Нежилое помещение на первом этаже жилого дома
Содержание
- 1 Как вопреки воле жильцов на первых этажах домов появляются парикмахерские и магазины
- 2 Законодательная база
- 3 Условия и требования отдельного входа
- 4 Пошаговая инструкция по установлению
- 5 Отличия и особенности
- 6 Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?
- 7 Что необходимо иметь?
В п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Какие-либо ограничения относительно вида предпринимательской деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств.
Таким образом, наличие в жилом доме помещений, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.
В соответствии с п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенными в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23, предприятия торговли могут размещаться:
в отдельно стоящем здании;
в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения;
на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников.
При этом деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.
Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 кв. м. Кроме этого, п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» установлено, что в жилых домах не допускается размещать:
специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
магазины по продаже синтетических ковров можно пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;
специализированные рыбные магазины;
склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;
учреждения и магазины ритуальных услуг.
В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23:00 до 07:00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.
Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что:
помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;
не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;
загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 кв. м.
Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.
В соответствии с п. 4.9 СП 2.3.6.1066-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в помещениях предприятий торговли должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий. Такие гигиенические требования установлены: СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»; СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»; СанПиН 2.1.2.2645-10.
Как следует из вышеуказанного, прямого запрета на открытие магазина в частном (жилом) доме в действующем законодательстве РФ не установлено. Выделить в жилом (частном) доме место под магазин возможно, но при соблюдении санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм. Однако несмотря на это, санитарные требования к магазину и жилому (частному) дому различны, что неизбежно может привести к противоречиям в требованиях установленных норм.
При соответствии требованиям ЖК РФ и градостроительного законодательства вы вправе оформить перевод помещения из жилого в нежилое во избежание возможных претензий со стороны государственных органов и последующих судебных споров при несоблюдении установленных требований законодательства РФ.
Согласно ч. 1, 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В Санкт-Петербурге
сентябрь, 02, 2019 год
19 °C
Читают все
Н овости партнёров
L entainform
Как вопреки воле жильцов на первых этажах домов появляются парикмахерские и магазины
10/02/2014
В Петербурге продолжается перевод жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилой фонд с последующим открытием в бывших квартирах первых этажей магазинов или парикмахерских – причем все противозаконно, без предусмотренного законом согласования с собственниками квартир дома, зато при полной поддержке бизнеса со стороны районных администраций и судов.
Б ыло жилое, стало не очень
Об этой проблеме я уже писал. За время, прошедшее с тех пор, проблема только усугубилась. О том, как на практике против воли жителей дома в нем возникают магазины, – опишу на примере жилого дома № 40, корп. 1, кв. №… по пр. Энтузиастов (ТСЖ «Пороховые-2»).
В принципе, процедура перевода жилого помещения в нежилое проста. На первом этаже жилого многоквартирного дома есть квартира. Ее приобретает новый собственник, его цель – сдать квартиру в аренду, например, под магазин (квартиры более высоких этажей пока под магазины не сдают). Как это сделать, прописано в Жилищном кодексе. Кроме кодекса, в СПб перевод помещений из жилых в нежилые регламентирован законом СПб № 279-36 и постановлением правительства СПб № 1272, на основании которых Жилищный комитет разработал соответствующие регламенты предоставления государственных услуг.
Однако в реальной жизни перевод квартир из жилых в нежилые и согласование перепланировки и переустройства превратились в доходный бизнес. А так как русский бизнес по большей части основан на нарушении закона, отсюда все особенности процесса. Экономика такого бизнеса проста: однушка или двушка на первом этаже с окнами на оживленную улицу для спокойного проживания малокомфортна, а для сдачи в аренду идеальна. Такая квартира выкупается у собственника, переводится в нежилой фонд, в наружной стене прорубается дверь, строится крыльцо, и помещение под магазин готово. Срок окупаемости вложений – полтора-два года, дальше – чистая прибыль.
Поэтому солнечным весенним утром 28 марта 2012 г. жильцы дома № 40, корп. 1 по пр. Энтузиастов (панельный дом 137 серии, 1981 г. постройки) обнаружили, что рабочие ломают наружную стену их дома. Правление ТСЖ «Пороховые-2» всполошилось. Нагловатый прораб в ответ на вопросы ответил просто: а у квартиры №… новый собственник, который согласовал проект перепланировки, перевел квартиру в нежилое помещение, и скоро здесь распахнут двери два новых магазина. И вообще, чего вы суетитесь, в соответствии с концепцией развития инфраструктуры в этом доме таких магазинов будет 17. И напоследок предъявил жильцам копию распоряжения администрации Красногвардейского района и рисунок дома, где по первому этажу выстроились в ряд 17 одинаковых крылечек – входы в 17 магазинов. В уголке рисунка красовался штамп: «Согласовано с КГА». Речь, таким образом, шла о новом облике фасада дома.
Согласование Комитета по градостроительству и архитектуре (разрешение на проектирование изменения фасада) было выдано еще прежнему собственнику квартиры №… 29 августа 2011 г. и подписано начальником управления ландшафтной архитектуры КГА Канунниковой Л.В. Когда потом на одном из судебных заседаний в 2012 г. об этом согласовании был поднят вопрос на предмет его «странности», в суд было быстро доставлено новое согласование из КГА от 24 августа 2012 г., также за подписью начальника управления ландшафтной архитектуры Канунниковой Л.В.
В Интернете отыскалась страница с названием-лозунгом «Нет магазинам в наших домах», на которой приведены разнообразные сведения о Канунниковой: от адреса якобы ее 5-комнатной квартирки в доме на Каменноостровском пр. до информации о том, что для оперативного согласования отдельного входа даже существовало некоммерческое партнерство «Ассоциация ландшафтной архитектуры» (2-я Красноармейская ул., 4), гендиректором которой являлась сама Канунникова (организация возникла в 1999 г. и была ликвидирована 29 февраля 2012 г.). Естественно, все это гнусная клевета, которой пытаются опорочить самую честную чиновницу в КГА.
Переделка без согласия
В Интернете текст распоряжения № 1221-р от 20.12.2011, сочиненного в администрации Красногвардейского района, отсутствует. А он такой:
«О переводе жилого помещения по адресу: Энтузиастов пр., дом 40, корп. 1, кв. №… в нежилое помещение.
На основании заявления Кориковой И.В., Иванова Э.Е. – собственников помещения в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ:
1. Перевести жилое помещение в нежилое для использования в качестве магазинов промышленных товаров (при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке и разделения квартиры с оборудованием 2-х отдельных входов).
2. Отделу районного хозяйства в течение трех рабочих дней с момента издания распоряжения:
2.1. Направить Кориковой И.В., Иванову Э.Е. уведомление о переводе жилого помещения в нежилое .
2.2. Информировать собственников помещений, примыкающих к помещению, указанному в пункте 1 , о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.
Глава администрации Красногвардейского района Г.В. Мещеряков».
Кстати, Георгий Мещеряков – один из тех, кто относился к друзьям комсомольско-партийной молодости В. Матвиенко. Поэтому главой Красногвардейского района он был назначен 21.12.2010 и освобожден от должности по собственному желанию 16.01.2012. Распоряжение № 1221-р было подписано им за 25 дней до отставки.
Текст распоряжения составлен хитро. Хитрость скрыта в том, что в одном распоряжении переплелись две государственные услуги – согласование перепланировки и изменение статуса помещения.
На перевод квартиры в нежилое помещение жильцы повлиять не могут, если такова воля собственника. Но перепланировка и переустройство в любом случае затрагивает имущество, отнесенное Жилищным кодексом к общему имуществу, то есть требуют согласия других собственников помещений, расположенных в доме.
Например, в соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в СПб, утвержденными постановлением правительства СПб № 1135, действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов и т.д. допускаются в соответствии с проектным решением, согласованным с собственниками зданий и сооружений.
Получение согласия собственников соответствуют и Жилищному кодексу РФ**, и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства РФ.
Исходя из здравой логики, такое согласие необходимо предоставить на этапе согласования администрацией района проекта перепланировки и переустройства переводимой квартиры. Проект – самый главный документ во всей юридической процедуре перевода, и должен быть согласован с собственниками здания.
Однако общего собрания собственников квартир, собрания, на котором был бы согласован проект перепланировки и переустройства квартиры, а заодно и общего имущества всего дома, не было. Вообще, о новом собственнике квартиры правление ТСЖ узнало только от прораба, когда уже крушили стену здания.
