Что влияет на стоимость квартиры при продаже

Какие аргументы использовать и на что обращать внимание

Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.

Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.

В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику. Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры. Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

1. Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
2. Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
3. Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
4. Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие. Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК .

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

По закону в комнатах и кухнях многоквартирного дома должны быть окна. Но в старых домах эти помещения встречаются и без окон — а значит, и без естественного освещения.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Поинтересуйтесь, какая проводка в квартире и когда ее меняли. Мастера по ремонту советуют медную проводку и не рекомендуют алюминий.

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.

Состояние квартиры

На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

1. Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
2. Ванна в плохом состоянии.
3. Нет крана на кухне или в ванной.
4. Нет горячей воды.
5. Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
6. Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
7. Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом

Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту

Смежная планировка

От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.

Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.

Смежная. Встречается чаще всего в двухкомнатных квартирах. Комнаты следуют друг за другом. Сначала нужно зайти в первую, чтобы через нее пройти во вторую.

Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.

Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.

Перепланировка

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — сложно и рискованно. Но если вы твердо решили это сделать, просите большую скидку.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в дальнейшем будет непросто. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконной. Приведите эти аргументы собственнику.

Плохая инфраструктура

Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

1. Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
2. Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
3. Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.

Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утра

А здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку

Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночью Пример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных

Объекты рядом с домом

То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:

1. Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
2. Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
3. Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.

Важно учесть, что некоторые собственники устанавливают окна со звукоизоляцией и тогда звуки не проникают в квартиру. Или, например, рядом с домом могут проходить трамвайные пути, но квартира располагается на высоком этаже или окна выходят во двор и шума не слышно. Тогда нет аргументов для скидки. Поэтому, если видите рядом с домом шумный транспорт, не торопитесь настаивать на снижении стоимости. Если транспорт не доставляет неудобств в квартире — значит, и скидку делать не за что. Цену снижают не из-за трамвая, а из-за неудобств, которые он создает.

Юридические недостатки квартиры

Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.

Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.

Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.

Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.

На практике встречаются ситуации, когда покупателю делают скидку за неидеальные документы продавца. Например, документ должен быть нотариально заверен, а этого нет. Тогда покупателю делают скидку, чтобы он пошел на риск. Это распространено, но небезопасно.

Существует много различных факторов, влияющих на цену квартиры. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость квартиры, а другие имеют существенное влияние. И в ваших же интересах внимательно эти факторы изучить, чтобы знать, на что вы можете рассчитывать, если соберетесь продать родную квартирку. Попробуем разобрать, что именно окажет большее влияние на стоимость квартиры?

Фактор 1: Месторасположение

Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.

Что делает квартиру дороже?

• Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,
• Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная “золотая середина” для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.
• Природа. Близость к “зелёным” зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
• Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

Что делает квартиру дешевле?

• Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
• Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
• Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Фактор 2: Дом

Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.

Что делает квартиру дороже?

• нахождение квартиры в новостройке,
• новые коммуникации,
• несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
• облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
• наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
• уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
• общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

Что делает квартиру дешевле?

• старый дом,
• деревянные перекрытия в старых домах,
• ветхие коммуникации,
• в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
• отсутствие лифта,
• плохие подъездные пути к дому, “разбитые” дороги,
• заброшенный “неопрятный” двор или вообще его отсутствие.

Фактор 3: Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

• сырости и холода,
• близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей” под окнами,
• шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
• излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
• а также повышенной вероятности “проникновения” в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить “за решёткой”.

Последний этаж, как правило – дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет “ходить по голове”, что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме – в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

Термин “угловая” или “торцевая” квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди “минусов” можно выделить два основных:

• зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
• большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

Что делает квартиру дороже?

• привлекательное этажное положение,
• небольшое количество квартир на этаже,
• красивый вид из окон квартиры,
• выход окон квартиры на две стороны.

Что делает квартиру дешевле?

• первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
• угловая или торцевая,
• плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
• выход окон на проезжую часть,
• неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, “буйные” соседи или же граждане, страдающие синдромом “постоянного ремонта”) тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.

Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

Общая площадь.
Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м 2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат.
Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м 2 . однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

Жилая площадь.
Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

Площадь кухни.
Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни – это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

Размеры вспомогательных помещений.
Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

Что делает квартиру дороже?

• улучшенные планировки или перепланировки.
• просторные комнаты, большая кухня,
• раздельный сану зел или еще лучше – несколько санузлов в квартире,
• наличие балконов и лоджий,
• большие подсобные помещения.

Что делает квартиру дешевле?

• не совсем удачная планировка (например, все комнаты – смежные),
• длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
• отсутствие балкона,
• смежный или маленький санузел.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры. Оценка стоимости квартиры необходимая задача.

Шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры. В том числе выберем рекламную политику и проанализируем точность определения цены.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры

Самые важные критерии — это количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того есть еще три категории факторов:

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

• район;
• тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);
• возраст дома;
• этаж (первый и последний этажи далеко не лучшие предложения)
• наличие телефона, интернет

Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

• состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.)
• состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;
• близость транспортных развязок;
• характер правоустанавливающих документов.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

• наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
• наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
• наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
• близость магазинов, рынков;
• вид из окна.

По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные — влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории Покупателей.

Агенты рекомендуют хозяевам цену на квартиру, основываясь на опыте аналогичных продаж (что это такое, рассмотрим, чуть ниже). Как уже отмечалось, агенту выгодно слегка занизить стоимость квартиры, так как в этом случае ее быстрее купят.

Продавцу, полагаясь на опыт и честность агента, все же полезно было бы провести небольшой анализ рынка, чтобы иметь собственное мнение по поводу стоимости продаваемой квартиры. Продавцы, определяя цену на свою квартиру, разделяются на две условные категории:

Первая — «Моя квартира столько стоит, потому что мне столько нужно для решения моих финансовых проблем!» — при таком подходе продавать квартиру можно годами. Здесь этот вариант мы рассматривать не будем.

Вторая — «Продавать надо, но… хотелось бы подороже». Это нормальное желание любого хозяина. Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики.

Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости. Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: Вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется «опытом аналогичных продаж»). Следует только обращать внимание на параметры, которые сильно влияют на цену и, соответственно, ориентироваться на «похожие» квартиры.

• Шаг 1 Определяем, к какой категории относится Ваша квартира.
• Шаг 2 По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость.
• Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.
• Шаг 4 Выясним, насколько точно мы назначили цену.

Шаг 1

Итак, определяем, к какой категории относится Ваша квартира. (Просто выделяем из списка вариант, который характеризует Вашу квартиру). Предположим, Вы имеете трехкомнатную квартиру в доме 96 серии, которому 12 лет, на 7 этаже с индивидуальным телефоном. Тогда это будет выглядеть следующим образом:

Количество комнат — 3

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры

Район (местоположение по удаленности от центра):

• центр;
• районы, прилегающие к центру; -окраины вдоль линий метро (правый берег);
• окраины вдоль линий метро (левый берег);
• окраины вдали от метро (с хорошей транспортной развязкой)
• окраины вдали от метро (с плохой транспортной развязкой);
• ближайший пригород.

Тип строительной серии дома, который сразу включает в себя следующие понятия: общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков.

Тип строительной серии дома

• панельные «хрущевки» и «чешки»;
• кирпичные «хрущевки» и «чешки»;
• типовое жилье 70-е — 80-е годы;
• С-87 или С-96 (кирпич);
• КТ (кирпич);
• типовое жилье 70-е — 80е годы;
• С-96 (панель):
• С-134 (панель);
• БПС (панель);
• Современное типовое жилье 90-е — 2000-е годы;
• Т-2, Т-4 (керамзитобетон);
• КТ (керамзитобетон);
• АППС (панель);
• улучшенное типовое жилье;
• КТУ (керамзитобетон); -АППС-Л (панель);
• Б-5, ЕС;
• индивидуальные проекты (керамзитобетон);
• застройки царских и сталинских времен, «ведомственные» дома (кирпич);
• элитное жилье («термодом», монолитно-каркасный, красный кирпич или силикатный кирпич).

Если же Вы не знаете строительной серии своего дома, ориентируйтесь на следующие данные:

• общая и жилая площадь;
• размеры кухни;
• материал стен дома;
• панель;
• керамзитобетон;
• «термодом»;
• монолитно-каркасный;
• силикатный кирпич;
• красный кирпич;
• раздельность ходов;
• смежные хода;
• смежно-раздельные хода;
• раздельные хода;
• раздельность узлов;
• с/у смежный;
• с/у раздельный;
• 2 и более с/у.

Возраст дома:

• новостройки (дом сдан, документы готовы);
• до 5 лет;
• до 10 лет; -до 15 лет.
• старше 20 лет;

Этаж:

• первый или последний (сюда же можно отнести торцевые квартиры на средних этажах);
• средние этажи.
• Наличие телефона,интернет
• индивидуальный телефон;
• телефон «на блокираторе»;
• телефон отсутствует.

Шаг 2

По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость. При определении цены больше ориентируйтесь на стоимость квадратного метра, чем на общую стоимость квартиры.

Параллельно учитываем дополнительные факторы:

Дополнительные факторы:

• убитая
• жилое состояние:
• свежий ремонт
• стяжка, беспесчанка;
• строительная отделка;
• ЕВРО ремонт.

Этот пункт более всего окажет корректирующее влияние на цену. Однако, стоит учитывать, что под выражением, к примеру, «жилое состояние» разные люди понимают очень разные вещи (от граничащих с понятием «убитая», до вполне приличного ремонта без особых излишеств). «Строительная отделка», обычно подразумевающая линолеум на полу, обои на стенах и оборудованные санузлы, в отдельных случаях может оказаться только стяжкой и беспесчанкой; а понятие «после строителей» может быть «строительной отделкой», «стяжкой и беспесчанкой» или просто голыми стенами без какой-либо отделки.

Состояние дома:

• наличие охраны в парадном;
• состояние парадного;
• наличие пассажирского и грузового лифтов
• контингент соседей (кооперативные, ведомственные дома);
• близость транспортных развязок.

Этот пункт уже был учтен в пункте «Район».

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в данном районе.

Для получения наиболее полной картины Вам необходимо не только прочитать объявления, а и обязательно позвонить по каждому из них! Дело в том, что цена, указанная в объявлении, может сильно отличаться от той, за которую хозяева готовы продать свою квартиру на данный момент. Если цены на рынке растут, то и цена на квартиру могла подняться с момента подачи объявления в газету до выхода газеты в печать. Она также могла уменьшиться, если цены падают. С другой стороны, если требуется продать квартиру срочно, то реальная цена может оказаться ниже цены, заявленной в рекламе. Кроме того часть квартир уже проданы и не составляют Вам конкуренции.

Прозвонив два десятка вариантов (если у Вас хватит на это терпения), Вы уже с довольно высокой точностью определите сумму, за которую ваша квартира может быть продана. Самые целеустремленные Продавцы квартир могут назначить 3-5 просмотров и побывать в квартирах, подобных той, что они собираются продавать.

Следующие факторы не будут оказывать существенной роли на ценообразование, однако о них стоит упомянуть в рекламном объявлении, так как они делают квартиру более привлекательной при прочих равных условиях.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

• наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
• наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
• наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
• близость магазинов, рынков;
• вид из окна;
• возможность использования квартиры в коммерческих целях (под банки, аптеки, парикмахерские и т.п.);
• возможные варианты увеличения площади квартиры (приватизация чердака или подвала, возведение пристройки на первом этаже).

Шаг 3 Определимся с ценовой политикой.

В условиях роста цен на рынке недвижимости она выглядит следующим образом:

т.е. определив приблизительную стоимость квартиры, Вы начинаете ее рекламировать по чуть-чуть завышенной цене;

каждую неделю Вы постепенно снижаете цену до тех пор, пока не найдется реальный Покупатель. Вы можете и не снижать цену, если цены на рынке продолжают расти, а Вы никуда не торопитесь.

В случае если цены падают, график будет выглядеть следующим образом:

В данном случае выигрывает тот, кто быстрее реагирует. Посмотрите, первый Продавец снижал цену медленнее, чем второй. В результате он проиграл в конечной стоимости квартиры (пока он раздумывал, цены упали). Вывод — если цены падают, продавать нужно быстро.

Шаг 4.

Итак, мы начинаем рекламировать квартиру. Как же определить, насколько точно мы определили цену? Очень просто: стоит дать пару раз пробную рекламу и посмотреть на реакцию рынка.

— Если звонков нет, то цену придется снижать.

— Если звонки есть, но на просмотр никто приходить не хочет, — то цена все еще высока.

— Если на просмотры приходят потенциальные Покупатели, следовательно, цена на квартиру уже близка к реальной рыночной. Однако если все-таки никто не предлагает ее пока что купить, то Вы можете действовать по двум вариантам:

1 вариант (вы спешите с продажей)— еще чуть-чуть снижаете цену, и Покупатель в скором времени обязательно находится.

2 вариант (у Вас есть запас времени, Вы не спешите) — Вы просто ждете «своего» Покупателя. Рано или поздно найдется человек, которому нужна квартира именно в вашем доме, районе, или возле определенной школы, поликлиники и т.п., он будет готов заплатить вашу цену.

Если первый же Покупатель готов давать Вам задаток, причем «прямо сейчас», то Вы явно «продешевили».

Что еще может повлиять на цену Вашей квартиры?

Характер правоустанавливающих документов («проблемные» документы, длительные сроки оформления документов или длительные сроки освобождения квартиры после сделки). Если есть проблемы с документами, цену придется снизить, однако этот, шаг можно отложить на момент просмотра квартиры и торговаться уже при личном общении с потенциальным Покупателем. Вполне может оказаться, что Ваша проблема для него вовсе проблемой не является, тогда и торговаться не придется.

Оставляя комментарий Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

“>