Кухни городских квартир далеки от совершенства. Тесное помещение на 5-6 метров старого жилфонда не позволяет развернуться вовсе. Достаточные по площади, но вытянутые геометрически 10-11-метровки новостроек ограничивают функционал. Технологии позволяют перенести кухню в жилую комнату. Но как узаконить задуманное, да и возможен ли такой шаг в принципе?
Разбираемся с действующими нормативами и ограничениями.
Назначение кухни
Какая кухня должна быть в квартире? Фото № 1
Что такое кухня в современной квартире? Для начала нужно понять, является ли это помещение жилым или подсобным, ведь требования к параметрам и эксплуатации тех и других различны.
Обратимся к положениям законодательства. Главенствует здесь Жилищный Кодекс РФ (ФЗ № 188 от 2004 г.).
Жилые и подсобные помещения
Первая часть статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит:
Квартиры и ее части. Квартирой считается выделенное помещение многоквартирного дома, состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного назначения, тех, что обеспечивают бытовые нужды человека (ч. 3 ст. 16).
Комнаты. Это уже более узкое понятие с исключительно жилым назначением помещений (ч. 4 ст. 16).
Фактически получается, что кухня – это часть квартиры (жилого помещения) со вспомогательным назначением. Напрямую для проживания эта квадратура не предназначена.
Перепланировка кухни и ее особенности
Кухонная перепланировка – сложное мероприятие и технически, и юридически. В первую очередь учитываются принципы использования жилых помещений:
учет прав и интересов соседей;
выполнение норм пожарной безопасности;
соблюдение санитарно-гигиенических нормативов.
Это не рекомендации, а закрепленные Правилами использования жилой недвижимости требования. При переносе кухни в комнату зачастую они нарушаются.
Недопустимые действия
Какие действия, связанные с перепланировкой и переносом кухни, категорически запрещены? Фото № 2
У собственника возникнут проблемы с надзорными инстанциями в случае:
размещения ванных комнат и санузлов над кухнями и жилыми помещениями (СанПиН 2.1.2.2645-10; СНиП 31-03-203);
переноса кухни в жилую комнату (п. 22, Постановления пр-ва РФ № 47 от 21 января 2006);
размещения на высвободившейся площади спальни, детской или даже гостиной;
совмещения газифицированной кухни с комнатами для постоянного проживания.
Если несанкционированная перепланировка все же осуществляется, происходит следующее:
ситуация с кухней под санузлом не допускается нормативами, поскольку ухудшаются условия проживания инициатора переделок.
во втором случае помещение для приготовления пищи оказывается непосредственно над соседской жилой комнатой. Автоматом эти помещения также становятся нежилыми, что ухудшает качество жизни соседей.
когда кухонная площадь собственника-«авангардиста» переделывается в жилое пространство, сверху/снизу оказывается подсобное помещение соседей. Все это вновь переходит в нежилую категорию.
Совершенно недопустимы эксперименты в зоне локации газовых коммуникаций (п. 11.18 к приложению Постановления № 1508).
Что еще категорически запрещают СНиПы?
Постановлением правительства № 508 введены безусловные запреты на следующие решения:
перенос вентиляционных коммуникаций;
смещение газовой плиты больше метра без уведомления надзорных инстанций;
объединение газифицированной кухни с комнатами для проживания;
«утапливание» в стены трубы газификации;
расширение кухонного пространства за счет санузлов;
сооружение выхода из санузла на кухню;
перенос кухни в комнату за исключением жилья первых этажей.
Важно. Дизайнерские фантазии потребуют переноса инженерных сетей, электрооборудования и других коммуникаций: это не всегда безопасно для самого собственника и соседних квартир. Меняется конфигурация помещений, потребуются корректировки экспликации жилья. Поэтому перепланировки согласуются в надзорных инстанциях.
Варианты переноса кухни для типовых квартир
Как можно перепланировать кухню в типовой квартире? Фото № 3
Не возникает проблем с переносом кухни в жилые комнаты:
В двухуровневых квартирах.
Для жильцов последних этажей, не затрагивая при этом территории соприкосновения санузлов и других вспомогательных помещений жильцов нижнего этажа.
Условия выполнимы в квартирах первого уровня дома, расположенных над магазинами и другими нежилыми помещениями.
В вышеназванных случаях ухудшения условий проживания других граждан не происходит, но согласовывать планы все же надо. Для одобрения придется хорошенько продумать варианты.
Есть два способа. Совмещенная кухня-гостиная организуется без изменения расположения технологического и сантехнического оснащения. Хозяйственная площадь со всеми тех. узлами перемещается в нежилое по проекту помещение.
