Что является перепланировкой квартиры в россии

Перепланировка — это изменение конфигурации жилья, которое не только должно обеспечить комфорт, но и отвечать всем нормам безопасности. Жилищный кодекс предусматривает внесение подобных реконструкций в технический паспорт помещения. Рассмотрим самые распространенные вопросы о перепланировке квартир.

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 27, 28, 29);
• СНиП 21-01-97 (п. 6.20);
• СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8);
• СП 54.13330.2011 (п. 9.22).

Что не является перепланировкой

Не все виды изменений требуют обязательного согласования с жилищной инспекцией. Разрешение не нужно на такие виды работ, которые не вносятся в технический паспорт помещения:

• Косметический ремонт (замена покрытий стен, потолка и полов без увеличения нагрузки на несущие конструкции);
• Замена инженерных систем аналогичными моделями, которые не сказываются на общем потреблении воды, электричества и отопления;
• Установка новых окон;
• Застекление балконов и лоджий;
• Замена дверей;
• Создание теплых полов (использовать для них систему общего отопления категорически запрещено);
• Монтаж и демонтаж встроенной мебели (например, шкафа-купе);
• Возведение перегородок, не создающих новые комнаты;
• Перенос сантехники в рамках одного помещения.

Все остальные виды работ относятся к перепланировке и требуют обязательного декларирования в проектной документации помещения.

Что нельзя делать

Чтобы быть уверенным, что проводимый ремонт законен, необходимо соблюдать множество требований пожарной, санитарно-эпидемиологической и технической безопасности. Категорически запрещается:

• Нарушать целостность и прочность несущих конструкций;
• Увеличивать нагрузку на системы тепло-, электро- и водоснабжения;
• Объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями;
• Препятствовать работе вентиляционных каналов.

Перепланировка в кухне

Данное помещение относится к категории нежилой зоны, поэтому важно соблюдать ограничения:

• Нельзя размещать кухню над жилыми комнатами (исключение составляют первые этажи многоквартирных домов);
• Запрещается расширять кухню за счет жилых помещений.

Кухня должна быть не менее 6 квадратных метров. Допускается создание специальных ниш в квартирах-студиях, но при условии, что в ней располагается электрическая плита. Если в кухне имеется газовое оборудование, то в смежные помещения обязательно должна быть плотная дверь.

Согласовывать придется и замену электрической плиты на газовую и наоборот.

Нельзя допускать объединения вентиляционных каналов с жилыми комнатами. В квартире с одинаковой поэтажной планировкой перенести кухню вряд ли выйдет. Чаще всего ее расширяют за счет коридоров. В этом случае создается кухня-ниша, но с обязательным доступом к вентиляционным каналам и естественному освещению. В кухне нельзя сделать вход в квартиру, так как по правилам пожарной безопасности, она не должна находиться на пути выхода из помещения.

Увеличить за счет перепланировки квартиру в хрущевке не получится. Единственная возможность — создать жилую комнату-студию с нишей. В этом случае придется заменить газовую плиту на электрическую. Разрешается демонтировать перегородки между комнатой и кухней. Но установить новые, расширяющие зону приготовления пищи за счет жилого помещения нельзя.

Перенести кухню на лоджию или балкон тоже не получится. Запрещается сносить балконный застенок и убирать порожки. Также нельзя переносить радиаторы отопления. Дополнить кухню лоджией и разместить на ней холодильник или пару шкафов — можно, но не более того. Часто из подоконника после демонтажа двери и окна делают барные стойки, это также не запрещено, если не сносить никаких перегородок.

Изменение санузлов

«Мокрые места» в квартире требуют тщательной планировки при ремонте. Даже перенос ванной и туалета в рамках одного помещения обязательно подлежит согласованию. Не получится разместить санузел над жилыми комнатами. Исключение составляют первые этажи. У владельцев квартир без соседей снизу есть шанс получить разрешение на перенос туалетной или ванной комнаты.

Увеличить ванную можно за счет:

Снос стен между санузлами необходимо отобразить в техническом паспорте, а значит понадобиться согласование с жилищной инспекцией.

Требования к санитарной комнате:

• Дверь должна распахиваться наружу;
• Дверной проем выходит в коридор;
• Проход вдоль ванны не меньше 60 сантиметров;
• Перед умывальником и туалетом должно быть не менее 70 сантиметров.

Лоджии и балконы

Данные помещения относятся к вспомогательным и обеспечивают необходимую циркуляцию температуры. Снос перегородки может повлечь увеличение нагрузки на центральную систему отопления. Чаще всего устанавливают раздвижные двери на лоджию. Это не является перепланировкой. Запрещается:

• Сносить застенок (он необходим по требованиям пожарной безопасности);
• Демонтировать порожек (он может быть противовесом балконной плите);
• Убирать перемычку над проемом (это повлечет нарушение конструкции здания);
• Устанавливать радиаторы системы отопления (это увеличивает нагрузку на теплосети).

В большинстве случаев демонтаж подоконных блоков не предусмотрен.

Перепланировка жилых комнат

Создавая новые помещения, необходимо следовать следующим требованиям:

• Все комнаты (спальня, зал и кухня) должны иметь доступ к естественному освещению, к окнам (исключение составляют прихожая, коридор, кладовая и санузел);
• Спальня не должна быть проходной;
• Однокомнатная квартира должна быть не менее 28 квадратных метров;
• Две комнаты можно сделать только в помещении площадью не меньше 44 квадратных метров.

Создание новых стен и перегородок является перепланировкой только в том случае, если создается новое помещение. Разграничение пространства с помощью гипсокартона, стеклянных, пластиковых, деревянных блоков перепланировкой считаться не будет. Увеличение коридоров за счет жилых комнат не предусмотрено.

Нормы площади жилых комнат и кухонь

В однокомнатной квартире:

• Кухня-ниша — от 5 квадратных метров;
• Обычная кухня — от 6 квадратных метров;
• Жилая комната — от 14 квадратных метров.

В двухкомнатных квартирах:

• Одна из комнат — от 16 квадратных метров;
• Спальня — от 8 квадратных метров (если прописано 2 человека, то не менее 10).

Перенос окон и дверей

Данный тип перепланировки считается существенным, так как несет изменения не только в конфигурации квартиры, но и сказывается на общей конструкции здания. Перенос окон и дверей разрешается только после получения разрешения жилищной инспекции. Изменить проемы в несущих стенах практически невозможно.

Порядок узаконивания перепланировки

Убедившись, что ваши планы по изменению квартиры отвечают всем стандартам и требованиям, необходимо оформить документы. Сведения о перепланировке должны быть внесены в технический паспорт помещения. Чтобы узаконить перепланировку квартиры потребуются:

• Выписка из ЕГПР о праве собственности;
• Доверенность от владельца квартиры (если заявление подает третье лицо);
• Согласие от всех собственников помещения и прописанных в нем граждан;
• Проект перепланировки (его можно составить самостоятельно, выбрать из типовых, либо заказать в БТИ или любом архитектурном бюро);
• Технический паспорт (оформить или получить можно в БТИ).

После сбора пакета документов необходимо написать заявление в районной жилищной инспекции или в МФЦ. На обработку уйдет до 45 дней. После будет выдано разрешение на перепланировку. В случае отказа вы можете защитить свои интересы, предоставив справки из МЧС и СЭС, а также заключение от архитектора, которые подтвердят, что планируемые изменения безопасны.

Последствия незаконной перепланировки

Помимо штрафа в 2500 рублей для физических лиц и до 350000 рублей для юридических, последствия незаконной перепланировки могут быть следующими:

• Дать время на узаконивание перепланировки;
• Обязать собственника вернуть помещению изначальный вид.

Если постановление суда не будет выполнено в срок, то квартиру могут выставить на торги и выселить жильцов с предоставлением компенсации. Даже если вы уже провели ремонт, не поздно оформить перепланировку. Приемочная комиссия приезжает на объект только после выделенного на строительные работы срока. Схема узаконивания не предусматривает проверку квартиры до начала перепланировки.

Ремонтные работы, которые входят в понятие «перепланировка»

Фактические изменения состояния квартиры обязательно должны быть внесены в технический план помещения. Несогласования между фактическим и бюрократическим состоянием квартиры можно назвать несанкционированной перепланировкой (какая может наступить ответственность за незаконную перепланировку квартиры, читайте здесь). Таким образом, любые изменения состояния квартиры, которые можно перенести на чертеж и внести в технический план называются перепланировкой. Сюда можно отнести:

1. Изменения расположения стен и перегородок.
2. Демонтаж либо возведение новых стен и перегородок.
3. Смена месторасположения оконных и дверных проемов.
4. Объединение балкона и жилой комнаты.
5. Обустройство жилой комнаты на территории нежилой (кухни, санузла и т. д.) и наоборот.
6. Изменение размеров одной из комнат за счет площади другой.
7. Объединение нескольких квартир в одно помещение.
8. Смена назначения помещения на нежилое.

Замена инженерных систем

Также перепланировкой квартиры называются все важные инженерные изменения, которые влияют на расход коммунальных услуг. К примеру, если заменить батарею на более эффективную модель с большей теплоотдачей, она будет потреблять больше тепла. Соответственно должен быть произведен перерасчет ежемесячной платы за предоставление коммунальных услуг. Если в доме стоит счетчик потребления тепла жильцами каждой квартиры, предварительного согласования перепланировки можно избежать.

Однако БТИ не всегда одобрительно относиться к замене жильцами многоквартирных домов инженерных систем на более качественные и удобные. Протесты сотрудников БТИ могут быть связаны с аварийным состоянием дома и другими вескими техническими причинами (о том, какое жилье считается ветхим и аварийным, читайте тут). Если ремонтные работы уже были совершены на момент получения отказа в перепланировке, могут потребовать вернуть первоначальное состояние квартиры. Чтобы избежать дополнительных необоснованных трат, нужно четко знать, что считается перепланировкой в квартире и всегда согласовывать изменения перед началом ремонтных работ.

