Оспаривание договора аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 12 августа 2015 г. по делу N 33-2566/2015 (ключевые темы: договор аренды земельного участка – новый срок – истечение срока договора – право на заключение договора аренды – отказ в предоставлении)

Апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 12 августа 2015 г. по делу N 33-2566/2015

Судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Лавровой С.Е.,

судей областного суда: Степина А.Б., Сорокиной О.А.,

при секретаре: Айназаровой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной О.А. дело по апелляционной жалобе Адамецкой Дианы Валериевны на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 21 мая 2015 года по заявлению Адамецкой Дианы Валериевны о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и постановления о прекращении права аренды, обязании заключить договор аренды,

Адамецкая Д.В. обратилась в суд с заявлением к администрации МО "Приволжский район", администрации МО "Фунтовский сельсовет" об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка, признании постановления о прекращении права аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка. Заявление мотивировано тем, что Адамецкая В.В. являлась арендатором земельного участка, расположенного на территории "адрес", где осуществляла индивидуальное жилищное строительство. С целью продления срока аренды она обратилась в администрацию МО "Приволжский район" с соответствующим заявлением. Однако, только в ДД.ММ.ГГГГ ею получен ответ администрации об отказе в заключении договора аренды на новый срок по причине неиспользования земельного участка. Заинтересованным лицом вынесено постановление о прекращении ее права аренды на земельный участок. Адамецкая В.В. полагает, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок и постановление о прекращении права аренды являются незаконными, поскольку она добросовестно исполняла обязанности арендатора и имеет первоочередное право арендовать спорный земельный участок на новый срок.

В судебном заседании представитель Адамецкой Д.В. по доверенности Адамецкая В.В. заявление поддержала в полном объеме, просила его удовлетворить.

Представитель администрации МО "Приволжский район" просил отказать в удовлетворении заявления.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 21 мая 2015 года Адамецкой Д.В. отказано в удовлетворении заявления в полном объеме.

В апелляционной жалобе Адамецкая Д.В. ставит вопрос об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что дело подлежало рассмотрению в Приволжском районном суде по правилам исключительной подсудности, поскольку имеет место спор о праве аренды земельного участка на новый срок. Более того, выводы суда о неиспользовании Адамецкой Д.В. земельного участка в период срока аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Адамецкая Д.В. подготовила и утвердила градостроительный план земельного участка, получила разрешение на строительство, провела подготовку грунта, приобрела строительные материалы, произвела работы по монтажу фундамента. Данные работы свидетельствуют о намерениях Адамецкой Д.В. достигнуть цель предоставления ей в аренду земельного участка, – строительство жилого дома. Она исправно уплачивала арендную плату и имела преимущественное право на заключение с ней договора аренды земельного участка на новый срок. Арендатор в установленный договором срок уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок и у администрации отсутствовали правовые основания для отказа в этом.

На заседание судебной коллегии Адамецкая Д.В., п редставитель МО "Фунтовский сельсовет", извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте слушания по жалобе, не явились. С учетом надлежащего извещения сторон и, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителя Адамецкой Д.В. по доверенности Пряхиной Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя МО "Приволжский район" Анисимову Я.С., возражавшую против удовлетворения доводов жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда по указанным в ней доводам.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО "Приволжский район" от ДД.ММ.ГГГГ N Адамецкой Д.В. в целях индивидуального жилищного строительства предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок по адресу: "адрес". Между Адамецкой Д.В. и администрацией МО "Приволжский район" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора аренды определен в три года: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт N). В соответствии с пунктом N имеет право на заключение договора аренды на новый срок при условии направления соответствующего заявления арендодателю до истечения срока договора. Земельный участок подлежит использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт N договора). Договор аренды прошел государственную регистрацию. В период действия договора аренды по обращению Адамецкой Д.В. ДД.ММ.ГГГГ составлен и утвержден градостроительный план земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. До истечения срока договора аренды Адамецкая Д.В. – ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию МО "Приволжский район" с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка на новый срок. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель сообщил Адамецкой Д.В. о том, что ее заявление о заключении договора аренды на новый срок принято к сведению и после составления акта осмотра земельного участка, а также проверки сведений об уплате арендной платы, по заявлению будет принято соответствующее решение. Согласно акту обследования земельного участка, утвержденному главой МО "Фунтовский сельсовет", от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок используется по целевому назначению, имеется фундамент. Арендная плата за земельный участок вносилась арендатором на счет арендодателя своевременно и в полном объеме. Она принимается арендодателем по настоящее время, что им не отрицается. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "Приволжский район" сообщила Адамецкой Д.В. о том, что ДД.ММ.ГГГГ истек срок договора аренды и администрация не намерена заключать с ней договор на новый срок. Постановлением администрации МО "Приволжский район" от ДД.ММ.ГГГГ N за Адамецкой Д.В. прекращено право аренды на указанный земельный участок в связи с окончанием срока действия договора со ссылкой на статьи 425 , 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора аренды. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "Приволжский район" повторно направила в адрес Адамецкой Д.В. копию постановления от ДД.ММ.ГГГГ N. Будучи несогласной с отказом заинтересованного лица от заключения договора аренды земельного участка на новый срок, и, полагая, постановление ото ДД.ММ.ГГГГ N о прекращении права аренды незаконным, Адамецкая Д.В. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Вынося решение об отказе в удовлетворении заявления, районный суд пришел к выводу об отсутствии у Адамецкой Д.В. права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок по причине неиспользования участка в период срока аренды и нарушении процессуального срока на обжалование в суд действий, решений органа местного самоуправления. Выводы районного суда об отсутствии у Адамецкой Д.В. права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок состоят в противоречии с материалами дела и установленными по делу обстоятельствами, а также противоречат нормам материального права по следующим основаниям.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок содержит и пункт N договора аренды, заключенного Адамецкой Д.В. с администрацией МО "Приволжский район".

Для реализации арендатором преимущественного права, в данном случае, должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды. Иных условий для реализации арендатором преимущественного права аренды земельного участка на новый срок ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержат.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается заинтересованным лицом, что д о истечения срока договора аренды Адамецкая Д.В. – ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию МО "Приволжский район" с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка на новый срок. На момент рассмотрения ее заявления составлен акт обследования земельного участка, согласно которому земельный участок используется по целевому назначению. Арендная плата за земельный участок вносилась арендатором на счет арендодателя своевременно и в полном объеме. В этой связи, на момент принятия администрацией МО "Приволжский район" решения по заявлению Адамецкой Д.В. до истечения срока договора аренды у заинтересованного лица имелись сведения о надлежащем использовании арендатором обязательств по договору, а также письменное уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок. Составленные позднее ( ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) акты обследования земельного участка правового значения для разрешения вопроса о преимущественном праве Адамецкой Д.В. на заключение договора аренды на новый срок не имеют. По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта N договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ решение о заключении с Адамецкой Д.В. договора аренды земельного участка на новый срок подлежало принятию арендодателем до истечения срока ранее заключенного договора аренды – до ДД.ММ.ГГГГ. На указанный период у администрации МО "Приволжский район" отсутствовали основания полагать, что Адамецкой Д.В. не соблюдены условия, позволяющие ей реализовать преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. По этим основаниям, выводы районного суда, изложенные в мотивировочной части судебного решения, об отсутствии у Адамецкой Д.В. права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок подлежат исключению.

Между тем, р азрешая заявление и отказывая в его удовлетворении, районный суд пришел к выводу, что Адамецкой Д.В. пропущен установленный статьей 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации срок для обращения в суд с таким заявлением. Такой вывод суда первой инстанции признается судебной коллегией правильным.

Статья 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит пресекательный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании действий, решений органа местного самоуправления. Согласно части 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании действий, решений органа местного самоуправления подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда лицу, чьи права и интересы нарушены такими действиями, решениями, стало известно о нарушении его прав и интересов.

