Права владения земельными объектами это право

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 12158 раз

Библиографическое описание:

Дамдын О. С. Право собственности на землю // Молодой ученый. — 2011. — №5. Т.1. — С. 178-180. — URL https://moluch.ru/archive/28/3203/ (дата обращения: 02.09.2019).

В самом общем виде собственность – отношения людей к объектам материального мира, проявляющееся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения обмена и потребления различных благ, а также в юридических номах и в форме правил морали [1, с.21].

Под правом собственности на землю понимают право собственника земельного участка совершать в отношении его любые действия по своему усмотрению, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Не смотря на то, что собственникам земли конституционно предоставлено право самостоятельно владеть, пользоваться или распоряжаться ими, существуют все же определенные постоянные или временные ограничения.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ к постоянным ограничениям относятся следующие обязанности: сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, расположенные на территории земельного участка и осуществлять мероприятия по охране принадлежащих ему земель. Также права собственника ограничивают права государства на принудительный выкуп земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд. К временным ограничениям относится, к примеру, обязанность собственника использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и только разрешенным способом.

Так же следует различать понятия субъекта и объекта собственности (табл. 1).

Субъекты и объекты собственности

Субъекты права собственности на землю – собственники конкретных земельных участков, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным законодательством.

Объект права собственности на землю – в общем, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения.

Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

Весь земельный фонд страны (кадастровая оценка, мониторинг и др.).

Граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства.

Земля в пределах территориально-административной единицы (предоставление, изъятие земель, зонирование, планировка и др).

Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные, не могут быть субъектами земельных правоотношений филиалы и представительства предприятий.

Отдельный земельный участок (в части использования).

В отличие от субъектов, объекты собственности на землю являются пассивной стороной отношений собственности (системы отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков).

Право собственности на землю вкачает три основных понятия (элементы, правомочия): владение, пользование и распоряжение земельным участком :

владение земельным участком – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Владение земельным участком это обладание им как собственностью (для юридического лица это возможность числить его на своем балансе);

пользование землей – право использования не только поверхности земельного участка и его почвенного покрова, но и имеющихся на земельном участке полезных ископаемых и водных богатств, то есть возможности извлекать ее полезные свойства, также, если это соответствует целевому назначению участка на нем можно возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. То есть, пользование земельным участком это применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя и собственника;

распоряжение земельным участком – всеобъемлющий способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности; право решать каким образом и кем может быть использован земельный участок; возможность для собственника определять юридическую судьбу своего земельного участка.

Структура права собственности на землю отражена в табл. 2.

Структура права собственности на землю

Функции права собственности

Владение – фактическое обладание землей путем:

• отвода участка на местности;
• перенесения в натуру проектов землеустройства;
• создание зон с особыми условиями использования;
• возведение межевых линий, знаков, заборов;
• охраны от посягательств на участок;
• учета земель на балансе предприятия или в хозяйстве гражданина;
• государственной регистрации права собственности, аренды.

Пользование – извлечение из земли полезных свойств или дохода другим путем:

• свободного хозяйствования;
• рациональной организации территории;
• защиты земель от процессов разрушения, загрязнения и заражения вредителями;
• использование имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.;
• пребывание в лесу для отдыха, сбора ягод и др.;
• получение доходов или ренты;
• иным способом.

Распоряжение – определение юридической судьбы участка путем:

Изменения статуса участка:

• перевод из одной категории в другую;
• установление определенного порядка пользования;
• возведение строений на участке и др.

1. Изменение состава лиц-собственников, владельцев и пользователей участка:

• отчуждение участка;
• передача в аренду и т.п.;
• невозможность существования бесхозных участков.

Могут быть сосредоточенны у одного собственника или разделены между различными субъектами.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие (право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли) и специальные (определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника или иными обстоятельствами).

В Российской Федерации право собственности на землю законодательно защищено, поэтому собственник имеет право истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права собственности, даже если те не связанны с лишением владения земельным участком.

Земельным кодексом РФ предусмотрены все основания возникновения права собственности на землю. Гражданским кодексом РФ регулируются основания возникновения права собственности на землю и возникают из следующих документов: договоров, актов государственного органа или органа местного самоуправления, судебных решений, по приобретательной давности.

