Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичный рынок недвижимости – это простор для деятельности аферистов. Мошенничество при продаже квартиры настолько распространено, что граждане заведомо бояться покупать и продавать жилья, опасаясь стать жертвой преступления. Обезопасить себя поможет информация, изложенная в статье.

Мошенничество – это преступление, наказание за которое предусмотрено ст. 159 УК РФ. Если судом будет доказано, что противоправные действия совершены, аферисту грозит штраф до миллиона рублей, лишение свободы сроком до двух лет или исправительные работы сроком до пяти лет. Мера пресечения выбирается в зависимости от тяжести преступления и других особенностей дела.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Как правило, на вторичном рынке чаще всего используется одна и та же стратегия. Сделка проводится, покупатель расстается с деньгами, затем сделка оспаривается, договор купли-продажи расторгается, а покупатель остается ни с чем.

Однако аферисты очень изобретательны. Ежегодно выявляются новые схемы обмана при продаже квартиры. Расскажем об известных видах мошенничества.

Подставное лицо

Злоумышленники используют общегражданский паспорт собственника. Это может быть, как настоящий документ, если аферист похож на хозяина недвижимости, так и паспорт с переклеенной фотографией.

В судебной практике известны случаи, когда преступник проникал в квартиру в период длительного отсутствия собственника, отыскивал его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.

В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.

На показе одно, а на деле другое

Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.

Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.

Получение аванса

Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.

Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.

Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.

Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.

Сделка по доверенности

Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.

Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.

Тут может быть несколько скользких моментов:

1. Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
2. Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.

Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру. В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.

Лицо с правом пожизненного проживания

Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.

Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто. В этом случае оспорить сделку будет сложно.

Оспаривание купли-продажи

После проведенной сделки и получения средств продавец говорит, что его принудили поставить подпись на договоре, а сам он в этот момент бы не в адекватном состоянии. При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.

До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.

Договор оспаривается, квартира возвращается, но денег назад покупатель не возвращает под предлогом, что их у него нет. Суд, разумеется, обяжет выплатить их назад, но по факту этого не произойдет.

Еще проще провернуть эту схему, если продавец уже состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Рекомендуется требовать предоставления справок из этих учреждений или водительского удостоверения перед заключением сделки.

Занижение цены в договоре

Под предлогом снижения размера налогового платежа в договоре намеренно прописывается сумма, меньше уплаченной в действительности. В дальнейшем сделка оспаривается и признается недействительной.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Покупатель возвращает квартиру и получает обратно деньги, но ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что сумма была больше практически невозможно.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенники могут действовать не только со стороны продавца. Схемы обмана существуют и со стороны покупателей, поэтому собственникам также стоит быть осторожнее, чтобы не остаться без квартиры. Расскажем о распространенных видах обмана.

Приобретение доли

Схема заключается в том, что человек покупает долю в квартире. После этого он имеет полное право пользоваться жилым помещением. Если собственник препятствует этому, пишется заявление в полицию.

Пользуясь своим правом, а иногда связями и подкупом, мошенники в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются в квартиру. Их цель – моральное подавление действующих хозяев и вынуждение продать жилье за бесценок.

Это называется рейдерство. У аферистов есть даже специальные интернет-ресурсы, где они делятся секретами «профессии».

Противостоять им без помощи профессионального юриста практически невозможно. Нужно обратиться к специалисту и подать иск в суд.

Обман при расчетах

Аферисты настаивают на передаче денег продавцу наличными. Сразу стоит сказать, что никакие доводы не отменяют того, что такой способ расчетов при купле-продаже недвижимости самый рискованный.

Наиболее надежный способ передачи средств – использование банковской ячейки. Можно применить еще более безопасный вариант и применить вексель или аккредитив.

Как понять, что обманывает риэлтор

Увы, среди людей, которые должны помогать в приобретении жилья, также встречаются мошенники. Расскажем, как их распознать.

Обратите внимание на комиссию

Конкуренция среди агентств недвижимости и частных риелторов огромна. Это способствует снижению размера комиссии за сопровождение сделки. Если раньше размер процента был равен в среднем 3-4 %, то теперь средняя цена 1,5-2,5 %. Встречаются и совсем, на первый взгляд, выгодные предложения – менее 1 %.

В этом случае не забывайте о пресловутом бесплатном сыре в мышеловке. Схема заключается в том, что риелтор находит подходящий вариант и предлагает собственнику поднять цену, а сумму повышения отдать ему в качестве вознаграждения. После этого он соглашается показать квартиру клиенту.

Чтобы это предотвратить обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите цену без риелтора. Если она действительно не завышена, значит вам повезло сэкономить на комиссии.

Не давайте на руки подлинник паспорта

Подобные аферы заключаются в использовании подставных лиц. Риелтор, пользуясь доверием клиента, забирает его паспорт. Затем, он ищет человека, похожего на собственника, и идет с ним к нотариусу, где оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи.

Дальше мошенник находит покупателя, продает жилье и забирает деньги. Новоявленный хозяин обнаруживает, что в квартире проживают чужие люди.

Всегда следите за местонахождением своего паспорта. Не давайте его в руки другим лицам, кто бы они ни были.

Требуйте справку из психоневрологического диспансера

Схема тут проста. Риелтор в сговоре с пожилым собственником находит клиентов и продает им жилье. В дальнейшем пенсионер обращается в суд и оспаривает сделку, так как якобы не является дееспособным. При этом покупателям возвращается только 70 % от уплаченной суммы.

Предотвратить это можно, если потребовать у продавца (не зависимо от возраста) предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если он отказывается ее предоставить, тут что-то «не чисто».

Не дружите с риелтором

В большинстве своем риелторы – хорошие психологи и умеют расположить людей. Разумеется, он будет вести себя дружелюбно и вежливо. Однако не стоит излишне откровенничать с брокером. Не забывайте придерживаться определенной дистанции в общении.

Чем плоха дружба с риелтором? Втеревшись в доверие брокер сможет манипулировать клиентом. На эту удочку много раз попадались взрослые серьезные люди, поэтому, если риелтор спустя пару недель знает клички ваших домашних животных и девичью фамилию вашей мамы, задумайтесь – не потеряли ли вы бдительность? Если риелтор не замышляет преступления, ему незачем с вами дружить.

Проверяйте адрес

К примеру, риелтору нужно продать «убитую» однокомнатную квартиру, которая требует капитального ремонта. Она находится по адресу: ул. Ленина, дом 5, корпус 3. Разумеется, в таком состоянии по цене рынка квартиру можно продавать долго.

Предприимчивый аферист снимает квартиру в соседнем доме. Она имеет точно такую же планировку, но ремонта не требует. Более того, в квартире хорошая дизайнерская отделка, за что риелтор делает наценку в пару миллионов. Находится квартира по адресу: ул. Ленина, дом 5, корпус 4.

Клиенту показывается вторая квартира, а продается первая. Не заметить подставы просто – в спальных районах дома однотипные, а риелтор может поменять табличку.

Всегда уточняйте адрес дома и заранее изучите его местоположение. Добирайтесь до здания самостоятельно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

От мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке, увы, никто не застрахован. Однако если вы своевременно обратитесь к независимому юристу, это поможет избежать множества проблем.

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него. В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее. Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике. Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее. Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье. Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде. Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Обман от риелторов

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

• Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
• Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
• Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

По данным Росреестра, за последний год признали недействительными 6% сделок с недвижимостью. Это огромная цифра. Ни риэлторы, ни юристы, ни государство не дают гарантии полной чистоты сделок с недвижимостью. Для того чтобы узнать, как купить квартиру, чтобы не обманули, сначала следует разобрать распространенные виды мошенничества.

Как купить квартиру вторичку чтобы не обманули?

Существует множество схем обмана при покупке квартиры на вторичном рынке, рассмотрим их основные способы.

Отчуждение квартиры по фальшивому паспорту или доверенности

Одна из самых часто применяемых схем обмана при покупке квартиры – подмена владельца. Злоумышленники арендуют жилую площадь у собственника, находящегося в длительном отъезде или на лечении. При заключении арендного договора снимают копию паспорта владельца, данные используют для оформления фальшивого паспорта. Паспорт позволяет получить дубликаты правоустанавливающих документов, продать квартиру. После чего мошенники исчезают.

Как избежать обмана при покупке вторичной квартиры, если возникли сомнения в подлинности паспорта владельца? Следует задать ему несколько вопросов по личным данным его паспорта и об особенностях жилой площади: когда была приобретена, кто соседи, наименование управляющей компании, год постройки дома, другие сведения. Если мошенник откажется отвечать или будет отвечать неуверенно, отказывайтесь от сотрудничества.

Как обманывают с помощью фальшивой доверенности?

Мошенник получил данные о владельце квартиры, платит нотариусу, и тот при отсутствии собственника оформляет доверенность на злоумышленника. Мошенник представляется законным представителем собственника.

Чтобы обезопасить себя, владелец имущества может явиться в Росреестр и написать заявление: без его личного присутствия производить регистрационные действия с его имуществом нельзя. А покупателю следует отказаться от встречи с представителем владельца и встретиться лично с собственником.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Продавец передает риэлтору нотариально заверенную доверенность, которая дает право получения денег от покупателя. Недобросовестные риэлторы пытаются обмануть клиентов, начиная перепродавать одну квартиру нескольким покупателям одновременно, получая от каждого деньги в полном объеме.

