Образование земельного участка путем раздела | Загранник

Образование земельного участка путем раздела

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Характеристика способов образования земельных участков

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

  • 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
  • 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

  • 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
  • 2) Объединение существующих участков в один новый;
  • 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
  • 4) Выдел из существующего участка;
  • 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2017 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования.

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Земельные участки являются основой для любой человеческой деятельности: на земле расположены дома, предприятия и учреждения, поля, сады, места отдыха и т.д.

Просто так выбрать понравившееся место и начать на нем стройку или посадить сад нельзя: участок земли должен быть надлежащим образом оформлен и подготовлен к проведению сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Читать дальше  Сколько ремней безопасности на заднем сидении

Выделением земельных участков (ЗУ) занимается государственная кадастровая служба. ЗУ могут формироваться на разных территориях и иметь разное назначение.

Что это такое и как происходит?

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

  • на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
  • при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет. После внесения земли в реестр, присвоения номера и/или выдачи паспорта, участок подлежит оформлению в собственность.

С этого момента он является объектом гражданского оборота, то есть может выступать объектом купли-продажи. Ниже вы видите текст закона ЗК РФ, глава I.1, статья 11.2:

Земельный кодекс РФ, Глава I.1, Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

  • образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
  • образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
  • образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

  • наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
  • определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
  • соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
  • новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Образование многоконтурного участка

Понятие «многоконтурный земельный участок» пришло на смену понятию «единое землепользование» после принятия в 2008 г. закона «О государственном кадастре недвижимости».

Многоконтурным земельным участком (МЗУ) называют территорию, состоящую из нескольких отдельных участков. Это могут быть:

  • несколько контуров, которые разделены между собой;
  • ЗУ с вкраплениями (с «дырами»).

На практике многоконтурные ЗУ — это, к примеру, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора дорогой или рекой или фермерское хозяйство, где поля и животноводческая инфраструктура находятся на разрозненных участках.

МЗУ присваивается один кадастровый номер, совершать сделки можно только со всеми частями участка одновременно.

Многоконтурный ЗУ может быть образован тем же путем, что и любой другой участок. Единственное требование: все его контуры должны находиться в черте одного населенного пункта, хотя они могут быть расположены в разных его районах.

Способы и порядок

Земельные участки создаются при:

  • операциях с имеющимися участками;
  • выделе из зарегистрированных земель;
  • отделении от земли, являющейся госсобственностью.

Из земель государственной и муниципальной собственности

Первичное образование ЗУ происходит по решению властных структур (местного или федерального уровня). Основанием для создания участков могут стать документы:

  • проект межевания, отвечающий Градостроительному плану;
  • проектная документация, содержащая информацию о лесных участках;
  • утвержденная схема по расположению ЗУ (если отсутствует проект).

Только на основании проекта межевания ЗУ образуются на основе:

  • участка, предоставленного с целью освоения земли;
  • территории, переданной гражданам (ДНТ, ДНП и т.п.) для ведения садово-огородного хозяйства;
  • местности, имеющей федеральное/региональное значение;
  • зоны, застроенной жилыми зданиями.
Читать дальше  Юрист лисин михаил александрович пенза отзывы

Из земель сельскохозяйственного назначения

Формирование ЗУ из сельскохозяйственных угодий может происходить как выделение собственной земельной доли для:

  • продажи или сдачи участка в аренду;
  • расширения домашнего хозяйства;
  • создания фермерского подворья.

Постановление о выделении ЗУ из общих земель с/х назначения выносится собранием всех собственников долей. Это же собрание должно определить расположение выделяемого участка. Если процедура не была осуществлена, собственник доли должен известить о начавшемся процессе всех участников и опубликовать информацию в печатном СМИ местного значения.

На опротестование месторасположения выделяемого участка всем собственникам долей отводится один месяц. Если протестов не поступило – участок признается выделенным. Он должен быть освоен в течение трех лет: продан, сдан в аренду, занят растениеводческим или животноводческим хозяйством.

