Обязательно ли оформлять страховку при ипотеке

– У моих детей оформлена ипотека на вторичное жилье. Вопрос по страхованию конструктива. В банке я слышала, что если они не оформят страховку на следующий год, то процентная ставка увеличится на один процент. По закону обязательно такое страхование или нет? Имеет ли банк право увеличивать процентную ставку, если дети не будут оплачивать страховку на следующий год?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Страховка конструктива является обязательной в банке, и в данной ситуации необходимо читать кредитный договор. Если там прописана фраза «Если страховка не будет осуществлена, то необходим досрочный возврат», то будет именно так. Данный момент никак не регламентируется законом, следовательно, действует исключительно договорная база.

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Согласно законодательству Российской Федерации, страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями указанного договора, при этом страхование конструктива не является обязательным условием. Однако важно обратить внимание на договор с банком. Если в договоре будет прямо указано о том, что в случае отказа от страхования дополнительных рисков может быть увеличена процентная ставка, то данное требование не будет противоречить нормам российского законодательства.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Банковская страховка при ипотечном кредитовании включает два основных пункта. Первый страхование объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге у кредитора. Иными словами, банк страхуется на случай непредвиденных обстоятельств: пожара, наводнения и других причин утраты объекта.

Второй пункт включает страхование жизни и здоровья заемщика. Так вот, отказаться от первой страховки заемщик не может. Согласно статье 31 «Об ипотеке», на клиента накладывается обязанность страховать «заложенное имущество в полной стоимости и за свой счет от всех возможных рисков». Иными словами, Вы не имеете права отказаться от этой страховки.

А вот от страхования жизни и здоровья отказаться можно. Согласно статье 935 ГК РФ, страхование жизни и здоровья исключительно добровольная процедура, банк не может от Вас его требовать. Однако есть одно но. В случае Вашего отказа никто не запрещает банку увеличить процентную ставку. Об этом кредитор честно предупреждает в ипотечном договоре. Причем рост процентов по кредиту может составить от 1% до 7-10%, что фактически вынуждает заемщика продлевать полную страховку. Таким образом, абсолютно на законных основаниях Вы можете не страховать жизнь и здоровье, однако готовьтесь к тому, что ежемесячные платежи возрастут. И Вы не сможете оспорить данное решение банка.

Отвечает доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового Университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова:

Закон об ипотеке четко указывает, что страхование имущества является обязательным, если это не оговорено иным образом в ипотечном договоре. Кредитор может, но не обязан, предложить варианты со страхованием квартиры и без него. Определенные проблемы могут возникнуть, если навязывается один или несколько страховщиков с нерыночными (повышенными) страховыми тарифами. Но с этим довольно успешно борется ФАС, которая регулирует такие соглашения о сотрудничестве банков и страховых компаний. Заемщику важно знать, что уклонение от страхования заложенного имущества в случае, если кредитор настаивает на его обязательности, может привести к требованию кредитора досрочно вернуть средства: такое право ему предоставил все тот же закон «Об ипотеке».

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», глава комиссии по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Во-первых, нужно внимательно прочитать договор, чтобы понять, является ли страховка обязательным условием. Если она является обязательным условием, то ставка может быть увеличена на какой-то процент при неоплате этой страховки. Потому что если это прописано в договоре, то это Ваши с банком договорные условия, с которыми Вы согласились, подписав документ. В таком случае апеллировать к тому, что банк повышает процентную ставку, незаконно. Скорее всего, при таком раскладе даже в суде Вы не докажете «Вашей правды». В результате придется либо продлевать страховку, либо платить на процент больше. Подобное требование отчасти обосновано, поскольку это гарантия того, что с объектом залога ничего не случится.

Однако в случае требования банком оплаты страховки в определенной компании Вы можете отклонить предложение и страховать объект недвижимости в приемлемой для Вас организации. Банк может потребовать страховку, но не может заставить Вас страховать объект в какой-то определенной фирме (поскольку это нарушение антимонопольного законодательства). Если Вам поднимают процент по ипотеке при страховке в компании отличной от той, которую предлагал банк тогда Вы можете написать жалобу в Федеральную антимонопольную службу.

