Перевод земли из сельхозназначения в ижс 2018

Статья раскроет основные моменты, связанные с переводом земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что необходимо знать, возможен ли такой переход, и какие документы понадобятся – далее. Возведение нового дома – лучший способ улучшить жилищные условия.

Для ИЖС требуется участок, на котором разрешено строить этот дом. Желание проживать вдалеке от городской суеты заставляет человека подыскивать место для дома за чертой города.

Так можно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство?

Что нужно знать

Изменение категории земельного участка – процедура непростая, отнимающая немало времени.

Для осуществления перевода заинтересованный гражданин должен подать запрос в администрацию города. После рассмотрения вопроса глава выносит положительное или отрицательное решение.

Законодательство Российской федерации допускает строительство жилого дома на следующих землях сельхозназначения:

Садовый участок	Право регистрации проживания в этом случае отсутствует
Огородный участок	Только некапитальные строения без регистрации
Дачный земельный надел	С правом регистрации проживания

Не удастся перевести землю в ИЖС в таком случае:

Имеется запрет от властей	На изменение целевого использования участка
Проведенная экспертиза	Доказала нецелесообразность такого действия
Изменение невозможно	Из-за территориального расположения участка

Если форма ходатайства не соответствует установленному образцу или заполнена с нарушениями, то рассматривать ее не будут.

Сроки рассмотрения заявления составляют до 2 месяцев. Далее в течение 2 недель заявителя оповещают о возможности перевода.

Если исход дела положительный, заявителю высылают акт об изменении категории участка. В акте указывается:

• характеристика участка и номер в Кадастре;
• основания для смены категории;
• бывшая и текущая категория.

Изменения приобретают силу после внесения новых данных в Кадастр недвижимости.

Владелец сельскохозяйственного надела вправе использовать собственную землю по прямому назначению – выращивать продукцию, возводить постройки.

Возведя дом на такой территории, его не удастся зарегистрировать в Росреестре. Оформляя права собственности на него, он будет числиться как дачное строение.

В случае продажи дома и участка стоимость их будет ниже. Переведя такую землю в ИЖС, у собственника появляется возможность оформить права на дом и прописаться в нем.

Передача земли сельскохозяйственного назначения осуществляется:

• гражданам, проживающим в сельской местности на постоянной основе, или проводящим там сезонные работы;
• для проведения учебного процесса;
• для осуществления деятельности, которая не противоречит закону;
• для предприятий и обществ, которые занимаются подсобным хозяйством;
• для занятий фермерством.

Земля вправе передаваться не только российским гражданам, но и иностранным. Участок под ИЖС располагается на землях поселений, а участок для садоводства – на землях под сельское хозяйство.

В России законодатели допускают возможность перевода участка под садоводство в ИЖС. Такой перевод необходим, чтобы получить разрешение на строительство капитальной постройки.

После перевода земли из садоводства в ИЖС меняется ее категория, благодаря чему меняются и виды разрешенной деятельности.

Перевести под эту категорию можно не каждый садоводческий участок. Как перевести разрешенное использование земли из садоводства в ИЖС?

Для начала владелец участка должен собрать требуемые справки и подать их в администрацию по месту проживания.

Государственная пошлина в этом случае не уплачивается. Одновременно с документами подается ходатайство. Администрация рассматривает документы не более 2 месяцев.

После этого выносится решение – перевести земли под ИЖС или отказать. При положительном решении составляется акт.

При сравнении участков СНТ и ИЖС имеется несколько моментов. Покупая надел под индивидуальную постройку, не нужно дополнительного решения для возведения на земле дома.

Единственное условие – соответствие здания строительным показателям и принадлежность жилой постройке.

На участке СНТ разрешено возводить любую постройку, но прописаться в ней не удастся. Это объясняется тем, что отсутствует инфраструктура и подходящие условия.

Каждому населенному пункту присвоен участок, поэтому заявитель должен указать причины переоформления надела в участок под жилищное строительство.

Порядок возврата электронного билета через сайт Аэрофлота, читайте здесь.

Перевод произойдет в том случае, если основания его не будут противоречить нормам законодательства.

Индивидуальное жилищное строительство не входит в классификацию земель. Это не одна из категорий, а тип использования участка земли.

Определения

Земля сельхозназначения	Участок земли, расположенный за пределами города и предназначенный для сельскохозяйственных работ
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)	Форма обеспечения граждан жильем, у которых имеется право собственности на возведение дома и регистрации в нем

Плюсы и минусы

Человек, купивший участок сельхозназначения, стремится перевести его под ИЖС из-за следующих преимуществ:

• можно получить регистрацию и проживать в этом доме;
• можно получить адрес;
• возможность подводить к дому коммуникации;
• муниципальная власть отвечает за прокладку и расчистку подъездов к объекту ИЖС.

Но имеются и отрицательные моменты:

• земельный налог на возведение дома выше;
• если дом не будет построен за 10 лет, то налог увеличивается;
• если стройка не начинается в течение 3 лет, землю отбирают;
• стоимость надела под ИЖС высокая.

Прежде чем переводить землю в другую категорию, необходимо все взвесить.

Нормативное регулирование

Определение земли сельскохозяйственного назначения содержится в 22 статье Земельного кодекса. Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса определены категории земельных наделов.

Особенности и порядок проведения процедуры перевода земли из одной категории в другую регулируются Градостроительным кодексом.

Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС

Использовать участок сельхозназначения под ИЖС допускается законом. Чтобы осуществить перевод, необходимо учесть следующие нюансы:

• земельный участок должен относиться к категории земли населенного пункта;
• после перевода у земли изменится кадастровая стоимость и дальнейшее назначение;
• если участок расположен за пределами населенного пункта, то разрешение на перевод получить не удастся;
• такой перевод нерентабельный для державы, поэтому собственнику нужно будет доказать необходимость перевода;
• после перевода участок внесут в черту поселений.

Согласно законодательству, участки земли делятся на разные категории по их назначению. На одних из них разрешается возводить постройки, на других – нет.

Закон допускает постройку жилища только на землях, находящихся в пределах населенных пунктов.

Законодательство допускает 2 способа перевода земли сельскохозяйственного типа под индивидуальное жилищное строительство:

Земельное законодательство	Перевод земли в категории населенных пунктов. Стоимость такого надела будет наибольшей, поскольку с него держава получает больше всего денег для бюджета. При доказательстве необходимости перевода земли под ИЖС владелец должен будет вернуть державе средства, которые она теряет.
Градостроительное законодательство	Если участок земли находится недалеко от населенного пункта либо его наличие расширит населенный пункт, то перевод возможен. Объяснение этому следующее – в соответствии с этим законом земли распределяются по зонам, и перевод осуществится, если это совпадет с планами государства. То есть, изменится только тип разрешенного использования, а не вся категория земли

Чем больше отдаленность земельного участка от населенного пункта, тем меньше шансов осуществить перевод.

Имеются моменты, важные для осуществления перевода. Если надел расположен за границей инфраструктуры, то перевод осуществится после межевания.

Выполняется это при таких обстоятельствах:

• земля расположена недалеко населенного пункта;
• когда перепланировка надела необходима для развития местности.

Перевод нужно будет согласовывать с муниципальной властью.

Перечень необходимых документов

Конкретный список обязательных для сдачи справок установлен на законодательном уровне. Заявитель должен предоставить:

• ходатайство;
• выписку из Кадастра;
• копию паспорта;
• копии учредительных документов – для юридических лиц;
• копию паспорта и доверенность – если переводом занимается доверенное лицо заявителя;
• выписку из реестра прав на недвижимое имущество;
• согласие собственника;
• результаты экспертизы – при необходимости.

Копии справок должны быть заверены. В ходатайстве указывается:

• права на земельный участок;
• номер участка в Кадастре;
• категория участка на данный момент и та, в которую планируется перевод;
• основания смены.