Образование участков на основе существующих

При образовании «вторичных» участков, исходные ЗУ (участки, которые разделили или распределили) прекращают существования с момента регистрации новых ЗУ.

Раздел

При создании ЗУ путем раздела исходной территории:

  • образуется несколько участков меньшей площади;
  • правом собственности на образовавшиеся участки наделяется владелец «исходника».

Владельцы разделяемого участка, имеющие право общей собственности, в равной степени получают право на образовавшиеся земли, если другой порядок не предусмотрен их соглашением.

Разделение ЗУ может осуществляться только с согласия владельца и, если участок передан другому лицу, арендатора или пользователя. После осуществления процедуры раздела, арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды на образовавшиеся участки. При согласии сторон, договор аренды может остаться прежним, но в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Раздел на основе межевания территории может быть осуществлен лицом, заключившим договор о комплексном освоении разделяемых ЗУ.

Объединение

ЗУ могут объединяться, если они имеют смежные границы. Объединение влечет следующие изменения:

  • образуется один ЗУ;
  • у владельца исходных участков появляется право собственности на новый;
  • разные собственники участков, подлежащих объединению, получают право совместного владения на «вторичный» участок.

Недопустимо объединение земель, которые переданы в бессрочное (или безвозмездное) пользование и предоставленных вправе наследства. Подобные операции допустимы, только если владелец этих участков – один человек.

Выдел

Основное отличие выдела от раздела — при последнем исходный участок перестает существовать. Дальнейшее существование «первичного» участка, но с изменением его контуров, подразумевает выдел.

Выделены могут быть одна или несколько долей. При этом собственник, потребовавший выделения своей доли, утрачивает право на общую землю, но приобретает право собственности на выделенный ЗУ.

Перераспределение

Особенности перераспределения:

  • возможно только для смежных участков;
  • влечет изменения площадей и границ сразу нескольких ЗУ;
  • права единственного собственника на все участки сохраняются;
  • права нескольких собственников распределяются согласно договору.

Участки с особым статусом

Некоторые ЗУ могут свободно использоваться гражданами, другие имеют специальный статус.

Земли закрытого административно-территориального образования

На особом положении находятся земли ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). К административно-территориальным образованиям закрыто типа относятся территориальные образования, которые:

  • имеют органы местного самоуправления;
  • выступают местом расположения предприятий, работающих с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военных объектов, которым необходим режим соблюдения гостайны.

Территории, на которых расположены ЗАТО, считаются их землями. Эти ЗУ являются федеральной собственностью. Но распоряжаться ими могут органы местного самоуправления. По согласованию местной и федеральной властей:

  • земли закрытых образований могут предоставляться местным жителям для использования в качестве садовых, огородных и хозяйственных участков;
  • на территории может вводиться режим особого использования.

Искусственные

Искусственные ЗУ создаются на водоемах или в их непосредственной близости путем отсыпки грунта, отмыва и т.п. Они могут иметь смежные границы с существующими или быть изолированными.

Целью создания подобных участков является строительство зданий и сооружений различного назначения.

Формирование искусственных земель может происходить по инициативе:

  • органов власти (государственной или муниципальной);
  • физического лица;
  • юридического лица.

ИЗУ создаются за счет средств бюджета, вложений инициаторов, а также с использованием средств, полученных в результате проведения торгов на аукционе.

Создание ИЗУ происходит поэтапно:

  • получение разрешения на проведение работ;
  • разработка плановой документации по будущему участку;
  • выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта;
  • проведение работ по созданию участка.

Искусственные участки не могут:

  • использоваться для добычи полезных ископаемых;
  • изменять границы РФ или территориальных образований.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

  • инженерно-технические мероприятия на местности;
  • юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

  • межевой план;
  • технический план;
  • акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

  • выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
  • уточнения действительных границ ЗУ;
  • необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

  • связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
  • рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ).

Читать дальше  Юристы и адвокаты по взысканию задолженности

Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.

На основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.

Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

главный специалист-эксперт Омского отдела

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector