Содержание
После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.
Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.
Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:
Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.
Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:
Причиной ограничения прав может стать следующее:
Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
В договоре не должно быть условий:
При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:
Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.
Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.
Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.
Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников. Он обращает свой взор на недвижимость под индивидуальное пользование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём. На словах всё просто и красиво получается. Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.
СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.
Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.
Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).
Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:
В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).
Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:
Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.
СНТ может выражать претензию к бывшему владельцу участка и члена Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе смены владельца. В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.
Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:
Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё «набить» руку.
Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются (максимум через 2 месяца).
Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.
У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.
Покупая землю у собственника, как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом (если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца.
Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.
В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.
Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.
Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.
Приобретение дачного участка вместе с домом в СНТ -довольно дорогое удовольствие. Например, приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле.
На цены сильно влияет наличие проведения к дому коммуникации, что в случае с СНТ уже включено в стоимость.
Приобрести недвижимость у государства можно по кадастровой стоимости. Эта цифра будет указана в выписке Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую можно получить бесплатно в электронном виде и на бумажном носителе. На сайте Россрестра есть возможность оформить заявку, также помочь в этом сможет МФЦ.
Можно заказать выписку на текущую дату, либо на иную, по желанию обращающегося человека.
Кадастровая стоимость определяется путём государственной кадастровой оценки, процедура которой подробно описана ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон распространяется на всех собственников квартир, дач, земельных участков.
Если у государство можно купить недвижимость по кадастровой цене, то собственник всегда «накручивает» свои рыночные проценты.
В среднем дачу можно приобрести по России по цене чуть выше миллиона и до бесконечности. Но от 2 до 5 млн.руб. можно приобрести приличный загородный домик с аккуратным приусадебным участком.
Для регистрации договора на покупку дачи вместе с земельным участком необходимо предоставить документы:
Заявление в Росеестр можно подать при помощи:
Процедура регистрации занимает 7 дней, на следующий рабочий день после факта обращения. О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Уведомление о решении приходит оповещением на электронную почту Заявителя, либо мобильный телефон.
Переоформление дачи-это передача собственности от одного собственника, владеющего документально подтверждённым правом на этот объект, другому.
Любой объект недвижимости должен пройти кадастровый учёт, в противном случае он не сможет быть продан.
Услуга переоформления стоит от 12 до 15 рублей.
Если владение землёй узаконено Постановлением Администрации, то она является только его собственностью. В таком случае согласия супруга(ги) не потребуется.
Если дом получен по наследству, то в такой ситуации действуют те же правила, при условии, что дом куплен до брака. Если иное-согласие всё же потребуется. Если был земельный участок до брака, а дом был возведён после брака, то на его отчуждение потребуется письменное разрешение.
Можно переоформить или продать даже неприватизированную дачу. Если следующие условия соблюдены:
Если переоформление происходит между лицами, состоящим в родстве, то процедура принимает более упрощённый порядок.
Гражданский Кодекс даёт собственнику такое право.
В таком случае переоформление происходит в простой письменной форме. В пакете документов в Росреестр должен обязательно присутствовать кадастровый паспорт. Без него сделка не сможет произойти, либо будет недействительной. Плюс к остальным документам, подтверждающим право собственности «старого» владельца.
Когда собственника уже нет в живых, то оформление документов происходит на основании наследственного дела. В течении полугода после факта смерти должно быть составлено и подано заявление на переоформление права.
Либо в нотариальном порядке, либо в судебном споре. В последнем случае ответчиками по делу лица, являющиеся соискателями права наследства, либо государственные органы.
Купить членство в СНТ невозможно без приобретения в нём земли и дома. Уплатив единоразовый членский взнос он также обязуется нести расходы на амортизацию ремонт общего имущества товарищества.
Принятие в число новых членов СНТ происходит по протоколу общих собраний членов СНТ по принятию новых членов в товарищество. Нет записи – нет и членства. Членская книжка-это подтверждение процедуры вступления в СНТ.
Если дело дойдёт до суда, то её наличие не гарантирует законного признания факта членства. То есть, суд в последнем тезисе будет считать, что раз книжка выдана (см. выше п. 5 статьи 18 Закона № 66-ФЗ), то значит есть и решение собрания о приёме. Это утверждение будет истинно, если кто-то не пожелает оспорить его.
Ниже вы увидите историю Александра, который расскажет, что нужно для продажи участка:
Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение «к земле». Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.
Изучение Законов: Жилищного и Гражданского кодексов даст уверенность и сэкономит финансы. Недвижимость в наши дни-это золотая жила для мошенников всякого рода, тех кто желает лёгкой наживы за счёт обманутых, не о чём не подозревающих добропорядочных граждан. Обезопасить себя можно только путём бдительного и скрупулёзного изучения документов по сделке и законодательных актов, на основе которых они оформляются.
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, может сопровождаться рядом «подводных камней». Стоит узнать все особенности данной процедуры, чтобы избежать неприятных ситуаций. Все этапы сделки требуют аккуратности и внимания со стороны обеих сторон. Сама процедура обязательно должна сопровождаться оформлением соответствующего договора в письменном виде.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Важно, чтобы продавец имел все необходимые бумаги на руках. Ведь если какого-то из них будет недоставать, сделку могут признать не действительной.
И продавец, и покупатель заинтересованы в успешном проведении сделки. Необходимо с ответственностью подойти к данной процедуре. К сожалению, сейчас на рынке существует множество мошеннических предложений от недобропорядочных лиц.
Основное, на что обратить внимание при покупке дачи ‒ это наличие всех необходимых документов у продавца. Также нужно поинтересоваться, не наложены ли какие-то обременения на дачу, которая продается.
Сделка между продавцом и покупателем оформляется путем заключения договора купли-продажи. Перед его подписанием покупателю рекомендуется:
Если гражданина, который приобретает дачу, все устраивает, то стороны могут приступать к заключению сделки. Этот этап необходимо проводить в присутствии нотариуса.
Закон регламентирует процедуру купли-продажи дачного участка. Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:
Также некоторые правила, касающиеся сделок с подобной недвижимостью, содержатся в Земельном кодексе РФ.
Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.
В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.
Если дача находится в СНТ, то ее покупка практически ничем не отличается от аналогичной сделки с другой недвижимостью. Единственный нюанс, на который должен обратить внимание покупатель ‒ приобретение такой недвижимости по садовой книжке запрещено.
Данный документ не подтверждает право собственности владельца участка, а всего лишь удостоверяет его вхождение в садовое товарищество.
В соответствии с действующим законодательством на 2019 год, в счет материнского капитала можно приобрести лишь жилой объект. При этом дача в данное понятие не входит.
В счет материнского капитала можно приобрести лишь строение, которое удовлетворяет следующим параметрам:
Также материнский капитал возможно реализовать в счет приобретения подобной недвижимости лишь после того, как второму малышу исполнится 3 года.
Участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Однако продавцу, скорее всего, придется достаточно долго искать покупателей, и, вполне вероятно, что они так и не найдутся. Покупателям не рекомендуется приобретать участки, если у продавца нет документов.
В этом случае продавцу участка рекомендуется сперва зарегистрировать право собственности, а затем искать покупателей.
Другой вариант ‒ оформление бумаг в упрощенном порядке на основании действующего закона «О дачной амнистии».
Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками. Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов.
Поэтому перед участием в сделке покупателю стоит проверить, что все объекты зарегистрированы.
Считается, что неприватизированная дача находится в собственности у СНТ или ДНТ. Соответственно, необходимые документы, подтверждающие право собственности, у ее владельца отсутствуют.
Если покупатель приобретает такую дачу, то он не становится ее собственником, а только пользуется ей на правах члена товарищества. После выхода из членов СНТ такой гражданин лишится прав на дачу.
Покупателю рекомендуется попросить у продавца о предоставлении всех предыдущих квитанций. Может так случиться, что имеются неоплаченные счета. Если этого не сделать, то существует риск, что придется платить по счетам прошлого владельца.
Если дача подходит покупателю по всем параметрам, но у ее владельца имеются долги, можно составить договор, в который включить пункт об обязанности продавца погасить задолженность в полном объеме.
Таким образом покупатель застрахует себя от рисков оплаты долга в будущем. Ведь если продавец не оплатит свою задолженность, покупатель всегда сможет отказаться это делать, ссылаясь на то, что не обязан оплачивать чужие счета.
Закон не запрещает приобретать подобную недвижимость в рассрочку. При этом порядок заключения сделки практически не отличается от того, когда дача покупается за наличные.
Если участок приобретается в рассрочку, стороны должны включить в соглашение следующую информацию:
Договор между сторонами в этом случае также подлежит регистрации. В случае успешного ее прохождения покупатель получит на руки акт, удостоверяющий о наличии ограниченных прав на дачу.
После внесения стоимости дачи в полном объеме стороны должны составить документ, содержащий просьбу о снятии ранее наложенных ограничений.
В этом случае покупателю важно придерживаться оговоренного графика внесения платежей. Ведь в случае заблаговременного расчета недобропорядочный продавец может исчезнуть или резко увеличить стоимость.
Также все расчеты необходимо проводить лишь после оформления соответствующих бумаг.
Есть ли налог на дачу для пенсионеров? Смотрите тут.
Довольно часто покупателю не хватает крупной суммы для приобретения участка, а получить дачу в собственность хочется. Многим известно, что по ипотечному кредиту можно приобрести квартиру или дом. Однако участвуют ли в таком виде кредитования дачи?
Подобную недвижимость также можно приобрести в ипотеку. В этом случае кредитование будет схоже с ипотекой на квартиру. При этом покупателю стоит учесть, что придется сильно постараться в поисках банка, который будет готов предоставить такой вид кредитования.
Большинство кредитных организаций не готово выдавать подобные кредиты в связи с высокими рисками в случае невозможности исполнения обязательств покупателем. Обычно ставки по ипотеке на дачу самые высокие.
В общем виде порядок действий при заключении подобной сделки выглядит следующим образом:
Перед оформлением сделки покупателю необходимо проверить наличие у продавца пакета документов.
Какие документы нужны, чтобы сделка состоялась:
В некоторых случаях могут потребоваться другие бумаги. Если все необходимые документы на руках, то можно обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи.
Законодательство требует оформления соглашения в письменном виде в присутствии покупателя и продавца.
Договор обязательно должен состоять из трех частей:
В основной части обязательно указываются конкретные условия, на которых заключается сделка. В этой части может содержаться следующая информация:
Образец договора купли-продажи дачи здесь.
В подобном акте должны быть указаны сведения о сторонах сделки. В него же можно вписать информацию о текущем состоянии земельного надела.
Ознакомиться с образцом акт приема-передачи дачи можно здесь.
Какие могут быть варианты расчета покупателя с продавцом:
Последний вариант считается наиболее надежным для покупателя, поскольку таким образом он страхует себя от перспективных рисков.
Как составить договор купли-продажи дачи? Образец здесь.
Какие документы нужны на дачу? Подробности в этой статье.
Риски при совершении сделок с дачной недвижимостью, в основном, касаются покупателей.
Основной риск при заключении подобной сделки ‒ приобретение дачи с неполным комплектом документов или с задолженностью. Для покупателя существует вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом, а для продавца ‒ встретить невнимательного покупателя. Поэтому сторонам следует с уважением относиться друг к другу, а также адекватно оценивать предмет покупки.
Другой риск состоит в желании продавца недобросовестно нажиться на продаже чужой доли недвижимости. Встречаются и такие ситуации.
Покупателю необходимо отказаться от сделки, если продавец отказывается предоставить оригиналы документов, заменяя их копиями. В данной ситуации покупатель после участия в подобной процедуре может остаться без денег и без недвижимости.
В любом случае, даже есть уверенность в собственной юридической грамотности, не будет лишней консультация у юриста.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
No related posts.