Содержание
Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре. Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов. Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным. Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2019 год, при попытке такого оформления, последует отказ. Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.
Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:
Долевая собственность | Совместная собственность |
---|---|
Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. | Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений. |
Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). | Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется. |
Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. | Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями. |
Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. | Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев. |
В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. | Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев. |
Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты. С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один. А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.
Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.
Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.
Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:
Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.
Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Многие молодые семьи рано или поздно задумываются о приобретении жилья. Решив проблему с финансами и подыскав подходящий вариант, они начинают оформление квартиры и вот тут-то перед супругами встает очередной вопрос — какой тип собственности, совместный или долевой, выбрать. Многие специалисты советуют делить жилье на доли сразу же при его приобретении, чтобы в последующем при разводе избежать споров.
Согласно 256 статье ГК РФ и 34 статье СК, купленная супругами квартира в период брака автоматически получает статус их совместной собственности. Вне зависимости от того, как происходило распределение долей при регистрации жилья в Росреестре.
Если семейную пару такое положение дел не устраивает, то они могут приобрести квартиру именно в долевую собственность, для этого следует:
При оформлении объекта в долевую собственность не обязательно заключать брачный договор. Вполне можно ограничится соглашением о разделе имущества. Однако, первый вид документа намного предпочтительнее. Так как именно в брачном договоре можно указать не только квадратные метры, причитающиеся каждому из супругов, но и подробно расписать порядок содержания общего имущества.
Соглашением же вы лишь определите размеры долей. Кроме того, желательно, чтобы квартира покупалась супругами, решившими не заключать брачный контракт, на средства, заработанные ими до свадьбы или полученные в дар от третьих лиц, или вырученные с реализации другого не совместно нажитого имущества. В противном случае размер долей при разводе может быть пересчитан по инициативе одного из супругов.
Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:
Различия | Совместная собственность | Долевая собственность |
---|---|---|
Порядок владения имуществом | Супруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры. | Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать. |
Особенности продажи жилья | Чтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу. | Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли. |
Налогообложение | Все собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях. | Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли. |
Налоговый вычет | Налоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. | Вычет автоматически соответствует размерам долей. |
Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность. По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении. А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.
Чтобы приобрести квартиру сразу в долевую собственность необходимо действовать по определенному алгоритму.
Этапы поиска и оформления недвижимости:
После того, как договор купли-продажи заключен, необходимо зарегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и сдать его регистраторам.
Спустя 14 дней после сдачи документов на рассмотрение каждому супругу на руки будут выданы выписки из ЕГРН, которые будут являться документами, подтверждающими право собственности на их доли.
Помимо платы за квартиру, единственный основной расход – это государственная пошлина в размере 2000 рублей.
Дополнительно могут потребоваться финансы на:
Пример. Семья Петровых решила улучшить жилищные условия и продав две однокомнатные квартиры, доставшиеся в наследство каждому из супругов от бабушек, купила просторную трехкомнатную квартиру. Так как деньги на приобретение квартиры были потрачены не совместно нажитые, причем со стороны жены была вложена сумма в два раза больше чем со стороны мужа, было сразу же решено оформить новую квартиру в долевую собственность. Петров получил одну большую комнату, а Петрова две маленькие. Посовещавшись супруги решили ограничиться составлением соглашения о разделе имущества. Спустя 2 года семья распалась, Петров переехал к родственникам, а его бывшая супруга приобрела большую комнату в ипотеку. Никаких споров и разногласий по поводу раздела квартиры у пары не было, так как совместная покупка была правильно распределена на начальном этапе.
Если жилье приобретается людьми, не состоящими в официальном браке, даже если это пара, которая много лет живет вместе или близкие родственники, например, братья, оно автоматически оформляется в долевую собственность. Для этого достаточно просто в договоре купли-продажи указать суммы, вложенные каждым покупателем и доли, которые должны им достаться после оформления.
Если у вас с супругом остались какие-то вопросы о том, как приобрести квартиру, то специалисты нашего сайта могут бесплатно оказать консультативную помощь. Для этого необходимо просто связаться с нами любым удобным способом.
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Для семьи всегда приобретение жилья – это серьезный шаг. Причем неважно, будет это покупка новой квартиры или улучшение существующих условий проживания, обмен жилья и пр. Поэтому следует заранее изучить все тонкости, особенно юридические. Многих интересует вопрос, как оформить квартиру в совместную собственность супругов? Собрать все необходимые бумаги официально. Стоит ли заключать после этого брачный договор?
После заключения специального договора при купле-продаже (обмене) квартиры владелец получает право полной собственности на приобретаемый объект. Когда владелец один, сама ситуация простая и понятная. Однако в браке стараются квартиру оформлять сразу на двоих хозяев, при этом оговаривается возможность передачи ее потом в наследство. Тогда собственность уже не считается единоличной. Она становится общей, при этом имеет два отдельных варианта: совместная или долевая.
