Особенности расторжения договора купли продажи | Загранник

Особенности расторжения договора купли продажи

Договор купли-продажи является, наверное, самым распространенным договором, который заключается практически каждый день. Гражданский кодекс предусматривает основания, которые дают право добросовестной стороне предпринимательской деятельности расторгнуть договор. Для этого необходимо соблюдение важного условия о том, что нарушение должно быть существенным, то есть приносить стороне такой ущерб, который в значительной степени лишает ее того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Так, между покупателем Б и обществом «НЭФ» был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале, который был удостоверен нотариусом в тот же день, а Б в нарушение статей 309 и 310 ГК до сих пор не исполнил своих обязательств по оплате перешедшей к нему доли в размере, установленном договором, ни на расчетный счет общества "НЭФ", ни в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 ГК. Общество "НЭФ" не получило того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, а именно оплату проданной ему доли. Следовательно, неоплата Быковским С.Е. проданной ему доли является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение.

Статья 475 ГК конкретизирует принцип существенности нарушения данного договора.

Установлено, что если имело место существенное нарушение требований к качеству товара, покупатель получает право отказаться от исполнения договора. При этом, к понятию существенные недостатки относятся:

  • неустранимые недостатки;
  • недостатки, неустранимые без несоразмерных затрат времени и расходов; недостатки, которые выявляются неоднократно;
  • и недостатки, которые проявляются вновь после их устранения;
  • а также иные недостатки подобные перечисленным.

Поэтому, если недостатки не являются существенными, то покупатель может лишь потребовать уменьшение цены на товар и возмещения расходов на устранение таких недостатков.

Прежде всего сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна предоставить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

Следует иметь в виду, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Если на товар продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действии третьих лиц или непреодолимой силы.

Нужна помощь с договором купли-продажи? Обращайтесь к юристам LawStock

Расторжение договора – это случай прекращения договора, которое может быть выражено двумя понятиями:

  • "расторжение договора" (п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса (ГК));
  • "отказ от исполнения договора" (п. 3 статьи 450 ГК), или "отказ от договора" (п. 1 статьи 699 ГК).

Как правило, данные термины рассматриваются как синонимы, однако между ними есть некоторые различия.
Рассмотрим расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества.

      Общее о расторжении договоров

    При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Отсюда следует, что прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

    Нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

    Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

    В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

    Читать дальше  Снимается ли залог при торгах по банкротству

    В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

    В итоге, если считать, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть так.

    Если государственной регистрации нет, то договоры являются незаключенными (п. 3 статьи 433 ГК), сделки – недействительными (п. 1 статьи 165 ГК), а права – невозникшими (п. 2 статьи 8 ГК).

    При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

    Расторжение договора может происходить, если:

    • договор был заключен и продолжает действовать;
    • когда договор является действительным.

    Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 450 ГК). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

    По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 статьи 452 ГК). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

    Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. В отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

        Расторжение договора купли-продажи недвижимости

      Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

      Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд. При этом исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 статьи 450 ГК).

      Расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

      При заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора. При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59)).

      Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

      Читать дальше  Правила оформления служебной записки образец

      Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

      Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 статьи 560 ГК). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

      При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

      Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

      Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

      При оформлении договора купли-продажи, каждое заинтересованное лицо имеет право рассчитывать на соблюдение всех правил и требований закона.

      Гражданский кодекс предусматривает, что полное прекращение договора допустимо, если продавец и сам покупатель достигли договоренности между собой. Расторжение соглашения о купле-продаже в одностороннем формате может быть осуществлено только через суд при нарушении существенных условий договора одним из участников.

      Правила расторжения сделки

      Купля-продажи считается одной из самых распространенных гражданских сделок, именно поэтому на нее обычно распространяются основные правила по расторжению договоров.

      Осуществляется процесс в добровольном или же, наоборот, в принудительном порядке. Если же стороны будут согласны расторгнуть, согласованные ранее отношения, то они в обязательном порядке оформляют соглашение о расторжении договора. В этом же случае основную причину разрешается не указывать. Главное полностью согласовать все основные условия по расторжению соглашения.

      Если инициатором действует один из участников, то прекратить взаимные отношения можно будет только после того, как будут соблюдены все требования и правила. Стоит выделить более важные аспекты:

      • определение существенных нарушений условий договора;
      • направление по адресу другой стороны письменного уведомления с требованиями;
      • при возможном отказе в удовлетворении определенного требования, который обуславливается дальнейшим обращением в судебные инстанции с заявлением.
      • факт существенных нарушений нужно доказать, чтобы прекратить взаимоотношения;
      • расторжение осуществляется на основании судебного процесса, который вступает в законную силу.