Злоумышленник регистрирует в Росреестре только одну сделку, исчезает с деньгами, отключает телефоны, покидает страну. Суд признает право собственности на квартиру того лица, у которого сделку провели официально.

Разводы от риэлторов при покупке квартиры учащаются из-за незнания покупателями тонкостей правильного оформления. Продавцы вторичного жилья должны предоставлять покупателю следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги из управляющей компании;
• выписку из лицевого счета (домовой книги).

Покупатель самостоятельно или с помощью квалифицированных юристов проверяет полученные документы на подлинность. В документации должны содержаться все печати, штампы, шифр учета, знаки защиты, даты, подписи. Наличие ошибок, исправлений, любые возникающие подозрения – повод отказаться. Подтверждение личности владельца обязательно.

Если квартиру получили в наследство, проверяют подлинность свидетельства о праве на наследство через выдавшего документ нотариуса. Во избежание обмана при покупке квартиры выясняют наличие наследников первой и второй очереди, иначе придется защищать свои интересы в суде.

Как обманывают клиентов несуществующие риэлторы?

Мошенники показывают квартиру недееспособного или находящегося в длительном отъезде лица, берут за нее задаток, предоставляя копию свидетельства на жилплощадь, затем исчезают. Как избежать:

• тщательно проверить агентство перед покупкой квартиры;
• получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Налоговой службы;
• ознакомиться с учредительными документами;
• приехать в офис;
• оплатить услуги агентства через банк.

Нельзя давать задаток гражданину, который не является владельцем продаваемого имущества.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Мошенники предпочитают заключать сделки с лицами из групп повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами, страдающими от психических заболеваний, наркотической, алкогольной зависимости.

Недвижимость приходит к покупателю через несколько сделок купли-продажи, промежуток между ними минимален. Нужно обратить внимание на короткие сроки между сделками или свежие документы (с момента покупки недвижимости прошло менее года).

Ряд быстрых сделок, спешка, скидка при продаже – повод насторожиться: продавцы стараются скрыть первоначального владельца. Если удастся выяснить, что собственник был недееспособен при заключении сделки, был принужден к этому, последующие перепродажи признают недействительными.

Как купить квартиру и не быть обманутым владельцем, который скрывает законных наследников?

Наиболее часто покупатели страдают от обмана при покупке квартиры на вторичном рынке после наследования. Возникающие проблемы:

• наследодатель может быть невменяемым на момент оформления завещания;
• злоумышленники могут принудить владельца к составлению завещания. Если подобный факт выяснится, наследники оспорят сделку, недвижимость изымут;
• по истечении полугода с момента смерти наследодателя могут появиться законные наследники на квартиру, которые могут оспорить сделку.

Наследники вступают в наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (ГК РФ, ст. 1154). Но наследники имеют право вступить в наследство фактически: к примеру, сделали ремонт в квартире, и по истечении 6 месяцев в судебном порядке оспаривают сделку по продаже.

Необходимо обратить внимание на завещание. Если указаны самые близкие родственники, возможно, продавцы скрывают еще законных наследников, так как составлять завещание на близких родственников не нужно, они наследуют имущество по закону.

Если завещание написано на посторонних граждан, вероятно, завещание написано по принуждению. Статья 179 ГК РФ гласит, что сделки, совершаемые по принуждению, под влиянием насилия, угрозы, обмана, могут признать недействительными.

Как могут обмануть при покупке квартиры с помощью фиктивного счета?

Перед продажей жилой площади из нее обязательно выписываются все зарегистрированные лица. Но владельцы забывают о правах несовершеннолетних граждан или других особенных жильцов.

Чтобы купить юридически чистую квартиру, нужно не только собрать традиционные справки о количестве зарегистрированных на жилой площади лиц, а также поговорить с председателем домкома, старшим по подъезду, участковым, запросить дополнительные документы:

• справку о переходе прав в отношении покупаемого жилья, которая поможет прояснить цепочку сделок и основание для перехода прав;
• более подробную выписку из домовой книги с указанием ранее прописанных, затем выписанных лиц, причин выписки, были ли прописаны несовершеннолетние дети, куда их выписали, какой их возраст сейчас.

Как кидают при покупке квартиры бывшие владельцы?

Если бывший собственник отказывается выписываться, суд выносит решение о признании сделки недействительной, обязывая бывшего владельца вернуть деньги, полученные после продажи. Но денег к этому моменту обычно уже нет, и истец ждет возврата не один год.

