Перепланировка арендуемого нежилого помещения

Дата размещения статьи: 03.10.2015

В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все это правильно, нужно ли получать чье-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдет речь в настоящей статье.

ПОНЯТИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия "переустройство нежилого помещения". Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришел, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.
В судебной практике "под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:
". поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества – также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды. "
Если окажется, что все же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определенный пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 N 1967 (в ред. от 01.07.2010) "О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории":
"1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы:
1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения – заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу "одного окна" префектуры следующие документы:
– заявление по установленной форме;
– доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
– документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
– документ, удостоверяющий личность заявителя;
– копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке;
– копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;
– правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
– согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
– согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
– проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утвержденную в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок ее утверждения определены приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП);
– график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений). "
Подведем итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придете к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОГЛАСОВАННОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА

Каким бы трудоемким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора:
1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.
Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11:
". общество с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" (далее – ООО "Хозяюшка") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "СПАР Москоу Риджн" (далее – ООО "СПАР Москоу Риджн") о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО "Хозяюшка" всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО "СПАР Москоу Риджн" убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ). "
2. Требовать расторжения договора аренды.
Что подтверждается судебной практикой, например Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/13-85-641:
". как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 г. и 2013 г., арендованные помещения были полностью изменены ответчиком – те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением – под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.
При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.
Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.
При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое Постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены Постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. "
3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71.
". Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО "Агроаспект" о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа.
В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 – розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.
Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.
Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.
Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права. "
На основании вышеизложенного арендаторам, планирующим переустройство и/или перепланировку, необходимо действовать следующим образом:
1. Для начала удостовериться, действительно ли ваши изменения в помещении относятся к переустройству и перепланировке. Если да, то:
2. Сообщите арендодателю о своих намерениях в письменном виде. Это может быть проект дополнительного соглашения к договору аренды либо письмо.
3. Получите письмо от арендодателя о его согласии на переустройство и перепланировку либо подписанное дополнительное соглашение к договору аренды.
4. Узнайте, какой орган местного самоуправления уполномочен выдавать решения о согласовании работ по переустройству и перепланировке.
5. Подготовьте и подайте пакет документов, требующийся для получения решения органа местного самоуправления.
6. Только после согласования с арендодателем и уполномоченным органом местного самоуправления приступайте к переустройству нежилого помещения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все это правильно, нужно ли получать чье-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдет речь в настоящей статье.

ПОНЯТИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия "переустройство нежилого помещения". Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришел, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.
В судебной практике "под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:
". поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества – также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды. "
Если окажется, что все же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определенный пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 N 1967 (в ред. от 01.07.2010) "О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории":
"1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы:
1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения – заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу "одного окна" префектуры следующие документы:
– заявление по установленной форме;
– доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
– документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
– документ, удостоверяющий личность заявителя;
– копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке;
– копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;
– правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
– согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
– согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
– проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утвержденную в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок ее утверждения определены приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП);
– график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений). "
Подведем итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придете к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОГЛАСОВАННОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА

Каким бы трудоемким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора:
1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.
Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11:
". общество с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" (далее – ООО "Хозяюшка") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "СПАР Москоу Риджн" (далее – ООО "СПАР Москоу Риджн") о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО "Хозяюшка" всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО "СПАР Москоу Риджн" убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ). "
2. Требовать расторжения договора аренды.
Что подтверждается судебной практикой, например Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/13-85-641:
". как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 г. и 2013 г., арендованные помещения были полностью изменены ответчиком – те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением – под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.
При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.
Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.
При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое Постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены Постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. "
3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71.
". Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО "Агроаспект" о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа.
В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 – розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.
Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.
Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.
Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права. "
На основании вышеизложенного арендаторам, планирующим переустройство и/или перепланировку, необходимо действовать следующим образом:
1. Для начала удостовериться, действительно ли ваши изменения в помещении относятся к переустройству и перепланировке. Если да, то:
2. Сообщите арендодателю о своих намерениях в письменном виде. Это может быть проект дополнительного соглашения к договору аренды либо письмо.
3. Получите письмо от арендодателя о его согласии на переустройство и перепланировку либо подписанное дополнительное соглашение к договору аренды.
4. Узнайте, какой орган местного самоуправления уполномочен выдавать решения о согласовании работ по переустройству и перепланировке.
5. Подготовьте и подайте пакет документов, требующийся для получения решения органа местного самоуправления.
6. Только после согласования с арендодателем и уполномоченным органом местного самоуправления приступайте к переустройству нежилого помещения.
источник ВК, автор Ткаченко Г.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Арендатор нежилого помещения произвел в нем перепланировку. Согласие Арендодателя (собственника) на перепланировку помещения закреплено в договоре аренды. Перепланировка произведена без участия и без контроля со стороны Арендодателя (собственника), о ходе работы (этапов работы) Арендодателя не уведомляли. Выполнялась перепланировка по проекту, который также не был согласован с Арендодателем (собственником) и не подписан им. В настоящее время требуется узаконить сделанную перепланировку, но для этого Арендатор требует подписания со стороны Арендодателя (собственника) документов: акта выполненных работ (контроль за которыми Арендодатель не осуществлял), а также оформить доверенность на представителя Арендатора для внесения соответствующих изменений в кадастровый учет. Как поступить в данной ситуации, чтобы ответственность за перепланировку помещения, в случае некачественного ремонта или иных обстоятельств не легла на Арендодателя (собственника). Арендатор утверждает, что он не может самостоятельно (только на основании договора аренды) узаконить перепланировку без подписей со стороны Арендодателя. Не ставить на учет изменения также невозможно, тем более, что площадь помещения уменьшилась на 11 кв. м.

