Перевод в нежилое помещение согласие жильцов

Для перевода жилого помещения в нежилое придется представлять протокол общего собрания с согласием на такой перевод, а также отдельное согласие каждого собственника примыкающих помещений. Также изменится порядок определения кворума и принятия решений при проведении общего собрания собственников по вопросу о переводе помещения из жилого в нежилое. Такие поправки внесены в Жилищный кодекс (Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ). Они начнут действовать уже с 09.06.2019.

Президент РФ подписал Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее — Закон № 116-ФЗ). В нем усовершенствован порядок перевода жилого помещения в нежилое, расширен перечень необходимых документов для такого перевода, а также сформулировано, что является примыкающим помещением. Закон № 116-ФЗ вступит в силу с 09.06.2019.

Проведение собраний

В Законе № 116-ФЗ предусмотрено, как определять кворум при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое помещение. Если в многоквартирном доме более одного подъезда, то собрание правомочно при условии, что в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. В том числе должны участвовать собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Другая ситуация — если в многоквартирном доме один подъезд. Тогда в общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме должны принять участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Аналогичный порядок предусмотрен непосредственно для принятия решений о переводе жилого помещения в нежилое. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:

при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда — большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Примыкающие помещения

Для перевода помещения из жилого в нежилое с 09.06.2019 необходимо будет получать письменное согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются следующие сведения о собственнике помещения, примыкающего к переводимому помещению:

фамилия, имя, отчество и паспортные данные собственника помещения — для физических лиц;

полное наименование и основной государственный регистрационный номер — для юридических лиц;

номер принадлежащего собственнику помещения;

реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещение.

Документы для перевода помещения в нежилое

Дополнен и перечень документов, необходимых для перевода помещения из жилого в нежилое. Теперь в органы местного самоуправления придется представлять:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Для организации какого-либо бизнеса необходима соответствующая недвижимость. Строительство в черте города требует больших вложений, учитывая, что место расположения будущего здания должно быть в удобном для клиентов месте.

Использование первых этажей многоквартирного дома считается оптимальным вариантом для этой цели. Однако, использовать квартиру, включенную в жилой фонд, можно только по ее назначению — для проживания в ней людей. В остальных случаях требуется переоформление жилплощади из жилого в нежилой фонд. У этой процедуры имеется ряд особенностей, например, согласие соседей на перевод квартиры в нежилой фонд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Для чего необходимо одобрение соседей?

Получение согласия соседей при переводе квартиры в нежилое помещение исключает возможные проблемы при строительстве или перепланировке. Разрешение на перевод квартиры подтверждает, что соседи согласны с предстоящими изменениями и уведомлены о них. Кроме того, позволяет на начальном этапе решить все проблемы, связанные с возможным нарушением прав собственников в МКД.

Нужно ли это в обязательном порядке?

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Нюансы

• Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
• Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.
• Допускается процедура заочного голосования, когда собственники передают сведения о своем согласии/несогласии, реквизиты свидетельства о праве собственности и личные данные в определенное место.
• Согласие оформляется не на перевод квартиры в нежилой фонд, а на перестройку или перепланировку в связи с коммерческими целями перевода.

Содержание и оформление документа

Форма согласия/несогласия:

1. По центру листа ставится заголовок «Согласие».
2. Под заголовком пишется расшифровка. Пример: «на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме».
3. Место, дата.
4. Данные собственника, который дает согласие, в т.ч. ФИО, адрес жилого помещения, реквизиты свидетельства о праве собственности.

Пример: «(ФИО), являясь собственником помещения в многоквартирном доме, находящемся по адресу (адрес дома и квартиры), что подтверждается Свидетельством о праве собственности № (номер) от (дата выдачи свидетельства), действующий на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, настоящим дает согласие на реконструкцию и перепланировку помещений, в результате которой к ним будет присоединена часть общего имущества многоквартирного дома».

• Скачать бланк согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое
• Скачать образец согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

Как быть, если собственники против?

Это значит, что какое-то количество несогласных не повлияет на перевод квартиры в нежилой фонд. Если же предусмотрено строительство лестницы, пристройки или отдельного входа, то есть работы, которые осуществляются согласно проектам, то тут уже требуется 100% согласных (ст. 51 Градостроительного Кодекса). И как раз в такой ситуации могут возникать проблемы.

Варианты решения проблем с жильцами:

• Обсудить проект планируемых перестроек с несогласными и скорректировать его в соответствии с их претензиями.
• Попробовать договориться с каждым несогласным индивидуально (распространены случаи, когда люди не хотят давать согласие «бесплатно»).
• Обратиться в суд (обзор судебной практики показывает, что чаще всего суд оказывается на стороне жильцов).

Заключение

Само по себе оформление жилой недвижимости в нежилой фонд не требует какого-либо согласия со стороны соседей до тех пор, пока не возникает угроза нарушения их права на пользование общедомовым имуществом, предусмотренное ст.247 ГК РФ. Это отражает основной принцип правового регулирования общественных отношений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Перевод жилого помещения в нежилое — самый доступный по стоимости вариант получить помещение для размещения офиса или торговой точки. Строительство или аренда помещения обходится дороже. Однако сама процедура перевода вызывает вопросы. Один из спорных моментов, который волнует собственников: нужно ли учитывать мнение соседей?