В случае отсутствия в договоре пункта об обязательности страхования объекта, даже при непродлении страховки банк не имеет права поднять процентную ставку по ипотеке.

Отвечает руководитель департамента партнерских продаж страховой группы «Спасские ворота» Ксения Гаврилова:

Страхование залогового имущества, в данном случае «конструктива», является обязательным в рамках Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)». Поэтому требование банка по страхованию абсолютно правомерно. И если условиями кредитного договора предусмотрено страхование, то в случае несоблюдения условий договора со стороны заемщика, банк вправе потребовать соблюдения оговоренных условий, либо применить санкции.

А вот личное страхование носит добровольный характер, и банк не вправе принуждать клиента заключать подобный договор. Однако нередко банки при выдаче кредита предлагают заемщику пониженную процентную ставку по кредиту при условии оформления договора страхования. И это выгодно для заемщика, т.к. он получает не только более интересные условия по ипотеке в том или ином банке, но и защиту от страховой компании.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Покупка недвижимости с использованием заемных средств влечет дополнительные расходы. Немалую часть затрат составляют оформление договоров страхования по одному или сразу нескольким рискам, государственные пошлины, услуги риелторов и юристов. Некоторые составляющие процесса оформления оплачиваются однократно, другие – каждый год. К регулярным расходам относится пролонгация страховки. В посте разберёмся, обязательно ли страхование ипотеки каждый год, от каких рисков можно смело отказаться и как сэкономить при продлении свидетельства.

Обязательна ли страховка по закону

Жилищная ссуда – серьезный и ответственный шаг, ведь речь идет о довольно длительном сотрудничестве с банком, а залогом выступает недвижимость. Поэтому имеет смысл изучить законодательные акты, регулирующие этот процесс. Основным является закон «Об ипотеке». Именно в этом документе закреплены основные тезисы получения средств под залог недвижимости. Разберемся, все ли виды финансовой защиты при оформлении ипотеки обязательно приобретать с точки зрения закона. Ранее мы подробно описывали все варианты страхования имущества и жизни, возможные при ипотеке.

Конструктив

Этот вид финансовой защиты представляет собой страхование квартиры как объекта от возможного повреждения и утраты. Сюда входят пожар, залив, дефекты строительства и другие подобные происшествия.

Закон в отношении этого вида страхования однозначен – имущество, выступающее залогом получения финансирования, должно быть застраховано от утраты и серьезных повреждений. Таким образом, этот вид – обязательный, требующий ежегодной пролонгации.

Важно! Заемщик имеет право самостоятельно выбрать компанию для заключения договора финансовой защиты. Кредитор не имеет права настаивать на определенной страховой, это нарушение антимонопольного законодательства.

Далее разберемся, обязательно ли страхование жизни при ипотеке, что ждет заемщика в случае отказа от этого вида защиты.

Жизнь и здоровье

Страховка здоровья и жизни позволяет в случае наступления смерти или получения инвалидности не выплачивать остаток долга кредитору. Ипотека будет погашена за счет средств страховой компании. При этом страховое вознаграждение по требованию банка обычно на 10% больше суммы долга. Оставшиеся после полного погашения средства получат родственники заемщика или он сам в зависимости от ситуации.

Важно! Страховать жизнь и здоровье согласно действующему законодательству не обязательно, но в случае отказа от оформления процентная ставка по ссуде будет выше на 1-3%.

Несмотря на то что покупка остается на усмотрение заемщика, перед принятием решения об отказе следует посчитать возможную выгоду и переплату с учетом более высокой стоимости кредита. Оформление договора защиты не занимает много времени, стоимость его небольшая. Например, в Сбербанке страхование жизни можно оформить в режиме онлайн и получить при этом дисконт. Более детально об этой опции здесь.