При одобрении ходатайства участок может быть переоформлен. Форма составления этого документа свободная. В разных субъектах РФ перечень документов отличается.

Видео: 7 причин не покупать земли сельхозназначения

Поэтому следует заранее узнать список в администрации региона. Если заявитель является не владельцем земли, а арендатором, то у него должно быть согласие от арендодателя.

Порядок обращения

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Заниматься этим вопросом вправе как владелец участка, так и его представитель.

Последовательность действий следующая:

1. Подготовка требуемых документов.
2. Заполнение заявления с просьбой сменить назначение участка.
3. Сдача бумаг в местную администрацию.
4. Ожидание заключения.
5. Получение решения главы о возможности изменить категорию земли.
6. Обращение в Росреестр для внесения изменений.
7. Получение выписки с основной информацией об участке.

На процедуру уходит около 3 месяцев. Если обнаружатся ошибки, то времени потребуется больше.

Сколько это стоит (цена)

У сельскохозяйственных земель Российской Федерации наибольшая кадастровая стоимость.

На стоимость влияют такие факторы:

• размер участка;
• кадастровая стоимость;
• подготовка документации и проекта строительства жилого дома;
• необходима ли экологическая экспертиза.

Цена зависит и от того, кто будет заниматься переоформлением – лично заявитель либо юрист. В первом случае владелец участка лично посещает все инстанции и собирает документы.

Положена ли социальная стипендия по потере кормильца, читайте здесь.

Продлена ли до дачная амнистия в 2020 году, смотрите здесь.

Стоимость в этом случае составит 30% от кадастровой стоимости участка земли. Во втором случае всеми обязанностями будет заниматься специалист. За его услуги придется заплатить от 20 тысяч до 50 тысяч рублей.

Таким образом, перевод земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство возможен.

В зависимости от условий, необходимо заранее определить положительные и отрицательные моменты перевода.

Процедурой занимается собственник земельного участка. Стоимость перевода – 30% от стоимости земли. В переводе земли в другую категорию могут отказать.

Одна из причин – недействительность документов либо их отсутствие. Чтобы перевод прошел успешно, стоит обратиться к специалистам.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
5. Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

• Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
• Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
• Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
• Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
• Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

• Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
• Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта. В противном случае изменение категории также не возможно. Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

• Паспорт заявителя (владельца участка);
• Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
• Выписка на участок из ЕГРН.

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

• Паспортные данные заявителя (владельца участка);
• Кадастровый номер земельного участка;
• Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Текущая категория и ВРИ земли;
• Желаемая категория и ВРИ земли;
• Запрос и обоснование изменения категории земли.

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

Срок рассмотрение поданного заявления может составить до двух месяцев. Затем, в течение четырнадцати дней заявитель извещается о возможности (или невозможности) изменения категории земельного участка.

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

• Характеристики участка и его кадастровый номер (не должны отличаться от приведенных в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах);
• Основания для изменения земельной категории;
• Бывшая и текущая категории и ВРИ земли.

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Если беременная женщина не работает, или размер ее зарплаты маленький, то декретные можно оформить на мужа. Подробное описание того, как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье.

Вы сейчас находитесь «в положении»? Узнайте, как выплачиваются декретные в 2016 году, прочитав эту статью.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Законодательство РФ в отношении землепользования четко разграничивает разные категории земельных наделов и вид деятельности, которую на них можно вести. Выделяется только две категории участков под застройку: сельхозназначения и градостроительства.

Но для ведения строительства дома на сельскохозяйственных землях необходимо соблюдение условий, отраженных в отдельной статье «Можно ли построить дом на земле сельхозназначения». Альтернативный вариант – изменить категорию. Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС пойдет речь далее.

Чем отличается ИЖС от сельского хозяйствования

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Московская область: +7 (499) 938-42-57
• Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

Чтобы понимать цели и задачи смены категории нужно определить, чем отличается земля сельхозназначения от ИЖС.

Особенности ИЖС

С правовой точки зрения ИЖС – это возведение дома с последующим правом регистрации места проживания в нем, включая присвоение адреса.

