От чего зависит кадастровая стоимость здания

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:

• уплата налога на имущество
• заключение сделок купли-продажи
• раздел имущества
• расчет платежей при наследовании
• оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

• площадь объекта
• расположение – как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
• год постройки, степень износа
• районная инфраструктура
• экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

• заказать выписку из ЕГРН через сервис Kadastr RU.ЕГРН
• воспользоваться мобильным приложением Kadastr RU
• зайти на информационный портал Росреестра «Публичная кадастровая карта»
• обратиться лично в отделение МФЦ или Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость участка или объекта недвижимости важно по многим причинам, и далеко не все они связаны с целью приобретения. Возможна ситуация выдачи кредита под залог, может быть просто необходимо определить платёжеспособность гражданина или юридического лица для принятия решения о сотрудничестве, а в большинстве случаев – это важно знать владельцу для планирования своих финансовых трат, прежде всего, в отношениях с государством. Быть собственником земли или квартиры не только престижно и важно, но и ответственно.

Кадастровая стоимость объекта

Росреестр – единственная организация, которой государство предоставило право и обязанность регистрировать и вести базу данных по всей недвижимости в стране. И кадастровая стоимость достоверно может быть определена только по официальному запросу Федеральной службой кадастра и картографии – Росреестром.

Существует множество организаций различных форм собственности, которые платно или бесплатно предоставляют данные о стоимости любого объекта недвижимости в любом регионе. Обычно это объективные данные, но исключать вероятность предоставления ошибочных сведений или заведомо ложной информации нельзя.

Есть множество реальных ситуаций, когда кадастровая стоимость имеет важное значение. При долевом строительстве многоквартирного дома в цену каждого договора и построенной квартиры ложится часть стоимости земли, а цена строительства квартиры определяется общей ценой всего здания.

Фактическими, рыночными и юридическими:

• основаниями;
• процедурой;
• способом формирования цены

для внесения записи о цене участка земли, здания, постройки или другого вида недвижимости является сложившаяся практика определения рыночных цен и закон «Об оценочной деятельности».

Основной момент в кадастровой стоимости – налог на имущество, размер которого целиком определяется по данным Росреестра. Ограничения по пользованию объектом недвижимости, например, сдача в аренду, предоставление в пользование, продажа, также зависят от данных государственной службы кадастра и картографии.

Поэтому важно правильно установить, сколько стоит участок согласно кадастру. Так как уплаченные налоги, которые высчитывались на основании неверной КС, налоговая не вернёт. Конечно, можно попробовать восстановить справедливость через суд, но уплаченные расходы получатся больше, нежели возвращённая сумма.

Особенности налога на недвижимость

Три года назад кадастровая стоимость была увязана с рыночной стоимостью, до 2015 года она определялась инвентаризационной стоимостью и приносила слишком мало дохода государственному бюджету.

В настоящее время налоговое бремя по недвижимости является заметным и даёт владельцам основание контролировать свои владения, оптимизируя затраты на их содержание.

В сумму налога входят три компонента:

• кадастровая стоимость, близкая или равная рыночной;
• вычет, определяемый по типу недвижимости, региону, её площади, особенностей локальных норм руководства региона;
• понижающие коэффициенты с учётом интересов региона и типа земельного участка.

Публичная кадастровая стоимость не есть реальная стоимость участка, дома или квартиры.

Участок может быть осушён, использован под водоём или заповедник, то есть в него вложены значительные деньги. Дом может быть перестроен или снесён. В квартире может быть выполнен ремонт или она пришла в непригодное для проживания состояние.

Изменение объектов недвижимости может происходить постоянно, а её кадастровая стоимость может менять только по действующему закону не более одного раза в течение трёх лет. Это существенное обстоятельство для определения налогового бремени и целесообразности владения объектом недвижимости.

Весьма существенным обстоятельством является право местной администрации устанавливать свои коэффициенты, вносить свои коррективы, формулировать собственные нормы права для земель и недвижимости административного региона.

Общие характеристики объекта недвижимости

Недвижимость характеризуется «по обычаю», но уже давно этот публичный обычай приобрёл форму закона. Однако далеко не все привычные методы оценки и описания земель и строений укладываются в нормы права.

Сложившаяся практика апеллирует к:

1. Месту расположения (география, климат, особенности местности).
2. Типу объекта (участок земли, дом, квартира, общежитие, служебное помещение).
3. Износу, состоянию, году сдачи в эксплуатацию.
4. Площади, периметру, особенностям: жилая, производственная, фермерское хозяйство.
5. Инженерным сооружениям, близлежащим объектам, вредным производствам, экологии и пр.

Перечисленные факторы нужно учитывать обязательно. Это стандартные сведения, которые берутся в расчёт при формировании документов, справки, стоимости объекта.

Также влияющим фактором на стоимость земли является её месторасположение. Так, если земля находится в необустроенном месте с практически нулевой инфраструктурой и развитием территории, а также в засушливом районе или в неблагоприятном экологически, то стоимость такого будет невысокой. Если же земля расположена в месте, совершенно противоположном описанному, то цена такой территории возрастает.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть изменена.

Переоценку стоимости имеют право инициировать:

• власти субъекта федерации;
• Федеральная служба кадастра и картографии;
• Федеральная налоговая служба;
• собственник.

В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, переоценка может проводиться раз в два года, в остальных случаях не чаще одного раза в пять лет.

В отношении гражданина переоценка может влиять и иметь важное значение, поскольку от неё зависит не только налоговое бремя, но и целесообразность выполнения ремонта, землеустроительных работ, посева сельскохозяйственных культур. Особенное значение имеет недвижимость, подлежащая сносу в крупных городах или на территориях, на которых предполагается строить объекты государственного значения (дороги, трубопроводы, линии электропередач).

Существенной для собственника может стать внешняя зависимость: строительство электростанции или возведение инженерных сооружений в связи природными бедствиями: оползень, наводнение, изменение климата.

В отношении предприятия, особенно крупного, крайне важным является отражение стоимости земель и недвижимости в бухгалтерском учёте. Пробелы в налоговом законодательстве могут привести к значительным штрафам и санкциям. Практика показывает, что высчитывать правильно не всегда получается, а неправильный учёт объектов недвижимости приводит к длительным судебным разбирательствам, краху предприятий, нарушению законных интересов третьих лиц.

Наследство и его варианты открытия для наследников по завещанию по неожиданно открывшимся обстоятельствам и вероятным длительным судебным решениям может обозначать непредвиденное бремя, которое придётся оспаривать наследнику. К тому же может возникнуть обязанность выполнить поиск более «законных» наследников. Время в таких случаях создаёт проблему: госкадастр – это одна цена вопроса, реальность – совсем другая стоимость. Разница может быть очень существенной.

Онлайн ресурсы и слежение за стоимостью владений

Федеральные учреждения никогда не отличались вежливостью и тактичностью выполнения заявок населения и предприятий, но они обязаны следовать закону. Практически все госучреждения обязаны иметь онлайн-ресурсы и предоставлять публичную информацию.

Росреестр, многофункциональные центры в каждом регионе или столичном городе или каждая администрация района крупного города стремится создать собственные веб-ресурсы с целью извлечения коммерческой выгоды, на которые обычно выкладываются ссылки на Росреестр или Федеральную налоговую службу, и предлагается собственный калькулятор расчётов, востребованных собственниками.

Обилие информации в части недвижимости не слишком радостно, поскольку нет никакой гарантии, что онлайн-представительство уважаемого муниципалитета или субъекта Федерации чётко исполняет федеральные законы, проводит переоценку и уточняет данные в госреестре, определив спектр сайтов, на которых есть возможность уточнить кадастровую стоимость, адрес, номер дома или квартиры, другие данные.

Стоимость важна для расчёта, а другие данные – для проверки, что стоимость относится именно к нужной собственности. Определив, что на выбранных сайтах есть калькулятор налога, не следует спешить верить результатам расчёта налога и следует сразу усомниться в исходной стоимости.

Сайты Росреестра и Федеральной налоговой службы доступны всегда, но не всегда на них есть все нормы, коэффициенты и утверждённые правила расчётов. Если на официальных основных ресурсах имеются объективные недоработки, и часто не понять из чего что будет складываться, то ожидать точной информации по другим источникам нет оснований.

Прежде чем доверять полученной информации, следует уточнить всё, что может повлиять на требуемое решение:

• принадлежность ресурса;
• свежесть информации (как часто обновляются данные);
• уточнить время обновления нужных данных;
• сопоставить полученную информацию с той, что имеется и была получена ранее;
• убедиться, что информация не несёт признаков ложной.

Лучше исследовать несколько ресурсов, чтобы определить стоимость владения и налога с него. Но усреднять обобщённые данные не следует. Важна точная цифра стоимости недвижимости и налога с неё. Важен также срок платежа и порядок уплаты.

Далеко не всегда и не во всех случаях можно моментально продать владение. Часто это занимает годы, а когда продажа была выполнена незаконно, без учёта интересов и законных прав членов семьи, родственников или наследников, то длительные судебные разбирательства, как расплата за поспешно принятое решение, неминуемы.

Не всегда следует доверять официальному заключению, что справка или постановление пришли именно от местной администрации о сносе частного дома, когда есть подозрения, что это дело рук соседа со смежного земельного надела.

Интернет принёс много пользы, но это не показатель и не повод в таких ответственных вопросах, как стоимость собственной недвижимости, размера налога на неё и срока уплаты идти на поводу у данных сомнительного содержания и происхождения.