Материалами дела подтверждено, что Адамецкая Д.В. узнала об отсутствии намерений со стороны заинтересованного лица заключить с ней договор аренды на новый срок ДД.ММ.ГГГГ. О принятии постановления о прекращении права аренды Адамецкая Д.В. узнала при его вынесении – ДД.ММ.ГГГГ. В суд с заявлением об оспаривании указанного отказа и постановления обратилась только ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование данных действий, решения не обращалась. В тоже время, Адамецкая Д.В. обратившаяся в суд с заявлением об обжаловании действий, решений органа местного самоуправления с нарушением установленного срока, обязана в соответствии с процессуальным законом представить суду доказательства, подтверждающие наличие уважительных причин для попуска данного срока, а также заявить о восстановлении пропущенного процессуального срока. Данные требования ею не выполнены, в связи с чем вывод районного суда об отказе в удовлетворении заявления Адамецкой Д.В. по причине пропуска процессуального срока на обжалование действий, решений является законным.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. В данном деле Адамецкой Д.В. избран способ защиты нарушенного права путем обжалования в порядке, предусмотренном статьей 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказа в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок и постановления о прекращении права аренды. В тоже время, отказ в удовлетворении ее заявления по причине пропуска процессуального срока на обжалование указанных действий, решения не препятствует защите нарушенного права Адамецкой Д.В. в ином, исковом порядке при подаче соответствующего иска в суд с соблюдением правил о подсудности спора.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального к одекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

решение Кировского районного суда г. Астрахани от 21 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Адамецкой Дианы Валериевны- без удовлетворения.

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.

Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора.

Досудебное оспаривание

Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования. Сам факт обращения в суд означает неспособность сторон уладить имеющиеся разногласия полюбовно. Оспорить договор аренды можно путём написания другой стороне официальной претензии, в которой можно изложить все имеющиеся жалобы по существу. Такая претензия должна содержать:

реквизиты сторон договора;

изложение причин, по которым оспаривается сделка или договор;

важные приложения (к примеру, заключение эксперта о неудовлетворительном состоянии арендуемого помещения);

дата и подпись составителя претензии.

Дальнейшая судьба такого договора зависит только от другой стороны. Независимо от реального положения вещей и добросовестности другой стороны ответные действия могут быть различны. Лица, получившие такую претензию, могут совершить следующие действия:

проигнорировать полученную претензию;

написать ответную претензию, указывая на недостатки другой стороны (к примеру, арендодатель, получив претензию о плохом состоянии помещения, сданного в аренду, пишет в ответ о несвоевременном внесении арендатором платы);

расторгнуть заключённый договор.

Существенные условия

Предметом рассматриваемого договора может являться земельный участок, находящийся на кадастровом учёте. Сведения об официальной постановке участка на учёт можно уточнить в специальном Департаменте городского имущества (ДГИ).

При этом наиболее частыми доводами к расторжению договора являются:

непригодность арендуемого имущества для проживания;

несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости;

не соответствие фактической площади земельного участка площади, указанной в договоре (при применении коэффициентов на помещение арендодатели часто искусственно завышают площадь, чтобы взять с арендатора большую плату);

невыполнение арендодателем своих обязательств в части поддержания имущества в надлежащем состоянии;

отказ арендодателя выходить на контакт с арендатором помещения.

В свою очередь для арендодателя существенными причинами расторгнуть договор могут оказаться:

несвоевременная уплата по договору;

порча арендованного имущества;

не сообщение другой стороне информации о любых существенных условиях, касающиеся арендуемого имущества;

иные нарушения, нарушающие суть договора. К ним можно отнести увеличение стоимости аренды на основе оценки земельного участка, произведённой арендодателем, с чем другая сторона может быть в корне не согласна.

Судебный процесс

Если сторонам так и не удалось договориться о расторжении договора, спор подлежит рассмотрению в суде. В подаваемом исковом заявлении должно быть указано:

содержание иска и требований одной стороны к другой со ссылками на нормы права и обстоятельства;

копия договора аренды и иных документов, имеющих отношение к делу (для арендатора это могут быть чековые квитанции подтверждающие оплату по договору).