Ответ

Порядок перепланировки помещений регулируется на местном уровне. И по общему правилу заявителем муниципальной услуги выступает сам собственник. Арендатор может быть заявителем только на основании доверенности.

К примеру, согласно Распоряжению администрации Курортного района Санкт-Петербурга от 24.02.2016 № 282-р для согласования переустройства и(или) перепланировки нежилых помещений заявитель представляет:

заявление от собственника или уполномоченного им лица (далее – заявитель) о переустройстве и(или) перепланировке нежилого помещения.

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и(или) перепланируемое нежилое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переустраиваемого и(или) перепланируемого нежилого помещения, разработанный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (далее – Проект);

кадастровый паспорт или технический паспорт переустраиваемого и(или) перепланируемого нежилого помещения с техническим описанием, планы выше и нижерасположенных помещений;

заключение о допустимости проведения перепланировки и(или) переустройства нежилого помещения Комитета по градостроительству и архитектуре при изменении фасада здания, а в случае если такое помещение расположено в здании и сооружении, расположенных в охранных зонах памятников истории и культуры, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, – Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

То есть без содействия собственника перепланировку не узаконить. Однако это не мешает сторонам включить договор условия о том, что все возможные убытки, которые может понести арендодатель, возмещаются арендатором.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

2. Риск незаконной перепланировки или иного существенного изменения арендатором технических характеристик недвижимого имущества.

В ходе выполнения капитального ремонта основные характеристики недвижимого имущества могут измениться. Например, в результате капитального ремонта нежилого здания произвели перепланировку ряда помещений.

В этих случаях можно сделать следующее:

1. Если по каким-либо причинам арендодателя не устраивает изменение основных характеристик недвижимого имущества, нужно направить арендатору письменный мотивированный отказ в принятии выполненных работ с подробным указанием всех причин такого отказа. В этом случае будет считаться, что арендатор ненадлежащим образом выполнил капитальный ремонт объекта аренды. Направление арендодателем арендатору подробного письменного отказа позволит избежать повторных разногласий между сторонами относительно объема и качества необходимого ремонта. Кроме того, в случае возникновения судебного спора мотивированный отказ арендодателя принять выполненные работы (наряду с документами, подтверждающими получение такого отказа арендатором) будет служить доказательством недобросовестного поведения арендатора. Следовательно, чтобы все-таки подписать с арендодателем акт о приемке выполненных ремонтных работ без замечаний, арендатору будет необходимо привести технические характеристики объекта аренды к первоначальным. Например, ликвидировать перепланировку помещений и привести границы помещений в исходное состояние.

2. Даже если арендодатель не возражает против изменения технических характеристик объекта аренды, нужно учитывать, что эти изменения потребуют их согласования с соответствующими контролирующими органами, а возможно, и внесения изменений в договор аренды. Например, если произошла перепланировка помещений, ее нужно будет согласовать с органами технической инвентаризации. Если же произошло увеличение площади объекта аренды, то это потребует также внесения изменений в ЕГРП, получения новых правоустанавливающих документов и внесения изменений в договор аренды, а также, если договор аренды был зарегистрирован, и регистрации дополнительного соглашения к договору.*

Поэтому арендодателю необходимо учитывать риски, которые могут быть связаны с изменением основных технических характеристик объекта аренды.

К примеру, на небольшую перепланировку помещения арендодатель может согласиться. Однако в этом случае при приемке выполненных работ нужно указать в акте, что обязанность оформить перепланировку в установленном порядке лежит на арендаторе и осуществляется за счет последнего.

В случае же более существенного изменения технических характеристик объекта аренды арендодателю стоит требовать приведения объекта аренды в первоначальный вид с учетом произведенного капитального ремонта. В этом случае можно указать своему контрагенту на его обязанность вернуть имущество в том же виде, в котором оно было передано с учетом произведенного ремонта.

2. Рекомендация. Письмо Минэкономразвития РФ от 14.04.2015 № Д23И-1578

«В настоящее время понятия "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.* При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их "перепланировкой" осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

Дополнительно в отношении государственного кадастрового учета нежилых помещений, осуществляемого в связи с разделом нежилого помещения по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа, план здания (сооружения), в котором такое помещение расположено (то есть, например, не осуществляется снос, замена, возведение строительных конструкций), а помещения, образуемые в результате такого раздела, соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона о кадастре, отмечаем, что сведения о таких помещениях могут быть включены в технический план на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 года № 628. При этом в данном случае, при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения».