Ценообразующие факторы при оценке недвижимости

Выделяют следующие ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки:

а) – передаваемые имущественные права. Цена предложения объекта, оформленного в собственность, выше цены предложения объекта, неоформленного в собственность (договор долевого участия, инвестиционный договор).

б) – условия финансирования. Цена предложения для различных объектов могут отличаться из-за разных условий финансирования. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку финансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое льготное для покупателя финансирование. И наоборот, процентные ставки по кредиту вше рыночного уровня дают возможность приобрести объект по более низким ценам.

в) – условия продажи. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Она может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуется наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные, родственные связи могут также оказать влияние на цену объекта недвижимости.

г) – рыночные условия. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, высотных или уплотненных ограничений на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом.

д) местоположение. Одним из основных факторов, влияющих на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой (шаговая доступность школы, детского сада, поликлиники, аптеки, продовольственных магазинов), стабильной транспортной доступностью, цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районов.

е) физические характеристики:

– год постройки дома. Чем моложе дом – тем более высокая стоимость квартиры.

– тип планировки. Дома повышенной комфортности являются одним из самых дорогих, а «хрущевки» стоят дешевле остальных домов, их строили как временное жилье.

– материал стен. Квартиры в кирпичных домах, дороже квартир, расположенных в панельных или блочных домах.

– этаж/этажность. Квартиры, расположенные на средних этажах, дороже квартир, расположенных на первом или последнем этажах.

– площадь. Площадь комнат квартиры может повлиять на решение покупателя, но не на стоимость.

– состояние. Чем лучше состояние квартир, тем выше её стоимость.

Родионова Надежда Владимировна, канд. экон. наук, Российский государственный социальный университет, Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, то есть она стала объектом купли-продажи. Рынок недвижимости представляет собой механизм, регулирующий отношения не только купли-продажи, но и аренды недвижимости на основе спроса и предложения. При этом последний фактор является основным.

Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупатели могут купить в течении определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Это ‑ платежеспособная потребность.

Предложение характеризуется количеством объектов (квартир, домов, дач), выставленных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Цена является основным фактором, определяющим предложение. Спрос на объекты недвижимости подвержен большим колебаниям, чем предложение, так как резкие изменения денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие сроки, чем время строительства объекта недвижимости.

Удовлетворить потребности всего населения в жилье практически невозможно. В условиях рынка потребности могут быть удовлетворены лишь при наличии платежеспособности потребителя. Таким образом, спрос определяется только теми потребностями, которые обеспечены деньгами. Повышенный спрос всегда вызывает рост цен, а отсутствие спроса, влияет на снижение цен. Предложение всегда должно опережать спрос, чтобы покупателю была предоставлена возможность выбора.

Можно выделить четыре основных фактора, определяющих спрос на жилье:

‑ количество домохозяйств на рынке жилья.

Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

‑ административных (наличия или отсутствия ограничений со стороны государства, регулирующей роли государства и местных административных органов, налогового режима);

‑ экономических (цен на объекты недвижимости, конкуренции, уровней экономического развития рынка, доходов населения, деловой активности населения, услуг кредитно-финансовых организаций, объемов строительства новых объектов недвижимости);

‑ социальных (привлекательности региона, структуры и состава населения местности, уровня развития социальной инфраструктуры);

‑ экологических (наличия зеленых насаждений, загазованности воздуха, обилия промышленных предприятий, наличия вредных выбросов, избыточного шума).

Мотивы спада или спроса могут быть разные. Рассмотрим ситуацию на примере самого дорогого города мира ‑ Москвы.

Факторами, влияющими на цену, являются:

‑ тип жилого дома;

‑ этаж, удобная планировка, большая кухня, лоджия, высота потолков и другие качественные признаки.

В настоящее время престижность жилья районов города можно разбить на три зоны:

2) две-три остановки метро от Садового кольца;

3) остальная инфраструктура определяется из следующих посылов: самое главное ‑ юридически и физически свободная квартира; 55% ‑ цена; 30% ‑ местоположение; 11% ‑площадь; 4% ‑ внешний вид и другие индивидуальные требования; вкусы покупателя.

Самые дорогие и престижные ‑ монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность в обустройстве жилого пространства. Учитывается также расположение и планировка квартиры. Если она находится не в торце, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат, стоимость жилья может быть ниже аналогичного. Наличие холла увеличивает цену квартиры.

Плюсом будет охраняемость территории вокруг дома, наличие домофона или консьержки на входе в подъезд, наличие автостоянки или подземного гаража. Оценивается и объем жилплощади, на которую большое влияние имеет высота потолков. Самая популярная – 2,75- 3,2 метра. Менее востребованы квартиры с высотой потолков 4,5 метра.

Другими факторами, влияющими на стоимость квартиры, являются: изолированность комнат, вид из окон, этаж, наличие телефона. Отсутствие балкона или лоджии является недостатком, снижающим цену квартиры. Необходимо также учитывать состояние квартир. При анализе этого параметра можно выделить четыре основных вариантов: 1) требуется косметический ремонт; 2) требуется капитальный ремонт; 3) сделан ремонт; 4) сделан евроремонт (качественно).