      Расторжение соглашения о купле-продаже осуществляется только во основным правилам законодательствам РФ.

      Основной порядок расторжения договора купли-продажи товара

      В соответствии с законодательством было утверждено общее правило, которое действует для прекращения взаимных договорных отношений: участники должны осуществить расторжение договора в такой же форме, что и при составлении основного документа .

      Например, если соглашение было сформулировано в письменной форме, другое соглашение будет оформляться в таком же формате.

      Читать дальше  Реестр контрактов сроки размещения информации

      Это правило не будет действовать тогда, когда требуется расторжение при помощи судебного решения, ведь причиной для аннулирования подобных документов считается именно судебный акт.

      Что должно содержать соглашение о расторжении договора при взаимном согласии сторон

      В этом же случае инициатором может стать любой из партнеров, если каждая сторона с предложениями другой стороны. Чтобы подтвердить свои действия необходимо оформить двустороннее соглашение, в содержании документа нужно включить следующее:

      1. время и основное место подписания соглашения;
      2. атрибуты, а также реквизиты обеих сторон;
      3. основные требования для прекращения отношений в соответствии с соглашением;
      4. момент, во время которого соглашение было прекращено;
      5. подписи, а также полномочия сторон.

      Чтобы документ правильно составить, то следует обратиться к специалисту. За счет этого вы сможете избежать риска.

      Расторжение по инициативе самого покупателя

      В подобной ситуации расторжение обычно происходит при определении следующих моментов:

      • продавец отказался передавать предмет или же объект, который зафиксирован в виде предмета договора;
      • продавец отказал в сопровождении дополнительных документов к приобретаемому товару, если же данная сделка была обговорена заранее;
      • нарушение всех условий о предоставлении разновидности покупаемой продукции;
      • при выявлении ненадлежащих факторов передаваемой продукции;
      • при незначительном правонарушении основных сроков при передаче изделия покупателю;
      • передача товара в несоответствующем комплекте;
      • любое неисполнение обязанностей согласно с договором.

      Односторонний вариант прекращения договорных соотношений обычно предусматривает отправку письменного уведомления в адрес правонарушителя. Данная претензия должна будет указывать на основной факт нарушений всех требований, в том числе предложение полностью прекратить взаимоотношения.

      Срок на рассмотрение данного предложения не должно превышать более одного месяца. Если же продавец по какой-то причине не ответил на уведомление, или же отказался расторгнуть соглашение, то покупатель может обращаться в суд.

      По требованию самого продавца

      Продавцу гарантируется момент, где он может расторгнуть договор в одностороннем формате. Но это осуществляется лишь в том случае, если будут устанавливаться такие обстоятельства, как:

      1. покупатель необоснованно отказывается принимать вещи, предметы;
      2. отказ от самого покупателя от начисления средств;
      3. отказ покупателя забрать покупаемый товар;
      4. нарушение всех обязанностей по оформлению соглашения поставляемых продукции, если же она была ранее возложена на покупателя.

      Как расторгнуть соглашение через суд

      Выявив некоторые существенные нарушения условий договора, можно инициировать с обращение в суд, где и будет рассматриваться расторжение договора в одностороннем формате.

      Для этого следует подать заявление в соответствии с правилами. Урегулирование каждого спора между организациями будет происходить в процессе арбитражного суда, а сами граждане могут обратиться с иском в суды общей юрисдикции.

      В исковом заявлении должно быть:

      1. полное наименование судебной инстанции; все сведения относительно обеих сторон, в том числе и контактная информация;
      2. все необходимые сведения о договоре купли-продажи, то есть товар, время передачи, общая стоимость и много другое;
      3. основная суть всех нарушений и их условий, позволяющие расторгнуть все это в принудительном формате;
      4. доказательства по соблюдению досудебного порядка;
      5. требования истца

      В какой срок возможно расторгнуть договор

      При согласии сторон на аннулирование соглашения по купле-продаже продукции, оформление соглашения можно произвести в очень короткие сроки.

      Если же все это осуществляется в одностороннем формате, то необходимо будет рассматривать следующее время:

      • не больше тридцати дней уйдет на рассмотрение претензии. Сторона, которая получает письменное уведомление, может не ждать одного месяца и тут отправить соответствующий отказ;
      • дело рассматривается в суде не больше двух месяцев, а продлить его можно только при наличии уважительных причин;
      • судебный акт, вступает в силу, если один из участников так и не смог оспорить заключение. И это решение вступит в силу после истечения месяца. Принудительно расторгнуть соглашение можно на протяжении нескольких месяцев, если конечно, данное дело дойдет до суда, и весь остальной процесс будет рассматриваться только через судебные инстанции.

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

      Adblock detector