Содержание
В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.
Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:
В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе продать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.
Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.
Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования . Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.
Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.
Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.
Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.
Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.
Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.
Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.
Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.
Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.
Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.
Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.
Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая – для банка, а вторая – для продавца.
Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже – это неудобно.
Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .
Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.
Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.
Купить недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.
Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.
Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса можно купить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.
Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка .
Преимущества покупки квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:
Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:
Самое главное – убедить банк в безопасности сделки.
Документы для осуществления сделки:
Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.
Этапы досрочной выплаты ссуды :
Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:
Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:
Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:
Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.
По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.
Покупателем квартиры может стать любой гражданин.
Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:
Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.
В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.
Сделка, в которой участвуют дети – риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.
Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.
Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.
Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.
В некоторых случаях Сбер может отказать в продаже квартиры, находящейся в залоге. Тогда можно воспользоваться одним из вариантов:
Любая финансовая сделка сопряжена с рисками, которые необходимо свести к минимуму.
Если процедура продажи дома контролируется банком, то риски отсутствуют. В случае, если покупатель окажется профессиональным мошенником, то финансовые убытки понесет кредитор, а продавец потеряет только время и собственные силы.
Главный риск при покупке недвижимости с обременением – перечисление средств до составления договора купли-продажи у нотариуса. Будущий владелец квартиры может потерять все средства, если продавец откажется от сделки и перестанет выходить на связь.
Если к сделке подключен риелтор или юрист, то все риски сведены к минимуму.
При продаже недвижимости, купленной менее трех лет назад, продавец обязан задекларировать полученный доход и уплатить с него налог 13 % от стоимости. Если квартира находилась в собственности более трех лет, бывший владелец, от налоговых выплат освобождается.
Существует пять основных способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каждый из предложенных вариантов предполагает снятие обременения после погашения ссудной задолженности.
При осуществлении сделки без участия банка, покупатель сильно рискует, передавая средства без нотариально заверенного договора-купли продажи. Во избежание трудностей, к сделке необходимо подключить не только банк, но и юриста.
В минувшем году на ипотечном рынке страны наблюдался настоящий бум. Россияне, пользуясь выгодными условиями, ринулись оформлять ипотеку. Сегодня некоторые из них понимают, что погорячились и хотят избавиться от ипотечного груза ответственности. Можно ли продать ипотечную квартиру и как лучше это сделать?
По оценкам экспертов, в минувшем году россияне получили в банках ипотечные кредиты на сумму в 3 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше показателя 2017 года.
Хороший спрос россиян на ипотеку поддерживался сразу несколькими факторами. В-первых, ставки по ипотеке в течение года находились ниже отметки в 10%, что стало рекордно низким значением. Свое влияние на эту ситуацию оказала ключевая ставка ЦБ. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Суть и последствия».
Во-вторых, на рынок выходило много новых проектов от строительных компаний, что стимулировало участников рынка понижать цены и предлагать хорошие скидки на покупку недвижимости.
В-третьих, на рынке немало госпрограмм поддержки ипотечников. Государство стремится помочь различным слоям населения в вопросе покупки жилья на выгодных условиях.
Хотя на рынке сложились идеальные условия для покупки жилья в ипотеку, тем не менее порой к данному способу обращаются морально неподготовленные граждане. Взять ипотеку – это только первый шаг. Нужно обладать железной дисциплиной, умением прогнозировать события, чтобы на протяжении всего срока не пропустить очередной платеж и довести выплату долга до своего логического завершения.
К сожалению, во время ипотечного бума было немало граждан, которые не имели достаточно средств даже на оплату первоначального взноса. Вместо того, чтобы накопить нужную сумму, они оформляли потребительский кредит, средства которого шли на первый взнос по ипотеке.
Учитывая падение реальных доходов населения, а также высокую закредитованность, заемщик может оказаться в достаточно сложной ситуации. И, если он понимает, что больше не потянет ипотеку, то ему придется найти способ быстро избавиться от нее.
Самым простым способом закрыть ипотечный вопрос будет досрочное погашение ссуды. Конечно, непросто найти средства, если заемщик попал в сложную ситуацию, но вполне возможно ему захотят помочь родственники или знакомые. После досрочного погашения ипотечного кредита он сможет снять обременения с квартиры и продать ее, чтобы расплатиться с друзьями, которые одолжили денег.
Этот способ хорош тем, что не требует длительных согласований с банком, улаживания иных бюрократических тонкостей. Можно сделать все достаточно быстро и при этом без лишних сложностей.
Если взять займ у родных или знакомых не получается, то можно попробовать схему привлечения средств со стороны покупателя жилья. Иными словами, есть гражданин, которому очень приглянулась квартира с ипотекой, и он желает ее купить. Он передает продавцу часть средств на погашение ипотеки. После снятия всех ограничений платит оставшуюся часть и получает квартиру.
Правда, и в этом случае в роли покупателя должен выступать знакомый человек, который доверяет продавцу. Найти покупателя с улицы, который пожелает рискнуть своими деньгами, будет очень сложно.
