Перемещение несоразмерного ущерба назначению
Дата публикации: 27.01.2015 2015-01-27
Статья просмотрена: 9332 раза
Библиографическое описание:
Попов С. А. Понятие и признаки недвижимого имущества // Молодой ученый. 2015. №3. С. 681-683. URL https://moluch.ru/archive/83/15226/ (дата обращения: 02.09.2019).
Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Под критерием обычно понимается мерило оценки, суждения, мерило чего-нибудь. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает в себя группу критериев как юридического, так и технического характера, большинство из которых законодательством не предусмотрены, либо формулировка закона допускает возможность двоякого, неоднозначного толкования [1]. Предусмотренные Гражданским кодексом критерии крайне скудны и не учитывают большинство технических критериев. Имеющийся пробел в законодательстве восполняется судебными актами, прежде всего Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.1999 N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества указана принадлежность строения к капитальным [2].
Необходимо признать, что технические критерии капитальности строений не всегда согласуются с практикой строительства. За прошедшие годы появилось много инновационных технологий строительства, в том числе строительства жилых домов, нежилых сооружений, которые не соответствуют требованиям капитальности [3]. Например, так называемые купольные дома по существующим критериям не являются капитальными, между тем такие сооружения позволяют человеку комфортно жить в самых суровых климатических условиях, т. е. круглогодично, их можно использовать и для коммерческих целей также в круглогодичном режиме [4].
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
Следует отметить, что использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г. Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые» [5]. Таким образом, можно констатировать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.
В качестве основных признаков недвижимости можно выделить:
а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
б) индивидуальную определенность;
в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).
Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:
г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости) [6].
Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда (главным образом — в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости. Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации. Думается, следует согласиться с Б. М. Гонгало, утверждающим: «В данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту» [7].
При рассмотрении признака прочной связи с землей, следует отметить, что проблема состоит в том, что используемые критерии прочности и связи объекта с землей носят оценочный характер. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.
По мнению Е. Ю. Петрова, ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т. п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно [8].
Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.
Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, а также существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности».
1. Апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.02.2013 по делу N 33–760/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.11.2014); апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.07.2014 по делу N 33–3397/2014 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.11.2014).
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72–2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1.
3. Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 4.
4. Шеметова Н. Ю. Критерии отнесения имущества к недвижимому в Российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 8. С. 27.
5. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 98.
6. Гришаев. С. П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 39.
7. Гонгало Б. М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22, 23.
8. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» — Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342.
"АКДИ "Экономика и жизнь", N 3(6), 2000
Довольно часто на страницах нашего журнала уделяется внимание вопросам, связанным с недвижимым имуществом. И это понятно: ведь объекты недвижимости являются наиболее ценными объектами гражданского оборота и играют важную роль не только в жизни отдельных граждан, но и в хозяйственной деятельности юридических лиц.
Как правило, каждая организация владеет или пользуется в процессе своей деятельности каким-либо объектом недвижимости: зданием, помещением, сооружением, земельным участком и т.д. Однако, как показывает практика, используя в своей жизни или деятельности тот или иной объект, лицо не всегда может правильно определить, является ли данный объект недвижимостью или нет. Закон, устанавливая, что такое недвижимость, дает один – единственный критерий для отнесения объекта к недвижимости – прочная связь с землей.
Предлагаем вниманию читателей Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99, в котором рассматривается спор между государственным предприятием и ООО о том, является переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В данном деле Президиум ВАС РФ четко указал на обстоятельства, свидетельствующие о прочной связи этого объекта с землей, что позволило ему определить указанный объект как недвижимое имущество.
Государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.
В обоснование исковых требований государственным предприятием были положены следующие мотивы.
Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по договору мены отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.
Решением арбитражного суда в иске было отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению. Кроме этого, представленные государственным предприятием данные предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с этим суд признал, что по смыслу ст.295 Гражданского кодекса РФ согласия собственника на отчуждение промышленного холодильника не требовалось.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.
