Содержание
Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?
Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.
Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.
Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.
Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.
Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:
Поддерживать чистоту подъездов.
Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.
Прочистку центральных стояков канализационной системы.
Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.
Следить за функционированием освещения.
Организовывать исправную работу лифтов.
Проводить промывку и пуск отопительной системы.
Очищать кровлю от снега и сосулек.
Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.
Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.
Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.
Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:
починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;
восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;
замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;
освещение, покраска и побелка подъездных помещений.
Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:
Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.
Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.
Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.
Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.
Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:
Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.
Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.
Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.
Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).
Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.
Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.
Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.
Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.
Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:
Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.
Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.
Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.
Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.
Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.
Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.
В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.
Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.
В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.
На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.
В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.
Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.
Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.
В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.
В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.
Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.
Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:
проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;
монтаж средств видеонаблюдения;
украшение и освещение придомового участка.
Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.
Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.
Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.
Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :
Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.
УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.
Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.
Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.
Согласно ему, УК обязана:
Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.
Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.
При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.
Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.
Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.
В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.
Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.
В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.
При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.
Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:
При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.
Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.
Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.
За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.
Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.
Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.
Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.
А следить необходимо за следующим:
Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.
Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.
Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.
Итак, УК имеет право на:
По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.
Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.
Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.
Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.
На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.
Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.
Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:
В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.
УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.
Ремонтные работы
Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.
В этот пункт также входит:
УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.
Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.
Уход за придомовой территорией
Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
Технический контроль
Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
Перерасчет
Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
Финансовое обеспечение
УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.
к содержанию ↑
Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.
Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.
Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.
В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
Образец заявления в жилищную инспекцию: скачать бланк.
После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений. Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд.
Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф.
Также он может отстранить компанию от дел.
Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:
Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей, согласно закону и документам.
При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии, либо уплатить штраф. Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию.
И в заключении советуем вам посмотреть видеоролик о том, как устроена работа управляющей компании:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Управляющей компанией называется юридическое лицо, главным направлением деятельности которого является управление многоквартирными домами, предоставление услуг по ремонту и содержанию их имущества, поддержание санитарных норм, а также бесперебойное снабжение необходимыми ресурсами проживающих людей.
В этой статье разберём подробно за что отвечают управляющие компании ЖКХ (УК), а также какие услуги они оказывают.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Законы РФ предъявляют серьёзные требования к деятельности УК. Но, как показывает практика, к сожалению, ни одна компания не выполняет свои функции и обязанности надлежащим образом.
Каждый собственник должен чётко знать что должна делать УК бесплатно и требовать их выполнения в полном объёме.
Кто контролирует выполнение функций УК и ее деятельность, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, как бороться с бездействием управленцев.
УК должна проводить работы по ремонту и эксплуатации:
О том, какие функции должна выполнять УК, мы более подробно рассказывали в этой статье.
Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.
О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете здесь.
Если будет выявлен факт траты денежных средств не по назначению или их исчезновение в неизвестном направлении, то собственники имеют право обратиться в органы, осуществляющие контроль, написав жалобу.
В услуги, которые предоставляют сторонние организации, входит вывоз мусора и бытовых отходов.
За оставленный крупногабаритный мусор собственника может оштрафовать управляющая компания. Поэтому необходимо своевременно организовывать мероприятия по утилизации.
Придомовая территория – это земля, которая располагается вокруг многоквартирного дома и её границы чётко регламентированы в землеустроительной документации.
Эта зона также относится к собственности жителей дома, поэтому УК обязана следить за чистотой и гигиеническим состоянием этого участка.
Придомовая территория состоит из:
Самое большое количество жалоб и нареканий от жителей в адрес УК связано именно с неблагоустроенной придомовой территорией. А ведь эта зона входит в комплекс работ по содержанию и ремонту.
Обязанности:
При выявленных нарушениях в несоблюдении обязательств УК собственники могут обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор с жалобой. Если от этого будет мало толку, то следующей инстанцией может стать прокуратура или суд.
Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.
Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.
Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.
В платные услуги входит:
Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).
К дополнительным услугам можно отнести:
Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.
Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.
Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.
Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.
Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.
Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:
Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.
Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.
На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали тут.
Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом соглашении с УК по оказанию платных услуг (статья 162 ЖК РФ).
Платежи осуществляются путём оплаты квитанций, в которых отражаются тарифы и величины потребления, а также реквизиты УК в банке. Квитанции приходят собственникам в почтовые ящики.
Оплатить квитанции можно несколькими способами:
В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).
К авариям относятся:
Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.
Если штат УК не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.
Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
No related posts.