Первый и третий варианты почти не влияют на цену, а только на быстроту продажи. При втором варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены. При четвертом варианте квартира при продаже почти всегда оценивается дороже.

Цена является следствием стабильной экономической ситуации и роста платежеспособности населения. Это и определяет продолжающийся общий рост цен на рынке недвижимости.

Еще одним из важнейших факторов, определяющих рыночную стоимость объектов жилой недвижимости, является местоположение.

Элитность и престижность жилья в первую очередь зависит от района. Местоположение рассматривается как комплекс факторов, включающих в себя место, расположение, транспортную доступность, близость метро, экологию, социальное окружение, объем зеленых насаждений и других факторов инфраструктуры.

В зависимости от местоположения можно выделить:

а) элитные сооружения и жилье бизнес-класса (центр);

б) объекты среднего класса (2-3 остановки от кольцевой ветки метро);

в) районы массовой застройки (остальная территория города).

По спросу на первом месте ‑ однокомнатные квартиры, на втором ‑ двухкомнатные и на третьем ‑ трехкомнатные.

В Москве первостепенное значение приобретает высотное строительство. Интенсивный рост объема строящейся жилой недвижимости дает покупателям широкий выбор. Сегодня город обладает наиболее развитой инфраструктурой ипотечного жилищного кредитования и наибольшим числом банков, вовлеченных в эту сферу деятельности (Дельта-кредит; Московское ипотечное агентство; Внешторгбанк; Городской ипотечный банк и др.).

В настоящее время в России сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан привел к тому, что у них текущие доходы повысились до уровня достаточного для обслуживания обязательств по кредиту. На данный момент существует две главные проблемы развития жилищного кредитования в России:

1.Отсутствие политической, законодательной и государственной поддержки накопительной схемы жилищного кредитования.

2.Отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилья.

Решение второй проблемы имеет особое значение, так как сегодня все финансирование через ипотечные схемы идет на вторичном рынке. Это приводит к повышению цен и торможению роста объемов строительства жилья. И все же отличительной особенностью жилой недвижимости в наши дни является ее высокая цена, не сопоставимая с текущим уровнем доходов большинства граждан. А обеспеченность жильем у них считается одним из основных показателей уровня жизни.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале

Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Объекты недвижимости административно-офисного назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

расположение (удаленность) относительно центра города;

расположение относительно основных транспортных магистралей города;

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2)конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

наличие отдельного входа у объекта;

группа капитальности здания;

3) класс офиса[33];

4) текущее состояние объекта;

5) уровень отделки помещений;

6) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

7) прочие факторы, в том числе:

экологический фактор и др.

Объекты недвижимости торгового назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих факторов[34]:

степень интенсивности ближайших человеко-потоков ("бойкость места") − расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));

расположение относительно центра города;

расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, жилого массива, от оживленных улиц, проспектов и др.);

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

расположение входа и окон;

Окончание прил. 2

3) класс и состояние объекта;

4) наличие места для парковки и подъездных путей и др.

5) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

Объекты недвижимости производственно-складского назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

близость к основным трассам; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным требованиям к подобным объектам, в том числе:

наличие регулируемого режима влажности и температуры;

наличие погрузочных эстакад и доков;

наличие грузового лифта;

этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;

4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);

5) прочие факторы, в том числе:

наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

наличие охраны и др.

Земельные участки

1) местоположение объекта с учетом подфакторов, характерных для объектов недвижимости предполагаемой застройки земельного участка:

2) физические характеристики, в том числе:

конфигурация и др.;

3) права на земельный участок;

4) целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

5) права иных лиц на земельный участок;

6) коэффициент застройки (для частично застроенных земельных участков);

7) прочие факторы, в том числе:

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

экологический фактор и др.

Приложение 3

Рекомендуемые источники информации
о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки,
расположенного в Иркутске

еженедельник "Дело" (Иркутск);

еженедельник "Из рук в руки" (Иркутск);

еженедельник "Все объявления Иркутска" (Иркутск);

журнал "Супермаркет новостроек" (Иркутск).

2) Информационные порталы сети Интернет:

Сибирское информационное агентство (http://www.sia.ru/);

"Иркутское агентство развития бизнеса" (http://www.arenda.irbp.ru/);

"Коммерческая недвижимость Иркутска" (http://m2.irkutsk.ru/);

"Иркутский областной союз риэлторов" (http://mls.irkutsk.ru/);

Российский фонд федерального имущества (http://www.irkrffi.ru/);

агентство недвижимости "Тысячелетие" (http://www.millenium.irkutsk.ru);

агентство недвижимости "Авалон-Риэлти" (http://www.arealty.ru/);

агентство недвижимости "Магазин недвижимости" (http://www.mn.irk.ru/);

информационный портал "Вся недвижимость иркутска" (http://dom-irk.ru/);

интернет-газета "Откровенно о недвижимости" (http://www.oned.irkutsk.ru/) и др.