При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст.130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению и оно является строением первой группы капитальности.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации холодильной камеры, перечень выпускаемой продукции Завода низкотемпературных холодильников, изготовившего холодильник, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагалось названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Рассмотрев принесенный протест, Президиум ВАС РФ постановление кассационной инстанции отменил и оставил в силе постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Суд первой инстанции исходил из того, что данные предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу относятся только к зданию холодильника, а не к самому холодильнику.
Однако названное сооружение представляет собой единое целое. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что сам холодильник в отличие от здания холодильника является движимым имуществом, следует признать ошибочным.
Выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, сделанные им на основе представленных ООО документов, также нельзя признать обоснованными. Данные, содержащиеся в них, не позволяют сделать вывод о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.
Как указал Президиум ВАС РФ, имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.
Кроме этого, Президиум ВАС РФ обратил внимание судов на наличие в материалах дела письма Комитета по управлению государственным имуществом о том, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами Комитета с выездом на место.
В связи с этим Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение ч.2 ст.295 ГК РФ без согласия собственника.
Согласно ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1 ст.130 ГК РФ).
Руководствуясь положениями ст.130 ГК РФ, объекты недвижимости можно условно разделить на две группы:
- объекты, которые прямо перечислены в ст.130 ГК РФ или отнесены к недвижимости федеральными законами;
- иные объекты, о которых в нормативных актах прямо не упоминается, но которые в силу ст.130 ГК РФ являются недвижимостью, поскольку прочно связаны с землей.
Чтобы установить, относится ли тот или иной объект к недвижимости (при условии, что о нем как о недвижимости прямо не упоминается в законе), необходимо определить, какова прочность связи этого объекта с землей. Как установлено ст.130 ГК РФ, прочность связи объекта с землей выражается в том, что перемещение такого объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Иными словами, критерием для отнесения объекта к недвижимости является способность этого объекта к перемещению.
Как следует из материалов дела, промышленный холодильник представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными к нему стационарными коммуникациями по электро- и водоснабжению. Поскольку объект (промышленный холодильник) состоит не только из самого холодильника, но и из здания, в котором он находится, включая фундамент и коммуникации, для его перемещения потребуется разобрать фундамент, а также выполнить работы по демонтажу систем электро- и водоснабжения. То есть при перемещении целостность промышленного холодильника как единого целого сооружения нарушится.
На основании изложенного можно сделать вывод, что промышленный холодильник прочно связан с землей и без несоразмерного ущерба его назначению указанный объект на другое место перенесен быть не может. Следовательно, он является объектом недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.113 ГК РФ государственные предприятия в настоящее время создаются в форме унитарных предприятий.
Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.
Унитарные предприятия могут выступать в двух формах – основанные на праве хозяйственного ведения (ст.114 ГК РФ) и праве оперативного управления (ст.115 ГК РФ).
ГК РФ установлено, что особенности правового статуса государственного унитарного предприятия должны быть также предусмотрены и конкретизированы в специальном законе о государственных и муниципальных унитарных предприятиях (п.6 ст.113 ГК РФ), однако такой закон в настоящий момент еще не принят.
Как уже отмечалось, государственное предприятие является организацией – несобственником. Все имущество государственного унитарного предприятия находится в государственной собственности, и в зависимости от права, на котором основано унитарное предприятие, имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.2 ст.113 ГК РФ).
В рассматриваемом деле государственное унитарное предприятие было основано на праве хозяйственного ведения.
Государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии со ст.294 ГК РФ.
Согласно п.2 ст.295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться им без согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Всем имуществом, которое принадлежит государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, оно отвечает по своим обязательствам (п.5 ст.113 ГК РФ).
Иными словами, государственное унитарное предприятие по своим обязательствам отвечает имуществом, которое является не его собственностью, а государственной.
Наличие в ГК РФ в отношении унитарных предприятий нормы, устанавливающей ответственность самостоятельного субъекта правоотношений по своим обязательствам имуществом, не являющимся собственностью данного субъекта, т.е. фактически чужим имуществом, вызвано особым правовым статусом унитарного предприятия, а также тем, что оно не имеет собственного имущества (п.1 ст.113 ГК РФ).
Из вышеизложенного следует, что передача унитарным предприятием недвижимого имущества другому лицу может осуществляться только с согласия собственника в лице соответствующего комитета по управлению имуществом или без такого согласия, если взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее унитарному предприятию, обращено решением суда.
Поскольку, как было установлено, холодильник является недвижимым имуществом, для того чтобы иметь возможность передать его в собственность третьему лицу, унитарному предприятию следовало получить на это согласие собственника холодильника. Однако такого согласия им получено не было.
Осуществив данные действия без согласия комитета по управлению имуществом, представляющего интересы собственника имущества – государства, унитарное предприятие нарушило тем самым нормы, установленные п.2 ст.295 ГК РФ.
Следовательно, договор мены, заключенный между государственным унитарным предприятием и ООО на основании ст.168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, так как нарушает положения п.2 ст.295 ГК РФ.
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
7 февраля 2007 г. Дело N 09АП-8806/2006-ГК14 февраля 2007 г. “
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 07.02.2007.
Полный текст постановления изготовлен 14.02.2007.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С., судей П., Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем К.К., при участии: истца префектура ЮАО г. Москвы – Г., ответчика ООО Фирма “АГВА“ – А.Э., Л., третье лицо ГУ ФРС по г. Москве – не участвовал, извещен, третье лицо Департамент земельных ресурсов г. Москвы – М., третье лицо ГУП “МосгорБТИ“ – А.Н., рассмотрев 07 февраля 2007 года
в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО фирма “АГВА“ на решение от 24.04.2006 по делу N А40-1131/06-85-12 Арбитражного суда г. Москвы, принятого судьей К.О. по иску префектуры ЮАО г. Москвы к ответчику – ООО фирма “АГВА“, третьим лицам Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве, Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ГУП “МосгорБТИ“ о признании недействительным зарегистрированного права
заявлено требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пр. Андропова, вл. 25В: стр. 1 площадью 222,9 кв. м, стр. 2 площадью 719,7 кв. м, стр. 3 площадью 220,6 кв. м.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2006 заявленные требования удовлетворены. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что документы, явившиеся основанием регистрации прав ответчика на спорные нежилые помещения, не соответствуют требованиям ст. ст. 18, 25 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Спорные нежилые помещения являются временными торговыми павильонами.
Во время осуществления государственной регистрации прав собственности ответчика на помещения порядок размещения временных торговых павильонов регулировался постановлением правительства Москвы от 27.01.04 N 29-ПП “Об очередных мерах по упорядочению работы и размещению объектов мелкорозничной сети на территории города Москвы“, приложением N 2 к которому (п. 13) предусмотрено, что торговые павильоны и киоски являются некапитальными объектами
мелкорозничной сети, размещаемыми на основе краткосрочного (не более 5 лет) договора аренды земельного участка, эти объекты не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 20.08.97 N 01-21-1061 “О предоставлении в пользование земельного участка во вл. 25 по проспекту Андропова ТОО “Фирма АГВА“ на условиях краткосрочной аренды под размещение комплекса торговых павильонов“ (л.д. 17 т. 1) земельный участок площадью 0,15 га передан ответчику на условиях краткосрочной аренды (пять лет) под размещение комплекса временных торговых павильонов. Условиями предоставления земельного участка, оформленными названным распоряжением, не предусмотрено строительство капитальных сооружений.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса под объектом капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Некапитальные объекты не относятся к недвижимому имуществу, так как они не являются прочно связанными с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Временный торговый павильон не соответствует установленным нормативно-правовыми актами критериям, определяющим объект как недвижимость, не является объектом недвижимого имущества, предусмотренные законом основания для государственной регистрации его в качестве такового отсутствуют.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявления.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что на момент начала строительства (ордер был открыт 16.10.1997) порядок создания некапитальных объектов регламентировался распоряжением правительства Москвы N 1156-РП от 29.06.1994 “О строительстве быстровозводимых торговых комплексов в Москве“. В дальнейшем указанный вопрос был регламентирован распоряжением мэра Москвы N 299 от 30.03.1998 “Дополнительные требования к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы“.
В указанных нормативных актах не запрещалось строить некапитальные объекты с заглубленными фундаментами и присоединение их к инженерным сетям города. В частности, в п. 1.3 приложения к распоряжению N 299 указано, что любые объекты (независимо от площади и назначения) для возведения которых требуется приведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций, проектируются и строятся в порядке, установленном для капитальных зданий.
Спорные помещения относятся к недвижимому имуществу, а значит в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ право собственности на такое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Для государственной регистрации права истцом представлены заключение Архитектурно-планировочного управления ЮАО г. Москвы N 083/81(2)
от 20.07.98, его письмо N 083-16-47/3 от 29.04.03, распоряжение префекта ЮАО г. Москвы N 01-41-1941 от 25.06.03, распоряжение префекта ЮАО г. Москвы N 01-21-1422 от 25.11.98 “Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством комплекса временных торговых павильонов ТОО “АГВА“ по адресу: проспект Андропова, вл. 25, акт приемки государственной комиссии, согласно которым истцу было разрешено строительство, построено и введено в эксплуатацию временное строение.
Однако понятие временное строение не относится к понятию движимого или недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Наличие акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта уже свидетельствует о том, что построен и сдан в эксплуатацию объект недвижимости – объект, прочно связанный с землей и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Кроме того, в деле имеются поэтажный план и экспликация помещения, составленного БТИ, что также подтверждает, что объект относится к недвижимому имуществу, поскольку движимое имущество БТИ не учитывает.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы,
представители истца с решением суда согласны, просят оставить его без изменения. Третье лицо ГУ ФРС по г. Москве в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного заседания. Третье лицо Департамент земельных ресурсов г. Москвы поддержал доводы истца, третье лицо ГУП “МосгорБТИ“ оставило вопрос на усмотрение суда.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, заслушав лиц, участвующих по делу, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, установила следующие обстоятельства.
18.10.05 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации права собственности ООО фирма “АГВА“ на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пр. Андропова, вл. 25В: строение 1 (все здание) площадью 222,9 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-458, строение 2 (все здание) площадью 719,7 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-4671, строение 3 (все здание) площадью 220,6 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-462.
Исковые требования префектуры ЮАО г. Москвы мотивированы тем, что незаконная регистрация прав ответчика на спорные помещения нарушает права префектуры, как представителя собственника земельного участка, по использованию земельного участка, поскольку распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 20.08.97 N 01-21-1061 “О предоставлении в пользование земельного
участка во вл. 25 по проспекту Андропова ТОО “Фирма АГВА“ на условиях краткосрочной аренды под размещение комплекса торговых павильонов“ земельный участок площадью 0,15 га передан ответчику на условиях краткосрочной аренды (пять лет) под размещение комплекса временных торговых павильонов. Условиями предоставления земельного участка, оформленными названным распоряжением, не предусмотрено строительство капитальных сооружений.
Согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре право собственности и другие вещные права лишь на недвижимые вещи, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Здесь и далее по тексту имеется в виду Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
Понятие недвижимого имущества для целей проведения регистрации прав на объекты недвижимости приведено в статье 1 Закона – “недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)“.
Из указанного следует, что неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без
нанесения несоразмерного ущерба их назначению являются главными отличительными признаками объектов гражданских прав, государственная регистрация которых признана обязательной.