Долевая собственность – официальное юридическое понятие, характеризующее объект недвижимости (комната, квартира, дом), у которого имеется несколько владельцев и доли соответственно разделены между ними. Тогда каждый имеет отдельное свидетельство собственности, где указывается количество долей каждого владельца конкретной квартиры (дома). Каждая доля считается обособленной, ее потом можно продать или обменять.
Зачастую долевые собственники реализуют, продают или сдают, свою долю, делают из
объекта общей недвижимости коммунальное жилье. Конечно, по закону перед реализацией доли владелец сначала должен предложить ее для выкупа владельцу оставшейся доли.
Важно, что условия (стоимость) будут рыночными. Если же второй владелец откажется, долю можно спокойно продавать на рынке, используя общие основания.
Общая собственность – такое понятие чаще встречается в браке. Сама совместная собственность едина, не подлежит делению или продаже частями. Один объект, хозяевами которого являются супруги. Если по бумаге у квартиры собственник один – когда при покупке оформили просто на мужа, то продать или обменять жилье без согласия супруги невозможно.
Когда жилье приобретается вместе в браке, оно автоматически считается совместным. Однако супруги могут при желании разделять ее потом на доли. Интересно, что полноценную долевую собственность официально можно оформлять между любыми людьми. Неважно, вступили они в брак, родственники, близкие друзья или просто знакомые.
Какая форма будет лучше? Если хочется обезопасить себя, стоит выбрать долевую форму. Это мнение большинства специалистов. Причем долевую собственность изначально можно оформить по-разному. Не всегда доли одинаковые. Будет учитываться желание сторон и предоставляемые ими документы. Например, если супруг перед покупкой продал какую-нибудь недвижимость, принадлежащую ему (нажитое до брака). И имеет документ, зафиксировавший свершенную сделку и сумму, которую потом вложил как часть платы за приобретаемое жилье. Например, продал часть дома, машину или квартиру. Суд учтет это, когда будет определять размер долевой собственности.
Когда собственность общая, то оформляя развод, людям придется делить имущество только через суд. Изначально специалисты будут действовать из принципа равноправия, но стороны могут оспорить это.
Подобные правила действуют и в случае, когда собственником приобретенного жилья является один человек. Если она куплена уже в браке, то относится к общему, совместно нажитому имуществу. Которое соответственно суд поделит между сторонами.
Однако перед покупкой нужно определиться, как оформлять квартиру – в совместную (общую) собственность или у будущего жилья будет один владелец.
Один владелец – жилье считается все равно совместной собственностью. Стоит помнить, что на покупку потребуется официальное (то есть закрепленное нотариально) разрешение другого супруга. Оформляться такое жилье будет, как общее, где владелец – один человек. Правда, по факту, потом распоряжаться недвижимостью смогут оба, лишь совместными решениями. Если же решение принимается одним супругом, то согласие второго заверяет нотариус.
Два владельца – имена обоих сразу указываются в составляемом договоре. Чаще всего новое жилье просто делится пополам, но порой встречаются и другие варианты. При этом пакет документов, требуемых для регистрации в принципе такой же. Главное, предварительно указывать размер и количество долей супругов.
Плюс подобной сделки – не требуется согласия супруга, составленного на момент оформления собственности.
Когда квартира приобретается как обычная долевая собственность, стоит заранее выбрать способ оплаты. Тогда доля каждого оценивается специалистом (оценщиком недвижимости) и потом супруги рассчитываются отдельно.
Важно: следует понимать, любая недвижимость, приобретаемая супругами, считается нажитой ими совместно. Соответственно, при разводе суд будет делить ее только пополам. Даже если изначально в договоре указаны 1⁄4 или 3⁄4 доли. Дележ имущества стандартный — 50/50. Положение исправит лишь составление отдельного брачного договора.
При этом неважно, приобретают супруги обычную квартиру или земельный участок.
Конечно, жилье можно получить в дар. Когда родитель или другой родственник решает составить специальный договор дарения и вписывает туда человека (одариваемого). А также нужно указывать все особенности недвижимости. Адрес, размер квартиры (жилая площадь и общая), кадастровый номер. Притом указать, дарит жилье полностью или долю.
Важно помнить, что дарственный договор может составлять лишь взрослый человек. Нельзя подарить квартиру, владельцем которой указан ребенок. А также если даритель указал лишь одну сторону (жену или мужа в паре), то имущество будет считаться личным. Получается, вторая сторона не сможет претендовать.
Само дарение считается безвозмездной сделкой, одариваемый не получает дополнительных обязательств.
