Является ли балкон местом общего пользования
Гражданские дела об определении порядка пользования имуществом подсудны мировому судье. В этой статье хотелось бы поделиться со своими коллегами мыслями по поводу определения порядка пользования балконом при рассмотрении данной категории дел. Не успела я проработать мировым судьей и трех месяцев, как в мое производство поступило гражданское дело по иску Ф. к ответчикам – семье С., при этом в обоснование иска было указано следующее:
По договору купли-продажи доли квартиры истице Ф. принадлежит ¼ доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Каждому из ответчиков также принадлежит по ¼ доли в праве общей собственности в вышеуказанной квартире. Квартира состоит из трех жилых комнат площадью 9,0 кв.м, 13,0 кв.м, 17,9 кв.м, общая жилая площадь составляет 39,9 кв.м, общая площадь квартиры составляет 60,4 кв.м. Таким образом, на долю истицы приходится 9,975 кв.м жилой площади. Учитывая, что в квартире отсутствует жилая комната, соответствующая ее доле, согласна на определение в ее пользование комнаты площадью 9,0 кв.м, которую фактически занимает, а ответчикам просит выделить в пользование две остальные комнаты. Места общего пользования, включая балкон, просит определить в совместное пользование сторон. Из представленного плана квартиры видно, что в ней имеется шестиметровый балкон, проходящий под окнами комнат площадью 9,0 кв.м и 13,0 кв.м. На балкон имеется выход в виде двери из комнаты размером 13,0 кв., и выход в виде проема окна из комнаты размером 9,0 кв.м.
Изучив имеющуюся практику, в том числе и федерального суда, в соответствии с которой принято определять в пользование сторон конкретные комнаты, а все места общего пользования – в совместное пользование сторон, полагала, что рассмотрю данное дело очень быстро, требования истицы были основаны на законе, расчеты арифметически верные, сама она была согласна на некоторое ущемление своих прав в части площади комнаты. Более того, ответчики исковые требования признавали, за исключением одного – несогласия с тем, чтобы истица пользовалась балконом.
В судебном заседании ответчики проход истицы через их комнату может причинить их семье множество неудобств, так как истица для их семьи – посторонний человек. Истица же настаивала, что она приобретала ¼ долю в квартире именно с учетом того, что в квартире имеется шестиметровый балкон и цена ее доли была определена продавцом также с учетом этого. После прений сторон я удалилась в совещательную комнату, уже готовая по шаблону напечатать резолютивную часть решения, в которой исковые требования истицы удовлетворить в приведенной ею формулировке. Но проведя в совещательной комнате два часа, так и не смогла принять решение.
Было неясно, каким образом истице пользоваться балконом. Представляла себе сцены скандалов, когда истица будет вынуждена штурмовать двери комнаты ответчиков с целью попасть на балкон через их комнату. Понимала, что принятое мной решение может сделать невыносимой жизнь двух семей. Поэтому и вынуждена была выйти из совещательной комнаты, возобновив судебное следствие.
В возобновленном судебном следствии истица Ф. исковые требования поддержала в полном объеме, полагая возможным определить в ее пользование часть балкона, которым согласна пользоваться не через комнату, в которой проживают ответчики, а через свой оконный проем, используя скамью. Просила выделить ей в пользование часть балкона до правого откоса окна своей комнаты, поскольку выделение ей в пользование полутора метров балкона, как полагают возможным ответчики, будет нарушать ее права, так как граница пользования пройдет по середине ее окна (не тонировать же ей часть окна!). Кроме того, просила учесть, что она уступает ответчикам 0, 975 м жилой площади.
Ответчики С. исковые требования истицы признали частично, за исключением балкона, поскольку выход на балкон имеется только из комнаты размером 13,0 кв.м. Полагают невозможным для истицы пользоваться балконом через комнату, в которой проживают ответчики, так как с истицей они представляют разные семьи, прохождение истицы через комнату будет нарушать их право личной жизни. Кроме того, балкон не входит в общую площадь жилого помещения и истица, приобретая комнату, знала, что не будет пользоваться балконом. После предложений суда о мирном разрешении данного вопроса ответчики остались на позиции согласия на определение в пользование истицы полутора метров балкона соответственно ее доле в данной квартире.
Суд в своем решении определил порядок пользования комнатами, местами общего пользования между сторонами, при этом пользование балконом сторонам разрешил в определенном порядке:
-истице Ф. постановил выделить в пользование часть балкона от левого его края до правого откоса окна комнаты, выделенной в пользование истицы, через оконный проем комнаты, выделенной в пользование Ф.;
-ответчикам С. – выделить в пользование часть балкона от правого откоса окна комнаты, выделенной в пользование истицы Ф., до правого края балкона, через балконную дверь, имеющуюся в комнате размером 13 кв.м.
При принятии решения суд руководствовался нормами ст.247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Также суд руководствовался ч.4 ст.17 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности и т.п.
Суд при принятии такого решения исходил из того, что пользование балконом предполагается совместным всеми сособственниками жилого помещения, однако определение балкона общую в совместное пользование без определения границ пользования приведет к конфликтам сторон, а также к нарушению прав соседей, поскольку расположение балкона таково, что стороны при пользовании балконом, во-первых, будут иметь возможность заглядывать в окна друг друга, что будет нарушать право личной жизни каждой из сторон, а также может привести к тому, что одна из сторон будет использовать балкон в большей степени, загромоздив своими вещами. Определение же в пользование истицы части балкона в полтора метра приведет к нарушению ее прав, так как граница проляжет через середину ее окна. Суд счел возможным увеличить долю в пользовании балконом истицы, учитывая, что так наилучшим образом будут удовлетворены потребности сторон в использовании балкона, а также учитывая то, что комната, выделяемая в пользовании истице меньше ее идеальной ¼ доли жилой площади в этой квартире на 0,975 м.
Суд признал технически возможным для истицы пользоваться балконом через оконный проем комнаты, выделяемой в ее пользование, так как за оконным проемом на балконе может быть поставлен стол, или сушилка для белья, которыми возможно пользоваться и не выходя из комнаты, ширина и высота оконного проема позволяют это сделать. Суд признал недопустимым для истицы пользоваться балконом через комнату ответчиков, поскольку это будет нарушать право личной жизни ответчиков, тем более при сложившихся между сторонами неприязненных отношениях, что было видно из их показаний и поведения в судебном заседании.
Доводы ответчиков о том, что балкон в соответствии со ст.15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения, суд признал недостаточными для отказа в удовлетворении требований истицы, поскольку понятия «места общего пользования» и «общая площадь жилого помещения» не тождественны.
Также суд разъяснил в решении, что определение порядка пользования квартирой не означает права собственности сособственников на комнаты и часть балкона, которые переданы им в пользование.
После оглашения решения на лицах сторон было недоумение, однако решение не обжаловалось и вступило в законную силу. До сих пор я не знаю, правильно ли поступила, определив порядок пользования балконом таким образом. Однако через некоторое время истица пришла за копией решения и сообщила, что стороны помирились…
"Правосудие в Татарстане", № 1 (37) 2009 версия для печати
судебного участка № 21
За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Коллеги, прошу совета. Мой клиент собственник ⅓ доли в двухкомнатной квартире, второй собственник ⅔ долей квартиры обратился в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Квартира состоит из двух комнат, одна большая, вторая маленькая с балконом, выход на балкон возможен только из этой маленькой комнаты. Решением суда порядок пользования определен — истцу передали комнату большей площадью, моему клиенту — меньшей, кухню, коридор, туалет и балкон оставили в совместном пользовании. Хочу обжаловать решение — не согласна с порядком пользования балконом — оба собственника совершенно посторонние люди, истец в квартире не живет, мой клиент хочет держать комнату закрытой на ключ, что сделает невозможным беспрепятственное пользование для второго собственника балконом. Подскажите, какие доводы привести при обжаловании решения.
Статья 25 Конституции Российской Федерации: "жилище неприкосновенно".
Далее правда есть слова про судебное решение. К сожалению.
Дополняем статьей 23 (часть 1): "каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну".
Когда сталкиваются интересы – необходимо разобраться в их конфликте: ну, зачем балкон жителю другой комнаты?? Подышать СО и СО2?? Покурить?? И ради этого он ВПРАВЕ – по судебному решению проходить через жилплощадь, ему не принадлежащую?? Сервитутом тут явно не пахнет.
Юрий, спасибо за новые мысли. Сервитута здесь и быть не может, это же не земельный участок. Суд мотивировал решение тем, что балкон такое-же место общего пользования, как и кухня, коридор и т.д., соответственно должно находиться в совместном пользовании.
Согласна. В данном случае с учётом особенностей жилого помещения право пользования балконом второго участника общей долевой подлежит ограничению на основании ч. 1 ст. 23 Конституции РФ. Обжалуйте в данной части решение. Идите до конца – будет прецендент. Возможно, они уже есть. Смотрите практику.
Цена: 800 руб.
Людмила, спасибо, практика тоже есть – я ссылалась на Обобщение практики рассмотрения дел Президиума Московского областного суда за 2009 год, там как раз было про балконы, указывалось – передать в пользование комнату и балкон. Про ч.1 ст.23 Конституции РФ, обязательно напишу в апелляции
Статья 15 ЖК РФ:
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Подсобные помещения по СНИПу 2.08.01-89* : 2.2.(К) В квартирах следует предусматривать жилые комнаты и подсобные помещения: кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую (или хозяйственные встроенные шкафы). Допускается устройство помещения для хозяйственных работ, холодной кладовой (или шкафов), вентилируемого сушильного шкафа для верхней одежды и обуви. Балкон (по СНИПу) – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения – это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
п. 1 ст. 41 ЖК РФ (Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире) говорит, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Балкон помещением не является и соответственно не может быть признан местом общего пользования.
Таким образом, балкон не является местом общего пользования.
Ирина, спасибо за подробный развернутый ответ. Суд в решении указал, что "балкон не предназначен для проживания, служит для удовлетворения гражданами бытовых и иных хозяйственных нужд, связанных с проживанием, поэтому не может быть предоставлен в единоличное пользование одного из сособственников"
Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.
Законодательные аспекты
Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года.
Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.
Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.
Кто собственник балкона?
По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.
Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.
Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.
Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.
Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.
В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.
Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.
Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.
Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.
Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.