Титул

Титульное страхование дает защиту в случае оспаривания третьими лицами права собственности заемщика на купленную площадь. Произойти это может, если сделка по приобретению недвижимости на вторичном рынке не была тщательно проверена на юридическую чистоту. На вопрос, обязательно ли страхование титула при ипотеке, ответ такой – исходя из законодательства, оформление этого вида финансовой защиты не обязательно. Банки в большинстве своем не настаивают на покупке этого свидетельства. Например, при выдаче ипотеки Сбербанка и выборе компании «Сбербанк страхование» этот вид даже не представлен в линейке продуктов, оформляемых онлайн.

Внимание! При титульном страховании важно учесть срок исковой давности по оспариванию договора купли-продажи. Он составляет 3 года. Однако есть такие ситуации, когда этот срок начинает исчисляться не с момента заключения договора, а с момента, когда заинтересованные лица узнают о нарушении своих прав.

Это могут быть подросшие дети или другие собственники проданной квартиры, чьи интересы не были учтены при совершении сделки. Таким образом, если покупатель полностью уверен в юридической чистоте купленной квартиры, нет смысла тратиться на страхование титула.

Выгодно ли отказываться от страхования

Итак, страхование недвижимости при ипотеке обязательно. Защита титула и жизни остается на усмотрение заемщика. Разберемся, насколько выгодно отказаться от этих видов страхования.

• Несмотря на то что по закону не обязательно оформлять страховку здоровья и жизни, размер процентной ставки в этом случае определяет банк. Согласно сложившейся практике, в случае отказа заемщика от этой страховки, процентная ставка возрастает на 1, а в некоторых кредитных организациях сразу на три пункта. Например, стоимость ипотеки Сбербанка по стандартной программе составляет от 10,1%, если не будет приобретаться полис страхования жизни и здоровья – от 11,1.
• Выгода покупки финансовой защиты, на первый взгляд, очевидна, ведь ипотека – долгосрочный заём, а стоимость полиса по сравнению с суммой ежемесячного платежа и размером долга невелика. Однако здесь есть важный момент. Цена договора напрямую зависит от возраста заемщика, а наиболее высокие коэффициенты применяются после 35 лет. Если срок кредита более 10 лет, а клиенту на момент его получения 25 лет, то первое время стоимость страховки жизни будет меньше, чем ежемесячная переплата с учетом повышенной ставки в случае отказа от страхования. После достижения заемщиком возраста 35 цена будет возрастать, и отказ от страховки станет выгодным. В любом случае прежде чем принять окончательное решение, следует всегда проводить расчеты.
• Страхование титула не обязательно оформлять в случае покупки новостройки или когда была проведена юридическая экспертиза недвижимости, показавшая низкий риск возможного оспаривания сделки или полное его отсутствие. В этом случае отказаться от страхования ипотеки выгодно. Однако, если есть хоть малейшие сомнения в юридической чистоте квартиры, стоит воспользоваться титульной защитой хотя бы на первые три года при покупке на вторичном рынке. На нашем портале можно получить консультацию практикующего юриста и ответы на возникающие вопросы.

Калькулятор страховки онлайн

Подобрать оптимальный вариант полиса, который обязательно нужно купить, и других опций можно с помощью онлайн калькулятора. Алгоритм расчетов позволяет определить цену одного или сразу нескольких рисков, а также увидеть стоимость комплексного страхования.

Примерные тарифы в ТОП компаний

В таблице сведены данные о примерной стоимости по каждому из рисков в 5 ведущих страховых компаниях, аккредитованных большинством кредитных организаций.

Важно! Окончательная стоимость зависит от совокупности факторов и является индивидуальной в каждом случае. Приведенные тарифы – примерные, без учета возможных скидок и понижающих коэффициентов.

Как сэкономить на страховке

Существует несколько способов сэкономить на страховом свидетельстве по ипотеке, в том числе и на том, оформление которого обязательно. Далее рассмотрим возможные варианты сокращения расходов.