Брачный договор – сильный документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения будущих (или фактических) супругов. Все его пункты касаются имущества, приобретаемого в браке. Такой договор способен разрешить долевой вопрос, возникающий при разводе. Например, если там прописано, что квартира должна остаться у собственника, то договор станет весомым аргументом в будущем суде, где начнут определять доли супругов.
Если супруги решают купить квартиру, их ждет возврат подоходного налога. Причем налоговый вычет каждый раз определяется по-разному. На него влияет выбранная супругами форма собственности.
Когда квартира изначально оформляется на мужа, а требуемые платежные документы – только на жену, то скорее всего, потом в вычете налоговыми органами будет отказано. Чтобы вернуть подоходный налог нужно обязательно предоставить все документы, зафиксировавшие внесение суммы за приобретаемую квартиру. А также право собственности. Конечно, можно разделить вычет поровну на супругов, но тогда обоим нужно предоставить соответственные бумаги, показывающие их официальный доход. Тогда будет возможность вернуть налог. Если же возвратом может воспользоваться лишь один супруг, то второй может использовать возможность вычета потом, в будущем.
Когда же собственность совместная, вычет после предоставления нужных документов получают одновременно оба супруга. Тогда второй пишет официальный отказ, делая его в пользу первого. Смотря кому из семьи выгоднее получать вычет.
Если же собственность долевая, то каждый супруг соответственно получит свой отдельный вычет. Причем размер вычета у них будет равносилен размеру доли.
Согласно общему правилу размер вычета составит около 2 000 000 р. Стоимость приобретенной квартиры будет соответственно делиться пропорционально, по долям (только количество людей – собственников неважна). Вот так и определяется размер вычета у супругов. Это когда стоимость приобретаемого ими жилья составит до 2 млн. Если выше, то размер вычета это 2 млн, умноженные на долю. Конечно, владелец большей доли получит больший вычет.
Зачастую пара не обладает достаточными средствами, чтобы сразу приобрести жилье. Тогда хорошим вариантом становится ипотека. Существует 2 варианта покупки жилья:
Когда ипотеку берет один, второму нужно обязательно предоставлять заверенное нотариусом согласие. Оно не требуется, если оформление ипотеки заранее было указано в составленном ранее брачном договоре.
Есть вероятность оформления общей ипотеки, когда супруги погашают ее вдвоем. При этом жилье регистрируется на кого-то из них. Или же ипотечный кредит берет один, а право собственности оформляют оба. Это неважно, при разводе суд будет поровну делить все долги и обязательства сторон.
Специалисты советуют заранее составлять подробный брачный контракт, где будет оговорено взятие ипотеки, порядок погашения и внесения платежей. Там же можно указывать кто и когда осуществит начальный взнос, порядок погашения после развода. Нужный образец такого договора при желании супругов может предоставить нотариус.
Кроме этого, в контракте можно подробно расписать размер и количество долей будущей недвижимости, возможность возврата или осуществление компенсации в случае отмены ипотеки. А также – варианты изменения договора на случай рождения детей или смерти супруга.
Можно ли признать недвижимость, доставшуюся одной стороне в наследство, общей собственностью? Например, когда смерть родственника сделала жену наследницей его жилья, имеет ли муж какие-то права на него?
Согласно законодательству после оформления брака, супруги начинают совместный быт. У них одно, общее хозяйство и, если приобретается квартира, она считается общей. Однако, при этом каждый супруг имеет свое, отдельное право иметь личную собственность. На которую вторая половина не сможет никак претендовать:
Лишь смерть супруга – владельца собственности даст право второму (если это оговорено брачным договором или нет завещания) претендовать на личное имущество.
Важно: владелец наследуемой собственности может спокойно распоряжаться ею. Продать, сдать, подарить кому-то. А также переселиться туда семьей и жить совместно. Только второй супруг будет лишь прописан там, без каких-либо прав собственности.
Согласно законодательству, супруги могут рассчитывать на оформление и последующую выплату материнского капитала, если в семье у них родится второй ребенок. Выдается капитал единовременно и фиксированной суммой. На руки супруги получают сертификат, который чаще всего используют для приобретения или улучшения своих жилищных условий. Впрочем, капитал можно отложить, чтобы потом использовать для финансового подспорья подрастающим детям (оплата учебы).
Решение куда и как потратить капитал принимается супругами совместно.
Плюс – семья получает отличное подспорье, особенно полезное после оформления квартиры в ипотеке на двух собственников. Капиталом можно «закрыть» первый взнос.
Минус – выплата не дается деньгами, а оформляется как сертификат.
Имущество, приобретаемое за или с помощью выданного материнского капитала, тоже считается совместным. Однако для этого супруги должны уже состоять в браке. Поэтому жилье будет оформляться как общая собственность.
Важно помнить, что среди собственников будут указаны все дети, ведь материнский капитал выдается семье для них.
No related posts.