Содержание
Договор дарения – очень удобный инструмент переоформления жилья. Близкие родственники не платят никаких налогов, а если дарится доля – не нужно уведомлять сособственников о смене владельца. И все же ряд обстоятельств может сделать договоренности недействительными. Сегодня рассмотрим подробнее, имеет ли официальную силу дарственная на квартиру после смерти дарителя, можно ли наследникам ее отменить и как правильно переоформить жилье.
Договору дарения законодатель посвятил главу 32 ГК РФ. С учетом обстоятельств дарения сам договор может как получить юридическую силу, так и лишиться ее. Все зависит от следующих моментов:
Внимание! Несоблюдение правил оформления дарственной – прямое и очень популярное основание для оспаривания сделки наследниками умершего.
Ч. 3 ст. 572 ГК запрещает указывать в соглашении пункты о переходе квартиры новому собственнику только после смерти дарителя. Если такое условие имеется – договор теряет юридическую силу и не может порождать никаких прав.
Это означает, что:
Внимание! Если в тексте соглашения написано примерно следующее: «Стороны договорились, что квартира передается в дар Одаряемому после смерти Дарителя» — такая дарственная является недействительной с самого момента ее подписания.
Если стороны подписали дарственную и просто не успели подать документы на регистрацию, то дарение не считается завершившимся. Подать документы на регистрацию права в отсутствие дарителя не получится. Не поможет даже нотариальная доверенность от дарителя – в момент смерти она утрачивает силу.
В этом случае имеет большое значение, в какой форме составлена дарственная:
Это самый безопасный вариант для одаряемого, когда сделка уже прошла регистрацию в Росреестре. С момента внесения записи в ЕГРН полноправным собственником квартиры становится именно одаряемый, а даритель утрачивает в отношении нее все права. С этого дня возможно только оспорить договор через суд.
После регистрации права на квартиру в ЕГРН единственная возможность развернуть ситуацию обратно – оспорить сделку через суд. Право на оспаривание после смерти дарителя приобретают заинтересованные наследники. Если наследники считают, что квартира выбыла из имущества умершего незаконно, в результате обмана или мошенничества, следует подготовиться к суду.
Для начала нужно выбрать подходящее основание для признания сделки недействительной. По действующему ГК основанием может стать один или несколько фактов:
Внимание! Если даритель находился в больнице во время подписания договора – это не может быть самостоятельным основанием для аннулирования сделки. Нужно доказать, что он не понимал, что делает, или подписал договор явно в ущерб себе.
Если основание найдено, нужно написать исковое заявление, распечатать в трех экземплярах, приложить документы и подать два из трех пакетов в суд. Сотрудники самостоятельно отправят материалы ответчику.
В качестве доказательств понадобятся:
Пошлина исчисляется из цены квартиры:
Чтобы сэкономить, возьмите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости жилья. Как правило, она ниже рыночной или кадастровой.
Подробнее о порядке оспаривания дарственной читайте по этой ссылке.
Дарственная – это вариант для тех, кто готов переписать свое жилье на другого человека, скорее всего близкого родственника, без каких-либо возмещений со стороны последнего. Дарственная не позволит в будущем влиять на решения одаряемого, а угрозы «аннулировать сделку» будут беспочвенными. Обязать предоставить жилье взамен по дарственной тоже нельзя
Альтернативной процедурой обычной дарственной выступают рента и завещание. Эти документы ставят в зависимость факт получения собственности от наступления смерти предыдущего владельца, чего лишено дарение.
По договору ренты квартира сразу же переходит в собственность нового хозяина. Предыдущий получает право пожизненного проживания и пожизненного обеспечения в зависимости от конкретных условий сделки. Обеспечивается сделка обременением в виде ренты. Это означает, что до смерти рентополучателя новый собственник не сможет без его согласия распоряжаться жильем. После смерти рента погашается, квартира освобождается, а право собственности в полной мере переходит к новому владельцу.
Завещание – это классическая форма распоряжения имуществом на случай смерти. В завещании можно установить не только человека, который получит квартиру, но и последнюю волю относительно прав проживания в ней. Например, установить обязанность нового владельца предоставить жилплощадь определенному человеку для проживания – это называется завещательный отказ.
Завещание вступает в силу только после смерти завещателя, а регистрация права на нового владельца осуществляется после выдачи свидетельства о праве собственности.
Выбрать между дарственной и завещанием поможет наш предыдущий материал.