Второй вариант можно назвать самым распространенным. Заемщик, который решил продать ипотечную квартиру, обращается в банк и объясняет ситуацию. Для банка такие случаи не являются редкостью, поэтому он не просто даст добро на реализацию квартиры, но и, возможно, окажет помощь в поиске покупателя. Иногда на сайтах банков можно встретить разделы, где выставлены на продажу ипотечные квартиры. При желании на квартиру даже можно оформить кредит на весьма выгодных условиях.
Если заемщик будет самостоятельно заниматься поиском покупателя на ипотечную квартиру, то весь процесс будет происходить следующим образом. Сначала заемщик находит потенциального покупателя и приходит с ним в банк. От покупателя требуется погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. При этом в данном случае больше вероятность того, что покупатель согласится, поскольку переводить средства он будет банку и под контролем финорганизации, которая выступает в сделке в роли арбитра.
Одновременно покупатель закладывает в банковскую ячейку денежные средства, которые являются разницей между итоговой стоимостью квартиры и той суммой, что гражданин уже выплатил банку. Эти деньги получит продавец, но только после того, как квартира перейдет в собственность покупателя. Это условие должно обеспечить интересы всех участников сделки.
Далее банк снимает все ограничения с квартиры. Подробно об этом процессе мы писали в материале «Как избавиться от обременения после погашения ипотеки?». Когда будут закончены бюрократические процедуры, покупатель и продавец уже без участия банка подписывают договор купли-продажи жилья. Продавец получает доступ к ячейке, покупатель получает квартиру.
Есть еще один способ решить ипотечную проблему, но данный вариант сразу можно отнести к экзотическим. Он подразумевает перевод долга и ипотечной квартиры на третье лицо. Покупатель выплачивает продавцу квартиры часть средств, а остальное платит банку по кредиту. Когда он полностью выплатит кредит, то сможет снять ограничения с квартиры и свободно распоряжаться своим имуществом.
Однако на практике такие сложные способы практически не встречаются, поскольку таят в себе слишком много нюансов. Например, банку нужно снова оценивать кредитоспособность заемщика, чтобы убедиться в его платежеспособности. Если потенциальный покупатель не подходит под требования банка, то сделка не состоится.
Кроме того, придется менять собственника недвижимости и залогодателя. Это достаточно серьезная бумажная работа и большие риски для банка, который не заинтересован в подобной чехарде. Именно поэтому банки ждут от своих заемщиков, желающих закрыть ипотечный вопрос, либо досрочного погашения долга, либо продажи жилья под контролем банка с одновременным закрытием кредитного договора.
Если владелец ипотечной квартиры смог избавиться от своего актива, то ему нужно проверить себя на предмет уплаты подоходного налога. Платить его должны продавцы недвижимости, если владели имуществом меньше определенного минимума. Он установлен на уровне 5 лет. Таким образом, гражданам, которые, например, были собственниками жилья меньше данного срока, придется заплатить 13% в доход государства. Если же жилье было в собственности больше срока, то ничего платить не нужно.
Подоходный налог в 13% взимается только с полученной прибыли. Иными словами, если гражданин купил жилье за 2 млн рублей, а продал за 2,3 млн рублей, то ему нужно будет заплатить НДФЛ с 300 тыс. рублей.
Для некоторых категорий граждан установили исключения, которые позволяют избежать уплаты налога. Так, для граждан, которые получили свои квартиры по наследству или в подарок от близких родственников, установлен минимальный срок владения метрами на уровне 3 лет, а не 5 лет, как в общем случае. На трехлетний срок также могут рассчитывать граждане, которые получили свое жилье в результате приватизации.
У граждан, которые получили новое жилье по программе реновации, будут подсчитывать общий срок владения, как новым, так и старым жильем. Если он превышает 5 лет, то платить налоги им не придется.
По данным НБКИ, в минувшем году россияне в среднем брали на покупку квартиры в ипотеку около 2,2 млн рублей.
Если смотреть с точки зрения возрастных групп, то наибольшие суммы ипотеки наблюдаются у граждан старше 40 и младше 50 лет. Им банки выдавали почти 2,4 млн рублей. Самые скромные суммы ипотеки зафиксированы у заемщиков старше 65 лет. Они берут обычно не более 0,9 млн рублей.
Молодым заемщикам до 25 лет банки выдавали в среднем по 1,75 млн рублей. Ипотечные кредиты клиентов 25-29 лет были чуть выше 2 млн рублей.
Содержание статьи подробное:
Можно. А почему нет.
Ведь она находится в обременении только до момента гашения записи об этом в ЕГРН.
То есть одна за одной происходит:
Конечно можно развести во времени эти моменты.
Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.
Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения выплат подоходного налога.
Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.
Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.
А в этой сделке как бы убыток не получить.
Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход . С 01.01.2016 года — срок владения , для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет
Поговорим подробно о процедуре сделки.
Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:
А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки.
Конечно необходимо понимать:
No related posts.