Но отказ продавца или другого лица от снятия с учета – не основание для признания договора недействительным, из-за этого договор купли-продажи не расторгают. Покупатель предъявляет иск о выселении данных лиц или признании их утратившими право на квартиру. Положительное решение суда – основание для снятия ответчиков с учета.

Если квартира арестована?

Продавать квартиру, арестованную судом или приставами, незаконно. Недвижимость проверяется в Росреестре. В выписке всегда содержится информация об аресте. Сделки с арестованным имуществом признают недействительными (ст. 174.1 ГК РФ).

Выписку из ЕГРЮЛ заказывают в МФЦ. Требуемые сведения: адрес имущества, кадастровый или условный номер.

Как купить новую квартиру без обмана?

Во избежание обмана необходимо правильно выбрать застройщика и риэлтора, выбрать объект по степени готовности и оформлять документы с юристами. Как купить новую квартиру от застройщика в 2019 году, чтобы не обманули? Рассмотрим методы для правильного выбора застройщика:

• изучение на официальном сайте компании срок деятельности, информацию о реализованных проектах, отзывы покупателей, лицензии;
• ознакомление с документами о допуске на ведение проектных и строительных работ, с актом выбора земельного участка, договором аренды, купли-продажи земли;
• общение с покупателями, так как отзывы на сайте могут быть заказными.

Предпочтение лучше отдавать объектам, уже сданным в эксплуатацию, а не на стадии строительства. Нужно проанализировать сроки строительства всей группы компании застройщика. Если была допущена просрочка, вероятно, случаи просрочек будут повторяться.

Несмотря на закон № 214-ФЗ, согласно которому нарушение сроков передачи строительства грозит штрафом, сроки активно нарушаются.

Как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули с помощью предварительного договора?

По предварительному договору участники сделки обязуются заключить позднее договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Это официальное основание для покупателя получить справки в органах юстиции, БТИ, Федеральной службы регистрации, Росреестра, в которых можно проверить спорные моменты о необходимой квартире.

В документе указывают технические характеристики квартиры, сроки, обязанность покупателя платить задаток или обеспечительный взнос, который соразмерен стоимости квартиры. Прописываются гарантии: объект не арестован, не находится в залоге, аренде, в отношении него отсутствуют другие правопритязания третьих лиц.

Если продавец не соблюдает гарантии, с него взыскивают убытки или неустойку. Грамотно составленный предварительный договор купли-продажи имеет большое значение, если возникнет необходимость судебных разбирательств. Образец предварительного договора размещен по ссылке.

Можно оформить договор о задатке, обе стороны проставляют подписи, заверяют документ у нотариуса, сам задаток зачисляется на банковский счет продавца. Если договор не был исполнен, и за это ответственен покупатель, деньги остаются у другой стороны. Если ответственность несет продавец, он уплачивает другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК). Образец договора о задатке находится здесь.

Как могут обмануть при покупке квартиры в ипотеку?

При ипотечной сделке стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают:

• сколько покупатель уплатил за квартиру из собственных средств, сколько – за счет кредитных;
• задаток возвращается покупателю, если банк откажет выдать кредит.

Покупатель обязательно сохраняет уведомление банка об отказе.

Обмана при покупке квартиры в ипотеку можно избежать, если учитывать все обстоятельства, изложенные выше. Обычно банки тщательно проверяют квартиры, приобретаемые в ипотеку, так как жилая площадь будет передаваться ему в залог, и учреждение заинтересовано в чистоте сделки.

Рекомендации

• при покупке квартиры следует избегать наличного расчета;
• во избежание обмана застройщиком необходимо заказать полный юридический анализ застройщика или полное сопровождение совершаемой сделки юристом;
• следует при покупке квартиры заключать договор с застройщиком, а не с подрядчиками или субподрядчиками.

Все документы и сделки предварительно рекомендуется проводить с помощью юриста. Без участия юриста мошенникам легче обмануть покупателя.

Комментарии читателей: 1

«На сайте городской администрации на 20 марта опубликован список из 53 жилых комплексов, признанных объектами незаконного строительства» — но это узаконенное Талмудом воровство: «Если один еврей обдирает гоя, то и остальным дозволено делать то же самое». Кругом криптоевреи. Сначала продадут, затем объявят товар незаконным. Попозже узаконят. Администрации сверху донизу еврейские. Нееврейских организаций не бывает. В Болгарии объявили фирму застройщика должником и отобрали у купивших там россиян квартиры. Болгары евреи, крипты. На поверхности законы, внутри Талмуд. Вся мировая валюта КРИПТЫ. Обман. Обработанные за «Железным занавесом» неевреи СССР поколениями стояли в очереди на квартиры. Так и не получали — пытка. Что за такие штучки полагается еврейчикам?
Никакое жильё в жильё не годится. Потому что построено.