Содержание
Приобретение жилой недвижимости в новостройке имеет определенные преимущества, но без недостатков и рисков здесь не обойтись.
Покупая квартиру у надежного застройщика в новом доме, человек получает новое жилье без темного прошлого и скрытых владельцев. Но можно попасть к недобросовестным компаниям, особенно если отказаться от квалифицированной юридической помощи.
Соблюдение всех тонкостей поэтапной сделки исключит вероятность обмана. Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию для приобретения квартиры в новостройке в ипотеку.
С чего начать покупку новой квартиры в ипотеку? При обращении в банк будущий владелец квартиры неизбежно столкнется с рядом особенностей:
Для начала следует решить, в каком доме покупать жилье. Если было принято решение о приобретении квартиры в строящемся здании, существует несколько вариантов приобретения:
Далее рассмотрим, как взять ипотеку на новостройку.
Для покупки недвижимости у строительный фирмы необходимо придерживаться определенных этапов. Что нужно знать:
При покупке следует соблюдать несколько условий:
Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.
Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.
Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.
Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.
Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.
Способы проверки объекта:
Рассмотрим, с чего начать покупку.
Если будущий заемщик останавливает свой выбор на определенном объекте и жилье, он должен пройти следующие этапы:
Если приобретается квартира в строящемся доме, банк всегда обращает внимание на сроки завершения строительства. Жилье остается собственностью финансовой организации, пока заемщиком выплачивается ипотека.
Далее подробнее о том, как происходит покупка.
Будущий заемщик выбрал недвижимость, которую собирается купить по ипотечному договору. Далее нужно определиться с застройщиком.
Чем ближе объект к сроку сдачи, тем выше стоимость квартиры. Поэтому многие покупают квартиры, которых на деле еще нет. Как уже было указано выше, самая опасная сделка – вырыт только котлован.
По мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение – приобретение недвижимости в объекте, который готов уже на 70%. Это означает, что дом построен, но пока не совсем готов к сдаче, и в нем ведутся отделочные работы.
Риск заморозки строительства снижается. Также на данном этапе стоимость квартир еще не вырастает до своего максимума.
У застройщика нужно забронировать понравившийся вариант, заключив соглашение. В документе прописываются характеристики жилья, наличие или отсутствие определенных проблем, условия покупки, размер первоначального взноса. При обращении в банк за ипотекой нужно показать это соглашение.
У застройщика обязательно запрашиваются все следующие документы:
Документы, подаваемые в банк:
Каждая кредитная организация может требовать какие-либо дополнительные документы. Банк рассматривает заявку и документы, а затем связывается с клиентом, сообщая об одобрении заявки или отказе. Затем составляется ипотечный договор.
Как только ипотека будет оформлена, квартира перейдет в собственность заемщика по договору купли-продажи. Сделка оформляется в Росреестре.
Обычно ипотека оформляется месяц. В этот срок происходит перечисление денег. Если ипотечный договор заключен, но дом еще не сдан, соглашение на бронирование будет действовать еще какое-то время.
Но что делать после получения ключей? Получение ключей от новой квартиры – радостный момент, особенно если квартира была куплена в новостройке на стадии строительства. Но полноценным владельцем жилья станет тот, кто оформит квартиру в собственность.
Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:
Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:
В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.
В БТИ владелец заказывает:
В Росреестр или МФЦ подаются:
В организациях забирают все оригиналы и копии, выдают расписку. Если с документами все хорошо, процедура продлится 10-18 дней. Отказ в регистрации можно обжаловать через суд.
Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.
Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.
Необходимо знать о том, чем грозит сделка юридически неподкованному заемщику, если он имеет дело с мошенниками:
При совершении сделок при покупке недвижимости всегда нужно обращаться к юристу, который расскажет про все подводные камни процесса приобретения квартиры в строящемся доме и оформления ипотеки на новостройку.
Многие граждане доверяют только самому главному банку страны, Сбербанку, государственной финансовой организации с невероятным количеством филиалов и внушительными финансовыми ресурсами.
Для того чтобы понять, как получить ипотеку на новостройку в Сбербанке, нужно заглянуть на сайт и ознакомиться со всеми условиями. К каждому кредитному продукту прикреплен ипотечный калькулятор, где очень просто рассчитать размеры, сроки платежей. Заявку можно оставить онлайн: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew.
