Переуступка квартиры с материнским капиталом

– Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Юридическая правовая оценка

Здравствуйте, возникла необходимость продать 1 ком. квартиру по переуступке, но дом ещё не сдан, хотя акт передачи подписан. У меня, как единственного собственника есть обязательство о выдаче долей в этой квартире всем членам семьи(нас 6 человек из них 4 детей), но. продав квартиру до её сдачи, получается, что я не выполню обязательства по выделению долей в Этой квартире всем членам семьи. Риэлтор предлагает такую схему: 1. внести детей и мужа в ДДУ и зарегистрировать в рег. палате, 2. Получить разрешение РОНО на продажу этой квартиры с условием перечислить детям деньги на их счёт, 3. оформить продажу квартиры, с внесением денег на счета детям, в рег. палате. Хочу узнать насколько это правомерно и законно? И что в таком случае, меня ждёт в будущем, с мною данным обязательством о раздаче долей? (Знаю, что оно лежит в ПФР до поры , до времени). Спасибо.

Создание заявки по удобной для вас цене

В Тендере вы можете указать свою цену на услугу или выбрать из предложенных вариантов наших специалистов. Удобно и доступно.

В консультации принимали участие

Уважаемый пользователь, Ваш вопрос передан консультанту, ответ готовится и будет предоставлен в ближайшее время.

Поставленный Вами вопрос актуален в нынешнее время и заслуживает внимания.

По изложенной ситуации схема, предложенная риэлтором, в принципе, приемлема, но потребует времени и терпения.

При этом, прошу принять к сведению, что разрешение потребуется от органов опеки, которое они выдадут только при наличии на счетах детей денежных средств до купли- продажи квартиры. То есть не потом, а до совершения сделки.

В случае заключения договора переуступки, Вам необходимо знать, что Вы, как продавец, не несете ответственности за застройщика, и в случае нарушения сроков, качества строительства расторгнуть договор переуступки нельзя, а требовать неустоек и компенсации покупателю придется от застройщика, при этих обстоятельствах Вы защищены законом.

Следуем далее, по этим же причинам переуступка должна быть согласована с застройщиком, и от него требуется письменное разрешение на такую сделку. Договор долевого участия, права которого переуступаются, и сам договор переуступки подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

В Вашем случае для оплаты ДДУ Вы воспользовались средствами материнского капитала, соответственно Вашей обязанностью было предоставление в ПФР оригинала нотариально заверенного обязательства по выделению долей детям, которая Вами была исполнена. В данном документе закрепляется обязательное условие, что родители обязуются оформить принадлежащую им квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в свою собственность и в собственность своих детей в шестимесячный срок с даты ввода дома в эксплуатацию, т. е. оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства. Если же Вами принимается решение приобрести другую квартиру, то необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае Вас могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.

Если обязательство не исполнено, такую сделку в последствии можно оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места: у покупателя забирают квартиру, а сторона, не исполнившая обязательств, возвращает деньги. Истцом может быть любое заинтересованное лицо: Пенсионный фонд, прокуратура или достигший совершеннолетия ребенок, которому не выделили долю.

Для того чтобы провести данную сделку, Вы обязаны выделить доли именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал, при этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала. Это происходит после подписания акта приема- передачи квартиры, что в Вашем случае уже произошло. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки. Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр, иначе Вам будет отказано в регистрации сделки.

После того как Вы переоформите жилье, приобретенное с участием материнского капитала в соответствии с требованиями ПФР, Вы имеете право законно продать его. Но, как я писала выше, Вам необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП), которые обязаны следить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;

с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;

с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца, причем средства должны поступить в банк до подписания договора купли- продажи.

Юридический блог

Приобретение квартиры в ипотеку ДУ+ДДУ с мат. Капиталом

Какие есть нюансы при приобретении квартиры по договору переуступки права требования с дочерней компанией застройщика (между компаниями заключен договор долевого участия) по ипотеке от Сбербанка с использованием средств материнского капитала на погашение части оставшегося ипотечного кредита?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 745 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Какие есть нюансы при приобретении квартиры по договору переуступки
права требования с дочерней компанией застройщика (между компаниями
заключен договор долевого участия) по ипотеке от Сбербанка с
использованием средств материнского капитала на погашение части
оставшегося ипотечного кредита?

В принципе, данная сделка не будет отличаться от аналогичных сделок с юридическими лицами:

1) Договор долевого участия Продавца должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра.

2) На данное право требование не должно быть никаких ограничений, обременений и запрещений (Выписка из ЕГРП)

3) Должно быть подтверждении оплаты Продавца перед Застройщиком (платежное поручение, протокол взаимозачета, справка о полной оплате)

4) Договор цессии (договор уступки права требования) должен быть подписан уполномоченным на то лицом (директор, доверенность)

5) Должна быть справка о крупности сделки

6) Уставом юл — продавца должна быть предусмотрена процедура продажи

Шелковая Наталья Николаевна

Получение мат. капитала по договору уступки при ДДУ возможно?

Консультация юриста бесплатно

Здравствуйте уважаемый Сергей! Оговорюсь сразу, что покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов покупки.

Все зависит от добросовестности застройщика.

Распространены случаи двойной уступки прав на квартиру, когда лицо продает права, не одному, а нескольким покупателям, составляя договор переуступки права требования.

Необходимо заключать именно договор переуступки прав на квартиру – в этом случае информация о договоре будет внесена в государственный реестр.

Деньги по договору лучше производить после внесения информации в реестр.

После сделки по переуступки Вы должны иметь (минимум):

• договор переуступки прав на квартиру;
• документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
• все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
• соглашение второй стороны в письменном виде;
• документ, подтверждающий передачу вам этих документов;
• договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал).

В договоре уступки прав на квартиру, должны быть расписаны все детали сделки, что именно передается, на каких условиях, какие именно документы передаются.

Часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве. Тем более если продает дочерняя компания застройщика, я бы Вам не рекомендовал приобретать такое жилье и тем более путем переуступки прав требования. Передав вам права и обязанности, дочерняя компания не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Обратите внимание ччто застройщик обязательно должен быть уведомлен, в письменном виде, о совершении переуступки прав требования.

Как продать жилье по ДДУ и в другом жилье выделить доли собственности по обязательству мат капитала?

Я получила материнский капитал на улучшение жилищных условий. (Участие в долевом строительстве) Дом не построен, сроки переносятся. Нам необходимо переехать в другой регион на постоянное место жительство и купить там квартиру. Я хочу продать квартиру по переуступке, а новую квартиру купить и оформить в собственность на всех членов семьи. Как это правильно сделать?

Уточнение клиента

Я уже оформила нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи при оформлении квартиры в собственность. Но сдача дома задерживается на неопределённый срок, а нам необходимо переезжать в другой регион. В связи с этим и вопрос, как можно переоформить доли на другой объект недвижимости, а квартиру приобретённую на материнский капитал продать по переуступке права?

22 Мая 2017, 17:03

Ответы юристов (2)

Выделить доли можно при составлении соответствующего нотариального соглашения или жи заключить договор дарения!

При покупке жилья на денежные средства от материнского капитала родители могут передать своим детям часть недвижимости как сразу, так и в будущем, оформив такое обещание нотариальным обязательством. Размер частей выделяемого имущества определяется самими супругами.

По соглашению об определении долей
Данное соглашение можно составить как у нотариуса, так и самостоятельно. Обязательного заверения в нотариальной конторе не требуется, однако в таком случае, нет гарантии, что документ будет составлен юридически правильно и регистрирующий орган примет его.
В соглашении об определении долей необходимо указать:
название — соглашение об определении долей;
дату и место составления документа;
данные обоих родителей, фамилия, имя отчество, паспортные сведения;
информацию о несовершеннолетних детях;
цель, на которую потрачен материнский капитал;
размер доли каждого из членов семьи;
сведения о недвижимости — площадь, кадастровый номер, вид собственности;
собственноручные подписи сторон с расшифровкой.
За составление соглашения у нотариуса необходимо оплатить сумму в размере 1500-2500 за предоставленную услугу. Единой формы, которая бы устроила любого сотрудника регистрирующего органа не существует.