Вопросы недвижимости очень инерционны, кадастровая стоимость очень важна, а налог на неё в момент приобретения всегда такой мизерный, но по факту пользования такой заметный на фоне семейного бюджета или прибыли предприятия, что следует относиться к стоимости владения ответственно, и тогда налоговое бремя будет не таким заметным.

Сфера недвижимости подчиняется определенным правилам, поэтому при планировании действий с объектами важно учитывать все правовые аспекты.

Стоимость складывается из совокупности факторов и играет значительную роль для продажи, обмена и других процессов.

Что это такое — кадастровая стоимость недвижимости? Читаем статью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Кадастровая стоимость здания: что это такое?

Понятие определяется рыночной ценой имущества, установленной в соответствии с массовыми показателями либо в процессе индивидуального рассмотрения (согласно Приказу №508 от 22.10.10 г). Процедуру выполняют независимые лица, ориентируясь на содержание закона от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Кадастровая стоимость здания — это расчетная величина, полученная специалистами и характеризующая стоимость объекта по действующим положениям государства.

Налог на него определяется по состоянию здания на текущий год (показатель берут за начальный период, т.е. учитываются первые месяцы).

Объекты недвижимости, не включенные в региональные перечни, подлежат оценке после внесения их в положенный список. В таком случае кадастровая стоимость здания устанавливается со следующего года при условии, что к тому моменту здание попадает в региональный перечень.

Для чего нужна?

Величина задействована не только в вопросах налогообложения. Она требуется при выкупе имущества у гражданина, учитывается при продаже или разделе.

Информация должна быть актуальной — через каждые 5 лет с момента определения стоимости необходима переоценка. Ситуация на рынке меняется под влиянием многочисленных факторов, поэтому показатель подлежит обновлению.

От чего зависит?

Показатель определяется спросом на рынке — если в районе, где расположен объект, цены повысились, то его стоимость меняется в том же направлении.

В случае, когда собственник не согласен с результатом оценки, он имеет право решить вопрос в судебном порядке. После обращения гражданина назначается проверка, по результатам которой обращение владельца признается обоснованным или ему отказывают в изменении цены объекта из-за отсутствия достаточных оснований.

Величина зависит от следующих факторов:

месторасположение здания;

экономическое развитие района;

дата постройки и степень износа;

рыночная цена аналогичных объектов;

качество почвы и назначение участка;

особенности инженерных коммуникаций.

Алгоритм точного расчета сложен и может производиться по общей формуле либо другим способом (решение принимается муниципальными органами).

На что влияет?

Величина определяет возможности владельца при совершении операций с недвижимостью, его обязательства перед налоговой службой. При ведении бизнеса показатель влияет на развитие дела, предприниматель учитывает свои затраты и планирует дальнейшие действия.

Чем выше оценка, тем больше налог, зато и возможности собственника шире — при продаже или обмене можно рассчитывать на хорошую сумму, рассматривать выгодные варианты. Аналогично обстоят дела с арендой — она определяется кадастровой величиной.

Оспаривание и уменьшение стоимости

Для решения вопроса понадобятся документы:

• справка о стоимости;
• заверенная копия правового документа;
• отчеты о рыночных ценах;
• экспертное заключение;
• прочие бумаги (при необходимости).

Юридические лица сначала обращаются в комиссию, а в случае отклонения заявления могут пойти в суд. По итогам экспертизы и детального рассмотрения вопроса выносится вердикт.

Как узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра?

Портал Росреестра содержит информацию о недвижимости в РФ, в том числе и сведения об оценке объектов.

Чтобы узнать кадастровую величину, надо зайти на сайт, указать в поисковом поле адрес и ознакомиться с результатами по сделанному запросу.

Можно получить данные и без точного адреса, используя кадастровый номер.

Нужно выбрать одноименный раздел на сайте, ввести цифры и сформировать запрос.

Балансовая стоимость

Согласно новым положениям налогового кодекса балансовая стоимость не применяется для коммерческой недвижимости. Кадастровая оценка производится без учета амортизации, поэтому владельцам старых зданий выдвигается наибольшая сумма налога.

Отличие между показателями проявляется не только в учете амортизации. Балансовая величина используется в бухгалтерии для оформления документов, связанных с суммарными активами и обязательствами.

Понятие применяется для установления собственного капитала и чистой ценности. Кадастровая величина используется для определения налогов на имущество. Сейчас этот показатель имеет приоритет в сфере недвижимости, снижая значимость балансовой стоимости во многих случаях.

Величина имеет особое значение в вопросах налогообложения и операций с недвижимостью. Юридическая грамотность в этом деле необходима, чтобы контролировать оценку здания, финансовые операции, а также правильно распоряжаться имуществом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.