Права и обязанности нанимателя и наймодателя

Жилые помещения государственных и муниципальных жилищных фондов могут быть переданы в социальный найм гражданам. При этом передающей стороной в договоре социального найма (наймодателем) считаются собственник (то есть сам уполномоченный госорган или ОМСУ), либо его полномочный представитель (ст. 60 ГК РФ). Получателем жилого помещения является наниматель — гражданин, которому помещение передано во владение или пользование. Особенностью договора социального найма (ДСН) является его бессрочность. Расторгнуть договор, только потому что изменились условия, по которому жилое помещение было предоставлено гражданину, нельзя. Но предупредить наймодателя об изменившихся условиях наниматель все равно должен. В статье рассмотрим:

• Как заключается договор наймодателя и нанимателя?
• При каких условиях возможно его расторжение?
• Каковы права и обязанности наймодателя в договоре социального найма?

Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя

Правоустанавливающим документом является договор найма жилого помещения, который подписывают наймодатель и наниматель.

Современный наймодатель — кто это такой?

В последнее время социальный найм все больше становится коммерческим. Жилья социального фонда не хватает на всех желающих, вдобавок оно морально и физически устарело. Это привело к появлению государственных застройщиков (девелоперов), целенаправленно вкладывающих деньги в жилье социального найма.

Наймодатель в договоре социального найма — это:

• посредник между государственным или муниципальным органом власти и нанимателем;
• юридическое лицо, выкупившее или взявшее недвижимость в аренду у государственного девелопера, и сдающее его в найм (поднайм).

Социальный найм отличается от аренды более низкой ценой и бессрочным пользованием.

Основные требования при найме жилого помещения

• Важно, что жилое помещение может быть сдано в аренду, только если оно изолированное, не является вспомогательным, либо общим имуществом МКД (ст. 62 ГК РФ).
• Форма договора исключительно письменная. Основанием для заключения ДСН является решение о предоставлении жилья гражданину из жилфонда социального использования. Договор должен быть составлен по типовой форме, утвержденной правительством РФ (ст. 63 ГК РФ).
• Если право собственности перешли к другому лицу, бывший наймодатель не обязан расторгать ДСН. Нет надобности заново составлять соглашение и изменять его условия.

Права наймодателя

Права и обязанности наймодателя жилого помещения описаны в статье 65 ЖК РФ.

• Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платежей по договору найма и оплаты коммунальных услуг.
• Договор для наймодателя — это в основном обязывающий документ, возлагающий серьёзные имущественные обязанности.

• предоставить нанимателю свободное от притязаний иных лиц жилое помещение;
• поддерживать состояние общего имущества (ОИ) в МКД надлежащем виде;
• производить по необходимости ремонт ОИ МКД;
• своевременно проводить капитальный ремонт ЖП;
• заботиться о предоставлении коммунальных услуг нормального качества;
• осуществлять иные обязательства, предусмотренные жилищным кодексом.

Ответственность наймодателя

Наймодатель несёт ответственность по закону, если не выполняет возложенных на него обязанностей, предусмотренных ЖК РФ.

Ответственность наймодателя, согласно СТ 66 ЖК РФ, наступает в следующих случаях:

• ненадлежащее состояние ОИ МКД и оборудования, предназначенного для поставки коммунальных ресурсов;
• несвоевременное либо некачественное проведение капремонта.

Наниматель в этом в этих случаях имеет право требовать:

• снижения оплаты за найм ЖП и содержание ОИ МКД;
• возмещения своих затрат на ремонт жилого помещения и устранение поломок и недочетов;
• возмещение понесенных нанимателем убытков из-за безответственного отношения наймодателя к своим обязанностям.

Права нанимателя

Наниматель имеет право:

• Вселить в помещение других лиц (близких членов семьи и посторонних граждан на правах членов семьи):

• наймодатель имеет право отказать во вселении посторонних граждан на правах членов семьи, если р-р жилой площади на одного человека станет ниже учетного норматива;
• после вселения необходимо изменить ДСН в той части, где указан наниматель и члены его семьи (ст. 70 ЖК РФ).