Право построить жилой дом предоставляется на те категории, которые согласно Классификатору ВРИ имеют такой вид использования, как строительство жилого сооружения. На участках категорий 1.1 – 1.18 (сельскохозяйственные наделы) строить капитальный жилой дом нельзя, за редким исключением.

Использование участка сельхозназначения под ИЖС

Использование участка сельхозназначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ, а также при получении разрешительных документов от местной администрации. Но оба варианта не подходят под долгосрочные перспективы, особенно, если собственник не планирует заниматься сельским хозяйством на территории. В случае не использования участка по целевому назначению в течение трех лет, его могут обратно вернуть в муниципальное владение, и расположенный на его территории дом не будет препятствием.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет, что снижает затраты. Но если после смены категории дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив возрастет вдвое.

Категории 2.1 и 2.2 допускают индивидуальное строительство одновременно с ведением дачного или подсобного хозяйствования, но с рядом оговорок. Однако участки в рамках населенного пункта более обустроены, имеется централизованная газификация, водоснабжение, расчищаются подъездные дороги и прочие блага. Поэтому если в планах долгосрочное проживание в доме, расположенном изначально вне черты населенного пункта, рекомендуем изучить порядок того, как оформить земли сельхозназначения в ИЖС и перевести надел.

Законодательная база – можно или нет?

Правовое регулирование вопроса, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИСЖ, возложено на ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ. Указанный законодательный акт допускает перевод земель в другие категории, но с соблюдением процедуры и принципов. Так особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие ВРИ:

• доказывание нецелесообразности сохранения статуса земли сельхозназначения;
• длительность процедуры;
• высокий риск отказа;
• достаточно высокая стоимость;
• включение земли в состав населенного пункта.

Риски отказа сопряжены тем, что, если надел выводится из состава сельскохозяйственных земель, то он должен быть включен в состав градостроительных, а это невозможно, если он находится в окружении других участков, относящихся к землям сельхозназначения. Итого, смена возможна, но процедура достаточно длительная и сложная.

Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС

Как отмечалось инструкцию того, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, регламентирует Закон № 172-ФЗ, принятый в 2004 году, имеющий ряд поправок. Для совершения операции необходимо подать ходатайство с прошением совершить перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС. Кроме ходатайства подаются еще бумаги, подтверждающие владение участком, его кадастровую стоимость и обоснование необходимости совершить перевод. Единственно верная причина, мотивирующая сменить категорию – невозможность дальнейшего целевого использования. Разумеется, этот факт необходимо подтвердить документально.

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС невозможен (ст. 4 Закона №172-ФЗ), если:

1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

Не рассматриваются ходатайства, составленные не по форме, с нарушением требований, либо, если отсутствуют прилагаемые к обращению обязательные документы.

В случае вынесения положительной резолюции, акт направляется государственному регистратору, для внесения данных в реестр. Срок для этого – 5 дней. Для совершения регистрации и уведомления собственника у регистратора есть семь дней. Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС определяет, что смена целевого использования официально утверждается с даты внесения данных в реестр. Дополнительно изменять какие-либо правоустанавливающие документы собственнику не нужно.

Документы для обращения

Конкретный перечень обязательных бумаг, которые надо подать для принятия решения о смене целевого использования конкретного участка, отражен в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, регламентирующим, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Заявителем предоставляется:

• ходатайство;
• кадастровая выписка;
• копия паспорта;
• копии учредительных бумаг для юридического лица;
• копии паспорта и доверенность на представителя;
• выписка из реестра прав на недвижимость;
• согласие владельца;
• результат экологической экспертизы (если необходимо).

Образец ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения можно скачать по ссылке. Все бумаги, подаваемые в копии, должны быть удостоверены надлежащим способом.

Стоимость перевода

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

• компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
• расходы на проведение экологической экспертизы;
• стоимость подготовки проектной документации;
• стоимость оплаты регистрационных услуг;
• расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.