Ответчик по иску о сносе самовольной постройки

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в "Обзоре судебной практики ВС РФ" (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

НАША СПРАВКА

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

• недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
• признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО "КубГТУ", которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО "Мега-сеть", будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО "Мега-сеть" обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о ее сносе, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок или иных фактов, являющихся в силу закона основанием для возникновения права собственности, если бы объект не являлся самовольным строением.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2013 г. № 18-КГ13-12

(Извлечение)

Ж. обратился в суд с иском к ООО "Варюша", Т. о сносе самовольной постройки и запрете деятельности, ссылаясь на то, что на основании договора аренды, заключенного с ООО "Находка", в его пользовании находится строение, расположенное в здании ООО "Находка", и прилегающий к нему земельный участок. В связи с тем, что ответчиком на прилегающей территории в отсутствие необходимого разрешения и с нарушением градостроительных и противопожарных норм возведено капитальное строение, используемое в качестве торгового павильона, Ж. не может выполнить свои обязательства перед ООО "Находка", в частности произвести ремонт арендованного строения.

ООО "Варюша" обратилось в суд со встречным иском к Ж., ООО "Находка" об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 465 кв. м путем сноса самовольно возведенных туалета и тира, а также демонтировать канализационную трубу, ведущую от туалета в сторону сквера; привести земельный участок в первоначальное состояние; признать кадастровой ошибкой сведения о местоположении и площади земельного участка площадью 400 кв. м, предоставленного ООО "Находка"; просило Сочинский отдел филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю аннулировать запись об указанном земельном участке. В обоснование встречного иска ООО "Варюша" указало, что согласно договору купли-продажи от 16 июля 1993 г., заключенному в порядке приватизации имущества, данному обществу принадлежали пять торговых павильонов. Вместе с их передачей обществу в соответствии со ст. 36 ЗК РФ перешло и право пользования занятым этими объектами земельным участком площадью 465 кв. м. Общество осуществило модернизацию данных павильонов в соответствии с распоряжением администрации г. Сочи от 1 июня 2010 г. Паспорт модернизации утвержден отделом архитектуры и градостроительства Лазаревского района г. Сочи. Однако в июне 2011 г. ООО "Находка" самовольно на межевой линии был возведен туалет, а по земельному участку ООО "Варюша" проложена канализационная труба, снесены металлические ворота и на их месте возведен тир. Этими действиями ООО "Варюша" созданы препятствия для правового оформления и полноценного использования земельного участка. Арендованная Ж. у ООО "Находка" пристройка является самовольной. Ж. не вправе обращаться в защиту ООО "Находка".

Определением Лазаревского районного суда г. Сочи от 11 мая 2012 г. администрация г. Сочи была признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора. Администрацией г. Сочи заявлены требования об обязании Т. и ООО "Варюша" снести спорные строения со ссылкой на то, что данные строения возведены в отсутствие соответствующего разрешения и на самовольно занятом земельном участке, являющемся муниципальной собственностью.

Определением Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 июня 2012 г. производство по делу в части исковых требований Ж. и администрации г. Сочи к ООО "Варюша", а также в части исковых требований ООО "Варюша" к ООО "Находка" прекращено по основанию, предусмотренному абз. 2 ст. 220 ГПК РФ.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 июня 2012 г. исковые требования администрации г. Сочи и Ж. к Т. о сносе самовольной постройки, освобождении земельного участка и устранении препятствий в пользовании земельным участком удовлетворены. Т. обязан снести или снести за его счет строения, расположенные в указанных в решении суда координатах, освободив данный земельный участок. Решением суда также постановлено по вступлении его в законную силу запретить Т. (иным лицам) использование строений, расположенных в данных координатах. Указанным решением суда в удовлетворении встречного иска ООО "Варюша" к Ж. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании кадастровой ошибки отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 октября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 5 декабря 2012 г. решение суда первой инстанции от 13 июня 2012 г. и апелляционное определение от 4 октября 2012 г. оставлены без изменения.

Т. подана кассационная жалоба, в которой ставился вопрос об отмене решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 июня 2012 г., апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 октября 2012 г. и постановления президиума Краснодарского краевого суда от 5 декабря 2012 г.

Судебная коллегия 28 мая 2013 г. признала, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ, для отмены состоявшихся судебных постановлений в кассационном порядке.

Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение, сослался, в частности, на то, что строительство спорного объекта, являющегося недвижимым имуществом, было осуществлено на земельном участке, который ООО "Варюша" не предоставлялся, в отсутствие необходимой разрешительной документации на строительство и на реконструкцию, в связи с чем спорная постройка является самовольной и подлежит сносу. Строительство спорной постройки производилось лично Т., в связи с чем заявленные к нему требования о сносе самовольной постройки правомерны и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с указанным решением суда первой инстанции, оставив его без изменения.