По договору дарения долей детям под материнский капитал
Передача долей по договору дарения несовершеннолетним детям в настоящий момент набирает популярность в связи с тем, что родители желают надежным образом обеспечить будущее своих детей. Дарственная в данном случае оформляется обязательно в письменной форме, и скрепляется подписями участвующих лиц. Желательно данный договор удостоверить в нотариальной конторе, однако данное действие не является обязательным по законодательству РФ.

В договоре дарения доли жилья ребенку необходимо указать:
сведения о сторонах сделки;
паспортные данные участвующих лиц, а также место регистрации;
описание предмета дарственной, а именно сведения, которые отражены в правоустанавливающих документах на данную недвижимость (адрес нахождения, площадь, количество жилых помещений, этаж, кадастровый или инвентарный номер.
Необходимым условием при заключении такого договора нужно присутствие законного представителя одаряемого — отца или матери, попечителя, опекуна. После регистрации права собственности недвижимость будет принадлежать несовершеннолетнему ребенку.

После того, как последнему исполнится 14 лет, он получит право на использование и распоряжение таким подарком, однако только с согласия органа опеки и попечительства. Полноценное право по распоряжению, пользованию и владением он получит только по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Порядок выделения долей детям по договору дарения
Для того, чтобы передать своим несовершеннолетним детям долю в жилье, приобретенном на средства от материнского капитала, родителям необходимо в течение полугода с момента приобретения жилья или погашения ипотеки заключить договор дарения. Как правило, при покупке недвижимости она оформляется в общую совместную собственность супругов. В последующем, родители обязаны передать часть такого имущества детям.
Для передачи части приобретенного имущества каждому из детей существует два способа:
обратиться в нотариальную контору за составлением и заверением договора. При этом необходимо предоставить справку из БТИ о стоимости жилья, для того, что бы нотариус смог рассчитать стоимость своих услуг путем исчисления процентов от данной суммы, он займется оформлением всех необходимых документов. После чего нужно будет обратится в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для перерегистрации права собственности на недвижимость);
в связи с тем, что такой договор заверять у нотариуса необязательно, то можно его самостоятельно составить, определив при этом часть имущества детям, а затем самостоятельно передать его в Росреестр. Однако существует одна проблема. Она связана с тем, что на данный момент нет единого принятого стандарта такого договора, и каждый регистратор предъявляет свои требования.

Члены семьи, которые имеют право на получение доли жилья купленного на материнский капитал:

родители — мать и отец;

все дети, рожденные в браке или при его отсутствии, при появлении каждого из детей, доли имущества перераспределяются между ними, с последующим уменьшением.
Регистрация права собственности на детей при выделении долей
После того, как стороны выбрали способ передачи своим детям долей в квартире или доме, нужно подготовить следующие документы:
письменное заявление для регистрации права собственности на части в жилье от всех потенциальных собственников;
основание для регистрации права собственности — соглашение о выделении долей или договор дарения, удостоверенный подписями участвующих лиц в присутствии регистратора;
документы удостоверяющие личность отца и матери, а именно копии паспортов, тех страниц на которых имеются какие-либо сведения;
свидетельство о заключение брака между родителями;
документы подтверждающие рождение всех детей (нужны как оригиналы, так и копии);
квитанция об оплате госпошлины (средний размер от 1500 до 2000 рублей);
договор о приобретении жилья;

Обязательство о выделении долей должно быть исполнено в течение полугода с момента, когда была погашена ипотека или приобретено жилье по договору купли-продажи. При этом, необходимо определить каждому из детей свою долю в недвижимом имуществе.

Всего Вам доброго!

Уточнение клиента

Я уже оформила нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи при оформлении квартиры в собственность. Но сдача дома задерживается на неопределённый срок, а нам необходимо переезжать в другой регион. В связи с этим и вопрос, как можно переоформить доли на другой объект недвижимости, а квартиру приобретённую на материнский капитал продать по переуступке права?

22 Мая 2017, 17:11

Уступка прав требования возможна в двух вариантах:

По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.
Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!
• По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены.
По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
Порядок проведения сделки по переуступке прав
Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.
Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.
Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.
После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
• акт передачи всех документов;
• договор уступки.
Наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.
А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.
После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

После того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.
Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.
Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.
Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.
Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.
Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Вы купите другую недвижимость, в новой недвижимости выделите доли членам семьи в соответствии с обязательством. Но по сценарию, возможного развития событий в будущем Вам дана.