Практика судебных решений по земельным спорам

1. Штраф за использование земельного участка без прав зависит от кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Решение суда

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. После сноса дома, право на землю сохраняется за собственником помещений

Для разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо иметь кадастровый паспорт спорного участка и выяснить вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, если на таком участке стоял многоквартирный дом, собственник помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

Организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. По мнению заявителя, такое право собственности у него возникло в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала собственником земли, на которой он ранее находился.

Решение суда

Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ.

Однако Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с коллегами не согласился. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен предоставить данные о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи отметили, что по нормам статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, в силу Федерального закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Факт сноса дома на это право в дальнейшем никак не влияет.

3. Муниципалитет может увеличить земельный налог в 15 раз

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.

Суть спора

Два жителя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 «О земельном налоге» в части установления ставки налога для земель особо охраняемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным постановлением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Поскольку у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ.

Решение суда

Суды трех инстанций, а затем Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи отметили, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особый правовой режим земель особо охраняемых территорий, предполагающий полное или частичное изъятие таких земель из хозяйственного использования и оборота, которое влияет на возможность извлечения экономической выгоды от использования этих земель. Кроме того, статьей 387 НК РФ определено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он является обязательным к уплате на территориях этих муниципальных образований. При этом, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и имеют ограничения 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Кроме того, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.

Суть спора

В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое хотело взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. В свою очередь, организация не согласилась с размером арендной платы, полагая, что она должна исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа уполномоченного органа, как это определено приказом Минэкономразвития РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Именно такое использование арендованной земли ответчиком было доказано в суде.

Решение суда

Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 полностью отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата должна составлять 0,7 процента за весь участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды правильно указали, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что "захватчик" перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик – собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно – на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное – нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

Есть Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что "местоположение" границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда "в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости".

Верховный суд подчеркивает – предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения – не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон "О государственном кадастре" говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил – обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один – смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент – кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул – кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод – отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.

Земельные споры – одна из разновидностей конфликтов, возникающих между землевладельцами и землепользователям из-за нарушения прав одной из этих сторон. Причины споров, как правило, кроются в претензиях, касающихся покупки или, наоборот, продажи, другой передачи права собственности на участок, пользования землей, ее арендой, несоблюдения земельных сервитутов, норм добрососедства, возникающих в результате нанесения ущерба собственникам земли, обязательств и тому подобных причин.

Проблемные вопросы судебной практики

Судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что споры, касающиеся земельных вопросов, относятся к одной из самых непростых категорий. Это обусловлено несколькими причинами:

• Земля, как объект собственности, длительное время находилась исключительно в государственной собственности. В СССР частная собственность в принципе не существовала и, поэтому судебная практика не может похвастаться большим разнообразием. Возможность приватизировать земельные участки появилась немногим больше 20 лет назад, а это минимальный срок для формирования каких-либо тенденций в праве.
• Изменения в законодательстве, касающемся земельного права, происходят с регулярным постоянством, что не способствует прояснению ситуации в судебной практике.
• Немало сложностей возникает в определении ведомственности вопроса, а именно определении, где спор должен рассматриваться: в хозяйственном суде, гражданском или административном.

Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.

В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 1996 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.

Для того, чтобы появилась возможность разгрузить суды, относящиеся к общей юрисдикции и арбитражные, а также чтобы принятие решений происходило на более квалифицированном уровне, все чаще рассматриваются вопросы о формировании специальных земельных судов с особыми полномочиями и порядком образования. Такая судебная практика по земельным спорам существует во многих государствах. Например, в Германии споры земельного характера рассматриваются в сельскохозяйственном суде, а в Австралии в специальном земельном.

Классификация земельных споров

Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:

• Административные;
• Судебные;
• По объекту конфликта;
• По субъекту конфликта.

Споры, возникающие на земельной почве, бывают следующих видов:

• Несоблюдение правил предоставления участков. Примером такого нарушения является выделение земли под строительство с затрагиванием экологических и прочих интересов граждан. Бывают случаи, когда подобные споры должны решаться на местном референдуме или общественном обсуждении.
• Несоблюдение прав при использовании земли. И арендатор, и лицо, обладающее правом собственности на землю, вправе обращаться в суд и оспаривать действия, которые создают помехи в осуществлении хозяйственной деятельности или владении участком, или неправомерного вмешательства в деятельность. Так как право на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности определено законом и нарушать его можно только в случаях, когда затрагиваются безопасность окружающей среды, национальная безопасность и т.п.
• Неправомерное изъятие участков.
• Нарушения при земельно-планировочных работах.
• Несогласия с решениями по негаторным искам.
• Несогласия с решениями, связанными с возмещением убытков, нанесенных при пользовании земельным участком.
• Занятия, использования земельного участка без наличия прав на него.
• Несогласия в определении прав на использование участка и прочих.
• Несоблюдение границ использования земли, ее неправомерном переносе, разделе.

Совет: чтобы доказать свою правоту в конфликте об ошибочном размежевании границ, кроме предоставления документов, удостоверяющих право собственности, следует заказать экспертизу размежевания, которую проводит кадастровый инженер. Чем убедительней будут доказательства, представленные на рассмотрение суда, тем больше шансов на успех.

Действующее законодательство РФ предусматривает следующие разновидности образования прав на земельные участки:

• Бессрочное пользование, не подлежащее расследованию;
• Наследуемое имущество пожизненно;
• Собственность;
• Сервитут;
• Безвозмездное пользование с ограниченным сроком;
• Аренда земли.

Каждый из возникающих земельных споров имеют свою особую природу возникновения и должен решаться с учетом индивидуальных особенностей: материальных, процессуальных, юридических.

Совет: учитывая сложность и неоднозначность конфликтов, касающихся земельного вопроса и отсутствия разнообразной судебной практики, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Решать возникающие конфликты следует как можно более оперативно, а стать специалистом в этой сфере и изучить все тонкости дела в короткие сроки нереально, поэтому для минимизации риска возникновения проблем по результатам рассмотрения дела обращайтесь за консультацией к профессиональным юристам.

Порядок рассмотрения споров и реализации решений

После вступления в силу Указа Президента РФ от 24.12.1933 года №2287, внесшего изменения в Земельный Кодекс РФ, участники земельного конфликта получили право на разрешение своих споров непосредственно в судебных инстанциях без обращения в местные органы власти. Таким образом, споры по земельным вопросам подлежат рассмотрению исключительно в общем или арбитражном суде, за исключением случаев, когда участники спора самостоятельно обратились в административные органы до принятия дела в судебную практику. В этом случае претензии могут рассматриваться в административном порядке, а в случае несогласия с принятым решением, как свидетельствует обзор судебной практики, его можно обжаловать в судебных инстанциях. Из обзора судебной практики по земельным спорам видно, что предусматриваются различные подходы исполнения принятых постановлений в зависимости от того, кто выступает ответчиком: юридическое или физическое лицо.

Если организация отвечает по исполнительному листу всем своим имуществом, то в отношении граждан предусмотрены законодательные ограничения, касающиеся имущества, которое не может быть взыскано.

Для более упорядоченного решения подобных вопросов судебная практика пользуется разъяснениями, которые даны в Постановлении от 24.03.2005 №11, принятом на Пленум ВАС РФ. В этом документе представлены методы решения проблем, которые возникают в процессе переоформления земельного участка. Еще одним документом, который принимают во внимание суды при решении земельных конфликтов, является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, рассматривающее практику арбитражных судов по рассмотрению дел, связанных с вопросами ипотеки. Практика решения земельного спора возникает с момента, когда имеющая претензии сторона обращается в суд, который уполномочен рассматривать и решать возникший конфликт.

Документы

В соответствии с судебной практикой для решения большей части конфликтов, касающихся земельных споров, следует подать:

• Акт, подтверждающий право собственности на участок земли (оригинал или копия);
• Паспорт (копия);
• Идентификационный код.

Если стороне, подающей иск, необходимо решить спорный вопрос, касающийся переоформления государственного акта права собственности на землю или внесения изменений в акт в части смены владельца участка, потребуется подача дополнительного пакета документов:

• Договор о передаче праве (дарения, купли/продажи, мены);
• Справку, подтверждающую получения земли в наследство;
• Прочие документы, удостоверяющие передачу права собственности.