Кому переходит дарственная квартира после смерти одаряемого – зависит от текста договора и наличия завещания. Вариантов не очень много:
Если в тексте указана возможность отмены дарения после смерти одаряемого, то даритель подает в ближайший МФЦ заявление о госрегистрации перехода права собственности на него. К заявлению следует приложить:
Заранее заявление заполнять не нужно, это сделает сотрудник офиса «Мои документы.
Срок регистрации составит 7-14 дней.
Судьба дарственной квартиры после смерти дарителя зависит от того, насколько правильно был составлен договор, есть ли заинтересованные лица и когда состоялась регистрация права. В ряде случаев сделку можно аннулировать, но если все сделали правильно – договор останется в силе.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашему юристу через окно чата.
Будем благодарны за лайк и репост статьи.
О том, как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, читайте по этой ссылке.
К договору дарения квартир нередко прибегают как к альтернативе завещания: эта сделка проста, заключается быстро, ее оформление дешевле: требуется только уплата пошлины в размере 2000 руб. Дарственную можно заключить даже в обычной письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса. Надобность в обязательной государственной регистрации договора дарения недвижимости отпала после первого марта 2013 г. Для одаряемого дарение вообще замечательная во всех отношениях сделка, так как связывает дарителя по рукам и ногам. Отказ от дарения либо его отмена возможны только при особых обстоятельствах. Нельзя требовать от одаряемого взамен исполнения каких-то обещаний или обязательств. Однако есть у дарственной одна особенность, о которой знают не все: в договоре не может быть условия о передаче дара, когда даритель умрет. Такая дарственная на квартиру после смерти дарителя будет признана ничтожной, а само дарение будет расцениваться как завещание.
Дарственная после смерти дарителя: действительна ли она
Данный вопрос можно поставить в различных ракурсах и получить на него разный ответ.
Если дарственная составлена как завещание с обещанием подарить квартиру после смерти дарователя, юридической силы такой документ иметь не будет.
Налицо наглядный пример мнимой сделки, цели которой:
Ничтожность дарения не означает, что одаряемый не получит предмета дарения. Получит, но как наследник, и не в дар, а в наследство со всеми вытекающими отсюда особенностями:
Заметьте, что прилагательное «недостойный» можно связать только с наследником, но никак не с одаряемым. Это значит, что нельзя отнять дар у того, кто его не заслужил по причине непроявления должной заботы о дарителе (чаще всего это больной одинокий родитель). Однако оспорить дарственную все-таки можно, причем даже после смерти дарителя. Также право отказа или отмены дарения имеются у самого дарователя при его жизни. Но для этого должны быть веские основания.
Право дарильщика произвести отказ или отмену дарения
Даритель вправе отказаться от этой сделки в будущем без компенсации убытков одаряемому в следующих случаях (ст. 577 ГК РФ):
Отмена уже совершенного дарения, если дарильщик жив, происходит:
При гибели дарователя в результате неправомерных действий безвозмездного приобретателя дара, описанных в ч. 1 ст. 578, отмена дарения происходит путем оспаривания дарственной наследниками покойного.
Также можно оспорить дарение после смерти дарильщика:
Даритель умер до регистрации прав одаряемым — действительна ли дарственная
Сложная противоречивая ситуация:
С одной стороны смерть дарильщика автоматически определяет его имущество в состав наследства. С другой — договор дарения может заключаться не только в настоящем времени, а и на будущий момент.
Начиная с марта 2013 г., договор не требует регистрации и вступает в силу в момент его подписания или в указанную в дарственной дату дарения в будущем.
В законе четко оговорена лишь невозможность указания в договоре условия дарения после смерти. Но ничего не говорится об отмене вступившего в действие договора в связи со смертью дарителя. Следовательно, если соглашение составлено верно, и оно успело вступить в силу, то последовавшая после этого смерть дарителя не отменяет заключенную сделку.
Регистрация права собственности должна состояться, не взирая на смерть дарителя:
Поэтому если соглашение нотариально заверено и отсутствуют причины, из-за которых его можно оспорить, такую дарственную после смерти дарителя можно считать действительной.
Сделки альтернативные дарению
В первую очередь это завещание и наследственный договор.
Завещание привлекательно тем, что наследодатель:
Ст. 1140.1 о наследственном договоре была введена в жилищный кодекс РФ 19 июля 2018 г. и вступила в силу 1 июня 2019 г.
Договор имеет существенные отличия от завещания. Как известно, завещатель вправе держать свое волеизъявление втайне: оно становится известным только после открытия завещания.
