Нецелевое использование объекта недвижимости

У меня в собственности находится нежилое помещение в многоквартирном доме. По документам я его должен использовать в качестве офиса. В свидетельстве оно зарегистрировано как нежилое помещение. Я хочу использовать его под магазин. Нужно ли менять целевое использование этого помещения в документах? Куда следует обращаться?

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся в том числе такие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В силу ч. 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ за собственником объекта капитального строительства закреплено право самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа видов, закрепленных градостроительными регламентами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.

В случае если правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования утверждены не были, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.

Согласно букве закона, нецелевое использование помещений – как жилых, так и нежилых – может повлечь за собой определенные санкции. Кроме того, если подобное нарушение выявляется на объекте, который был арендован, то дополнительные штрафы могут содержаться в договоре аренды.

Нецелевое использование: что это значит

Если с нецелевым использованием жилых помещений все вроде бы ясно – устраивать там магазин или же устанавливать производственное оборудование не стоит, то разобраться с нецелевым использованием нежилых помещений немного сложнее.

Отталкиваться нужно от того, что у каждого помещения, так или иначе, имеется определенное назначение, и использовать его можно только в указанных рамках. Например:

• торговая точка не может использоваться как кафетерий;
• производственное помещение не может выполнять функции ресторана или же магазина продовольственных товаров и т.д.

Получается, что, если ведущаяся в помещении деятельность не соответствует его целевому назначению, это чревато санкциями.

Ответственность за нецелевое использование

Если нежилые объекты используются не по своему прямому назначению, не проводилась законная реорганизация и перестройка, неприятных последствий не избежать. Основные виды ответственности таковы:

• в определенных статьях КоАП сказано, что нарушение норм и правил, имеющихся для объектов недвижимости, ведет к применению штрафных санкций;
• возможно досрочное расторжение договора аренды;
• нарушитель компенсирует причиненный моральный и имущественный вред.

Но самое неприятное – это, конечно же, штрафы, которые могут достигать размеров в 20 МРОТ, а это 360 тысяч рублей. Минимальный размер их тоже не утешает – 180 тысяч.

Обратитесь в «Конкордию», если у вас возникают вопросы. Одного звонка достаточно, чтобы получить консультацию и договориться о встрече со специалистами, которые сумеют решить ваши проблемы.

Собственники жилых и нежилых объектов недвижимости, а также лица, пребывающие на них, не всегда догадываются о том, что нецелевое использование помещения наказывается по закону и повлечет наступление административной ответственности. Серьезные санкции наступают за эксплуатацию не по назначению жилых объектов, которые предназначены только для проживания людей на постоянной или временной основе. Разберемся с тем, что такое нецелевое использование помещения, и какие штрафы предусмотрены за это в соответствии с нормами российского законодательства.

Штраф за нецелевое использование жилого помещения.

Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных сооружениях. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей. Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений. Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

Жилищный кодекс России допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми;
• Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым;
• Строение не должно входить в состав социально используемых;
• Соблюдение норм санитарии;
• Получено разрешение от местной администрации и собственников дома;
• Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность;
• Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

Если законного перевода в статус нежилого объекта не было произведено, а квартира используется для целей исключающих проживание граждан, то владелец понесет административную ответственность.

Наказание применяется в следующих формах:

1. Штрафные меры в соответствии со статьей 7. 21 КоАП России;

• Предупреждение;
• Штраф в размере от 1 000 до 1 500 рублей;
• Штраф от 2 000 до 2 500 рублей, если производилось самовольное внесение изменений в планировку помещения.

2. Меры по устранению нарушений;

Собственника обяжут вернуть жилье к исходному состоянию, если нецелевое использование помещения потребовало внести капитальные изменения в конструкцию или планировку.

3. Наказание в соответствии с Гражданским Кодексом России.

Нередко в процессе эксплуатации объекта не по назначению жителям соседних квартир доставляются неудобства. Вместе с тем, подобные действия могут приравниваться к нанесению морального вреда. Как следствие, нарушитель привлекается к ответственности по статьям ГК № 151, 1099, 1100, 1101 и 4. 7 Кодекса об Административных правонарушениях.

Выявление нарушений.

Нарушения использования жилья не по назначению могут устанавливаться разными способами. Периодически подобные факты выявляются в результате запланированных, а также внеплановых проверок правоохранительных органов и жилищными инспекциями.

Вместе с тем, имеют место быть обращения жителей соседних квартир с жалобами на нарушителей. Таких претензий, как правило, бывает достаточно для организации проверки по месту нахождения объекта, в ходе которой подтверждается нецелевое использование помещения. На основании выявленных нарушений оформляется процессуальный протокол.

Собранные материалы по административному правонарушению отправляются на рассмотрение мировому судье. В ходе подробного изучения всех обстоятельств устанавливается факт виновности гражданина, а также назначаются штрафные и иные санкции.

Стоит отметить, что наказания применяются за каждый факт использования жилья не по назначению. Более того, при неоднократном повторении нарушения, нанесению ущерба помещению может повлечь изъятию объекта в принудительном порядке на основании судебного решения.

В случае порчи квартиры и систематических нарушениях виновника привлекут к ответственности и обяжут:

• Вернуть состояние помещения к исходному.
• Компенсировать имущественный ущерб, а также моральный вред, причиненные соседним жильцам.
• Принудительно расторгнуть соглашение социального найма с последующим выселением нарушителей.

Ответственность за нецелевое использование помещения нежилого типа.

Объекты, не предназначенные для проживания людей, тоже могут иметь назначение по цели использования. Как следствие, собственники или пользователи данных помещений также должны соблюдать установленные нормы.

Так, например, предназначенные площади для складирования или розничной торговли не могут быть использованы для организации на них точек общественного питания (баров, ресторанов и т.д.)

Если правила использования нежилого помещения не соблюдаются, то виновного могут наказать следующим образом:

• Если нарушены требования санитарии, то привлечение к ответственности осуществляется по статься КоАП № 6. 3, 4.
• Досрочное расторжение договора аренды, если в наличии факт нарушения его условий арендатором. Что оговаривается статьями Гражданского Кодекса.
• Возмещение причиненного ущерба собственности, а также морального вреда физическим и юридическим лицам.

Заключение.

Итак, за нецелевое использование помещения нарушитель привлекается к административной ответственности. В досудебном порядке должностные лица вправе давать лишь предупреждение. А вот, в случае составления протокола и передачи дела в суд ответчика обяжут выплатить штраф, устранить указанные недостатки и возместить причиненный ущерб. Конечно, размер штрафа не так велик, однако, при регулярных аналогичных нарушениях наказание будет значительно строже, вплоть до лишения собственности.