Если судом будет вынесено решение, не устроившее заявителя, он имеет право его обжаловать в суде апелляционной и кассационной инстанциях. Процессуальные сроки обжалования договоров, равно как и сроки для обжалования решении суда по вопросам аренды аналогичны процессуальным срокам по большинству различных дел.

Наше предложение

В некоторых случаях стороны договора находят друг с другом общий язык и улаживают возникшие противоречия. Но бывают случаи, при которых качественная юридическая помощь очень необходима. Юридическая компания «Лигал Мил» поможет разобраться в различных вопросах, окажет помощь в сложных и противоречивых случаях, поможет справиться с негативным развитием событий для любой из сторон спора в вопросах аренды земельных участков, позволив сэкономить деньги, время, отстоять права на имущество или аренду в различных ситуациях.

Как любое другой гражданско-правовое соглашение, договор аренды можно оспорить в судебном порядке. Начать такой процесс, как оспаривание договора аренды земельного участка, нежилого помещения или иного объекта могут следующие лица:

• арендодатель;
• арендатор;
• прокурор, в установленном законом порядке;
• люди и организации, права которых были нарушены и чьи интересы были затронуты.

Помощь во время судебного разбирательства любой из сторон может оказать специализирующийся в конкретной области (договорное право) наш гражданский адвокат.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским и арбитражным делам по спорам по договору аренды поможет оспорить договор аренды: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Иск можно подать в течение года с тех пор, как он поучил информацию о том, что его права нарушаются тем или иным образом в случае оспоримой сделки.Если речь идет о признании сделки ничтожной, то срок на составление и подачу заявления в суд три года. Нарушение срока обращения за судебной защитой приведет к возможному риску применения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием в отказе любых исковых требований стороны договора аренды.

В судебные органы он должен подать исковое заявление о признании договора аренды недействительным, оформленное соответственно нормам существующего законодательства.

Читайте также по вопросу изменения арендной платы и способами защиты в данном случае по ссылке

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить иск об оспаривании договора дарения и с другими требованиями, а также пишите свой вопрос адвокату в комментариях ролика

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

• если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться всуде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
• если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Претензия по договору аренды

Прежде чем подавать иск, например, на оспаривание договора аренды нежилого помещения, следует попытаться разрешить конфликт в досудебном порядке. Досудебное разбирательство является самым эффективным способом разрешения спорных ситуаций, связанных с арендой. При желании стороны могут привлечь квалифицированных юристов, которые помогут им быстрее и с наименьшими потерями уладить конфликт.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить претензию по договору аренды и иному поводу, не забывайте подписаться на канал YouTube

В случае если возникнет необходимость подачи искового заявления в судебные органы, компетентный адвокат поможет правильно составить документ и окажет неоценимую помощь в процессе подготовки материалов для судебного разбирательства. Кроме того, при необходимости он обжалует постановление суда и постарается добиться принятия решения в пользу своего клиента.

Последствия признания договора аренды недействительным

Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

Помощь адвоката в оспаривании договора аренды

Вам следует заручиться поддержкой специалистов, которые зарекомендовали себя с наилучшей стороны.

Наши адвокаты:

1. Проконсультируют Вас по любой проблеме исполнения, расторжения или оспаривания договора аренды, поможет составить договор аренды правильно
2. Проанализируют судебную практику по схожей проблеме и дадут рекомендации относительно эффективного варианта поведения
3. Составят претензию или исковое заявление об оспаривании договора, возможно в деле понадобится напротив, возражение на иск, который направлен против Ваших интересов
4. Будут представлять Ваши интересы в суде
5. Осуществят защиту на всех стадиях исполнения решения суда от возбуждения исполнительного производства до окончания всех действий пристава.

Звоните и мы поможем Вам разрешить проблему: на выгодных условиях и в срок!