Перезаключение договора аренды на новый срок
Установлен порядок перезаключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок
Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ внесены изменения в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».
Определено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения (за исключением отдельных случаев), заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
Норма о продлении договоров аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов распространяется на договоры, заключенные до 2 июля 2008 года. При этом неважно, как заключался договор: на торгах или без них.
Это положение меняет сложившуюся правоприменительную практику, согласно которой арендодатели могли не продлевать договоры, заключенные до 2 июля 2008 года.
Вместе с тем, указанные правила касаются тех договоров, в которых нет запрета на пролонгацию и срок действия которых не ограничен законодательством.
Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда
Сегодня в нашей статье даны ответы на наиболее часто возникающие у читателей вопросы, касающиеся оформления договора аренды нежилого помещения (здания), заключенного на срок менее года. Дело в том, что перезаключенный договор аренды считается совершенно новым. Со дня его подписания условия прежнего соглашения уже не действуют. Обо всех возможных рисках и мерах предосторожности при продлении договора аренды со сроком менее года лучше знать заранее.
Вопрос: Наша организация арендует помещение на основании договора аренды сроком на одиннадцать месяцев. На днях истекает срок действия договора. Мне, как директору фирмы, было предложено заключить дополнительное соглашение к данному договору. Подобный способ пролонгации договора аренды нежилого помещения, безусловно, очень удобен. Но какие неблагоприятные последствия возникают у организаций при его использовании?
Ответ: Когда срок договора аренды нежилого помещения (здания) изначально не достигает одного года (например, как в описанном случае, срок договора аренды нежилого помещения – одиннадцать месяцев), то регистрировать договор действительно не требуется. Но вот если стороны договора заключили дополнительное соглашение о продлении договора на новый срок, то формально получается, что стороны увеличили срок договора аренды с одиннадцати до двадцати двух месяцев (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Значит, возникает необходимость государственной регистрации. Причем правовые последствия неблагоприятны для обеих сторон договора – необходимо отдать на госрегистрацию и старый договор, и дополнительное соглашение о продлении срока. В противном случае недобросовестная сторона может оспорить его в судебном порядке в связи с несоблюдением формы договора аренды (пункт 1 статьи 165, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможны и обоснованные претензии со стороны налоговых органов.
Вопрос: У нас сложная ситуация: был заключен договор аренды нежилого помещения, по окончании срока действия арендатор договор в новый редакции подписал, печать поставил; а вот платить стал по прежнему тарифу, мотивируя тем, что предыдущее повышение платы производилось меньше года назад, значит, нынешнее незаконно. Насколько правомерны такие действия? Как убедить арендатора не отказываться платить по новому договору аренды нежилого помещения?
Ответ: Перезаключенный на новый срок договор аренды нежилого помещения (здания) считается совершенно новым соглашением, поэтому со дня его подписания условия прежнего договора аренды уже не действуют. Значит, в новом договоре арендная плата вполне может быть изменена (увеличена либо уменьшена, в зависимости от того, как стороны договорятся). Совершенно не играет роли, как давно арендная плата повышалась до этого момента. Если арендатор подписал новый договор без каких-либо замечаний и надлежащим образом оформленных протоколов разногласий, он обязан платить арендную плату в новом размере. Именно такую позицию поддерживает судебная практика (пункт 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). К тому же проигрыш дела в суде возлагает на арендатора возмещение судебных расходов и расходов на оплату труда службы судебных приставов.
Важно также знать, что арендатор, перечисливший арендную плату не в полном объеме, помимо суммы самой задолженности, приобретает задолженность по процентам на сумму основной задолженности, на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 6 мая 2008 года № Ф09-3117/08-С6.
Однако возможно разбирательство дела и без суда: арендодатель в добровольном порядке может дать обещание не требовать с арендатора проценты. В данном случае арендодателю не придется тратить время на судебную тяжбу и общение с приставами-исполнителями, а затем еще и оплачивать их работу.
Вопрос: Подскажите, необходимо ли регистрировать договор, если его срок продлевается дополнительным соглашением, заключенным к договору аренды нежилого помещения в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области?
Ответ: В данном вопросе существует правовое противоречие, так как специалисты Федеральной регистрационной службы отвечают, что нет такой необходимости. В то же время есть судебная практика, которая показывает, что были прецеденты, когда отсутствие такой регистрации признавалось незаконным, а договор аренды нежилого помещения (здания) – незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2002 года № КГ-А41/12439-07).
Поэтому лучше всего обратиться с таким дополнительным соглашением в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области и получить у специалистов официальный документ об отказе в регистрации.
Р ассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: действия арендодателя правомерны.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Однако если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Необходимым условием наличия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатора о желании заключить такой договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.
После заключения договора аренды на новый срок права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающая, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором, регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок (см., например, п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы (ст. 1, 209, 421 ГК РФ). Приведенная норма ст. 621 ГК РФ данное право не ограничивает, а лишь дает арендатору возможность заключить договор аренды, в случае намерения арендодателя продолжить предоставлять свое имущество в аренду, преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 14.08.2008 № КГ-А40/6960-08, ФАС СевероКавказского округа от 24.06.2011 № Ф08-3296/11 по делу № А53-21556/2010).
Таким образом, арендодатель не обязан заключать новый договор на условиях, аналогичных предыдущему договору аренды, и не связан при определении условий нового договора положениями ранее действовавшего договора аренды.
Если арендодатель предложит арендатору одни условия договора аренды на новый срок, а в течение года заключит договор аренды на других, более выгодных условиях с иным лицом, прежний арендатор в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ будет вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды на таких условиях, либо только возмещения убытков. Как уже отмечено, ст. 621 ГК РФ указывает на то, что преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору при прочих равных условиях. Из этого следует, что прежний арендатор имеет право на заключение с ним договора на тех же условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором (смотрите, например, постановление ФАС СевероКавказского округа от 30.05.2011 № Ф08-2786/11). Предложение арендодателя заключить договор на иных, менее выгодных условиях можно рассматривать как отказ арендодателя от возобновления договора аренды на тех условиях, на которых действительно предполагается заключение договора. Таким образом, в случае заключения арендодателем в течение года договора аренды на тех условиях, которые не были предложены прежнему арендатору, последний, на наш взгляд, вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
Нужно учитывать, что если из обстоятельств рассматриваемой ситуации следует, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а его условия, в том числе о размере арендной платы, продолжают действовать. Условия этого договора (в том числе об арендной плате) могут быть изменены только по соглашению сторон или по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ. Однако в этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).