Что лучше погасить основной долг или проценты

Ипотека, взятая на приобретение жилья, – сегодня чуть ли не единственный шанс стать обладателем собственных жилых квадратов. Решаясь на столь серьезный шаг, каждый должен хорошо взвесить собственные финансовые возможности.

Никто не станет изымать у собственника его жилье из-за долгов перед ЖКХ или проводимой перепланировки. А вот ипотечная задолженность – это гарантия вероятного ареста недвижимости и выдворения жильцов даже из единственного жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно !

Варианты снижения объема ипотечного долга

Кредитные организации, оформляющие ипотеку, обладают законными правами на взыскание долгов посредством выше обозначенных действий. Следовательно, необходимо вникать в нюансы, а также заранее узнавать факт того, что раньше гасится при досрочном погашении ипотеки: основной долг или проценты. О том, как уменьшить долг по ипотеке, поговорим ниже.

Существует несколько доступных пониманию и изучению вариантов уменьшения ипотечных платежей:

1. При заключении договора стоит останавливаться на более выгодном дифференцированном способе внесения выплат.
2. Предмет залога в ипотеке страхуется. Выбор страховой компании и сам процесс настоятельно рекомендуется оставлять на рассмотрение клиента, т.е. заемщика.
3. Долговую нагрузку можно снизить, оформив кредит на продолжительный срок.
4. Планирование ежемесячного платежа должно быть рациональным, с запасом на обязательные выплаты.
5. Открытие депозитного счета позволит не только экономить, но и осуществить частичное досрочное погашение кредита с актуальным пересчетом графика обязательных выплат.
6. Отслеживание данных об изменениях тарифов кредитования банка, в котором взята ссуда, позволит своевременно выявить более выгодные условия и обратиться с просьбой о снижении ставки. При отсутствии нарушений условий кредитования подобные просьбы с большой долей вероятности могут удовлетворяться, что послужит очередным средством экономии.
7. Оформление налогового вычета с каждого потраченного на выплаты миллиона.
8. Налоговые вычеты можно оформить на выплачиваемые банковской структуре ипотечные проценты. От общей суммы выплаченных процентов, по итогам всех выплат, можно вернуть до 13%.
9. Материнский капитал, при его наличии, можно пустить на погашение основного долга, что снизит, не только объем ежемесячных платежей, но сэкономит за весь период ипотеки серьезный объем денежных средств.
10. Приобретенное жилье можно сдавать в аренду, но только при условии своевременности обязательных выплат, наличия страховки и исполнения условий кредитования. Именно они не позволят банку усомниться в надежности клиента, который, при таком подходе к решению финансовых вопросов, может найти еще одну статью снижения объема ипотечных выплат.

Задолженность по ипотеке: основание для выселения

Для владельцев ипотечного жилья достаточно актуален вопрос, о том, могут ли выселить, при наличии задолженности по ипотеке? При рассмотрении вопроса, стоит опираться на нормы закона.

Жилые квадраты, приобретенные в ипотеку, на законных основаниях могут переходить в собственность банка. При этом жильцов из ипотечного жилья выселяют. Виной всему – долги.

Оформляя приобретение квартиры по ипотеке, заемщик подписывает кредитный договор, в котором прописаны его обязательства по соблюдению графика ежемесячных выплат. В кредитных бумагах указывается не только ставка, но и объем переплат.

Осторожно. В обязанность банковских структур не входит процесс напоминания об обязательных выплатах. Обязанности самостоятельного осуществления выплат по займу прописаны в Федеральном законодательстве России.

Чтобы жильцов выселили из ипотечного жилья, потребуется долг, превышающий объемы двухмесячных выплат. В законе точно не указаны суммы, являющиеся основанием для выселения. Однако установлен срок в шесть месяцев, по истечении которого, при отсутствии обязательных ипотечных выплат, банком оформляется иск на выселение и начинается процесс перехода житья в собственность банковских структур.

Коэффициент задолженности: что показывает и как рассчитывается

Коэффициент ипотечной задолженности представляется одним из числовых множителей, используемых для оценки объема кредитных рисков. Всегда существует вероятность того, что заемщик будет не в состоянии погасить кредит, что отразиться на потерях кредитора. Данный финансовый риск, прежде чем одобрять ипотеку, изучается со стороны финансовых структур.

Высокие показатели коэффициента говорят о высоком уровне риска. Если при этих условиях ипотека одобряется, то для заемщика озвучивается высокая процентная ставка. Ко всему прочему заемщика обяжут приобрести ипотечную страховку.

Указанный коэффициент (Кз) указывает объем ипотечного долга (заемных средств) в общей стоимости недвижимости владельца. Для его расчета используется простая формула: Кз = (И/К)х100%. Здесь И – это сумма ипотеки, а К – оценочная стоимость жилья.

Важно. Стоит учесть, что банки устанавливают максимальный коэффициент по ипотеке не более 75%. Превышение данного процента становится основанием для отказа в получении необходимой кредитной суммы.

Что гасится: основной долг по ипотеке или проценты

Банки, оформляя ипотечные займы, предлагают клиентам два варианта погашения кредитных средств:

1. Аннуитетный платеж, предполагающий внесение на банковские счета денег в объеме равных частей, рассчитанных на момент оформления сделки по индивидуальному плану для каждого клиента. В итоге, первоначальные взносы, в объеме 80%, составляют процентные выплаты. И только в объеме 20% происходит погашение основного долга по ипотеке. В этом варианте досрочное погашение ссуды невыгодно.
2. Дифференцированный платеж предполагает выплаты неравными долями, с первоначальным погашением основного долга. На остаток кредитных средств, при условии проведения помесячного перерасчета, проводится начисление процентов. В данном случае ответ на вопрос, что лучше гасить, основной долг или проценты по ипотеке, весьма очевиден. Финансовые трудности первых кредитных месяцев с лихвой окупаются серьезным процентом экономии в случае досрочного закрытия займа. Данный вариант закрытия займа рекомендуется при оформлении крупных кредитов, предполагающих длительный срок использования.

Банк не дает созаемщику выплачивать ипотеку по графику: что делать

Говоря об ипотечном займе, стоит ввести такое понятие, как созаемщик. В рамках оформленных договоренностей, данный субъект обладает равными с заемщиком правами и обязанностями.

Говоря об обязанностях, стоит указать на факт необходимости соблюдения солидарной ответственности, предполагающей наличие ответственности по возврату задолженности наряду с заемщиком. В случае прекращения выплат со стороны должника, ответственность по погашению займа ложится на созаемщика.

Банковские структуры не различают основных или неосновных должников. При проведении своевременных выплат кредитору совсем не интересно, кто производит платежи. При отсутствии финансовых поступлений кредитор обладает полным правом требовать выплаты полной суммы от любого из заемщиков.

В свете того, что заемщик и созаемщик, признаваемые равноправными участниками сделки, обладают равными правами и обязанностями, проблема, связанная с тем, что банк не дал созаемщику выплачивать долг по ипотеке по графику, должна быть переведена в юридическую плоскость.

Созаемщик обладает полным правом вносить, в качестве платежей, только фиксированные суммы, оговоренные в договоре кредитования при его подписании. В иных случаях имеет право обратиться для рассмотрения вопроса к помощи судебных инстанций.

Заключение

Ипотечный займ изначально предполагает процесс взаимодействия с кредитором на протяжении длительного срока. Этот период чреват не только успехами и достижениями, но различными затруднениями, способными негативно отразиться на финансовой стабильности плательщика.

Если ограничиваются возможности своевременности выплат, либо случаются иные затруднения, стоит искать точки соприкосновения с кредитными организациями и приходить к взаимовыгодным соглашениям. Главным, в подобных ситуациях, признается процесс своевременного осознания проблемности ситуации и срочного обращения в кредитные организации. Совместные усилия обеих сторон помогут найти индивидуальные решения с ипотечными проблемами для каждого клиента.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

• нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
• какая комиссия предусмотрена;
• период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
• минимальная и максимальная сумма взноса;
• отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

• сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
• уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

• одни желают уменьшить размер удорожания;
• другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

• располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
• желают снизить размер переплаты;
• выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Аннуитетная система погашения кредитов, при которой размер ежемесячного платежа не меняется на протяжении всего периода кредитования, пришла к нам с Запада, в настоящий момент является самой распространенной и на российском рынке.

Аннуитетный платеж складывается из двух сумм: часть идет на уплату процентов за пользование кредитом, а другая — на погашение долга. При этом в начале кредитного периода платеж почти полностью расходуется именно на уплату процентов, а уменьшение суммы долга происходит очень медленно, по капле. Это соотношение постепенно смещается в сторону погашения долга: ваша задолженность уменьшается с каждым платежом, а вместе с ней — и проценты, которые вы должны банку.

При этом, как долго заемщик будет платить преимущественно проценты (а не погашать тело долга), однозначно сказать сложно: это зависит и от срока кредита, и от ставки. Тем не менее, если мы говорим о длинных кредитах (например, ипотека на 20–30 лет), то погашение тела долга в структуре ежемесячного платежа начинает преобладать только в последнюю четверть срока кредита.

Иными словами, если вы взяли кредит на 20 лет, то активно погашать долг вы начнете только в последние пять лет — до этого вы в основном будете платить проценты. И чем выше срок или ставка, тем дальше оттягивается этот момент — так, к примеру, в случае кредита на 30 лет под 30% годовых, активное погашение тела долга начнется только в последние 3 года.

Поэтому часто можно слышать мнение, что подобная система выгодна банкам: из-за того, что в первые платежи практически не происходит погашения самого долга, заемщик переплачивает в сравнении с дифференцированными платежами — когда проценты начисляются на остаток основного долга, который гасится равномерными порциями.

Но при этом упускается из виду важная особенность. Ежемесячный платеж по аннуитету всегда будет меньше первого платежа по дифференцированной системе. И, значит, аннуитетная система позволяет заемщику взять более крупный кредит, ведь банки смотрят на соотношение платежа к доходу заемщика. Аннуитетные платежи на самом деле повышают доступность кредитных продуктов — особенно крупных долгосрочных кредитов вроде ипотечных.

Понимая, что в случае аннуитетных платежей заемщик вынужден переплачивать больше, многие решают хотя бы частично досрочно гасить кредит. После этого клиент банка встает перед выбором: уменьшить свой ежемесячный платеж, не меняя срока кредита, либо же, наоборот, оставить платеж на прежнем уровне, но закрыть кредит быстрее.

Уменьшение срока кредита кажется правильным решением: по крайней мере, если сравнить оба этих варианта с помощью кредитного калькулятора, то общая переплата заемщика будет в таком случае меньше. Это, в принципе, довольно логично: чем меньше мы пользуемся кредитом, тем меньше процентов мы платим. Тем не менее, это неправильный вывод и в большинстве случаев гораздо выгоднее уменьшать ежемесячный платеж.

В этом случае при тех же сроках мы значительно снижаем риски собственного дефолта. Заемщику никто не мешает продолжать платить прежнюю сумму: часть ее будет идти в счет обязательного платежа, а с помощью накопленного остатка можно вновь досрочно гасить долг.

Это сделает оба варианта равнозначными с математической точки зрения: кредит будет погашен в одну и ту же дату, а итоговая переплата будет одинаковой. Зато у заемщика появится не относящееся к математике, но совсем неиллюзорное преимущество: свобода маневра. Если вдруг его финансовое положение ухудшится, он сможет без переговоров с банком снизить свои ежемесячные платежи.

Можно посмотреть на эти варианты еще с одной стороны: уменьшая срок кредита, вы экономите свои будущие средства, а уменьшая ежемесячный платеж, вы получаете свободные деньги сегодня. Если принять в расчет инфляцию, деньги сейчас привлекательнее тех же денег в будущем.

Наконец, уменьшая платеж, а не срок кредита, вы получаете возможность инвестирования свободных средств, даже по более высокой ставке. Такие возможности бывают редко. Но можно вспомнить экстремально высокие ставки по депозитам, которые банки предлагали в начале 2015 года.

Наконец, нужно помнить, что не всегда следует бежать и досрочно гасить свой кредит, когда у вас появляется такая возможность: порой, как это ни странно, выгоднее все оставить как есть. Покупательская способность денег будет падать, а значит, есть смысл сегодня потратить свободные деньги на покупку необходимых товаров.

В целом, я рекомендую каждому заемщику воспользоваться одним из многочисленных кредитных калькуляторов и внимательно рассмотреть именно свою ситуацию. Как я уже говорил, структура платежей сильно отличается в зависимости от срока и ставки кредита, а эффект от досрочного погашения зависит не только от суммы, но и от момента: чем раньше вы уменьшите свой долг, тем больше будет ваш выигрыш.

Из-за обилия неизвестных переменных тут чрезвычайно сложно давать какие-либо общие советы: каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. Однако, если уж вы решите досрочно гасить кредит, то уменьшайте именно платеж, а не срок — вне зависимости от параметров вашего кредита, это будет самое правильное решение.