Обычно банк требует, чтобы у будущего заемщика были:
Актуальную процентную ставку в 2019 году на покупку квартиры в строящейся новостройке всегда можно посмотреть на сайте банка. Также банк начисляет определенные процентные надбавки: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project.
Что касается новостроек по военной ипотеке, в Сбербанке проценты фиксированы, размер и условия: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/military
Целью программы военная ипотека является предоставление льготных условий покупки недвижимости военнослужащим с помощью ипотечных средств.
В последнее время банки стараются облегчить процедуру ипотечного кредитования. Покупка жилья в ипотеку – практика отработанная, для банков выгодная, все подводные камни изучены.
Но прежде чем принимать такое важное решение, как приобретение новостройки в ипотеку, нужно тщательно изучить каждый шаг: найти подходящее жилье, банк, внимательно ознакомиться со всеми его условиями, а также с застройщиком, его документами и репутацией.
Грамотно и безопасно провести всю процедуру поможет опытный и квалифицированный юрист.
Рост строительства нового жилья в последние годы привел и к расширению сектора ипотечного кредитования в новостройках. Благодаря совершенствованию законодательной базы при покупке строящегося жилья банки охотнее дают ипотеку на покупку квартир в новостройках. Сегодня поговорим об особенностях покупки новостройки в ипотеку.
Ипотека на первичном рынке имеет следующие плюсы для заемщика:
Однако покупка первички в ипотеку имеет не совсем очевидные на первый взгляд минусы.
К ним относится:
Полностью исключить риски невозможно. Специалисты рекомендуют тщательно выбирать застройщика и покупать квартиру на окончательном этапе постройки дома.
При оформлении ипотеки важно знать, какую сумму придется отдавать каждый месяц. Для расчета ежемесячных платежей вам пригодится калькулятор ипотеки.
Приобрести квадратные метры в новостройке в ипотеку можно тремя способами:
При оформлении ипотеки в строящемся доме от заемщика потребуются следующие документы:
При оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме, некоторые банки более требовательны к своим клиентам. Однако главное условие – отсутствие плохой кредитной истории.
Помимо этого, к заемщикам выдвигают следующие требования:
Квартира в новостройке оформляется в несколько этапов:
Особое внимание следует уделить:
Важно проверить разрешительную документацию на строительство и землю под домом непосредственно у самого застройщика. Официально работающая компания не станет скрывать эти сведения.
Специалисты констатируют, что наиболее рискованные вложения – это когда дом еще на этапе котлована или он завершает конкретный комплекс застройки.
Если не затягивать с первыми двумя этапами, то оформление ипотеки на квартиру в новостройке займет около 1–2 месяцев.
Три крупнейших банкапредлагают взять ипотечный кредит под следующие проценты:
Сводная таблица с условиями банков по ипотечным кредитам на новостройки:
Банк | Ставка, % | ПВ, % | Срок, лет | Стаж, мес. | Возраст, лет | Примечание |
---|---|---|---|---|---|---|
Сбербанк | от 7,60 | 15 | до 30 | от 6 | 21-75 | Ставка актуальна при покупке квартиры у застройщика-партнера. Участвует в семейной госпрограмме 6%. |
ВТБ Банк | от 10,10 | 10 | до 30 | от 12 | 21-65 | При покупке квартиры более 65 кв. м. ставка от 10,10% |
Газпромбанк | от 9,50 | 10 | до 30 | от 6 | 20-65 | Непрерывный трудовой стаж от 1 года, скидка зарплатникам -0,5%, и -0,2% при приобретении у АН застройщиков-партнеров банка. |
Россельхозбанк | от 9,70 | 15 | до 30 | от 6 | 21-65 | Отсрочка и ПВ от 10% для молодых семей и при использовании маткапитала. |
Альфа-Банк | от 10,19 | 15 | до 25 | от 6 | 23-64 | Выгодные условия для молодых семей, Уменьшение ПВ до 10% при наличии материнского капитала. |
Банк «ФК Открытие» | от 9,70 | 10 | до 30 | от 3 | 18-65 | При оформлении на сайте процент снижается на 0,25%. Зарплатникам ПВ 10%. Ставка 9,35% при ПВ от 50%, со справкой 2НДФЛ и при условии страхования квартиры, жизни и здоровья. |
Райффайзенбанк | от 9,99 | 15 | до 30 | от 3 | 21-60 | Общий стаж от 2 лет. Белая кредитная история. |
Росбанк | от 8,75 | 15 | до 25 | от 3 | 20-64 | Дополнительный займ на ПВ, господдержка, отсрочка молодым семьям, маткапитал. |
Промсвязьбанк | от 9,40 | 20 | до 25 | от 4 | 21-65 | Общий трудовой стаж от 1 года. |
Московский кредитный банк | от 5,90 | 20 | до 20 | от 6 | 18-65 | Ставка актуальна при приобретении квартиры у застройщиков-партнеров, при оформлении комплексного страхования, ПВ 20%. |
БинБанк | от 9,60 | от 5* | до 30 | от 1 | 21-65 | *ПВ 5% при использовании маткапитала. Стаж не менее 1 года в одной сфере деятельности. С 1 января 2019 года БинБанк и банк Открытие объединились под брендом «Открытие». |
Уралсиб | от 10,50 | 10 | до 30 | от 3 | 18-70 | Новостройки от надежных партнеров. Рассмотрение ипотеки по 2 документам. |
ДельтаКредит Банк | от 9,50 | 15 | до 25 | от 2 | 20-64 | Дополнительный кредит на ПВ. Родители могут оформить ипотеку на квартиру для детей. |
Связь-банк | от 10,25 | 15 | до 30 | от 4 | 21-65 | Общий стаж от 1 года. Обязательное страхование залогового обеспечения. Скидка зарплатникам -0,50%, и работникам ВЭБ -0,75%. Увеличение ставки при отсутствии страхования. |
Абсолют Банк | от 10,24 | 20 | до 30 | от 6 | 21-65 | Участвует в семейной госпрограмме 6%. Непрерыный стаж от 1 года. |
Возрождение | от 9,85 | 10 | до 30 | от 6 | 18-65 | |
ЮниКредит Банк | от 10,25 | 15 | до 30 | от 6 | 21-65 | Участвует в госпрограмме 6%. |
ТранскапиталБанк | от 8,35 | от 5* | до 25 | от 3 | 21-75 | Участвует в госпрограмме 6%. *ПВ 5% при внесении материнского капитала. Общий трудовой стаж от 12 месяцев. |
ЗапСибКомБанк | от 10,30 | 10 | до 30 | от 6 | 21-65 | Возможно внесение мат капитала в качестве первоначального взноса и получения ипотеки по 2 документам. |
Ак Барс | от 10,50 | 10 | до 25 | от 3 | 18-70 | -1% при оформлении договора личного или коллективного страхования. |
Зенит | от 10,45 | 15 | до 30 | от 4 | 21-65 | Уменьшение ПВ до 5% за счет средств маткапитала. Семейная ипотека под 6% с ПВ 20%. |
АИЖК | от 10,50 | 10 | до 30 | от 6 | 21-65 | Семейная ипотека под 6%. |
Тинькофф | от 9,25% | 10 | до 30 | от 3 | 21-75 | Специфика банка заключается в передаче документов в банки партнеры, сам банк ипотеку не предоставляет, а является лишь посредником. |
Указанные выше ставки корректируются банками в зависимости от того будет ли клиент оформлять страхование жизни и здоровья.
Конкретный банк ставит свои условия по снижению процентной ставки ипотечного кредита. Чаще всего принимаются во внимание следующие:
Снижение процентных ставок по кредитам в последнее время коснулось и жилья на первичном рынке. Это делает его более доступным для заемщиков. При серьезном подходе к оформлению ипотеки на новостройку риски будут минимальны, а экономия ощутимой.
При покупке квартиры нужно изучить рынок недвижимости, а также юридические особенности заключения сделок по приобретению жилья в собственность.
Это поможет избежать ненужных расходов и не попасть в руки мошенников. В статье рассмотрим, как правильно выбрать застройщика, как заключить договор, а также узнаем как правильно оформить ипотеку на новостройку.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.
Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.
Перед оформлением сделки, нужно:
Резервирование (бронирование) квартиры – процесс, который обеспечивает возможность зарезервировать за покупателем выбранную недвижимость до момента составления и подписания договора долевого участия (ДДУ).
После составления и заключения договора бронирования стоимость квартиры замораживается, и она снимается с продаж на определенный срок. Услуга бронирования может быть как возмездной, так и безвозмездной.
При составлении договора резервирования (бронирования) нужно проследить, чтобы в договоре были указаны реквизиты недвижимости.