Приложение 4

к Порядку организации экспертизы
отчетов об оценке Приказа Федерального агентства
по управлению федеральным имуществом от 03 мая 2005 г. № 134 "Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке и определении полномочий территориальных органов агентства
по оформлению заключений государственного финансового контрольного органа и актов проверки соблюдения лицензионных требований и условий"

Отчет:
Номер:
Прошит	Пронумерован	Подписан	Скреплен печатью
Оценщик:
Лицензия:
Место нахождения:
Объект оценки:	____________________________________________________ ____________________________________________________
Договор:	№	от
Дата экспертизы	Эксперт	(ФИО)
Требования законодательства
№ п/п	Статья 10. Обязательные требования к договору	Отражено/ не отражено	Значение и необходимые комментарии
Основания заключения договора
Вид объекта оценки
Вид определяемой стоимости
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Сведения о страховании гражданской ответственности
Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности
Точное указание на объект оценки
Описание объекта оценки

Продолжение прил. 4

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке
Номер отчета
Основание для проведения оценки
Цель оценки
Задача оценки
Дата проведения оценки (дата оценки)	ХХ.ХХ.20ХХ г.
Дата составления отчета	ХХ.ХХ.20ХХ г.
Дата определения стоимости	ХХ.ХХ.20ХХ г.
Точное описание объекта оценки
Балансовая стоимость
Реквизиты собственника
Место нахождения оценщика
Сведения о выданной лицензии
Стандарты оценки
Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки
Последовательность определения стоимости объекта оценки
Перечень использованных данных с указанием источников их получения
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки
Допускает ли отчет неоднозначное толкование или вводит в заблуждение
Требования стандартов оценки
Пункт 9	Соответствие аналогов требованиям стандартов оценки
Пункт 16	Определение и анализ рынка, к которому относится объект оценки
Обоснование выбора аналогов

Окончание прил. 4

Пункт 18	Затратный подход
Отказ от использования обоснован
Сравнительный подход
Отказ от использования обоснован
Доходный подход
Отказ от использования обоснован
№ п/п	Требования законодательства	Соответствует/ не соответствует	Значение и необходимые комментарии
Правильность выбора и описания используемого стандарта оценки
Актуальность экономического обзора
Актуальность и соответствие обзора рынка сегменту объекта оценки
Правильность позиционирования объекта оценки на рынке
Полнота описания объекта оценки
Обоснованность допущений и ограничений
Соответствие и правильность отбора и использования рыночной информации
Правильность и последовательность выполнения ННЭИ
Правильность применения затратного подхода или обоснованность отказа от его использования
Правильность применения сравнительного подхода или обоснованность отказа от его использования
Правильность применения доходного подхода или обоснованность отказа от его использования
Обоснованность принятого согласования различных подходов
Качество оформления отчета
Полнота и соответствие требованиям прилагаемого комплекта документов по объекту оценки

Приложение 5

Основные ошибки оценщиков при оценке объектов
недвижимости, выявленные при экспертизе
отчетов об оценке[35]

Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.

Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.

Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).

Противоречия в отчете.

Нарушение формальных требований.

Ошибки по разделам

Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе)

Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).

Описание объекта оценки

Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.

В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.

Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.

Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка − площади застройки здания.

Отсутствует описание местоположения объекта оценки.

Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.

Не описаны обременения на объект оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ)

Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.

Продолжение прил. 5

Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).

Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.

Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Не определяется стоимость земельного участка.

Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).

Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.

Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.

Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.

Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.

Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.

Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.

Неверно посчитана строительная готовность объекта.

Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.

Отсутствует описание объектов-аналогов.

Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

В денежном потоке не учтена реверсия капитала.

Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.

Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.

Окончание прил. 5

Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.

В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.

Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.

Отсутствует описание объектов-аналогов.

Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.

Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.

Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.

Отсутствует анализ рынка объекта оценки.

В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.

Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.

Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.

Отсутствует дата составления отчета.

Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости).

Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.

Приложение 6

Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости
нежилого объекта недвижимости

ВАРИАНТ № _____________

а) пункты, отмеченные "*", заполняются Оценщиком;

б) значения, отмеченные текстом "определяется в соответствии с вариантом задания на оценку", определяются по табл. I приложения 7 к учебному пособию.

Общие данные

1.1. Вид оцениваемого имущества: объект недвижимости.

1.2. Цель проведения оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.3. Задачи проведения оценки: совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости.

1.4.* Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки: ___________________________________________________________________

(указывается дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки[36])

1.5 Заказчик оценки: ООО "XXX" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX.20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.).

1.6 Оценщик: Фамилия, Имя, Отчество[37]; член СРО "ХХХ" (место нахождения: ХХХХХХ, РФ, г. Москва, ул. ХХХ, д.ХХ); диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № ХХХ по программе "Оценка бизнеса (предприятия)", выдан ХХ.ХХ. 20XX г. ХХХ, г. Иркутск; страховой полис Страховой акционерной компании "ZZZ" № XXXX, период страхования с XX.XX. 20XX г. по XX.XX.200X г. на сумму 20’000’000 рублей); стаж работы в оценочной деятельности: Х лет; юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО "YYY" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX. 20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.).

1.7*. Основание для проведения оценки: договор № XX от "__" _______ 20__ г.[38]