Нежилые помещения в жилом доме жилищный кодекс

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме").

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова "жилые помещения" заменены на "помещения в многоквартирном доме".

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

• о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
• об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Вопросу защиты прав при владении недвижимым имуществом отводится много внимания. Но с приобретением объекта, риски не заканчиваются: главные неприятности возникают уже при последующей эксплуатации. Подобные ситуации достаточно подробно оговариваются законодательством о жилье, а вот сама нежилая недвижимость осталась за границами прямого правового регулирования. Какие же общие правила пользования и владения подобными помещениями стоит знать в обязательном порядке, чтобы избежать проблем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

• использования по своему усмотрению;
• возмещение полученных убытков;
• расторжение договора по желанию.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

Необходимость оформления отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.
Требования пожарной безопасности.

Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.
Санитарные правила.

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Разница технических норм и правил пользования

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

Общее имущество и придомовая территория

Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте здесь.

Текущий и капитальный ремонт

Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

• обновление напольного покрытия;
• выравнивание и покраска стен;
• замена расходников;
• ремонт окон, дверей или ворот;
• регулярная уборка помещений;
• обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

1. совершать продажу;
2. оформление договора дарения;
3. обмен;
4. сделку по составлению завещания;
5. сдачу в аренду;
6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

• горячего и холодного водоснабжения;
• электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Интернет и другие телекоммуникации

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Нормативно-правовые основы

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

• Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
• Все проживающие граждане должны быть выписаны.
• На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
• Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Так, законодатель запрещает:

• Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
• Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
• Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
• Вести работы после 23 часов.

Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.

Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования

В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:

• Подъезды.
• Лестничные марши.
• Лифты и иные технические помещения.
• Колясочные.
• Подвальные и чердачные помещения.
• Хозяйственные помещения.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Особенности нежилых зданий

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.