Президиум Краснодарского краевого суда оставил состоявшиеся по делу судебные постановления без изменения. Между тем согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.

Как разъяснено в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставной капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.

Таким образом, владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением.

Иными словами, под лицом, осуществившим самовольную постройку, следует понимать не столько то лицо, чьими усилиями она фактически возведена, сколько то лицо, которое могло бы претендовать на обращение ее в собственность.

Возлагая обязанность по сносу самовольной постройки на Т. как физическое лицо, суд не учел, что Т. является директором и учредителем ООО "Варюша". При этом все его действия, связанные со строительством спорного объекта, осуществлялись не в его личных интересах, а исключительно в интересах ООО "Варюша", осуществляющего розничную торговлю, т. е. для работы магазина и предприятия общепита.

Это обстоятельство подтверждено, в частности, заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 14 февраля 2012 г., согласно которой строение, о сносе которого заявлено по делу, используется для организации розничной торговли (магазин, общепит); данное строение, используемое ООО "Варюша", возведено после демонтажа установленных ранее на этом месте торговых павильонов. Ранее установленные на месте спорного строения пять торговых павильонов (движимое имущество) были переданы ООО "Варюша" департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи дополнительным соглашением от 6 мая 2008 г. к договору купли-продажи магазина, заключенному 16 июля 1993 г. на основании плана приватизации муниципального предприятия "Производственно-коммерческий магазин N 52 "Варюша".

Указанные торговые павильоны включены в перечень основных средств ООО "Варюша". Данное обстоятельство также свидетельствовало о том, что владельцем спорного строения, возведенного на месте ранее установленных торговых павильонов, являлось ООО "Варюша". Кроме того, это обстоятельство подтверждалось и адресованным ООО "Варюша" распоряжением администрации г. Сочи от 1 июня 2010 г. "Об утверждении единых архитектурно-ландшафтных требований к застройке и благоустройству территории при реализации "Единой концепции архитектурного развития территории проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских игр 2014 года в г. Сочи", а также выданным ООО "Варюша" паспортом модернизации объекта – "Торговые павильоны ООО "Варюша", утвержденным отделом архитектуры и градостроительства Лазаревского района г. Сочи.

В связи с этим ответчиком по иску о сносе спорной самовольной постройки являлось ООО "Варюша", которое стало бы собственником, если бы не было спора о том, что данная постройка является самовольной, и возложение судом обязанности по ее сносу на Т. как физическое лицо неправомерно.

Из судебных постановлений, вынесенных по делу, усматривалось, что судами исследовались вопросы, связанные с принадлежностью спорных строений именно ООО "Варюша", привлеченного к участию в деле и возражавшего против сноса, хотя исковые требования администрацией г. Сочи и Ж. предъявлялись только к Т. Между тем обязанность по сносу самовольных построек была возложена именно на Т., и данный вывод суд не мотивировал в соответствии с требованиями действующего материального и процессуального законодательства.

Кроме того, обязывая ответчика снести строение, суд в резолютивной части указал лишь координаты, при этом судом не исследовался вопрос, находятся ли в этих координатах другие строения, а также не указал площадь и литеры строений либо иные признаки, позволяющие безошибочно идентифицировать объект, подлежащий сносу.

Одновременно с этим суд удовлетворил исковые требования Ж. об устранении препятствий в пользовании имуществом, однако суду не представлены документы, подтверждающие право Ж., являющегося арендатором смежного земельного участка, осуществлять правомочия собственника по защите владения в том объеме, в котором были заявлены исковые требования, в том числе о сносе соседнего строения.

При таких обстоятельствах суду надлежало проверить, является ли Ж. надлежащим истцом по заявленным требованиям. Суд не дал оценки и не проверил доводы ответчика о том, что ранее на спорном земельном участке был торговый павильон, который, по утверждению ответчика, принадлежал ООО "Варюша" (что подтверждается заключением экспертизы), новые постройки возведены на том же месте с соблюдением всех градостроительных норм и предписаний.

Таким образом, суд при разрешении спора не выполнил требования ст. 198 ГПК РФ, в соответствии с которыми в решении суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Кроме того, суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 июня 2012 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 октября 2012 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 5 декабря 2012 г. отменила, передала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение ВС РФ № 18-КГ13-12

Консультации и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79, руководитель судебного департамента Ватутин Вадим Валерьевич

Самовольная постройка в суде

Я здесь уже писал об августовских 2018 года изменениях законодательства о самовольной постройке и способах ее легализации. Напоминаю, что кроме административного порядка легализации используется также судебный способ защиты прав. В том числе в государственном суде и в третейском суде.

