Обязанности собственника недвижимого имущества

В рамках правого поля у каждой жилищной конструкции должен быть свой собственник, который по закону имеет определенный юридический статус. Нежилой объект в МКД отличается своей спецификой, так как владелец такого помещения должен согласовывать свои действия с интересами жильцов, а также взаимодействовать с ТСЖ, управляющей компанией, ресурсоснабжающими организациями.

Этим он отличается от собственников обособленных нежилых помещений, у которых больше имущественной власти. Однако, правовое положение собственника нежилого объекта в МКД ничем не отличается от любых других субъектов права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Кому принадлежат права пользования недвижимостью?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.212 ГК РФ, где указано, что собственниками нежилых объектов могут быть следующие лица:

• физические лица;
• юридические лица;
• РФ;
• субъекты РФ;
• муниципальные образования.

Несмотря на то, что в законе это точно не указано, но физические и юридические лица могут владеть имуществом в независимости от их национального происхождения поэтому все иностранцы фактически и юридически могут быть собственниками. Любой субъект права может приобрести нежилой объект МКД и распоряжаться им по своему усмотрению.

В данном случае положение иностранца-собственника не будет ничем отличаться от отечественных субъектов права (национальный режим).

Правила приватизации

Как правило, в этом обычно заинтересован сам арендатор.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В данном случае здесь не стоит ставить знак равенства с приватизацией обычных квартир, так как жилое имущество трансформируется в частную собственность немного по иным правилам ФЗ №178. ФЗ №159 предусматривает преимущественное право арендатора приватизировать нежилой объект, но для этого необходимо быть предпринимателем не менее 3 лет.

Однако, стоит помнить, что такое имущество всегда отчуждается на платной основе поэтому не нужно рассчитывать на бесплатное приобретение помещения. Его стоимость будет равняться рыночной цене недвижимости, а в случае отчуждения земельного участка – кадастровой стоимости. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно обратиться в городскую администрацию через МФЦ и предоставить следующие документы:

1. заявление;
2. договор аренды;
3. выписки из кадастра;
4. паспорт заявителя.

Только после принятия положительного решения администрацией арендатор оплачивает стоимость приватизации. Проблемы могут возникнуть, если заинтересованное в этом лицо арендует часть нежилого помещения. В данном случае приватизировать помещение будет очень сложно, но возможно только в том случае, если его реально можно обособить .

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения
Лицо, которое никогда не являлось арендатором нежилого объекта, может его приобрести только на аукционных торгах.

Полномочия владельцев

Согласно ст. 217 ГК РФ собственник обладает следующими правами:

На деле это означает, что собственник может совершать любые действия по отношению к своему имуществу. Если рассматривать этот вопрос более детально, то можно сказать, что такой владелец вправе:

• отчуждать нежилое имущество (продажа, мена, аренда, залог);
• завещать объект определенным субъектам;
• осуществлять текущий и капитальный ремонт помещения;
• реконструировать недвижимость по согласованию с государственными органами;
• трансформировать объект в жилую квартиру/апартаменты;
• использовать имущество для извлечения прибыли и занятия бизнесом;
• заключать договор страхования недвижимости;
• защищать имущество всеми законными способами.

Права собственника в идеале безграничны, но в многоквартирном доме необходимо всегда считаться с интересами соседей. Это значит, что лицу будет проблематично свободно реконструировать, увеличивать площадь помещения.

Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Посмотрите видео о правах владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах:

Каковы обязанности?

Помимо правовых возможностей у субъекта есть совокупность обязанностей, которые являются неотъемлемой частью права собственности, а особенно в МКД согласно ст.210 ГК РФ.

Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Главные его обязанности заключаются в следующих действиях:

1. уважать законные интересы соседей (не производить сильный шум, соблюдать закон «О тишине»);
2. использовать объект только в законных целях;
3. соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы;
4. содержать объект в надлежащем состоянии;
5. производить плату за коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, а также ремонт/содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
6. согласовывать свои действия с собственниками жилых помещений и государственными органами в случае капитальной реконструкции помещения;
7. оплачивать налоги за недвижимость;
8. заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями.

Это общие обязанности любого собственника поэтому в данном случае субъект не получает дополнительные обременения ввиду своего статуса. Все выше указанные действия являются производными от ст. 30 ЖК РФ.

Договор с собственником помещения в МКД

Заключение договоров – право и обязанность владельца недвижимого объекта. По своей юридической природе подобные договора ничем не отличаются от любых других сделок. Все соглашения, заключаемые собственниками нежилых помещений можно подразделить на следующие категории:

• добровольные или согласованные;
• обязательные.

К добровольным относятся сделки купли-продажи, аренды, мены. После получения права собственности владелец в любой момент может заключить такие соглашения. В свою очередь никто не может ему в этом препятствовать. Чаще всего собственник заключает договоры аренды, где он предоставляет свое имущество в коммерческое пользование физическим и юридическими лицам за определенную ежемесячную цену.

Обязательные договора заключаются с управляющей компанией или ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями, где указываются права и обязанности сторон. Ключевым моментом здесь является то, что собственник заключает все необходимые соглашения после законного приобретения помещения.

Многих интересует вопрос оплаты ком.услуг для владельца нежилого фонда. Такие расходы имеются абсолютно у всех жильцов МКД, так как объем коммунальных платежей един для всех согласно ст.154 ЖК РФ.

Здесь нельзя ставить знак равенства с тарифами обычных квартиросъемщиков МКД.

Собственник нежилого помещения в зависимости от формы управления МКД заключает договор с УК, либо ТСЖ. Если дом управляется самостоятельно собственниками, то ему необходимо отдельно заключать соглашения с ресурсоснабжающей организацией.

По своей юридической природе это обычные договора об оказании коммунальных услуг. Однако, перед их заключением нужно убедиться, что помещение соответствует всем необходимым нормам и условиям.

Например, для заключения договора с энергоснабжающей организацией требуется наличие энергопринимающего приспособления, которое должно быть подключено к сетям указанной организации.

Стоит отметить, что несмотря на обязательность подобных соглашений, бремя заключения договора лежит на самой УК или ТСЖ, что не раз доказывала судебная практика. Однако, все изначально зависит от того, каким образом была выбрана УК.

Если это открытый конкурс, то собственник обязан связать себя договорными отношениями, но это не относится ко всем остальным случаям. Что касается ТСЖ, то лицо не обязано заключать с товариществом договор, но в качестве альтернативного варианта необходимо выбрать ресурсоснабжающие организации.

В итоге получается, что все договора, заключаемые с собственниками нежилых помещений, не обладают какой-либо кардинальной спецификой и отличием. По факту они являются особыми соглашениями, предусмотренными ст. 162 ЖК РФ, а также отдельным подвидом договора об оказании услуг.

В заключение необходимо сказать, что юридически и фактически собственник нежилого объекта ничем не отличается от других лиц, владеющих имуществом. Однако, специфика такого помещения обязывает законодателя в некоторых случаях (приватизация, тарифы на оплату ком.услуг, налогообложение) по-особому относится к таким субъектам.

В то же время владелец объекта нежилого фонда обязан подчиняться правилам жилищного и гражданского законодательства, которые практически едины для всех.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарии к ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица – собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

Собственник недвижимого имущества является субъектом гражданско-правовых отношений или иных видов правоотношений (в зависимости от вида недвижимости).

Основаниями для появления имущественных прав являются такие юридические действия как, приватизация недвижимости, принятие имущества по наследственному праву, по сделке о покупке недвижимости, по дарственному документу, в результате обмена или заключения ренты, а также по договору о строительстве нового дома или по судебному решению.

И как у любого субъекта у него есть как законные правомочия, так и обязанности, по отношению к недвижимости.

Итак, к правам собственника относятся:

– правомочие владения (собственник владеет сам или совместно с членами семьи);

– правомочие пользования (использование имущества собственником);

– правомочие распоряжения (собственник решает как поступить дальше с принадлежащим ему имуществом);

– право на отчуждение имущества из своего владения;

– право требования возмещения вреда, причинённого имуществом от посягательства других лиц.

Но для реализации этих прав есть одно ограничение, а именно, они не должны выходить за рамки и мешать другим лицам. Ну и разумеется, обязательно должны соответствовать требованиям российского законодательства.

Обязанности же включают в себя такие:

Собственник должен сам нести расходы, связанные с содержанием недвижимости, находящейся в его собственности (оплата услуг ЖКХ, налогов и плата за жилое помещение).

На собственнике лежит ответственность за риски, связанные со случайной гибелью или повреждение недвижимого имущества (относится к стихийным бедствиям, техногенным катастрофам и так далее).

Соблюдение всех норм пользования недвижимым имуществом (противопожарных, санитарно-эпидемиологических).

В законодательстве Российской Федерации предусмотрено положение о взаимосвязи и взаимозависимости прав и обязанностей собственника недвижимого имущества, да и вообще гражданина в любой сфере. Это означает то, что наличие прав автоматически подтверждает наличие обязанностей. Собственник получает вместе с недвижимостью не только право на её использование, но и определённые обязанности, которые он не имеет законного основания игнорировать, а значит должен самостоятельно следить за их выполнением.