Отказаться и получить возврат премии

Полис по каждому из рисков для ипотеки приобретается на год. При этом сразу оплачивается страховая премия за весь этот период авансом. Заемщик имеет право расторгнуть договор страхования и получить возмещение части оплаченной премии. Разберем нюансы этого процесса на разных этапах действия договора ипотеки.

1. Отказ в период охлаждения – это 14 дней с момента подписания договора, в которые можно отказаться от услуг компании и получить обратно полную стоимость полиса. Важным условием здесь является отсутствие страховой ситуации в этот период.
2. В период выплат по кредиту. Когда заемщик уже начал вносить ежемесячные платежи, а срок действия полиса еще не закончился, он также имеет право расторгнуть договор страхования по необязательным рискам. В этом случае возмещена будет часть стоимости оплаченной премии. Размер возврата зависит от конкретной компании и сложившейся ситуации.
3. После выплаты кредита. Страховая премия выплачивается авансом за весь срок действия полиса (обычно он составляет 1 год). Если ипотечный кредит был выплачен досрочно до момента окончания действия договора страхования, клиент имеет право на возмещение части стоимости полиса. Для этого потребуется написать заявление в страховую компанию.

Не оформлять полис на второй год

Финансовую защиту жизни, здоровья и титула можно не пролонгировать по истечении срока действия полиса. Это позволит сэкономить на страховой премии. Однако к конструктивному страхованию, продлевать которое нужно обязательно, этот способ неприменим.

Оформить комплексное страхование

Многие крупные страховые компании предлагают клиентам пакетное страхование. В него входит защита сразу от трех рисков при ипотеке. Стоимость такого полиса будет ниже, чем оформление каждого риска по отдельности.

Например, комплексное страхование от компании Ингосстрах позволяет застраховать имущество, жизнь и титул с выгодой в 10%.

Подводя итоги, следует отметить, что страхование имущества от порчи и утраты обязательно, это требование действующего законодательства. Остальные виды добровольны. Заемщику следует тщательно взвесить все последствия и возможные расходы в случае отказа от их страхования.

Если информация была полезна, будем благодарны за лайк и репост. На возникшие вопросы всегда готов ответить дежурный юрист портала.

Важная информация, которая позволит понять целесообразность оформления страховки

Оформление ипотечного соглашения с банком сопровождается параллельным оформлением договора страхования. Это некогда формальная процедура сегодня стала обязательной. Ни один нормативно-правовой акт не описывает обязанность клиентов банка оформлять страховку на квартиру, за исключением залоговых правоотношений. Но, независимо от желания заемщика, дополнительный договор, так или иначе, заключен будет. В противном случае кредитная организация откажет соискателю в сотрудничестве. Бробанк.ру далее расскажет об основных нюансах этой процедуры.

Какие виды страхования оформляются при ипотеке

На самом деле по ипотечным соглашениям с кредитными организациями оформляется несколько видов страхования. Банки стараются обезопасить сотрудничество с клиентом, максимально снизив свои типовые риски.

При заключении ипотечного договора, оформляются следующие виды страхования:

• Страхование недвижимости.
• Страхование ответственности.
• Страхование жизни и здоровья.

Некоторые банки используют и дополнительные виды страхования. В первую очередь, это рассчитано не снижение рисков больших убытков. Во-вторых, такие дополнительные соглашения могут принести кредитной организации больше прибыли с каждого ипотечного договора.

При оформлении кредитных сделок, немаловажную роль играет страховка. Страховые компании предлагают их несколько видов. Банковская организация солидарна с ними, при этом будущий клиент несет дополнительные денежные расходы. Рассмотрим подробнее договор ипотечного кредитования и определим какие виды страхования действительны нужны.

Основные виды страхования, которые оформляются при ипотеке, призваны снизить типовые риски банка

На практике некоторые виды страхования буквально навязываются банками и страховыми компаниями, но никакого реального КПД от наличия такого полиса страхователь не получает. При ипотечном страховании такие приемы страховщиков и кредитных организаций крайне распространены.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Эти виды страхования не являются обязательными. Но в некоторых случаях банки вынуждают своих клиентов оформлять и такие полиса. Страхование жизни и здоровья будущего заемщика. Подразумевает под собой наступление следующих страховых случаев:

• Смерть заемщика (если гражданин не молод, а ипотека рассчитана на долгосрочный период; то ему стоит задуматься об этой страховке). В случае несогласия застраховаться и при наступлении смерти; обязательства по выплате долга переходят к наследникам, которые вступят в права по истечении шести месяцев. При заключении ее, выплата будет составлять 100% оставшейся задолженности.
• Признание 1 или 2 группы инвалидности. Страховой случай возникает в результате болезни или травмы. В случае оформления страховки, выплата составляет 100%.
• Утрата временной трудоспособности (на время болезни или лечения за клиента оплачивает кредит страховая организация). Но существуют определенные ограничения и конкретные сроки действия данного страхового случая.
• Титульное страхование относится к необязательным видам. Под ним понимается, страховка на случай появления «неожиданных» наследников на купленную недвижимость. В основном жилище приобретается на вторичном рынке недвижимости, где нередки случаи мошенничества и манипуляций с документами при заключении договора купли-продажи.

Если заемщик не хочет остаться ни с чем, ему придется оформить данный вид страхования. При наступлении данного страхового случая клиенту выплачивается сумма в размере 100% стоимости купленного жилья. В некоторых случаях такая страховка на самом деле выручает человека, который по причинам проблем со здоровьем не может полноценно работать и платить по своим обязательствам.

Законодательные положения страхования ипотеки

Законодательством признается обязательным только страхование залога. Под ним понимается купленная недвижимость заемщиком на денежные средства, предоставленные кредитным учреждением. Банк требует от гражданина оформление этой страховки, чтобы перестраховаться от различных страховых случаев (бедствий, порчи, вмешательства третьих лиц).

Поскольку данное недвижимое имущество номинально находится в собственности финансовой организации, выгодоприобретателем при наступлении страхового случая будет непосредственно банк. И в случае неуплаты или отказа от погашения задолженности по кредиту, банк вправе истребовать данное недвижимое имущество и выставить на продажу. После реализации, все денежные средства идут на оплату действующего кредита.

Но это не означает, что у клиента возникает обязанность оформлять страховку других видов. В соответствии с ФЗ о защите прав потребителя, подобные условия считаются навязыванием. То есть, банк в данном случае допускает нарушение, обязывая клиента оформлять страховку. Основная часть клиентов соглашаются на оформление и дополнительных полисов, чтобы банк не отказал им в предоставлении залога.

Несмотря на то, что по закону страховка не обязательна, чаще всего клиент ее оформляет, чтобы не получить отказ в ипотеке

В большинстве случаев речь идет об оформлении страховки на сам объект недвижимости. Такая страховка и обходится клиентам дороже остальных видов. В случае отказа потенциального заемщика от заключения данного вида страховки, кредитная организация может отказать в предоставлении займа.В результате у клиентов попросту не остается никакого выбора.

Как оформляется страховка недвижимости в ипотеке

Крайне важный момент заключается в процедуре оформления страховки на недвижимость. Если клиент обращается в банк за получением средств на приобретение жилья, то до оформления страховки такое жилье необходимо сначала приобрести. То есть, клиенту сначала выдается сумма на приобретение объекта, а уже затем выдвигается требование о его страховании.

Чтобы снизить риски, кредитные организации заранее прописывают в кредитном договоре обязанность клиента застраховать приобретенный объект сразу после получения ключей и документов на него. И клиент подписывается под данным пунктом договора. Обязанность у него возникает теперь в силу кредитного договора. Важным моментом является то, что кредитное учреждение должно предоставить на выбор заемщику несколько страховых компаний. Последний, в свою очередь заключает соглашение, с одной из них, на более выгодных для него условиях.