Что нужно учесть при этом:
совместить два соседних помещения можно при проектной установке электроплиты;
в случае газификации полностью убирать перегородки между комнатами не допустимо. Придется «покреативить», соорудив нестандартные арочные двери или раздвижные панели. Но только после согласования с БТИ.
практически беспроигрышный вариант — перенос кухни в коридоры и веранды. Однако нужно проектировать новые коммуникации и вносить изменения в техпаспорт жилья. Это производится специалистами бюро технической инвентаризации.
Если всеми правдами и неправдами кухня перенесена в другое место, высвободилось просторное помещение. Собственник строит планы обустройства здесь спальни, детской или гостиной.
Как известно, организовывать жилые комнаты под техническими помещениями соседей с верхних этажей запрещено.
Норматив можно обойти, сделав все по закону. На месте бывшей кухни оборудуем рабочий кабинет. Получаем нежилое помещение. Ну а поставить диванчик для отдыха не возбраняется.
Согласование переноса кухни в жилую комнату и перепланировки в 2017 году
Получается, что любые действия, касающиеся вмешательства в изначальный планировочный проект жилья, в 2017 году запрещены без утверждения компетентными органами:
Местной жилищной инспекцией.
БТИ.
Муниципальным подразделением архитектуры.
Требование вытекает из соображений безопасности.
На заметку. Помещения многоквартирного дома связаны между собою конструктивно. Технические изменения способны существенно нарушить геометрию не только отдельной квартиры, но и всего МКД. Печальными последствиями чревато несанкционированное вмешательство в несущие конструкции, газовое оборудование.
Как узаконить реконструкцию?
Какие документы нужно оформить для проведения законной перепланировки кухни? Фото № 4
Главное правило: сначала согласуем проект и только после получения разрешения приступаем к работам. Причем получить допуск не менее сложно, чем осуществить работы. Алгоритм процесса «задумка – результат» включает:
сбор документов;
направление подготовленного пакета на рассмотрение комиссией архитектуры и градостроительства при муниципалитете. Придется запастись терпением: на проведение экспертизы предстоящих работ, представленных бумаг и принятие решения отводится 30 суток;
наем бригады специалистов и проведение работ по плану реконструкции/перепланировки.
Даже при незначительных отклонениях от утвержденного плана работы приостанавливаются до устранения нарушений. Реконструкцию завершают:
Прием работ специалистом БТИ: оформляется акт выполненных работ.
Регистрация изменений в технадзоре и БТИ.
После этого можно обращаться за новым паспортом квартиры.
Документы для согласования
Допуск на работы получаем путем сбора следующих документов:
выписка ЕГРН, подтверждающая право владения или собственности;
справка о прописке по данному адресу;
техпаспорт на квартиру от БТИ, кадастровая выписка;
разрешение Госпожнадзора;
согласие Роспотребнадзора;
вердикт служб по эксплуатации;
проект с детальным изложением предстоящей перепланировки/переноса;
техническое заключение БТИ о проведении перепланировки;
согласие совладельцев и остальных жильцов дома.
С бумагами придется повозиться: посетить несколько инстанций, в каждую из них направить отдельное заявление с приложениями. Но самый сложный этап — общение с соседями.
Чем грозит несанкционированная перепланировка?
Что будет в случае отсутствия разрешения на перепланировку/перенос кухни? Фото № 5
Нарушителю назначается штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей и выдается предписание о восстановлении прежней планировки (ст.7.1 КоАП РФ). Когда административные меры не подействовали, разбирательство переходит в зал судебного заседания.
Суд признает работы незаконными, если:
увеличена площадь жилья без изменения функционального назначения;
изменен в худшую сторону доступ к коммуникациям;
нарушена конструктивная прочность здания;
превышены нагрузки на конструктивные элементы ввиду применения более тяжелых материалов;
перепланирована муниципальная квартира, а также не принадлежащая гражданину на праве собственности.
Судебным решением владельца обязывают вернуть квартиру в первоначальное состояние. Как крайняя мера, возможно выселение и реализация недвижимости на торгах.
Сосед – контролирующий «орган»?
Именно. Инициировать разбирательства по незаконной перепланировке вправе жилищная инспекция, управляющая компания и даже другие жильцы. Достаточно заявления бдительного соседа в БТИ, а то и прокуратуру, чтобы нагрянула компетентная проверка.
На заметку. На основании поступившей информации контролирующие органы вправе провести внеплановую проверку по выявлению и пресечению нарушений жилищного законодательства. По выявленным фактам возбуждается административное производство с возможной передачей материалов в суд.
