Обмен квартиры на квартиру с доплатой ипотекой

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

• сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
• для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
• передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
• права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
• налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА	КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.

На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.

Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.

Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

• обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
• обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
• размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

• на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
• на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
• на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена;
• выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
• документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт – для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
• справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
• квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
• стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договору);
• иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
3. Оформление соглашения.
4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

• в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
• далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
• от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

• подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
• техпаспорт не старше 5 лет;
• нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
• справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

• продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
• заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

• в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
• обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
• полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Обмен с помощью ипотеки. Как произвести обмен в кредит.

Обмен с помощью ипотечных кредитов

Есть квартира.
Хорошая квартира (хотя бы потому, что это – Ваша квартира).
Но очень маленькая квартира.
Метраж, как Вы понимаете, – значения не имеет: важен не метраж, а ощущения.
А ощущения говорят, что квартира – мала, и жить с такими ощущениями – надоело!
Да не жить – надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения – надоели!
И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).
Казалось бы: нет ничего проще! Старую – продать, новую – купить!
Что, новая дороже стоит?
Ну и что?
Сунули руку в карман, взяли доплату и.
Стоп, стоп, стоп.
Как так нет доплаты?
А была?
Не было?

Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы – обмен квартиры затеяли!
Впрочем, стоп! А банк на что?
Деньги на доплату можно взять в банке.
Как это сделать – об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать обмен в кредит

Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.
Почему начинать надо с банка?
Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.

Вариант 1: Сначала – продажа, затем – покупка.
Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры – не при чем).
А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк.
Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться».
А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

Плюсы:
• свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;
• Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком.

Минусы:
• получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?
• Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой.
Тот, кто меняется, – является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

Плюсы:
• риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.

Минусы:
• сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
• тогда, когда в Вашем доме (а лучше – подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
• Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.

Первый случай – из разряда «чуда», которое случается, но очень редко; второй случай – более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 100 – 200 тысяч рублей! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч рублей, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

• при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.
  Чем вызван такой интерес?
  Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.
  А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка – состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.
  Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.
  Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.
  Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую – покупать дороже.

Вариант 3: Сначала – покупка, затем – продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.

В условиях роста цен, такой вариант обмена – самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

Минусы такого варианта:
• для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов – 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.
• Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц.
• Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов – это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов – сумма почти в три раза большая.)

Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:
• поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, – она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас;
• Вы не живете «в состоянии ремонта»;
• Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле;
• являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;
• банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).
  Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать.

Обмен или улучшение жилищных условий?

В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, – доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий – нужна, как правило, доплата.

Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.

Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:

1. Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
2. Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
3. Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.

Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.

Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.

Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.

Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.

Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.

Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.

При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.

Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.

Банки часто отказываются выдавать ипотеку при обмене с доплатой, в этом случае можно просто оформить два договора купли-продажи на квартиры

Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:

1. Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
3. Техпаспорт квартиры.
4. Договор купли-продажи.
5. Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
6. Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
7. Выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.

Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.

Заемщик передает в залог банку старое жильё под 70% от его стоимости

Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:

1. Дом аварийный.
2. Жилье подлежит реконструкции.
3. Старая постройка.
4. Дом имеет неудачное расположение.

Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:

1. Малометражная.
2. Расположена на первом или последнем этаже.
3. Куплена пару месяцев назад.

Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.

Важно знать пару особенностей залога:

1. Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
2. Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
3. В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.

Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.

Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.

Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.

Таким образом, в залоге у банка окажется сразу две квартиры – старая и новая. В этом случае речь не идёт об ипотеке при обмене с доплатой – старую квартиру не обязательно продавать или обменивать. У заёмщика остаётся право собственности с обременением на эти две квартиры, Если доход позволит, можно «выкупить» у банка обе квартиры или же продать более маленькое жильё.
Ипотека на улучшение жилищных условий

Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:

1. Ипотека молодым семьям — подходит для пар в возрасте до 35 лет.
2. Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.

Подводные камни и сложности

Обмен жилья с привлечением ипотеки процедура довольно сложная. Она требует много времени и знаний в сфере финансов и законодательства. Кроме того, случаются ситуации, на которые просто невозможно повлиять.

Отказ банка в ипотечном кредитовании на обмен квартиры

Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.

Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:

1. Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
2. Плохая кредитная история.
3. Низкий уровень дохода.
4. Плохое состояние здоровья заёмщика.
5. Низкая ликвидность объекта залога.
6. Невозможность проверить информацию о заёмщике.

Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.

Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.

Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.