Сдать жилье или его часть в поднаём:

при этом наниматель превращается в наймодателя;

между сторонами заключается договор поднайма, но только при том условии, если норма жилплощади на одного человека не будет меньше учётной нормы (или нормы представления для коммунальных квартир);

если сдается в поднаем комната в коммунальной квартире, необходимо заручиться согласием всех нанимателя и членов их семьи (п. 2 ст. 76 ЖК РФ);

самостоятельным пользователям помещений поднаниматель не является;

невозможен поднаем, если наниматель или поднаниматель страдает тяжким хроническим заболеванием из перечня ст. 51 ЖК РФ;

договор поднайма, в отличие от договора найма, заключается на конкретный срок;

поднаём всегда является возмездным.

Предоставлять ЖП другим лицам для временного безвозмездного проживания:

условия предоставления временного жилья и права временных жильцов такие же, как и при поднайме;

временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее, чем через неделю после предъявления нанимателем требования о его освобождении;

при отказе освободить помещение временные жильцы могут быть выселены в судебном порядке.

Обменивать занимаемое ЖП на другие помещения, даже если они находятся в разных домах и разных населенных пунктах (ст. 72 ЖК), за исключением случаев, предусмотренных ст. 73 ЖК:

Читать дальше  Сколько дней рассматривается заявка на ипотеку

члены семьи нанимателя имеют право требовать у него размена жилого помещения на другие;

при несогласии нанимателя родные вправе требовать обмена в принудительном порядке через в суд;

если в ЖП по договору социального найма проживают несовершеннолетний и родитель, лишенный родительских прав, возможен принудительный обмен данного жилого помещения по требованию органов опеки либо прокуратуры;

законные интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц, проживающих в обмениваемых помещениях, защищаются органами опеки или прокурором.

Требовать своевременного осуществления капремонта, предоставления качественных коммунальных услуг, поддержания в нормальном состоянии общего имущества от наймодателя.

Требовать предоставить жилое помещение меньшей площади в том случае, если общая площадь на одного человека больше учетной нормы или нормы предоставления.

Обязанности нанимателя

• использовать помещение только по назначению;
• обеспечивать сохранность и нормальное состояние имущества ЖП и МКД;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно оплачивать пользование ЖП и коммунальные услуги;
• вовремя информировать наймодателя об изменившихся обстоятельствах, которые явились основанием для заключения договора социального найма.

Даже если наниматель или члены его семьи временно отсутствуют в съемном помещении, это никоим образом не умаляет их прав и не снимает с них обязанностей согласно ДСН. Например, если жилое помещение, сданное в найм, пустует из-за отъезда жильцов, оплата по договору и коммунальные платежи всё равно должны осуществляться своевременно.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Равноценными правами и обязанностями, как и у нанимателя, обладают близкие члены семьи нанимателя:

• дети, родители, супруги;
• проживающие и ведущие хозяйство совместно с нанимателем родственники и нетрудоспособные иждивенцы (ст. 69 ЖК РФ).

Сохранность прав обеспечивается, даже если человек перестал считаться членом семьи нанимателя. Однако свои обязанности он с этого момента выполняет самостоятельно.

Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

ДСН может быть изменен:

• при желании различных нанимателей объединиться в одну семью: в этом случае они могут составить один общий договор на наем нескольких помещений;
• при переходе прав нанимателя к другому дееспособным члену семьи, в том числе и после смерти нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).

ДСН может быть расторгнут в любой момент, согласно ст. 83 ЖК РФ:

• по взаимному соглашению;
• по желанию нанимателя, при условии наличия у него письменного согласия всех проживающих вместе с ним членов семьи;
• в судебном порядке.

Расторжение договора наймодателем возможно только через суд

Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в следующих случаях:

• задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи более, чем за полгода;
• порчи или повреждения имущества ЖП нанимателем или другими лицами (членами семьи под нанимателями временными жильцами );
• нарушение общественного порядка в доме и прав жильцов;
• использование ЖП не по назначению (например, не для проживания, а для коммерческой деятельности).