Лучше не доводить ситуацию до конфликта с законом, согласовав заранее предстоящие работы.
О том как правильно узаконить перепланировку в квартире вы можете узнать, посмотрев видео:
Не понимаю, если кухня газифицирована, то сносить перегородку нельзя, а раздвижные панели можно. Какой прок от этих раздвижных дверей, если произойдёт утечка газа? Разве они могут сравниться со сплошной капитальной стеной, нет конечно.
Я делаю ремонт в квартире. Хочу поменять местами кухню и жилую комнату. Как мне это узаконить? Подскажите порядок действий.
Мы бы с удовольствием осветили правильный порядок переноса кухни в жилую комнату, но его нет. К сожалению, такую перепланировку узаконить невозможно.
По закону запрещено размещать кухню над жилыми комнатами соседей снизу. Об этом говорится в пункте 24 постановления Правительства РФ от 26.01.2006 № 47. Передвинуть стенку и расширить кухню за счет другой комнаты тоже не получится.
Запрет не действует, если вы живете на первом этаже или на втором и под вами находятся нежилые помещения, например магазин продуктов или ресторан. В этом случае вы можете спокойно перенести кухню в другую комнату. Для этого нужно обратиться с проектом перепланировки и заявлением в местную жилищную инспекцию за разрешением.
Во-первых, в планах БТИ отражается только мойка и плита. Если вы не собираетесь их переносить, проблем с согласованием не будет. Кухонный остров и холодильник можно разместить и на жилой площади. То есть если вы хотите сделать кухню-нишу и большую столовую за счет комнаты, такая перепланировка закон не нарушит.
Во-вторых, плиту и раковину можно перенести в другие нежилые помещения — коридор или кладовую. А в ванную или санузел нельзя. Считается, что так вы ухудшите свои жилищные условия — расположите кухню под мокрой зоной соседей сверху.
Есть еще ограничение: в кухне обязательно должно быть естественное освещение. То есть в вашей новой кухне должно быть окно либо свет должен поступать из другой комнаты, например через стеклянную перегородку.
Получается, что кухню можно перенести в коридор или кладовую, но не в ванную.
Сложнее с газовой плитой. Ее перенести практически невозможно, потому что кухня с такой плитой должна быть изолирована, а газовую трубу запрещено проводить через жилые помещения. И это опасно.
Газовую плиту лучше вообще не трогать.
В-третьих, несмотря на то что под кухнями не должны находиться жилые помещения, можно увеличить комнату за счет кухни и наоборот. Для этого нужно сделать новую комнату нежилой на бумаге. В проектной документации такую комнату можно назвать кабинетом или гостиной.
Возможно, есть и другие хитрости, о которых знают дизайнеры. Для этого советуем обратиться к грамотному архитектору для разработки проекта.
Согласование проекта
Помните, что перенос кухни без согласования проекта невозможен, потому что его нужно отразить в документах БТИ . Даже перенос мойки в пределах кухни требует предварительного разрешения жилищной инспекции.
Если вы решитесь на незаконную перепланировку, вас могут ждать неприятные последствия. Например, пожалуются соседи снизу, что вы гремите кастрюлями над их кроватью. Тогда к вам может прийти с проверкой жилищная инспекция. Она вправе выписать штраф 2000—2500 Р и предписать привести помещение в прежнее состояние. Придется все ломать и возвращать кухню обратно, иначе грозит суд и продажа квартиры на торгах.
Кроме того, в будущем вы вряд ли сможете продать квартиру с незаконной перепланировкой. Ипотеку потенциальным покупателям банк точно не одобрит.
Перенос кухни в жилую комнату – процесс сложный, но возможный. Такая перепланировка способна сделать проживание более комфортным за счет объединения помещений и выделения дополнительной комнаты.
Популярностью перенос кухни в комнату пользуется не только в домах постройки прошлого века, но и даже у владельцев жилья в современных новостройках.
Перенос кухни на примере разных проектов и планировок, а также важные нюансы можно посмотреть в видео:
”
Рассмотрим, когда можно и нельзя проводить такую перепланировку.
Запрещенные и допустимые варианты
Случаи, когда нельзя переносить
После перепланировки кухонное помещение будет находиться прямо под санузлом соседей сверху.
Такой вариант может получиться, если вы увеличиваете площадь нового помещения за счет квадратных метров санузла путём сноса перегородки.
Здесь есть исключения.
Так можно делать, если у вас двухэтажная квартира.
Так можно делать, если вы живете на последнем этаже.
Кухня, перенесенная в гостиную вместе с коммуникациями
Под новым кухонным помещением после перепланировки находятся жилые комнаты соседей.