Чтобы избежать проблем с законом при переводе жилого помещения в статус нежилого, оно должно отвечать ряду условий, полный перечень которых содержится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Напомним, что незаконное переустройство и нецелевое использование жилого помещения наказывается штрафами — до 2500 руб. для граждан, до 50 тыс. руб. для юридических лиц. В случае отказа восстановить помещение в прежнее состояние, игнорирования требований администрации и предписаний суда жилое помещение могут принудительно реализовать на торгах, выплатив собственнику существенно заниженную компенсацию стоимости квартиры за вычетом суммы сопутствующих издержек.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

К условиям, необходимым для перевода помещения в нежилое, относятся: отдельный вход со стороны улицы, «самостоятельность» помещения, обеспеченность коммуникациями, отсутствие обременений и др. В перечне ст. 22 ЖК РФ отсутствует условие о необходимости получить согласие соседей.

Однако такое согласие в определенных случаях обязательно. При этом важно, что право голоса есть исключительно у собственников квартир, а не у всех проживающих и зарегистрированных жильцов.

Если перевод объекта в статус нежилого требует переустройства, например, установки или демонтажа инженерных сетей, санитарно-технического, электрооборудования, необходимо получить согласие 2/3 собственников, присутствующих на общем собрании (при кворуме 50% владельцев квартир многоквартирного дома (МКД)).

Когда необходима перепланировка, затрагиваются несущие стены и другие конструкции общего имущества или земельный участок придомовой территории, решение должно приниматься единогласно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Судебная практика

Особо интересна судебная практика, связанная с вопросом необходимого и достаточного для одобрения муниципалитетом перевода жилых помещений в нежилой фонд количества голосов собственников МКД. Стоит отметить, что практика довольно противоречива, поэтому собственнику, запланировавшему перевод жилого помещения в нежилое, стоит заручиться квалифицированной поддержкой для защиты своих интересов.

Так, собственник обратился в районную администрацию и получил разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд. Проект предполагал разбор нескольких ненесущих конструкций, переоборудование окна в автономный выход. Собственники МКД, сославшись на изменение режима эксплуатации земли под зданием, обратились в суд с просьбой отменить разрешение на перерегистрацию и обязать собственника вернуть объект в прежнее состояние. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования жильцов, но Верховный Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что согласие всех собственников жилья обязательно только в том случае, если перепланировкой присоединяется к помещению часть общего имущества (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 по делу № 80-В09-26). Аналогичное решение вынес Высший Арбитражный Суд РФ в Определении № А35-4762/2012 от 18.06.2013 по делу № ВАС-7494/13).

Однако чаще всего представляется затруднительным без квалифицированного представительства выиграть процесс у органов власти, отказывающих в переводе жилого помещения в нежилое, или отстоять свои интересы, когда собственники подают жалобы и составляют коллективные иски постфактум.

Так, собственник получил отказ от администрации в переводе жилого помещения в нежилое для оборудования аптеки. Уполномоченный орган указал, что необходимо согласие всех собственников МКД, в частности, на установку входной группы на придомовой территории. Суд первой инстанции посчитал отказ властей необоснованным, потоскольку работы не влияли на размер общего имущества. Апелляционный же суд пояснил, что запланированное переустройство затрагивает наружную стену дома и земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников МКД. С учетом разъяснений Конституционного Суда РФ (определение от 21.12.2011 № 1830-О-О) суд вынес решение об обязательности получения голосов всех собственников. Аналогичное решение вынес Арбитражный суд Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014, которое поддержал и Верховный Суд РФ.

Вопрос о количестве голосов собственников многоквартирного дома, необходимых и достаточных для одобрения перевода жилого помещения в нежилое, — сложный и спорный как для владельца помещения и представителей власти, так и для судей, принимающих решения по делам данной категории.

Поэтому, прежде чем обращаться в администрацию с заявлением о получении согласия на перевод помещения из жилого в нежилое, оптимальным решением будет заранее обратиться к специалисту, чтобы твердо решить вопрос о том, сколько голосов собственников необходимо получить в вашем случае. Далее следует с письменным заявлением обратиться в управляющую компанию, чтобы ваш вопрос рассмотрели на ближайшем или внеочередном собрании собственников. Голосование состоится, если на собрании будут присутствовать не менее 50% собственников МКД.

Если в результате проведенного собрания нужного количества голосов получить не удалось, необходимо провести индивидуальную работу с каждым собственником, а также устранить имеющиеся противоречия — причины несогласия жильцов — до подачи документов в Департамент управления имуществом. Во избежание безапелляционных отказов и конфликтных ситуаций можно предложить несогласным разумную компенсацию или доверить ведение переговоров психологически и юридически подготовленному посреднику.

Подробнее о затронутой в статье теме читайте здесь.