Внесенные изменения в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке существенные, ограничивают административные действия в отношении самозастроя, но не могут повлиять на сложившуюся позицию Верховного суда Российской Федерации по спорам о самовольных постройках.

Каждому практикующему юристу, а также действующим и потенциальным сторонам споров о самовольных постройках необходимо знать позиции высшего суда для успешного использования по делам.

Основные положения позиции ВС РФ

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

• Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
• Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
• Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

К каким ситуациям не применяется ст. 222 ГК РФ

• На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Какие действия признаются неправомерными в соответствии со ст. 222 ГК РФ

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

• Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
• Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии со ст. 222 ГК РФ

В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

• Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
• Самовольное строительство является правонарушением
• Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
• Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
• Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 222 ГК РФ

• Постройка признается самовольной, если установлено, что она имеет хотя бы один признак такой постройки
• Объект индивидуального жилищного строительства, возведенный без разрешения на строительство (на ввод в эксплуатацию), может быть признан самовольной постройкой
• Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести ее

К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 222 ГК РФ

• По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
• Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
• Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
• Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
• Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
• Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

Как иные нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 222 ГК РФ

• При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
• Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора по п. 1 ст. 222 ГК РФ

• При рассмотрении иска о признании возведенного объекта самовольной постройкой факт нарушения специальных предписаний требуется доказать
• Нарушение градостроительных норм и правил создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, даже если смежные землепользователи дали нотариально удостоверенные согласия на строительство объекта с таким нарушением

Кто понимается под лицом, осуществившим самовольную постройку

Под лицом, осуществившим самовольную постройку, понимается не столько лицо, которое ее фактически возвело, сколько лицо, которое могло бы претендовать на обращение ее в собственность

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей

Каковы последствия нарушения абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на самовольную постройку не возникает, даже если оно было зарегистрировано

Что понимается под обязанностью снести самовольную постройку

Обязанность снести самовольную постройку является санкцией за правонарушение

К каким ситуациям применяется абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Самовольно реконструированный объект недвижимости может быть снесен, только если его невозможно привести в первоначальное состояние
• Сособственник земельного участка вправе требовать сноса возведенной другим сособственником самовольной постройки, если она нарушает порядок пользования общим участком, права и интересы истца либо угрожает жизни и здоровью граждан
• Существенное и неустранимое нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки

К каким ситуациям не применяется абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Отдельные нарушения, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, сами по себе не являются основанием для ее сноса
• Требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено в отношении строения, имеющего некапитальный характер
• Возведение самовольной постройки без необходимых разрешений само по себе не является основанием для удовлетворения иска о ее сносе
• Нарушение процедуры оформления разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для сноса объекта, если принимались меры для получения разрешений
• Пристройки к жилому дому, возведенные без согласия сособственников, не могут быть снесены только на этом основании
• Иск о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению, если строение возведено на принадлежащем ответчику земельном участке, разрешение на строительство не требуется, а допущенные нарушения являются устранимыми
• Отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки, когда право собственности на нее уже признано в установленном законом порядке

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Кто вправе требовать сноса самовольной постройки
• Прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки в целях защиты публичных интересов
• Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки
• Собственник земельного участка, субъект вещного права на него, законный владелец участка, лицо, права и интересы которого нарушены возведением самовольной постройки или жизни и здоровью которого она угрожает, вправе заявить иск о ее сносе

Кто является ответчиком по иску о сносе самовольной постройке

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, это лицо привлекается в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки

Подведомственность иска о сносе самовольной постройки

Если заявление прокурора о сносе самовольной постройки подано в связи с тем, что при строительстве ответчик нарушил нормы экологического законодательства, спор подведомствен суду общей юрисдикции

Подсудность иска о сносе самовольной постройки

• Дела по требованиям о сносе самовольных построек, о признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, а также о запрете строительства подсудны районному суду
• Требования о сносе самовольной постройки рассматриваются районным судом по месту нахождения объекта спора
• Каковы дополнительные требования, условия предъявления иска о сносе самовольной постройки и порядок его рассмотрения
• Лица, правами которых обременена самовольная постройка, привлекаются к участию в деле о ее сносе в качестве третьих лиц на стороне ответчика

