Покупка квартиры с несколькими собственниками

Чтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи. Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

1. Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
2. Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
3. Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
4. Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

• Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
• При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
• Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

1. Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
2. Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
3. Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

1. Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
2. Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
3. Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
4. При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
5. Оплатить госпошлину за составление основного договора.
6. Оформить передаточный акт, смотровой лист.
7. Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
9. Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
10. Получить выписку из ЕГРН.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

1. Название договора, место и дата его подписания.
2. ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
4. Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
5. Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
7. Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
8. Подписи сторон соглашения.

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, один покупатель)

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, два покупателя)

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными. Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.

Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимости договора, но в пределах 300-20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом
(для посторонних лиц)

Для близких родственников

3000 + 0,4% от стоимости

7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

23 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.

При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.

Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.

Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора. Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней. По закону оплата за данную услугу не предусмотрена. Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб. за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).

Налоги

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

• если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
• если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры трудоемкий процесс, в котором участвуют как минимум два лица – продавец и покупатель. В законодательстве РФ прописано, что собственников может быть больше чем один, соответственно возникают вопросы при сделке. В сфере покупки-продажи недвижимости легче всего попасть в руки мошенников. В статье рассказывается основные нюансы, которые вызывает покупка квартиры у двух собственников, также рассматривается вопрос вовлечения в сделку несовершеннолетнего лица и главные факторы риска для покупателя.

Главные тезисы при покупке недвижимости с несколькими собственниками

Возникновение вопросов при покупке жилья у двух собственников происходит в случае, когда по документам хозяин один, а на самом деле их может быть больше. Без разрешения дееспособных владельцев продать имущество на законных правах нельзя.

Недвижимость находящиеся в собственности у двух и более лиц происходит в следующих случаях:

• приобретение жилья двумя и более лицами;
• осуществление приватизации на нескольких людей;
• получение наследства на двух и более родственников;
• покупка имущества законными супругами.

Законодательством РФ определено, что собственники бывают двух видов:

Долевая собственность

При покупке жилплощади с двумя обладателями необходимо личное присутствие владельцев и соответствующие документы:

• договор купли-продажи на недвижимость в долевой собственности;
• свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН;
• письменное уведомление об отказе на продажу доли, в случае если второй хозяин отказывается от принятия участия в сделке.

Процесс покупки квартиры с долевыми собственниками выглядит следующим образом:

1. Подготовка документов.
2. Письменное уведомление одного из владельцев другому о предложении выкупа доли.
3. В случае отказа найти приемлемый вариант, который устроит участников сделки.
4. Составить договор с указанием покупателя и двух собственников.
5. В ситуации отсутствия одного из собственников приемлем вариант предоставления нотариально заверенного разрешения на продажу имущества, тем самым на сделке будут присутствовать только покупатель и один продавец.

Совместная собственность

Согласие супруга на продажу оформляется на бланке, который нотариально заверяется.

Договор на продажу имущества заключается один, данные второго супруга не указываются, ставится только подпись при личном присутствии на сделке.

Брачный договор – один из нюансов продажи недвижимости в совместном владении. В договоре четко прописываются права мужа и жены, и единоличный собственник недвижимости.

Наследство, также дает полноценное право пользования одним из супругов, без возможности владения второго.

Доля несовершеннолетнего ребенка – возможные проблемы

Опека проверяет не только продавцов, но также какая именно покупается квартира для ребенка. Рассматривается инфраструктура района, соблюдения долевой собственности и другие важные аспекты. Если покупатель выбрал объект, у которого есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо затребовать у потенциальных продавцов разрешение органа опеки, без него сделка не будет законной.

Коммунальная квартира – нюансы при продаже

Коммунальная жилплощадь имеет особенности при продаже, которые вызывают определённые риски:

• при обычной собственности доли делятся в соотношении, в коммунальной четко прописывается метраж каждого владельца;
• обязательным условиям продажи доли в коммуналке – согласие соседей на продажу, документы должны быть оформлен официально.

Недвижимость, находящаяся в ипотеке

Ипотека все больше набирает популярность у населения России, поэтому часто возникает вопрос покупки с этим статусом, который может вызывать беспокойство. В сделки помимо долевых и совместных собственников участвует кредитная организация. В специальном документе банк дает согласие на продажу, с учетом погашения полной стоимости кредита.

Приобретение квартиры в строящемся доме

При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.

Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.

Договор на продажу с двумя собственниками

Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.

В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:

• наименование документа, дата и место оформления;
• личные данные, с указанием полного ФИО;
• описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
• цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
• права, обязанности и ответственность участников сделки;
• отметка о дееспособности покупателей и продавца;
• собственноручные подписи участников.

Документы для сделки:

1. Паспорта участников.
2. Документы, подтверждающие собственность.
3. Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
4. Договор.
5. Акт передачи недвижимости.
6. Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).

Нотариус

По закону совместное владение не требует нотариального заверения согласия на продажу, но для того чтобы избежать проблем покупатели требуют данный документ.

Приобретение квартиры с двумя собственниками может вызвать массу вопросов. Необходимо проверить недвижимость и узнать точное количество владельцев. Уточнить наличие согласия супругов, соседей, отсутствие доли у несовершеннолетнего ребёнка и подтверждение дееспособности покупателя. Нотариальное заверение не обязательно, если покупается жилье у совместных владельцев, но грамотный юрист по закону проверит необходимую информацию, что даст гарантию 100% легальности сделки. Ипотека, строящийся дом, коммуналка и другие обременения не помеха для покупки имущества, но необходимо тщательно проверить возможность проведения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем при переоформлении собственности. Покупка квартиры ответственный шаг для гражданина, знания законодательства и привлечение профессионального юриста в лице нотариуса позволит провести сделку быстро и без проблем.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

• Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
• Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
• Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
• В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
• В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
• Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
• Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

• Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
• Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период. Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:

1. Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
2. Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
3. Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
5. Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
6. Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
7. Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
8. Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
9. Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
10. В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

1. Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
2. С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
3. Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
4. Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

• Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
• Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками]. В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
• Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
• Копия уведомления прочих собственников.
• Выписка из ЕГРП.
• Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
• Предварительные соглашения или договор задатка.
• Документ, удостоверяющий передачу средств.
• Технический паспорт помещения.
• Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
• Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют договор дарения, в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

• Самостоятельно при личной встрече.
• Аккредитивом.
• Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.

Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала. Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие. У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

• Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
• Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
• Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов: