Является ли канализация объектом недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

На балансе организации имеются объекты с отдельными инвентарными номерами: "Канализация ливневая", "Канализация фекальная" и т.д. Есть отдельные объекты: "Колодцы канализационные", "Коллектор канализационный". Данные объекты находятся на одной территории, обслуживают инфраструктуру одной площадки. Данные объекты поступили в рамках одного договора купли-продажи. В накладной объекты были перечислены разными позициями (некоторые объекты стоимостью за единицу были менее 40 тыс. руб., некоторые – более 40 тыс. руб.).
Согласно учетной политике организации основные средства стоимостью менее 40 тыс. руб. в бухгалтерском учете учитываются в составе материально-производственных запасов.
Объекты стоимостью за единицу более 40 тыс. руб. были приняты на учет в качестве основных средств и учитываются на счете 01. Объекты стоимостью менее 40 тыс. руб. за единицу списаны в момент ввода в эксплуатацию через счет 10 и учитываются на забалансовом счете 04.
1. Должна ли была организация в целях исчисления налога на имущество объединить все эти объекты, включая объекты "Колодцы канализационные" и "Коллектор канализационный", в один комплекс и учитывать их как один объект основных средств?
2. Являются ли объекты "Канализация", "Коллектор канализационный", "Колодцы канализационные" в целях исчисления налога на имущество недвижимым имуществом?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях исчисления налога на имущество организаций организация не обязана объединять все указанные объекты основных средств в один комплекс и учитывать их как один объект основных средств.
Однако, учитывая некоторые функциональные особенности канализационных сетей и их технологическую взаимосвязь с такими отдельными объектами, как "Колодцы канализационные" и "Коллектор канализационный", организации для целей расчёта налога на имущество все указанные объекты следует учесть как недвижимое имущество.
При этом организация вправе продолжать учитывать каждый из рассматриваемых объектов основных средств как отдельный инвентарный объект.

Обоснование позиции:
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1, 378.2 НК РФ.
Порядок бухгалтерского учета объектов основных средств и формирования их стоимости регулируются ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее – ПБУ 6/01) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания).
В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия:
– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Однако ни НК РФ, ни ПБУ 6/01, ни Методические указания не дают определения понятиям "движимое" и "недвижимое" имущество. В силу п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Минфин России разъясняет, что понятия движимого и недвижимого имущества определены в ст. 130 ГК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 17.02.2017 N 03-05-05-01/9043, от 16.09.2015 N 03-05-05-01/53065, от 18.12.2014 N 03-05-05-01/65598, от 15.08.2013 N 03-04-06/33238, от 25.02.2013 N 03-05-05-01/5317).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Кроме того, специалисты финансового ведомства рекомендуют, что при определении состава недвижимого имущества необходимо учитывать нормы Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) (в настоящее время действует Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), введенный с 1 января 2017 года приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст (далее – ОКОФ ОК 013-2014)), а также Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (смотрите, например, письма Минфина России от 04.10.2013 N 03-05-05-01/41301, от 22.05.2013 N 03-05-05-01/18212).
В соответствии с ОКОФ ОК 013-2014 сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида. Сооружения являются объектами, прочно связанными с землей. В частности, примерами сооружений могут служить такие объекты, как магистральные трубопроводы; линии связи и электропередачи; местные трубопроводы.
Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ канализационные сети как разновидность трубопроводных сооружений являются линейными объектами, подлежащими государственной регистрации в качестве объекта недвижимого имущества.
Так, например, в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 N 02АП-3415/07 суд признал наружные сети канализации недвижимым имуществом. Суд отметил, что объект прочно связан с землёй, а его перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.
Аналогичный подход по трубопроводным сооружениям представлен и в других судебных актах (смотрите, например, постановления АС Северо-Кавказского округа от 13.02.2018 N Ф08-10789/17 по делу N А32-6398/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 N 05АП-2721/11 (оставлено без изменений постановлением ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2011 N Ф03-4038/11), ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 N Ф03-5985/2010 по делу N А73-2046/2010, ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2010 N Ф07-3435/2010, от 16.01.2009 N А56-49891/2007, определение ВАС РФ от 23.09.2009 N 12247/09).
При этом представители финансового ведомства (смотрите письма Минфина России от 22.05.2013 N 03-05-05-01/18212, от 11.04.2013 N 03-05-05-01/11960, от 02.04.2013 N 03-05-05-01/10624, от 29.03.2013 N 03-05-05-01/10050) отмечают, что применительно к налогообложению налогом на имущество не включаются в состав объекта недвижимого имущества объекты, учитываемые как отдельные инвентарные объекты основных средств, которые:
– не требуют монтажа;
– могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
– демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению;
– функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).
Кроме того, согласно ОКОФ ОК 013-2014 объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Оборудование, установленное на сооружении, не входит в состав сооружения и классифицируется в соответствующих группировках машин и оборудования (например, оборудование связи (антенны, электрическое оборудование), установленное на вышках сотовой связи).
Очевидно, что объекты основных средств с названиями "Канализация фекальная", "Канализация ливневая", "Канализация хозяйственно-фекальная" используются независимо друг от друга. При этом наличие в данных сетях таких установленных объектов, как "Колодцы канализационные", "Коллектор канализационный", является неотъемлемым элементом функционирования таких сетей.
Следовательно, оснований для признания всех указанных объектов единым комплексом не имеется. Однако, учитывая некоторые функциональные особенности канализационных сетей и их тесную технологическую взаимосвязь с такими отдельными объектами, как "Колодцы канализационные" и "Коллектор канализационный" (демонтаж колодцев может нанести ущерб самим канализационным сетям), организации для целей расчёта налога на имущество все указанные объекты следует учесть как недвижимое имущество в составе указанных канализационных сетей.
Между тем на основании абзаца второго п. 6 ПБУ 6/01 в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект (смотрите также письмо Минфина России от 18.11.2016 N 03-03-06/1/67863). Соответственно организация вправе продолжать учитывать каждый из рассматриваемых объектов основных средств как отдельный инвентарный объект.
Изложенный вывод является нашим экспертным мнением. За официальными разъяснениями по этому вопросу организация вправе обратиться в Минфин России (пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ситдиков Ирек

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

2 октября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.

Являются ли объекты сетей водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения линейными объектами? Можно ли зарегистрировать право собственности на линейные объекты или на отдельную сеть (например, водоснабжения или теплоснабжения)?

Ответ:

Теплосети, сети водоснабжения, водоотведения являются линейными объектами, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Обоснование:

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

П. 10.1 ст. 1 ГрК РФ перечисляет линейные объекты: это линии электропередачи, связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. На основании этой нормы тепловые сети, сети водоснабжения и водоотведения являются линейными объектами.

Минэкономразвития России в Письме от 11.10.2016 № Д23и-4847 сделало вывод о том, что линейные объекты, в том числе подземные, являющиеся сооружениями, введенными в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со ст. 55 ГрК РФ, относятся к недвижимости. Линейные объекты, не вводимые в эксплуатацию в указанном порядке, не являются недвижимостью.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи (ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

ВС РФ в определении от 23.01.2015 № 305-ЭС14-7970 по делу № А40-94643/13 разъяснил, что право собственности может быть зарегистрировано лишь на такое недвижимое имущество, которое способно выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав, независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с земельным участком.

Согласно статье 133.1 ГК РФ линейные объекты могут выступать в качестве единого недвижимого комплекса. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Суды признают водопроводные и тепловые сети объектом недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2017 № Ф05-8132/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 25.10.2017 № 305-ЭС17-15187 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства), Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2017 № Ф06-20862/2017).

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или технического плана. Однако п. 8 ст. 90 ЗК РФ устанавливает, что на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта, не требуется. Таким образом, теплотрасса и водопровод как подземный объект трубопроводного транспорта могут располагаться на земельных участках иных собственников (правообладателей) без каких-либо договорных отношений с ними (см. Определение Верховного Суда РФ от 29.02.2016 № 310-КГ15-20311 по делу № А35-11541/2014).

Кроме того, тепловые сети, для размещения которых не требуется разрешение на строительство, включены в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установленных сервитутов (п. 7 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300).

Таким образом, право собственности на сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства, подлежит государственной регистрации на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельный участок (если сети находятся в пределах одного участка).