Порядок сноса самовольной постройки

• Наличие регистрации права собственности на самовольную постройку не препятствует предъявлению в суд требования о ее сносе
• Меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки могут быть приняты в отношении как ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на объекте
• Обязанность по сносу самовольной постройки возлагается на виновное лицо
• Если ответчик не исполнил решение суда о сносе самовольной постройки в течение установленного срока, истец вправе самостоятельно осуществить снос объекта за счет ответчика
• Для сноса самовольных построек необязательно точное установление их площади и иных технических характеристик

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет
• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, созданной без необходимых разрешений, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорный объект возведен без таких разрешений
• В целях применения исковой давности по иску о сносе самовольной постройки необходимо установить факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе с проведением экспертизы
• К требованию о сносе самовольной постройки, которая не создает угрозы жизни и здоровью граждан и возведена на участке, выбывшем из владения истца, применяется общий срок исковой давности

К каким ситуациям применяется п. 3 ст. 222 ГК РФ

• На объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, может быть признано право собственности
• Право собственности на самовольную постройку может приобретаться в силу приобретательной давности, если соблюдены требования, установленные законом
• Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, если оно по независящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости
• За арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку
• Ненадлежащее оформление органами власти разрешительной документации не препятствует признанию права собственности на объект капитального строительства, если не нарушено законодательство, действовавшее на момент возведения постройки
• Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда
• Наследник, принявший наследство, вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку, если к нему перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения участком, на котором она возведена
• Застройщик вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на принадлежащем ему участке
• Право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано, если единственным признаком самовольной постройки у этого объекта является отсутствие необходимых строительных разрешений, которые были неправомерно не выданы уполномоченным органом публичной власти

К каким ситуациям не применяется п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке, не может быть признано в силу приобретательной давности
• На объекты недвижимого имущества, созданные до 01.01.1995, право собственности не может быть признано в порядке, установленном для самовольных построек
• В признании права собственности на помещения, созданные в результате реконструкции, может быть отказано, если имеются признаки самовольной постройки
• Право собственности не может быть признано в отношении части объекта самовольной постройки
• Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок нельзя использовать для ее возведения

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ

Сособственник земельного участка вправе требовать предоставления части самовольной постройки, возведенной без его согласия другим сособственником на общем участке

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Если объект недвижимости был самовольно изменен посредством возведения пристройки, право собственности признается в отношении всего объекта недвижимости
• Ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на постройку, возведенную на принадлежащем ему земельном участке без необходимых разрешений, является орган местного самоуправления
• При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суд обязан проверить, соблюдены ли условия для удовлетворения такого требования, даже если ответчик признал иск

Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора в рамках п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Если отсутствуют доказательства того, что истец по делу о признании права собственности на самовольную постройку (ответчик по иску о сносе такой постройки) имеет статус ИП и осуществляет предпринимательскую деятельность, спор подведомствен суду общей юрисдикции
• Право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, не нарушает ли ее сохранение права смежных землепользователей, правила застройки
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд проверяет факт отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав других лиц
• Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки исключает возможность признания права собственности на нее
• Наличие у истца вещных прав на земельный участок является условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку
• Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку
• Право собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, может быть признано без определения назначения такой постройки
• Для признания права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство соблюдение необходимых норм и правил должно быть подтверждено компетентными органами
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, соблюдено ли целевое назначение земельного участка
• Лицо, осуществившее самовольную постройку, при рассмотрении дела о признании права собственности на нее обязано представить доказательства того, что эту постройку можно сохранить

К каким ситуациям применяется п. 4 ст. 222 ГК РФ

• Если суд отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, уполномоченный орган может принять решение о ее сносе только с учетом новых фактических обстоятельств, которые не были предметом исследования суда
• Порядок принятия уполномоченным органом решения о сносе самовольных построек применяется и к тем постройкам, которые возведены до 01.09.2015

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ

Наличие госрегистрации права на самовольную постройку само по себе не мешает уполномоченному органу принять решение о ее сносе

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ

После того как суд отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления не вправе принять решение о ее сносе по мотивам и доводам, которые были отклонены судом

Все что здесь изложено выше, является позицией высшего суда, сложившейся на основании судебной практики за прошлые годы. Как будет меняться позиция ВС РФ после внесенных изменений законом № 339-ФЗ станет известно позже, о чем здесь на сайте будет опубликовано.

О наследовании самовольной постройки можно прочитать здесь .

Публикация подготовлена с использованием материалов информационно-правового портала Консультант Плюс (http://www.consultant.ru)

Если мой сайт РОСТОВСКИЙ АДВОКАТ Вы считаете полезным и он может еще пригодиться в жизни, оставьте его в закладках или поделитесь им с друзьями. И не забудьте получить мой бесплатный СПРАВОЧНИК КЛИЕНТА.