Замена электрической проводки на более мощную в многоэтажках, которые были построены в советские времена, также обязательно требует согласования с представителями БТИ. Необдуманная замена электропроводки может привести к возникновению аварийных ситуаций, которая затронет всех жителей дома.

Замена газовой плиты на электрическую также должна быть согласована с представителями БТИ. Фактически человек, который отказался от использования газовой плиты, не должен больше ежемесячно оплачивать коммунальные счета за газ, так что в ваших интересах согласовать такую перепланировку как можно раньше. Проблем с получением разрешения на демонтаж газовой плиты обычно не возникает.

Также к инженерной перепланировке можно отнести смену расположения канализационных труб, оборудование дополнительной вентиляции и даже установку новых розеток и демонтаж старых (хотя последний вид перепланировки редко согласовывают с БТИ).

«Проектные» и «эскизные» перепланировки

Эскизы ремонтных работ используются только в контексте некардинальных, «мелких» перепланировок. К примеру: размещение дополнительной розетки, коррекция межкомнатных перегородок (если они не являются несущими), перемещение сантехнических изделий и т. п.

Если же вы затеяли перепланировку, которая понесет за собой изменение формы и площади комнат, перенос дверных и оконных проемов или изменение назначения комнат, нужно составлять проект. Где заказать проект перепланировки квартиры, узнайте в статье https://realtyinfo.online/6680-proekt-pereplanirovki-kvartiry.

Основные запрещенные изменения в планировке квартиры

В первую очередь согласование перепланировки помещения в многоквартирном доме необходимо для того, чтобы не создавать изменениями неудобств для других жильцов дома и не стать виновником аварийных ситуаций. Исходя именно из этих представлений, предусмотрены основные запрещенные изменения в планировке, на которые невозможно получить разрешение.

Можно не тратить время на ожидание отказа в перепланировке, если вы планируете:

1. Демонтировать несущую стену дома.
2. Перенести вспомогательное помещение (ванную или кухню) на территорию жилой комнаты.
3. Оборудовать новую жилую комнату, в которой не будет естественного освещения (окна).
4. Оборудовать комнату, в которой не будет отопительной системы.
5. Расширить площадь квартиры за счет помещения общего пользования (подъезда).
6. Лишиться возможности свободного доступа к инженерным сетям.
7. Совершить перепланировку, которую одобряют не все совершеннолетние жители квартиры.

Любая перепланировка, которая противоречит санитарно-гигиеническим нормам или теоретически может помешать другим жителям многоэтажного дома (вашим соседям) также не будет разрешена.

Смотрите в видео, какие виды работ по переустройству квартиры являются перепланировкой и требуют соответствующего разрешения на проведение

Ремонтные работы, не являющиеся перепланировкой

Несмотря на то, что к перепланировке квартиры относится довольно много видов ремонтных работ, некоторые изменения в состоянии квартиры не нужно согласовывать с БТИ. Прежде всего это те изменения, которые не могут быть зафиксированы в техническом плане квартиры, а также не смогут стать причиной нарушения технических и санитарных норм проживания для вас и ваших соседей. Сюда относятся:

1. Замена инженерных систем (проводки, батарей, канализационных труб, вентиляционных установок и т. п.) на аналогичные системы, которые будут установлены на старом месте.
2. Косметический ремонт (смена цвета стен, паркета, люстры и т. п.).
3. Замена окон, стекол, установка металлопластиковых окон в старые оконные проемы, установка новых дверей на старое место, застекление балкона.
4. Замена мебели, антресолей, сантехнических устройств, кухонного гарнитура и бытовой техники.
5. Монтаж дополнительной входной двери в комнату.

Многие владельцы столичного жилья ошибочно полагают, что Свидетельство о собственности дает им полное право поступать со своим имуществом так, как они посчитают нужным. Поэтому приступая к переделке жилплощади люди могут даже не догадываться о том, что совершаемые ими действия по закону являются перепланировкой и требуют оформления в соответствующих административных инстанциях. Более подробно узнать о том, что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от обычного ремонта, вы можете у специалистов компании «2ПРОЕКТОР».

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой квартиры считается любое изменение конструктивных элементов помещений, отображаемых в технических документах БТИ. Такие работы в обязательном порядке требуют согласования с надзорными органами (Мосжилинспекция, Мосгаз, Москомархитектура), без разрешения которых перепланировка не может считаться законной.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2019 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования . Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее — Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование . Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Проведение перепланировки специалистом . Данная услуга является наиболее быстрым и легким способом решить проблему узаконивания. В настоящее время в Москве существуют коммерческие организации, в которых можно заказать согласование уже сделанной или будущей перепланировки. Компания «2ПРОЕКТОР» зарекомендовала себя, как ответственный исполнитель, способный разработать проект «под ключ» и согласовать его в кратчайшие сроки. Наши преимущества: опыт в разработке и согласовании перепланировок более 20 лет, адекватные цены, гарантии на все услуги.