Кредитные организации не имеют права указывать на какую-либо конкретную страховую компанию. Более того, некоторые банки имеют собственные страховые компании, в которые они предпочитают посылать своих клиентов. Примеры:

• Сбербанк страхование.
• Альфа-страхование.
• ВТБ страхование.
• Ренессанс страхование.
• Тинькофф страхование.

Клиенту выдается сумма на приобретение объекта, а уже затем выдвигается требование застраховать его

Эти и другие банки практически в каждом случае настаивают на оформлении страховки именно в своих компаниях. Это требование так же считается прямым навязыванием услуг, что тоже является нарушением. Клиент, согласившись на оформление страхового полиса, вправе самостоятельно выбирать страховую компанию. Банки не могут ограничивать людей в таком выборе. Компания может быть любой. Главное, чтобы она оказывала соответствующие услуги.

Как рассчитывается сумма страховки

Как уже было отмечено, сумма страхового полиса может быть для заемщика вполне ощутимой. Поэтому большинство клиентов банков не хотят оформлять страховку — это для них очень дорого. Как правило, сумма рассчитывается от стоимости квартиры. В расчет может браться как текущая рыночная стоимость объекта, так и его кадастровая цена.

Эта процедура страховки обходится гражданину до 1.5-2% от размера ипотеки. Эти денежные средства нужно иметь на момент заключения договора. Дополнительными расходами будут еще нотариальные услуги при оформлении залога и госпошлина за государственную регистрацию. Предусматривается номинальная оплата полиса — когда клиент вносит средства за полис отдельно, и включение платы за страховку в процентную ставку. Второй вариант предусматривает следующую процедуру:

1. Банк рассчитывает процентную ставку.
2. Банк предлагает клиенту оформить страховку.
3. Клиент соглашается на оформление.
4. Банк берет на себя обязанность по оформлению полиса.
5. Все затраты включаются кредитной организацией в процентную ставку.

Такой вариант удобен тем, что клиенту не потребуется тратить много времени на подбор страховой программы и оформление договора. Кредитная организация сделает все самостоятельно, после чего предоставит клиенту все необходимые документы. Этот вариант даже в чем-то более выгодней, чем оплата страховки без прямого участия банка.

Сумма страховки прямо зависит от оценки недвижимости (текущей рыночной стоимости или кадастровой цены)

На сайтах кредитных организаций часто вывешивается специальный калькулятор, при помощи которого каждый потенциальный клиент может предварительно рассчитать стоимость страхового полиса. Такие калькуляторы, как правило, выдает приблизительный результат. Точная сумма всегда рассчитывается только в процессе оформления страховки.

Как отказаться от страховки при оформлении ипотеки

Страхование квартиры при ипотеке — обязанность клиента или банка. В статье 31 ФЗ “Об Ипотеке” указано, что при залоговых отношениях оформление полиса является обязательным условием. При этом важно, чтобы фигурировали именно залоговые правоотношения: когда в сделке участвуют залогодатель и залогодержатель. Все остальные виды страхования попросту навязываются кредитными организациями.

Некоторые клиенты, успешно заключив ипотечное соглашение, не хотят тратить дополнительные деньги на оформление полиса. Оплатив его один раз, чтобы получить одобрение банка, такие клиенты решают расторгнуть договор со страховой компанией, чтобы снизить свои расходы. Полис оформляется на 1 год, и каждый последующий год клиенту придется вновь обращаться к страховщику за оформлением страховки.

Подобные попытки не сулят клиентам ничего хорошего, так как прямо предполагают нарушение условий ипотечного договора. Клиенты должны ежегодно отчитываться перед своим кредитором об оформлении полиса. Если кредитная организация не получит в срок эти данные, и выявит, что клиент пользуется предметом залога без страховки, то она (кредитная организация) будет вправе заявить на расторжение договора.