Здесь тоже есть исключения.
Так можно делать, если вы живете на первом этаже.
Так можно делать, если под вами нежилое помещение. Как правило, это помещения под коммерцию на первых этажах многоквартирных домов. Они могут занимать один или два этажа. С жильем на втором или третьем этаже есть шансы согласовать проект по всем правилам.
Кухня в большой гостиной. Водопровод и канализация подведены от санузла за примыкающей стеной
У соседей сверху над кухней будет туалет или ванная.
Хорошо, если местоположение новой кухни находится недалеко от первоначального места. Тогда удастся избежать проблем с подводом канализации, водопровода и вентиляционной трубы.
Кухня газифицирована.
Сносить перегородку с гостиной в газифицированном помещении нельзя, т.к. по нормам она должна быть изолирована. Допустимо сделать раздвижные двери.
Исключение: можете на законных основаниях отказаться от газа в своей квартире в единственном лице, обратившись с заявлением в муниципалитет. Специальной комиссией принимается решение о проекте переустройства и перехода на новую тарификацию для электроплит. После внесения изменений в технический план можно согласовывать время работ с газовыми службами. Расторгается договор со старыми поставщиками услуг и заключается новый – с поставщиками электроэнергии.
Из кухни будет выход в туалет или ванную.
5 допустимых вариантов переноса
Вот несколько вариантов, когда получить согласование реально:
вы живете на первом этаже и над вами нет санузла соседей;
этажом ниже находится нежилое помещение;
у вас двухуровневая квартира;
соседи снизу тоже узаконили перепланировку (а уже под ними (соседями) наверняка нежилое помещение).
вы живёте на последнем этаже и расширяете кухню, объединяя ее с санузлом. Здесь есть важное замечание: основное кухонное оборудование (плита, мойка и т.д.) могут находиться только над нежилыми и помещениями.
Еще один возможный пример перепланировки. Вентиляция проводится по потолку (скрывается натяжным или подвесным потолком), канализация проходит по полу, а водопроводные трубы проходят рядом с новой мойкой. Объединение санузла и перенос кухни в жилую комнату. Здесь легко перенести коммуникации, т.к. стена граничит с санузлом. Но согласовать перепланировку перегородок коридора может быть затруднительно.
Есть еще один вариант, хотя назвать его переносом вряд ли можно, ‑ снос перегородки между кухней и гостиной. В хрущевках такая идея получает больше всего одобрений со стороны жилищной инспекции, т.к. стена между кухней и гостиной не является несущей.
Еще несколько важных нюансов
Вентиляция. Она обязательна в новом помещении, но ее перенос – самая проблемная часть. Нецелесообразно переносить кухню, если придется тянуть вентиляционную трубу больше, чем на 10 метров. Тяга уменьшится. Потребуется установка дополнительных вентиляторов. Для квартиры с низким потолком это не лучшая идея.
Температурный режим. Допустимая температура – 18-26 градусов по Цельсию. В холодное время – 19-21 градус.
Коэффициент естественной освещенности тоже важно. Его значение – от 0,5. Новое местоположение должно иметь достаточную освещенность. Не допускается взводить глухие перегородки, которые перекроют окно на улицу.
Не рекомендуется далеко переносить водопровод. Это чревато уменьшением напора из-за большой горизонтальной протяженности. Трубы прячут под полом или в коробе из гипсокартона.
Сечение канализационных труб больше водопроводных. Учитывая, что они должны проходить под уклоном, предстоит поднимать пол, под которым их прячут. Идея для квартир с достаточной высотой потолков.
Стоит учитывать нагрузку электросети, при необходимости установить отдельный автомат.
Как узаконить и куда обращаться?
Самовольная перепланировка кухни
Не редкость – перепланировка кухни без согласования. Это может грозить штрафом, согласно КоАП (от 1 000 до 30 000 рублей). Кроме штрафа, вы обязаны будете либо вернуть всё в исходное состояние, либо обратиться в суд. Самовольно осуществленный перенос кухни в жилую комнату можно узаконить только таким образом.
Если проиграли дело, суд обязал восстановить первоначальный вид помещения, а вы не сделали этого в обозначенный срок, то есть риск нового судебного разбирательства уже по нормам Гражданского Кодекса. Вас могут принудительно лишить права собственности.
Согласование переноса кухни до перепланировки
Вариант, когда не нужно испытывать удачу, всегда ведет к наилучшему исходу: даже если не согласуют, не оштрафуют. В общем, проблем меньше. Документы, которые нужно будет собрать на рисунке ниже.
Документы для согласования переноса кухни в жилую комнату