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Наша организация в 1997г. приобрела часть здания в собственность из имущественного комплекса, приватизированного продавцом до вступления в силу ФЗ "О гос. регист. ". В пределах арендуемого у КУГИ земельного участка, расположенного рядом с этой частью здания, находится участок подземной хозбытовой канализации, длиной 50 м. (два колодца и трубопровод, соединяющий их). При разделе земельного участка, на той части земельного участка, которая по схеме раздела должна остаться за нашей организацией, в настоящий момент отсутствует объект недвижимости, кроме данной части подземной канализации, не стоящей на кадастровом учете ( необходимое условие для оформления аренды на 49 лет – наличие объекта недвижимости). В договоре купли-продажи в предмете указано: 1.2. Недвижимое имущество, подлежащее продаже состоит из следующих объектов: 1.2.1.Часть здания____ цеха из след. нежилых помещений: ____, пл.___, м2. Здание ___ цеха – кирп. строение(идет характеристика), с электрической подстанцией ТП №___, с тепло-, водо- коммуникациями и канализацией". Электрическая подстанция ТП №___ расположена не в здании, а на территории другого арендуемого нами земельного участка, прилегающего к зданию №2, которое находится также в нашей собственности. Если в.п.1.2.1. идет вышеуказанное перечисление объектов продажи, можно ли по данной формулировке считать канализации, проданной нам? Является ли часть подземной хозбытовой канализации самостоятельным объектом недвижимости, если да, то почему и что нужно для ее регистрации?

Ответ

Учитывая формулировку договора возможно сделать вывод, что сети канализации были переданы в собственность покупателя.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

По общему правилу инженерные сети (в т.ч. канализация) проектируемые и возведенные в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок или расположенный внутри здания, не является самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат регистрации. Данный вывод отчасти приведен в Постановлении ФАС СКО от 06.06.2014 № А53-23882/2013, решении АС Ростовской области от 14.08.2014 г. № А53-23882/2013. Это объясняется тем, что внутренняя инженерная система уже входит в состав объекта капитального строительства, в связи с чем, регистрировать данный объект нет необходимости.

Кроме того, и в настоящее время сети инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, проектируемые в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не являются самостоятельным объектом. Сети инженерно-технического обеспечения (в т.ч. канализация) в этом случае, хотя и имеют по своим техническим свойствам признаки линейного объекта, не являются отдельным объектом капитального строительства, а являются частью основного объекта. При этом государственная экспертиза проектной документации по сетям инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства проводится в составе проектной документации объекта капитального строительства. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 предусмотрен раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений».

Однако, инженерно-технические сети, обеспечивающие два и более объекта капитального строительства, могут рассматриваться как отдельный линейный объект, к которым по определению можно отнести водопровод, канализация, линейно-кабельные сооружения связи могут подлежать самостоятельной регистрации.

При этом, действующее законодательство предусматривает возможность регистрации права собственности юр.лиц без получения разрешения на строительство в упрощенном порядке, но только в отношении объектов вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако вопрос отнесения объекта к вспомогательному назначению в каждом случае разрешается отдельно.

Регистрация права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного назначения в упрощенном порядке допускается на основании ст. 25.3 Закона о регистрации, на что указывалось в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ.

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок (в т.ч. договор аренды), на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что торговый павильон относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям (см. Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011). Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз.

Инженерные сети (линейный объект) возможно отнести к сооружениям вспомогательного использования, т.к. по своему назначению она обслуживает главную вещь — здание, в связи с чем, возможно зарегистрировать инженерные сети и без акта ввода в эксплуатацию (см. Постановление 8 ААС от 29.07.2013 № А70-439/2013), однако при условии, если лицо владеет каким-либо правом на земельный участок, на котором располагаются инженерные сети.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«В связи с поступающими многочисленными обращениями юридических лиц и территориальных органов Росреестра по вопросу государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного использования Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

1) объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2) создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) к таким объектам в том числе отнесены:

строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

ГрК не дает определение понятию «объект вспомогательного использования». При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.*

Также отмечаем, что применительно к государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования (объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство) статья 25.3 Закона о регистрации не предъявляет требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации установлено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Ранее форма декларации об объекте недвижимого имущества была утверждена приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232 и не предусматривала возможности внесения сведений о правообладателе — юридическом лице, а следовательно, и не предполагалась возможность оформления в собственность юридических лиц прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке.

Приказ Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232 признан утратившим силу приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447, которым утверждена новая форма декларации, предусматривающая возможность в графу «правообладатель объекта недвижимого имущества» вносить сведения о юридическом лице.

На основании изложенного полагаем, что регистрация права собственности юридического лица на объект недвижимого имущества вспомогательного использования, для строительства которого в соответствии со статьей 51 ГрК не требуется разрешение на строительство, возможна в порядке, установленном статьей 25.3 Закона о регистрации"