Содержание
Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.
Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.
Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.
Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.
Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.
Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.
Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).
Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:
Пример |
И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить: 35 000 * 12 * 0.13 = 54 600. Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры. |
Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:
Пример |
Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит: 27990+0.01*(35 000*12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей. Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит (35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей. Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание): 28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля |
Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:
Пример |
Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Сумма соцвзносов составит: 27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей. Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы): (35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 5000 рублей в год) и вычесть экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем: 29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей |
Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:
Пример |
Допустим, квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный доход от сдачи в аренду – 300 000 рублей в год. Следовательно, налоговые платежи составят: 300 000 * 0.06 = 18 000 Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше 300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000. Как результат, получаем: 18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей |
Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:
Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.
Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.
В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:
Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.
Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.
В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.
За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.
Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.
Как легально сдавать квартиру
В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.
Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.
Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Примеры расчета платежей
Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.
В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.
По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»
Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.
«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.
Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.
Одной из специальных систем налогообложения, предусмотренных в законодательстве РФ, является патентная.
Она предоставляет предпринимателю право заниматься определенными видами деятельности, в том числе и сдавать недвижимость в аренду.
Об особенностях работы на этой системе и условиях покупки патента – далее в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !
Узнайте на нашем сайте о том, как правильно подать объявление о сдаваемой недвижимости, как оформить доверенность на право сдачи жилой площади, а также о том, как составить расписку в получении денег с квартиросъемщиков, акт приема-передачи жилплощади и опись имущества.
В широком смысле патент это документ, предоставляющий его обладателю определенные права. Применительно к системе налогообложения этот документ дает право заниматься одним из предусмотренных в законодательстве видов деятельности. В общем виде к ним относится оказание различных услуг населению и розничная торговля.
Что касается аренды жилья, то эта услуга также доступна на ПСН. В некоторых случаях таким способом можно снизить размер налоговых отчислений в бюджет, однако лишь при условии, что ежемесячные доходы от сдачи жилья значительные (например, больше 100 000 руб.).
Применение ПСН освобождает физическое лицо необходимости уплачивать НДФЛ от доходов, полученных от аренды недвижимости.
Также ИП освобождается от уплаты:
При этом нужно будет оплатить сам патент, для перехода на ПСН а также сделать отчисления на социальные взносы. Насколько это целесообразно, рассчитывает уже сам собственник жилплощади, ведь это зависит от дохода, который он будет получать от ее сдачи.
О том, как составить и заключить договор при сдаче квартиры, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о правах и обязанностях квартиросъемщика, а также о том, за что он должен платить.
Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
Стоит учесть, что на каждый объект собственности (например, квартиру или дом) нужно приобретать отдельный патент.
Процедура получения не отличается особой сложностью. При условии соответствия гражданина всем предъявляемым критериям ему нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.
Читайте наши статьи о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, как сдавать квартиру официально и законно. А также узнайте о том, можно ли сдавать жилье без оформления договора и какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу жилплощади.
Процедура покупки выглядит следующим образом.
Вначале требуется регистрация в налоговой в качестве ИП.
Для этого понадобятся такие документы:
Последнее заявление можно подать в ИФНС как одновременно с регистрацией ИП, так и после, за 10 дней до предполагаемого начала деятельности на ПСН. Форма данного заявления также утверждена законодательно.
Шаг второй — оплата. Совершается после перехода на ПСН (в течение 90 дней после этого) в полном объеме или частично, в зависимости от срока действия приобретаемого документа. Оплатить покупку нужно по банковским реквизитам, указанным в налоговой инспекции.
Важной особенностью приобретаемого документа является то, что предприниматель может сам выбирать для него срок действия – от одного месяца до года. Это дает возможность оценить работу на этой системе с минимальными временными и финансовыми потерями.
Что касается признания документа недействительным, то для этого предусмотрено несколько оснований:
В каждом из этих случаев предприниматель должен подать в налоговый орган заявление о переходе на другую налоговую систему.
Если он этого не сделает и продолжит работу, сотрудники ИФНС будут иметь основания оштрафовать его и взыскать сумму неуплаченных налогов.
На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:
П = ПВГД * 6%,
где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.
Оплата происходит в два этапа:
Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.
Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.
Это связано с ее неоднозначностью, ведь она выгодна далеко не для каждого предпринимателя.
Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.
К преимуществам покупки можно отнести:
Недостатками приобретения являются:
Если подвести итог, то данная система будет выгодна только тем предпринимателям, которые получают от сдаваемой недвижимости в аренду или наем немалый доход.
В этом случае экономия от перехода на ПСН будет значительной, ведь он освобождает от уплаты ряда других налогов.
Однако если квартира небольшая и расположена в спальном районе, лучше поискать другой способ экономии на налогах по аренде, ведь в этом случае затраты на покупку будут высокими.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)
No related posts.