Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 41);
• Решение по делу № 33-2257/2017.

Правовое регулирование

Коммунальная квартира — это недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Следовательно, чтобы выполнить какие-либо действия, необходимо согласие всех владельцев помещения. Законодательство содержит много спорных моментов в вопросах регулирования изменения конфигурации таких квартир. Требуется обязательное согласие всех соседей при осуществлении следующих действий:

• Увеличении квартиры за счет общедомового имущества;
• Перепланировки общих зон в коммунальной квартире;
• Проведении работ, которые потребуют длительного отключения систем тепло-, электро- и водоснабжения.

Оформление перепланировки в комнате в коммунальной квартире не требует согласия от других собственников, если при этом не изменяется общая площадь помещения.

Перепланировка мест общего пользования

Разрешение от соседей-собственников нужно обязательно, если планируемый ремонт повлечет за собой изменения в местах общего пользования, таких как:

Обратите внимание, что зоной общего пользования признается помещение, которое удовлетворяет потребности жильцов двух и более комнат.

Прежде чем идти к соседям за согласием, необходимо убедиться, что они являются собственниками помещения. Выписку о статусе коммунальной квартиры можно получить в ЕГРП. Если будет установлено, что соседи проживают на основании договора социального найма, разрешение должен выдать непосредственный собственник жилья (муниципалитет, руководство предприятия).

В большинстве случаев, основанием для согласования перепланировки зон общего пользования, является наличие прав собственности на спорные помещения. Площадь закреплена за каждым собственником — это прописывается в техническом паспорте объекта недвижимости.

С согласием

Получив заверенное нотариусом согласие от всех владельцев смежных помещений, необходимо обратиться в жилищную инспекцию со следующими документами:

• Удостоверение личности;
• Технический паспорт;
• Выписка из ЕГРП о праве собственности;
• Проект перепланировки;
• Согласие от всех зарегистрированных в помещении жильцов;
• Разрешение от соседей.

В течение 45 дней будет вынесено решение. В случае положительного ответа можно приступать к ремонтно-строительным работам. Если будет дан отказ — отстаивать изменения придется через суд.

Без согласия

У владельцев коммунальных квартир редко получается договориться о перепланировке со всеми дольщиками. Без согласия от соседей жилищная инспекция может даже не принять заявление, не говоря уже о выдаче разрешения. Тем не менее, существуют виды работ, которые не требуют оповещения смежных собственников:

• Раздел комнаты на два и более помещения;
• Изменение конфигурации внутри квартиры, не влекущее изменение площади общего имущества.

Как узаконить через суд

Распространена практика, когда владельцы комнат сначала проводят перепланировку, а затем узаконивают ее через суд. Это рискованный, но единственный способ согласовать изменения. Чтобы узаконить перепланировку в коммунальной квартире понадобятся:

• Проект строительно-ремонтных работ;
• Заключение архитектора;
• Справки из МЧС и СЭС;
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРП);
• Технический паспорт.

Справки из МЧС и СЭС подтвердят, что перепланировка отвечает правилам противопожарной, санитарной и гигиенической безопасности. Подкрепить доказательства можно заключением архитектора.

В случае отрицательного решения вас обяжут вернуть помещению изначальный вид. Если выиграете дело — соседи должны будут смириться с новой конфигурацией жилья.

Ремонт и перепланировка помещений часто оказываются единственными возможностями улучшить условия проживания. Причем касается это не только тех, кто проживает в отдельной квартире, которая находится в полной собственности. В не меньшей степени вопросы перепланировки относятся и к проживающим в коммунальных квартирах и общежитиях, где условия далеки от идеальных.

Однако перепланировка в коммуналке имеет ряд особенностей по сравнению с квартирой в собственности.

Планируя изменить конфигурацию тех или иных помещений, необходимо помнить, что вам придется соблюдать интересы ваших соседей. Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей недопустима – даже в том случае, когда преобразования затрагивают только вашу комнату (комнаты), и не выходят за пределы принадлежащей вам площади.

В рамках сложившейся в настоящее время практики согласований, жилищные инспекции требуют письменное разрешение соседей на перепланировку коммунальной квартиры независимо от того, какие работы вы хотите провести. Ломаете ли вы у себя в комнате встроенный шкаф или затрагиваете помещения общего пользования (коридор, кухня, ванная, кладовки, санузел, прихожая) – согласие соседей по коммуналке или общежитию необходимо в любом случае. Без него жилищная инспекция выдаст вам отказ в согласовании, и от задуманных работ придется отказаться.

Какие вообще возможны варианты перепланировки в коммунальной квартире?

Если у вас, к примеру, две небольшие смежные комнаты, то вы можете объединить их в одно, более просторное помещение. Правда работы по демонтажу перегородки будут также считаться перепланировкой. Даже если изменение конфигурации помещений касается только внутренних жилых комнат, то рано или поздно о ваших изменениях узнают коммунальные службы, и, помимо того, что вам предстоит узаконивание уже выполненных работ, также вас обяжут выплатить административный штраф.

Можно поступить и наоборот – разделить одну большую комнату на две поменьше. При этом размер получившихся при перепланировке комнат должны быть не ниже установленных СНиПами и СанПиНами. Еще одно требование при перепланировке рдной комнаты в две, – обеспечение их инсоляцией. Это значит, что все жилые помещения должны получать солнечный свет. Поэтому одна из новых комнат не должна получиться темной – для этого предусматриваются специальные светопропускающие перегородки из стеклоблоков или с окном. Также, если в комнате два окна, можно установить перегородку между ними, поделив помещение вдоль.

Еще один интересный вариант перепланировки коммунальной комнаты – сделать в ней отдельную квартиру с уборной и душевой. К сожалению, он труднореализуем. Во-первых, его можно осуществить только на первом жилом этаже, поскольку только так будет выполнено нормативное требование не размещать санузлы и ванные над жилыми помещениями. Во-вторых, вентиляция вашего мини-санузла должна будет идти от вентиляции общеквартирного туалета, что соседи вряд ли одобрят. В-третьих, не согласятся соседи и с проведением труб канализации и водоснабжения по общему коридору.

Какие ещё документы, кроме согласия соседей, вам потребуются для согласования перепланировки в коммунальной квартире?

Если изменения затрагивают несущие стены, например, если вы захотите объединить две соседние комнаты, а стена между ними окажется несущей, то проводить такие работы можно будет только на основании проекта перепланировки. Заказать проект перепланировки коммунальной квартиры можно в лицензированной проектной организации, либо у автора дома вашей серии.

Как при проведении перепланировки обычной квартиры приступать к перепланировке в коммунальной, следует только после того, как у вас на руках будут официальное письменное разрешение на перепланировку, полученное в Жилищной инспекции.

Необходимые документы

Для перепланировки комнаты потребуется подготовить:

Паспорт заявителя	и выписку из домовой книги
Свидетельство о праве собственности	или договор социального найма
Техпаспорт (заказать в БТИ)	и заявление
Проект или эскиз	и поэтажный план дома

Дополнительно могут потребовать выписку с лицевого счета и другие документы на квартиру.

Получение разрешения

Согласовать работы необходимо в Жилищной инспекции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для этого перечисленные выше документы подаются в территориальный орган по работе с жилой недвижимостью.

На рассмотрение отводится около двух месяцев, после чего выдается решение, действующее в течение четырех месяцев.

Видео: с чего начинать перепланировку квартиры

Если за указанный период сделать перепланировку не получается, необходимо обратиться снова в инспекцию и продлить разрешение еще на четыре месяца.

Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявителю откажут в проведении перепланировки.

Также причинами отказа могут стать:

Строительные работы приведут	к разрушению несущих конструкций здания
Перепланировка станет причиной	нарушения фасада дома
Выявлены нарушения правил пожарной	и/или санитарной безопасности
После изменения конфигурации комнаты	будут ухудшены эксплуатационные характеристики квартиры или дома
Перепланировка приведет к уменьшению площади комнаты	она станет менее 9 квадратных метров или шириной меньше 2,5 метров и отсутствует согласие соседей

У заявителя есть возможность исправить ошибки и подать документы повторно.

Если причиной отказа становится вид работ, то придется переделывать проект или отказываться от задумки.

Согласие всех проживающих

Сложность перепланировки в коммунальной квартире состоит в том, что требуется получение одобрения всех жильцов квартиры.

Если там проживают люди, арендующие комнату, то необходимо встретиться с собственником и получить его согласие.

Оно оформляется в письменном виде, после чего заверяется у нотариуса.

Каждый собственник должен написать отдельное заявление с указанием паспортных данных.

Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей приведет к штрафу, а в некоторых случаях – к административной или уголовной ответственности.

Самовольная перепланировка в коммунальной квартире

Под ней понимается переустройство комнаты без получения разрешения на его проведение.

Такие действия считаются незаконными и могут быть выявлены при следующих обстоятельствах:

Обращение соседей в надзорные органы	с жалобой о проведении строительных работ без их согласия либо с претензией об изменении вентиляции и коммуникаций
Авария, произошедшая по причине переустройства помещения	затронувшая систему водоснабжения, канализации, электросети
Плановая проверка общедомовых	или квартирных счетчиков
Замер помещения с целью внесения коррективов	в техпаспорт квартиры

Несогласование работ ставит запрет на осуществление юридических сделок с комнатой. Ее нельзя будет продать, обменять или подарить.

Перепланировка 3-х комнатной хрущевки в кирпичном доме, читайте здесь.

К правовым последствиям относится штраф, составляющий 2500 рублей (согласно статье 7.21. КоАП).

Если строительные работы повлекли за собой нарушение санитарных и пожарных правил безопасности, а также создали риски для жизни и здоровья людей, то сумма штрафа увеличивается в два раза.

На оплату выдается срок в 2-3 месяца. Если по истечении этого времени указанная сумма не будет внесена и не устранены нарушения, то санкция может вырасти до 80 000 рублей.

Также потребуется вернуть комнату в первоначальный вид, если выявлены грубые нарушения, либо узаконить перепланировку через суд.

Если и эти требования не будут выполнены, вопрос решается в судебном порядке. Нарушителю это грозит потерей собственности.

В некоторых случаях предусматривается уголовная ответственность. Она возникает при условии, что переустройство повлекло за собой разрушение стен или пожар, что стало причиной гибели людей.

Возможные варианты

Существует несколько видов перепланировки в коммунальной квартире:

Объединение двух комнат в одну	соединение двух помещений позволяет сделать комнату просторнее, светлее и уютнее. При этом стены могут быть снесены частично с целью зонирования пространства
Разделение комнаты в два помещения	в этом случае требуется соблюсти главное правило: каждая спальня должна иметь окно для естественного освещения
Оборудование в комнате санузла	это труднореализуемая работа, часто приводящая к нарушениям. За самовольное обустройство туалета в комнате грозит максимальный штраф
Переустройство мест общего пользования	санузла, коридора, кухни
Подключение дополнительных коммуникаций	незаконная перепланировка электросети в коммунальной квартире приводит к нарушениям пожарных правил безопасности, созданию рисков для жизни и здоровья жильцов. В этом случае небольшим штрафом не обойтись

Решение вопроса через суд

Чтобы получить одобрение на регистрацию сделанных изменений и в дальнейшем иметь возможность совершать с недвижимостью юридические сделки, потребуется пройти всю процедуру оформления переустройства, но согласование получать не в Жилищной инспекции, а через суд.

Отличием от стандартного процесса становится длительность (почти в два раза дольше) и необходимость приведения весомых аргументов в пользу сделанных изменений.

Потребуется доказать, что перепланировка не повлекла за собой создание рисков для жизни и здоровья людей и была сделана по всем санитарным и строительным правилам.

Подача иска

Заявление заполняется по образцу. Если в этом вопросе возникают трудности, стоит обратиться к юристам для предотвращения ошибок.

В документе указывается:

Наименование суда	ФИО заявителя, адрес регистрации, паспортные данные
Суть обращения	с описанием проблемы
Просьба об узаконивании перепланировки	и приложенные документы

К заявлению потребуется приложить документы, требуемые для оформления работ и решение органов МЧС и СЭС.

Они должны провести независимую проверку с целью выявления нарушений санитарных и противопожарных правил.

Вынесение постановления

Решение суд выносит в течение двух месяцев. Если заявителю одобряют перепланировку, то с полученным разрешением он может обратиться в БТИ для внесения коррективов в документы на квартиру, и получить новое свидетельство о праве собственности (если в этом есть необходимость).

Препятствия для узаконивания указаны в статье № 27 Жилищного кодекса:

Самовольный перенос	отопительного оборудования и газовых труб
Оборудование санузла	или кухни на территории жилого помещения соседей с нижнего этажа
Увеличение площади туалета	и/или ванной комнаты за счет жилых комнат
Повреждение в процессе работ	вентиляции и демонтаж короба, предназначенного для коммуникаций
Монтаж стены в здании аварийного типа	или создание сильной нагрузки на несущие конструкции дома

Образец искового заявления при подачи в суд о перепланировке квартиры, читайте здесь.

При обнаружении перечисленных нарушений суд потребует вернуть квартире первоначальный вид за свой счет.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
5. Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.