Содержание
До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.
Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.
Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:
От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.
О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.
ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
Основание | Статья ГК | Вид |
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: |
· родителей ребенка от 14 до 18 лет;
· опекуна или попечителя.
Исковая давность – 1 год
Исковая давность – 3 года
Это мнимая или притворная сделка
· человек психически недееспособен;
· договор подписал малолетний до 14 лет
Не соблюли нотариальную форму сделки
Нарушены иные требования закона и права третьих лиц
Требование об аннулировании прописывается в иске так:
ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.
На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:
От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.
Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:
Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.
Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.
Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.
ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.
К доказательствам относятся:
ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.
В исковом заявлении указывают:
Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.
Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).
Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.
После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.
Для этого в МФЦ нужно принести:
Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.
Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.
Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.
Будем благодарны за лайк и репост статьи.
В первую очередь, этот вопрос волнует людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.
В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно оспорить договор на проданную или купленную квартиру и что для этого сделать.
Узнайте кто имеет право оспаривать сделку купли продажи недвижимости и каков алгоритм действий в этой процедуре.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
Как видите, круг лиц, которые вправе оспорить договор, достаточно широк. Даже после регистрации договора в органах Росреестра, когда новый собственник уверен, что все прошло успешно, оспорить договор, тем не менее, можно.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой. Есть два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки- это сделки, которые являются действительными, пока их кто-либо не оспорил и суд не признал их недействительными.
Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае. Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения.
Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).
В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.
В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.
Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).
Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.
Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.
Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.
В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.
Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.
Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.
Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.
Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.
Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.
Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:
Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:
Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).
В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.
Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.
Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).
Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.
Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.
После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.
Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.
Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом. Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость. И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.
Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:
Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора. Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания. Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:
Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.
Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.
Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:
Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.
Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ. Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.
Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке. Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.
Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена. В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий. В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:
В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.
К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности. Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.
Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.
Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года. В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий. Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.
Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:
Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.
Дополнительно о сроках оспаривания сделок с недвижимым имуществом можно узнать, посмотрев видео:
No related posts.