Договор ренты
Рента дает возможность ее плательщику вступить в права собственности после смерти рентополучателя. Получатель ренты с пожизненным содержанием и иждивением (владелец недвижимости) подписывает договор с рентоплательщиком о передаче ему своего дома или квартиры после своей смерти. В отличие от завещания или дарения — это возмездный договор. Желая избежать лишних затрат, нечестные плательщики часто уговаривают пожилых людей заменить договор ренты мнимым договором дарения или завещанием. Подробнее о ренте.
Заключение
Проблема дарения приобретает актуальность, когда собственник недвижимого имущества ищет возможность зафиксировать в правовом поле свою волю на безвозмездное вручение какому-либо лицу (чаще всего близкому родственнику) прав на эту недвижимость.
Но как быть, если владелец недвижимости хочет сделать подарок еще при своей жизни, но с той оговоркой, что новый владелец (одаряемый) — имеет право принять этот подарок только после наступления смерти дарителя.
Желание собственника недвижимости оформить именно такую сделку вполне понятно. Многие наслышаны о многолетних судебных тяжбах, в которых наследники враждуют друг с другом в попытках оспорить завещание и поделить имущество наследодателя (умершего) вопреки его воле. Чтобы пресечь разногласия между родней, собственники недвижимости пытаются найти выход, подарив недвижимость еще при жизни.
Однако Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) лимитирует круг желающих делать такие подарки. Ограничения вполне разумны, поскольку существенно защищают права живых владельцев имущества.
Как гласит ч. 2 ст. 17 ГК РФ, возможность участвовать в гражданских сделках (приобретать права и исполнять обязанности) гражданин получает в момент рождения и утрачивает эту возможность в момент смерти. Обязанность подарить вещь, которую даритель берет на себя по договору дарения, существует ровно до того момента, пока даритель жив.
Запрещено включать в текст дарственной условие о том, что одаряемый имеет право принять подарок (в случае с недвижимостью — зарегистрировать на себя право собственности) только после смерти того, кто такой подарок сделал (ч. 3 ст. 572 ГК РФ).
Несмотря на то, что акт дарения носит название договора, никаких договоренностей между дарителем и одаряемым цивилистика не предусматривает. Это односторонняя сделка, по которой обязательства возникают только у дарителя.
Любые взаимовыгодные договоренности должны совершаться по правилам договора купли-продажи или других возмездных сделок. Определение дарения дано в ч. 1 ст. 572 ГК РФ, и, исходя из него, можно дать следующую характеристику этим правоотношениям.
По общим правилам гражданского делопроизводства, подарок может совершаться в двух формах:
Форма сделки по дарению недвижимости более строгая:
Имущество, которое можно подарить, не должно быть исключено из гражданского оборота.
Право собственности должно быть зарегистрировано в соответствии с нормами того законодательства, которое действовало в момент возникновения права собственности. Особенно это касается перестроенных или достроенных объектов недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует документам, не может быть передан в качестве подарка.
Как видно из системного анализа норм цивилистики, договор дарения, по которому одариваемый принимает подарок только после смерти дарителя, не может быть заключен сторонами.
Кроме того, в ГК РФ есть прямой запрет на заключение таких договоров (ч. 3 ст. 572 ГК РФ). Согласно данной норме, такая дарственная является ничтожной.
Если в договоре оговорки нет, но по факту получатель не принял подарок (не зарегистрировал) в период жизни дарителя. После того как одаривший умер, переоформление будет возможно только после позитивного завершения судебной тяжбы о признании дарственной состоявшейся.
Имея дело с ничтожной дарственной, нужно осознавать, что нет необходимости оспаривать этот документ в суде, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ такой подарок изначально является ничтожным, а не спорным. Это важно, поскольку суды рассматривают только споры между гражданами.
Иногда наследники сталкиваются с ситуациями, когда после смерти родственника выясняется, что вся его собственность либо часть этой собственности подарена. В таких случаях получатель подарка в подтверждение своих прав предоставляет наследникам договор дарения.
Наследники имеют право не согласиться с подарком наследодателя в следующих случаях:
В том случае, если наследодатель оставил завещание с формулировкой, согласно которой завещает наследникам все свое движимое и недвижимое имущество в определенных долях, дар по ничтожной сделке входит в состав наследства и распределяется между наследниками в тех частях, которые определил наследодатель.
Если завещание оформлено на конкретные объекты гражданских прав, тогда наследники наследуют по завещанию положенное им наследство, а имущество, вошедшее в состав наследства как ничтожный дар, наследуется по правилам наследования по закону.
Если наследодатель не оставил завещания, все его имущество, включая ничтожный дар, наследуется между наследниками по закону.
Альтернативой является завещание. В завещании каждый имеет право по своему усмотрению распорядиться собственностью. Для реализации этого права наследодатель при составлении завещания может:
>
No related posts.