Понятия “объект капитального строительства“ и “объект недвижимости“ не являются тождественными понятиями, в связи с чем в споре по вопросу отнесения или не отнесения того или иного строения на земельном участке к недвижимому имуществу необходимо исследовать комплекс документации, предусмотренной действующими в данной местности нормативными актами, необходимой для осуществления строительства и оформления приемки (сдачи) возведенного объекта в эксплуатацию.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона. В соответствии с п. 1 данной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения префекта Южного административного округа от 20.08.1997 N 01-21-1061 “О предоставлении в пользование земельного участка во вл. 25 по пр-ту Ю.В. Андропова ТОО фирма “АГВА“ (реорганизованного в ООО фирма “АГВА“) на условиях краткосрочной аренды под размещение комплекса торговых павильонов“ ответчиком с Москомземом (Департаментом земельных ресурсов г. Москвы) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-05-501895 от 29.08.1997 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, проспект Ю.В. Андропова, вл. 25. Срок действия договора определен сторонами до
На основании распоряжения префекта ЮАО от 25.06.2003 N 01-41-1941 “О предоставлении на новый срок земельного участка по проспекту Андропова, вл. 25 обществу с ограниченной ответственностью фирме “АГВА“ на условиях краткосрочной аренды для эксплуатации существующего комплекса торговых павильонов ТОРЗ ЮАО г. Москвы письмом от 26.01.2004 N 33-215-236/4-(0)-1, рассмотрев обращение заявителя от 22.01.2004 N 14, известил ООО “АГВА“ о том, что договор аренды земельного участка по проспекту Андропова, вл. 25 N М-05-501895, заключенный 29.08.1997, сроком до 20.07.2002 являются действующим.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 23 (в редакции 1998 г.) и пп. 5 п. 2 ст. 8 (в редакции 2004 г.) Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство относится к полномочиям органов местного самоуправления и оформляется соответствующим распорядительным документом-постановлением.
Пунктом 2 ст. 3 ФЗ “Об архитектурной
деятельности в РФ“ N 169-ФЗ от 17.11.1995 предусмотрено, что определение перечня объектов, для которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ. На момент начала строительства (ордер был открыт 16.10.1997) порядок создания некапитальных объектов регламентировался распоряжением правительства Москвы N 1156-РП от 29.06.1994 “О строительстве быстровозводимых торговых комплексов в Москве“, которым не была предусмотрена безусловность получения в обязательном порядке разрешения на строительство некапитального объекта.
Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта префектуры ЮАО г. Москвы от 18.11.1998 комплекс торговых павильонов был принят в эксплуатацию. Акт государственной приемочной комиссии утвержден распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 25.11.1998 N 01-21-1422.
В материалы дела ГУП “МосгорБТИ“ представлена техническая документация, характеризующая строения (поэтажные планы, экспликации строений, выписки из технических паспортов).
В целях проверки обоснованности выводов регистрирующего органа и органа, осуществляющего техническую инвентаризацию и вносящего записи в отношении спорного объекта недвижимости о наличии или отсутствии у данного объекта признаков недвижимого имущества, определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2006 по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсеванова, расположенного по адресу: 109428, г. Москва, 2-я Институтская ул., дом 6, стр. 12.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Являются ли объекты, расположенные по адресу: г. Москва, проспект Андропова, вл. 25В стр. 1 площадью 222,9 кв. м; стр. 2 площадью 719,7 кв. м; стр. 3 площадью 220,6 кв. м объектами недвижимости?
2. Какой степенью капитальности обладают указанные объекты?
3. Возможно ли перемещение торгового комплекса на другой участок без причинения несоразмерного ущерба по его техническому состоянию, хозяйственному назначению?
Как следует из заключения эксперта от 10.11.2006 и пояснений, данных им в судебном заседании апелляционного суда, возведенное в соответствии с проектом здание торгового комплекса имеет все элементы, свойственные объектам недвижимости: фундаменты, несущие колонны, перекрытия, ограждающие стены, покрытия. Неразъемность соединений конструкций каркаса и неразбираемость наружных здания полностью исключает возможность его перемещения без нанесения ущерба его техническому состоянию и исключает возможность сборки для вторичного использования по назначению.
В связи с изложенным, регистрационным органом на основании ст. 13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ обоснованно внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности ООО фирма “АГВА“ на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пр. Андропова, вл. 25В: строение 1 (все здание) площадью 222,9 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-458, строение 2 (все здание) площадью 719,7 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-4671, строение 3 (все здание) площадью 220,6 кв. м, – запись регистрации N 77-77-12/015/2005-462.
Решение суда первой инстанции о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО фирма “АГВА“ подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 176, пунктом 2 ст. 269, ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2006 по делу N А40-1131/06-85-12 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований префектуры ЮАО г. Москвы о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО фирма “АГВА“ на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, пр. Андропова, вл. 25В: стр. 1 площадью 222,9 кв. м, стр. 2 площадью 719,7 кв. м, стр. 3 площадью 220,6 кв. м – отказать.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.