Кстати, в районе существует межведомственная комиссия, которая рассматривает состав документов, представляемых для получения государственной услуги по согласованию перепланировки. Но эта МВК не обратила внимания не только на отсутствие протокола общего собрания собственников дома № 40, но даже на то, что адрес объекта в проекте указан неверно.
Между прочим, есть сведения, что упомянутому собственнику квартиры №… Иванову Э.Е. в городе принадлежит около 100 квартир. Само по себе это, разумеется, не противозаконно. Противозаконно, когда решениями районной власти в жилом доме производят перепланировку и переустройство квартиры, затрагивая общее имущество, без согласия других собственников дома.
Выигранный суд. ТСЖ против Иванова
Жильцы, естественно, всполошились, и 8 апреля 2012 г. внеочередное собрание собственников приняло решение: магазины не нужны, поэтому давать разрешение на демонтаж наружной стены для устройства дверей и крылечек не желают. Потому что наружная стена, общедомовые инженерные системы, земельный участок под домом – это общее имущество, и для использования его в интересах собственника магазина необходимо получить согласие и других собственников помещений, как говорится, разрешить гражданско-правовые противоречия.
В итоге ТСЖ обратилось с иском в Арбитражный суд СПб. ТСЖ противостоял единый фронт: администрация Красногвардейского района и бизнесмен Иванов Э.Е., купивший квартиру и переделавший ее под магазин. По мнению ТСЖ, при согласовании перепланировки и переводе квартиры №… в нежилое помещение администрацией района нарушений было допущено несколько. Вот основные:
1) Несоблюдение статьи 247 ГК РФ: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
2) В соответствии с постановлением Правительства СПб № 1272, перевод жилого помещения в нежилое должен быть согласован с Жилищным комитетом СПб. Порядок такого согласования подробно расписан в административном регламенте оказания соответствующей государственной услуги. Такого согласования предоставлено не было.
3) Несоблюдение администрацией Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, которые утверждены постановлением Правительства СПб № 1135. Эти правила содержат нормы прямого действия: переустройство оконного проема в дверной допускается по согласованию с КГА, и действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, должны быть согласованы с КГА и с собственниками зданий. В качестве такого согласования в ТСЖ было предъявлено письмо из КГА, содержащее разрешение на проектирование. В нем, правда, был еще один абзац: гражданско-правовые отношения с собственниками здания решить в установленном законом порядке.
4) Дом, о котором идет речь, является панельной многоэтажкой постройки 1981 г. и, естественно, относится к жилищному фонду. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ № 170, не разрешают расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. О повсеместном нарушении данной нормы говорят первые этажи панельных многоэтажек практически по всему Петербургу.
В итоге Арбитражный суд первой инстанции 29 августа 2012 г. (судья М.В. Балакир) вынес решение в пользу ТСЖ (дело № А56-27235/2012) . Иванов проиграл, но ненадолго.
Другие суды. Иванов против ТСЖ
Решение было обжаловано Ивановым и Кориковой в инстанцию апелляционную. Что и понятно: заплачены немалые деньги в превращение квартиры в магазин. 29 января 2013 г. стороны встретились в зале судебного заседания вновь. Оппоненты явились в расширенном составе, включая заинтересованных лиц, представляющих некий «пул частных инвесторов», интересующихся исходом судебного разбирательства.
В итоге 13 Арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда первой инстанции. Теперь Иванов победил.
На чем был основан вывод суда? Суд изучил апелляционную жалобу администрации Красногвардейского района и приобщенные к делу два заключения. Первое подготовило ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «Индекс»», региональное отделение «Индекс-Нева» (директор В.Е. Гринберг). Заключение было выдано на конструктивную часть проекта по устройству входов. Однако дата выдачи – июль 2012 г., когда уже шло судебное разбирательство, а строительные работы были завершены.
) Второе заключение написало ООО «Жилкомэксперт» (ген. директор В.Е. Гринберг по результатам обследования несущих строительных конструкций (дата выдачи – июль 2012). Вывод: выполненные дверные проемы не повлияли на несущую способность конструкции и не представляютугрозу для проживающих в здании. Экспертизы Гринберга-первого и Гринберга-второго оплатили собственники квартиры № ….
В итоге суд решил, что наружная стена многоквартирного дома не несущая, а самонесущая, в то время как Жилищный кодекс относит к общедолевой собственности только несущие и ненесущие конструкции, а про самонесущие там не сказано (хотя самонесущая конструкция – это и есть ненесущая). Парадокс, но из всех нарушенных администрацией района норм законодательства в мотивировочной части определения, вынесенного 13 Арбитражным апелляционным судом, присутствует лишь статья 36 Жилищного кодекса, определяющая состав общедомового имущества, но и та якобы «не нарушена».
Как раз нарушена! Из вполне очевидных вещей суд сделал абсолютно неверные, абсурдные выводы. Потому что речь идет в данном случае о железобетонных панелях, приваренных к вертикальным опорным конструкциям здания. Да, они не являются несущими, т.е. к ним не приложена внешняя нагрузка сверху, они, действительно, являются самонесущими и ограждающими. Однако это не декоративные, а конструктивные элементы общей системы жесткости здания и конструкции дома. Если поставить мысленный эксперимент и последовательно снять с дома все ограждающие элементы в виде панелей, то здание получит степень свободы в горизонтальном направлении, и как любой параллелограмм в пределе просто сложится. Иными словами, как элемент системы жесткости здания в целом ограждающий элемент (ж/б панель, образующая стену дома) – это именно общее имущество. И не случайно в ст. 36 ЖК в качестве общего имущества указаны ограждающие ненесущие конструкции дома.
Любая самонесущая железобетонная панель – это общее имущество дома, ибо без этих элементов дом в целом теряет жесткость.
Поэтому ссылка в решении 13 Арбитражного апелляционного суда на то, что «наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, и предназначена для обслуживания только одного спорного жилого помещения (кв. №…)», т.е. является собственностью собственников квартиры (а не общим имуществом дома), – это просто жонглирование словами, лишенными технического смысла.
С точки зрения строительной механики такое заявление – просто нонсенс. Если каждый собственник дома удалит из стены «свою» панель, якобы предназначенную для «обслуживания» только одного помещения, дом рухнет. Потому при всякого рода переделках и демонтаже ограждающих конструкций ставят укрепляющие пилоны, растяжки, каркасные конструкции. Это мне объяснили специалисты из ОАО «ЛенНИИпроект». Характерно также, что суд даже не упомянул в своем определении о нарушениях других норм. Зато смело встал на сторону бизнеса, на стражу «прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности». Судя по решению, суд стоит на страже бизнес-интересов, а не интересов простых собственников квартир, ощущение такое, что бизнес Арбитражному суду явно социально ближе, милее.
13 мая 2013 г. дело рассматривала кассационная инстанция (ФАС Северо-Западного округа), 9 сентября 2013 г. – надзорная инстанция (Высший арбитражный суд РФ). Вышестоящие суды, не вникая в детали, игнорировали доказательства, предъявляемые в жалобах представителями ТСЖ, а просто перепечатывали изготовленные ранее определения, не обращая внимания на очевидное нарушение Жилищного кодекса и руководствуясь при этом, как и положено нашим судьям, «внутренним убеждением». А оно, как я понял из изучения всех этих дел, простое: дайте Иванову заниматься бизнесом, не приставайте к нему со своими дурацкими Жилищными кодексами, мало ли что там напишут.
Теперь ТСЖ готовится подать заявление в Конституционный суд, в надежде, что он правильно истолкует для всех остальных судов 36-ю статью Жилищного кодекса .
* статья 36, подпункт 3 пункта 1 ЖК РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование…
Часто в многоквартирных домах располагаются небольшие магазинчики, офисы или салоны. У каждого из них имеется отдельный вход.
Это обусловлено не только удобством для посетителей, но и главным требованием, выдвигаемым ко всем нежилым помещениям.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Законодательная база
Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.
В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.
Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. - Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.
Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.
ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
-
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Условия и требования отдельного входа
О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:
- квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
- Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
- Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
- Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.
Пошаговая инструкция по установлению
- Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.
Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.
Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?
Согласование отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме проходит в несколько этапов:
- формируется проект для рассмотрения.
- Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
- После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
- При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
- Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)