Прекращение действия договора соцнайма происходит из-за смерти одинокого нанимателя.

Порядок выселение жильцов при расторжении договора

Жильцы могут быть выселены в другое благоустроенное помещение (равноценное по площади и количеству комнат) по договору соцнайма:

• при сносе домов (например, по программе реновации в г. Москва);
• изъятии земельного участка, на котором находилось жилое помещение;
• переводе жилого помещения в нежилое;
• признании дома аварийным;
• необходимости проведения капремонта или реконструкции;
• передаче дома в собственность религиозной организации, согласно постановлению правительства РФ.

Могут быть выселены в помещения такой же площади (возможно, и неблагоустроенное):

• жильцы, накопившие долги за полгода;
• родители, лишенные родительских прав.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены:

• жильцы, которые систематически нарушали права других жильцов в доме;
• использовали жильё не по назначению;
• проявляли бесхозяйственное отношение к имуществу;
• не устранили нарушение в предоставленной им срок;
• родители, лишенные родительских прав, при условии невозможности совместного проживания с ними в одном помещении.

Как показывает юридическая практика, наймодатель во время сделок выступает не лично, а через уполномоченное лицо.

Жилищное законодательство РФ содержит как основополагающие права, так и ключевые обязанности сторон правоотношений, в частности, наймодателя. Определение этих важных категорий наиболее подробно раскрыто в ст. 65 ЖК РФ. При нарушении каких-либо условий, которые прописаны в законодательстве РФ, могут наступить последствия для собственника жилья. Поэтому данный вопрос требует более конкретного освещения.

Определение наймодателя жилого помещения

При подписании договора социального найма существуют две стороны правоотношений: наниматель и наймодатель. Каждый из участников соглашения имеет определенный набор прав и обязанностей, которые зафиксированы в НПА РФ. Перед тем как перейти к освещению поднятой темы, необходимо понять, кто считается наймодателем помещения, пригодного для жилья, по договору найма.

Итак, наймодатель – это владелец жилья или уполномоченное владельцем недвижимого имущества лицо, заключающее с нанимателем контракт о найме.

Как показывает юридическая практика, наймодатель в большинстве случае во время сделок выступает не лично, а через управомоченное лицо. Подобное право не является нарушением законодательства РФ, поэтому имеет место быть. Для этого владелец недвижимости создает какую-либо структуру, которая регистрируется как юридическое лицо. Но необходимо обозначить, что такая практика отмечается лишь по договору о коммерческом найме жилплощади.

Что касается контракта о социальном найме, то в подобной ситуации наймодателем считаются государственные или же муниципальные органы, либо управомоченное представлять власть лицо. Это имеет связь с тем фактом, что соцжилье, выделяемое нуждающимся гражданам, распределяется из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитета.

Права наймодателя жилья по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя по договору соцнайма закреплены в статье под № 65 ЖК РФ. Наймодатель может, основываясь на указанную правовую норму, требовать от физлица-нанимателя жилплощади по договору социального найма своевременной оплаты, если предусмотрено возмездное пользование недвижимым имуществом. Кроме того, права наймодателя подразумевают получение своевременных финансовых перечислений со стороны нанимателя в счет погашения коммунальных платежей.

Однако список перечисленных прав наймодателя не является завершенным. Современным законодательством в сфере жилищных вопросов предусмотрены и иные прерогативы данного субъекта правоотношений, в частности:

• ЖК РФ подразумевает возможность запрета наймодателем вселяться определенной категории граждан в жилую постройку из социального фонда.
• Наймодатель имеет право высказать согласие на проведение обмена помещений среди нанимателей (ст. 72 ЖК РФ).
• Является привилегией наймодателя и запрет на вселение дополнительных жильцов (представителей семьи обладателя соцнедвижимости) на территорию имущества, если после совершения такового действия учетная норма площади будет менее допустимого показателя (ст. 70 ЖК РФ).
• По договору соцнайма наймодатель наделяется правами признания дееспособного представителя семьи новоиспеченным нанимателем, в случае если прежний заявитель умер. При этом условия социального найма не подлежат пересмотру (ст. 82 ЖК РФ).
• Является законной привилегией наймодателя и возможность через судебную инстанцию осуществить процедуру выселения нанимателя, в том случае если систематически нарушались правила проживания на территории социального жилья, в том числе выявлен факт нецелевого использования имущества (ст. 91 ЖК РФ).