Основными условиями договора бронирования (резервирования) квартиры являются:
Как оформить заявку на получение ипотеки? Существует два способа:
Банки предлагают большой выбор ипотечных программ, поэтому перед подачей заявки необходимо определится с программой, которая наибольшим образом устраивает вас.
Определившись с ипотечной программой, вам нужно собрать пакет документов и передать их в отделение банка. Затем сотрудник банка изучает ваши бумаги, и в случае если вашего дохода достаточно и кредитная история положительна, то вам могут предоставить ипотеку.
В случае вынесения банком положительного решения, это еще не означает, что договор будет подписан банком, поскольку еще не согласован объект залога. Бывает, что в отношении заемщика принято положительное решение в банке по ипотеке, но при подаче документов на недвижимость в банк получил отказ. Это происходит по причине не соответствия недвижимости требованиям банка. При подборе квартиры нужно изучить перечень требований банка к объекту залога.
Банк имеет право в одностороннем порядке отказать в выдаче ипотеки, причем без объяснения причин.
При проведении проверки банк проверяет выбранную недвижимость, поскольку оно является предметом залога. В первую очередь запрашивается основная документация: разрешение на строительство, документы на землю, инвестиционный контракт и другие правоустанавливающие документы.
Банки предъявляют следующие требования к залоговому недвижимому имуществу:
Банк может дать отказ в оформлении ипотеки, в случае если:
Пакет документов для ипотеки:
В случае наличия дополнительных источников денежных средств их можно подтвердить декларацией о доходах по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии.
Документы, предоставляемые застройщиком:
Законом предусмотрен ряд обязательных условий, которые должны быть в договоре ипотеки. Ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года предусматривает, что в договоре должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения.
Основные разделы договора ипотеки:
При положительном решении кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Порядок и условия процесса по заключению сделки с застройщиком зависит от схемы продажи, которая применялась застройщиком для продажи квартиры.
Основные схемы продажи недвижимости:
Росреестр проводит регистрацию перехода права собственности на недвижимость, а также регистрирует ипотеку. Расходы по регистрации залога, согласно закону об ипотеке, несет заемщик.
Информация о праве собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре, путем внесения информации в ЕГРН. Регистрация договора купли-продажи не проводится. Право собственности на недвижимости переходит от продавца к покупателю лишь после государственной регистрации перехода права.
В соответствии с законом (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации.
Покупатели, которые приобретают квартиры на начальном этапе строительства экономят до 30% от стоимости квартиры. Это объясняется более низкой ценой на квартиры в новостройках на стадии котлована. Покупатель получает возможность сэкономить до трети цены на жилье, а застройщик приобретает возможность инвестирования не кредитных средств на строительство.
Именно по этой причине приобретение недвижимости на стадии котлована пользуется большим спросом среди покупателей. При покупке квартиры на этой стадии строительства, юристы рекомендуют пойти по пути договора долевого участия.
Очень вескую роль при покупке недвижимости в ипотеку играет стадия ведения строительства. В случае если дом возведен и прошел государственную комиссию, то банк предоставит вам кредит под залог приобретаемой квартиры. Когда идет покупка недвижимости на стадии котлована, то нужно внести дополнительные гарантии: поручительство третьих лиц или залог имеющейся собственности.
Основные варианты, по которым возможно приобретение недвижимости на стадии котлована:
Необходимо помнить, что регистрации ДДУ не будет, если ответственность застройщика не застрахована. Договор страхования составляется с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.
Договор страхования заключается на весь срок ведения строительства, а также на два года после его завершения. Страховым случаем договора является ненадлежащее исполнение или неисполнение установленных обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда.
Список документации, которая должна быть у застройщика, в случае приобретения недвижимости на стадии котлована:
При покупке квартиры на стадии котлована, необходимо обратить внимание на проектную декларацию. В ней указаны кадастровая информация, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, сведения о правоустанавливающих документах.
Также необходимо проветрить наличие всех требуемых разрешений и заключения государственной экспертизы. При отсутствии этой документации, строительство является не согласованным.
С целью избежания неоправданных рисков:
При заключении сделки будьте осторожны и внимательно изучайте те документы, на которых вы ставите свою подпись. Также следуйте рекомендациям юристов. Малейшая спешка и невнимательность при заключении сделки могут привести к тяжелым финансовым последствиям.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
No related posts.