Обязанности наймодателя жилья по договору социального найма

Любые права подразумевают выделение определенного перечня обязанностей, которые ложатся на плечи сторон правоотношений. Согласно современному законодательству РФ, наймодатель обязуется своевременно соблюдать правовые нормы, а также соглашение о соцнайме жилья.

К основным обязанностям наймодателя можно причислить следующие функции:

• Наймодатель должен осуществить процедуру выдела нанимателю жилого помещения, которое будет полностью свободно от обременения и притязаний иных физлиц. Владелец недвижимости передает имущество с целью бессрочного возмездного (безвозмездного) пользования.
• Наймодатель обязан осуществлять непосредственное содействие по содержанию общего имущества в домах многоквартирного типа, где по договору социального найма выделяется жилплощадь нуждающемуся лицу.
• Собственник жилья должен быть задействован в капремонте здания.
• Владелец соцнедвижимости обязуется предоставлять нанимателям полный спектр коммунальных услуг приемлемого качества.
• Наймодатель предоставляет нанимателю комнату или квартиру меньшей площади, если он получит на то письменное заявление, в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления (ст. 81 ЖК РФ).
• Обязанности наймодателя жилого помещения, которые возникают согласно договору социального найма, состоят в том, что если жилое сооружение будет признано неподходящим для проживания, то владелец должен предоставить новую жилплощадь, учитывая критерии, установленные законодателем (ст. 87 ЖК РФ).
• Является обязанностью наймодателя и предоставление жилплощади нанимателю и всей его семье на временной период, когда проводятся в доме капитальные ремонтные работы (ст. 88 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя являются одной из самых актуальных проблем в юридической практике. Это связано с тем, что невыполнение обязательных условий соглашения влечет за собой ответственность наймодателя жилого помещения, при учете принципов, прописанных в ст. 66 ЖК РФ.

В России человек может пользоваться собственным жильем, арендовать , получать в найм, проживать в социальном жилье, то есть полученном по социальному найму. В нашей небольшой статье мы ограничимся рассмотрением вопросов, связанных с этим видом найма. По своей сути социальный найм — это договор между муниципалитетом или иным органом управления, и гражданином, получающим социальное жилье, на основаниях, которые установлены государством.

Любой договор, включая и этого вида найма, регламентирует отношения двух сторон. В нашем случае наймодателя с одной и нанимателя с другой. Наймодателем по этому виду договора выступает мэрия, поселковый совет и т. д. Нанимателем – гражданин РФ, претендующий на жилье, которое считается социальным. Договором так же определяются обязанности, права каждого из участников договора. Узнайте в этой статье больше о том, что такое социальный наем жилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Кто имеет право?

Социальный найм появился в России, как механизм реализации положения Конституции, которое закрепляет за гражданином права на жилье. Но на практике значительная часть населения не в состоянии реализовать это право в условиях рыночной экономики. То есть социальный найм направлен в первую очередь на удовлетворение потребностей в жилье людей малоимущих, стоящих в очереди, на учете в государственном органе, на получение оного.

Малоимущими граждане признаются в порядке, установленном действующим законодательством. При этом учитывается доход, который приходится на каждого члена семьи. Учитывается так же и стоимость жилища, которым распоряжается эта семья. Жилье по социальному найму выделяется из государственного фонда органом, в ведении которого находится жилой фонд того или иного населенного пункта.

Плата за наем жилого помещения по договору социального найма отдельных категорий малоимущих граждан не взымается. Выделить жилье малоимущему гражданину могут, как и из непосредственно государственного фонда, так и из жилого фонда, которым распоряжается местный муниципальный орган.

Право пользования жильем

Право пользования возникает в тот момент, когда подписан договор найма жилого помещения фонда социального использования и регистрации в жилище. Действие договора считается бессрочным, то есть человек может проживать на выделенной ему жилплощади до смерти. Если, конечно, он не нарушает установленные законом правила общежития.

Но решение о прекращении может принять только суд. То есть наймодатель в случае выявленных нарушений, например, длительной неоплаты коммунальных услуг и платы за жилье, обязан обратиться с иском в суд. Если суд сочтет его доводы убедительными, а ответчик не сумеет представить доказательства своей правоты, то действие договора будет прекращено.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения описан в этой статье более детально.

Наймодатель имеет право и обязан

К правам, а так же и обязанностям наймодателя относятся:

• право требовать своевременной оплаты жилья;
• предоставлять в найм гражданину свободное жилье;
• принимать участие, т.е. содержать, ремонтировать, общее имущество дома, где находится нанимаемое жилье;
• проводить капитальный ремонт жилища, сданного в найм;
• предоставлять нанимателю коммунальные услуги. Они должны быть качественными;
• требовать от нанимателя выполнения установленных законом правил общежития.

Если наниматель не выполняет законных требований наймодателя, то последний вправе обратиться в суд с требованием досрочного прекращения договора. В ведении наймодателя так же остается прописка, выписка гражданина с занимаемой жилплощади.

А вот наниматель…

К правам нанимателя относятся:

• разрешение временно проживать на нанимаемой жилплощади другим лицам;
• вселение других граждан в нанимаемое жилье;
• сдавать его в поднаем;
• обменивать или менять жилплощадь;
• требовать от наймодателя выполнения условий договора, то есть осуществления капитального ремонта, ремонта общедомового имущества, предоставления качественных услуг.

К обязанностям относятся:

• использование жилья по назначению;
• уход за жильем, иначе говоря, содержание его в должном состоянии;
• проведение своевременного поддерживающего ремонта жилья;
• сохранность жилья;
• своевременная оплата жилья и предоставляемых коммунальных услуг.

Наниматель обязан информировать наймодателя обо всех изменениях, как условий, так и оснований, которые дают право пользоваться социальным жильем.

Наниматель вправе отказаться от оплаты коммунальных услуг, если они предоставлены ему не в полном объеме и низкого качества. Наниматель имеет право досрочно прекратить действие договора по своей инициативе, не обращаясь при этом в суд.

Прописать, выписать, сдать в поднаем социальное жилье можно только с разрешения наймодателя. При этом наймодатель может запретить нанимателю прописку или поднайм, если нарушаются установленные жилищные нормы.

Безусловным правом прописки вместе с нанимателем обладают члены его семьи. К ним мы отнесем:

• супруга или супругу, если они живут вместе;
• детей;
• родителей нанимателя.

Других родственников, нетрудоспособных или иждивенцев закон признает членами семьи в том случае, когда они не только проживают в семье, но и ведут общее с ней хозяйство. Обязанности, как нанимателя, так и остальных проживающих одинаковые. Они обладают и равными правами.

Заключение

Социальный найм – это возможность, предоставленная государством малоимущим гражданам, желающим улучшить условия своей жизни, в частности, жилищные. Надо сказать, что социальный найм имеет ряд преимуществ перед пользованием жилищем, которое находится в собственности. Преимущества в данном случае:

• не нужно платить налог на недвижимость;
• часть нанимателей освобождается и от оплаты пользование жильем;
• нет необходимости проводить капитальный ремонт, а так же оплачивать его.

Это — обязанность наймодателя. Все вышесказанное мы отнесем к плюсам. Но в социальном найме есть и минусы. Наниматель не собственник жилья, поэтому распоряжаться им по своему усмотрению не может. Он ограничен законом и договором. А они могут в любой момент измениться в сторону ухудшения и ужесточения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

>