Форма собственности – экономическое понятие. По определению Конституции РФ (ст.9 ч.2) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Частная собственность – земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами РФ по основаниям предусмотренными законодательством РФ (п.2 ст.15 ЗК РФ) и иностранными гражданами и юридическими лицами и лицами без гражданства (п.5 ст.15, п.5 ст.28 ЗК РФ). Они являются собственниками земельных участков, приобретенных по предусмотренным законодательством оснований; имеют право на равный доступ к приобретению земель в собственность; могут получать в собственность государственные и муниципальные земли; собственники зданий и сооружений могут приватизировать государственные земельные участки, на которых они расположены (п.1,9 ст.36 ЗК РФ), а иностранные лица с учетом установленных законом ограничений (п.5 ст.15, п.4 ст.28 ЗК РФ); не подлежат возврату, возмещению и компенсации национализированные до 01,01,1991 г. земельные участки (ст.25 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю бывает двух видов:

Федеральная – государственная собственность Российской Федерации в целом – входит вся земля, которая прямо не передана в частную, муниципальную или собственность субъектов Федерации. Целевым назначением которой, – является обеспечение нужд обороны и безопасности, охраны границ и других общегосударственных функций. Права собственника осуществляют органы федеральной власти, а в случаях, предусмотренным законом – юридические лица. Владение не связанно с обязательным использованием земель.

Субъектов РФ – государственная собственность республик, краев, областей, округов, автономной области и автономных округов, городов федерального значения – в пределах территориальных границ, за исключением земель переданных в федеральную, муниципальную, частную и иную форму собственности. Целевым назначением которой, – является решение задач субъекта Федерации. Распоряжение землей осуществляют органы государственного и местного самоуправления путем издания новых правовых актов. Сами субъекты собственности не осуществляют хозяйственной эксплуатации земель. Право собственника совпадает с осуществлением регулирования и контроля за использованием всех категорий земель.

Муниципальная собственность – территория в границах муниципальных образований (города и т.п.) различных категорий, основным назначением которой является обслуживание потребностей местного населения, коммунального хозяйства, инженерной инфраструктуры, благоустройства и для муниципальных организаций. Права собственника осуществляют органы местного самоуправления и администрации и юридические и физические лица, в случаях предусмотренных нормативными актами.

Итак, право собственности на землю провозглашено Конституцией РФ, оно включено в основные права и свободы человека и гражданина, которые являются неотчуждаемыми, непосредственно действующими и не могут быть изменены иначе как в порядке, установленном ст. 17, 18 и 64 Конституции РФ.

Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. –М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2005. -624 с.

Конституция Российской Федерации. Гимн Российской Федерации. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. – 32 с. – (Кодексы и законы России).

Земельный кодекс Российской Федерации. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. – 112 с. – (Кодексы и законы России).

Краткий курс по земельному праву: учеб. пособие / Г.С.Антосевич. – М.: Издательство «Окей-книга2, 2008. – 123с.

Недвижимость, в том числе и земельные участки, может принадлежать гражданам и предприятиям на различных правах, в зависимости от способа ее получения и предоставляемых при этом возможностей.

Помимо права собственности, которое является наиболее распространенным, существует еще и право владения земельным участком. Состав этого права, его особенности и предоставляемые при этом полномочия будут рассмотрены далее.

Понятие и виды

Оно позволяет собственнику иметь его в наличии, определять в качестве своего и т. п.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В российском законодательстве выделяются следующие виды владения земельным участком:

Собственность

В этом случае объем прав у собственника максимально широкий, поскольку он может совершать с объектом любые действия: продавать его, обменивать, отдавать в качестве залога, дарить и т. п.

Возможные ограничения при этом могут касаться только вида разрешенного использования, которое также (в случае необходимости) может быть изменено собственником.

Пожизненное наследование владения землей

В этом случае для реализации возможны практически все права, что и при собственности, кроме тех ситуаций, когда это приводит к получению дохода без непосредственного использования участка. То есть, его нельзя продавать, закладывать, менять или дарить — допускается только такая сделка, как наследование.

Стоит отметить, что данная форма владения доступна только для физических лиц. Правоустанавливающим документом при этом будет государственное свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения землей.

Бессрочное (или постоянное) пользование

В этом случае прав еще меньше, чем в предыдущей ситуации — передавать земельный надел по наследству уже нельзя, его можно только иметь в наличии и использовать для какой-либо деятельности. Документальным подтверждением полномочий собственника будет государственное свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования участком.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Аренда

Получать земельный надел во временное пользование могут как юридические, так и физические лица, однако арендодателем должен быть только собственник участка.

Правоустанавливающим документом является договор аренды.

Сервитут

Это право является обременением для собственника участка и позволяет другим лицам законно использовать его, если для этого есть необходимость. Например, может быть установлено разрешение перегонять через участок животных, пересекать его территорию посторонними и т. п.

Каждая из данных форм владения может быть характерна для участков, находящихся в различной собственности — частной, государственной или смешанной. От того, кто является собственником земли, во многом зависит порядок ее получения, особенности использования или передачи третьим лицам.

Кто может быть собственником

Права собственности на земельный надел могут возникать при наступлении некоторых оснований, которые обозначены в законодательстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, на него могут быть установлены следующие виды собственности:

1. Частная. В этом случае собственником могут быть частные лица:

• физические — граждане (как российские, так и иностранные) или предприниматели;
• юридические — предприятия, учреждения или организации.

Недвижимость чаще всего приобретается путем ее покупки, получения в дар или обмена.

2. Государственная. При этом владельцем недвижимости является государство в лице органов, через которые оно осуществляет свои функции. Может быть разделена на два вида:

2.1. Федеральная — сюда входит вся земля, которая прямо не отдана в частную или муниципальную собственность, а также для субъектов РФ. Обычно ее целевым назначением является осуществление общегосударственных функций, например:

• охрана границ;
• безопасность;
• оборона страны и т. п.

Осуществление прав собственности происходит либо органами государственной власти РФ, либо юридическими лицами (но только в предусмотренных законом случаях).

2.2. Субъектов РФ — это государственная собственность различных административных единиц РФ: республик, краев, округов, областей, автономных областей и округов, городов федерального значения. Участки в этом случае находятся в пределах данных территориальных единиц, за исключением тех, что переданы в муниципальную, частную, федеральную или другую форму собственности, предусмотренную законом.

Целевое назначение участков данной формы собственности — решение проблем и задач, поставленных перед различными субъектами РФ.

Однако непосредственное использование участков (например, путем ведения хозяйственной деятельности) они не осуществляют.

3. Муниципальная. В этом случае территория участка находится в пределах муниципальных образований (например, города, села и т. п.). Ее основным назначением является удовлетворение и обслуживание потребностей местных жителей, коммунального хозяйства и благоустройства населенного пункта. Осуществлением прав собственности занимаются органы местного самоуправления и администрации, а также физические или юридические лица, но только в предусмотренных законом случаях.

В отличие от частной собственности, при государственной или муниципальной земля преимущественно предоставляется на особых правах: бесплатно, за меньшую плату, в порядке очередности (если речь идет о льготных категориях населения).

При покупке участка между всеми претендентами практически всегда проводится конкурс в виде торгов, на котором и определяется покупатель.

Что можно делать с землей

Основное отличие права владения от права собственности состоит в том, что первое понятие несколько ограничено по сравнению со вторым. В частности, владение участком допускает совершение с ним следующих действий:

Владение

Здесь подразумевается фактическое обладание недвижимостью, основанное на возможности физического контроля за участком. Именно оно является основанием для возникновения двух других правомочий — распоряжения и пользования. Для юридических лиц владение участком предполагает еще и его включение на свой баланс.

В нашей статье подробно описана пошаговая процедура аренды земельного участка.

В каких случаях и как проводится расприватизаяция квартиры? Узнайте об этом здесь.

Пользование

В этом случае возможно извлечение из нее полезных свойств или дохода любым доступным в законе способом, например, путем:

• ведения хозяйства (фермерства, огородничества, садоводства);
• использования ресурсов, которые есть на участке (полезных ископаемых, воды, торфа);
• пребывания в лесу для сбора ягод, грибов, отдыха;
• земли в аренду;
• возведения на участке различных построек (если это допускается его видом разрешенного использования).

Что же касается возможности распоряжения, характерной для права собственности, при владении землей оно не допускается. Например, участок в этом случае нельзя передать никому другому ни одним из предусмотренных в законе способов (при помощи продажи, дарения, мены, залога).

Исключение составляет только ситуация с наследством — в некоторых случаях передача земли таким способом все же допускается. Также она может передаваться другим лицам во временное пользование (например, в аренду). Однако в отдельных случаях для этого требуется разрешение от ее собственника.

Поэтому по возможности необходимо прикладывать максимум усилий для того, чтобы получить полные права собственности на участок — после этого его можно будет продавать, дарить, обменивать или же изменять его вид разрешенного использования на более удобный.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Какое значение имеет термин «земля» в законодательстве? Юридического определения его нет. В Конституции Российской Федерации в ст. 9 говорится о земле как природном ресурсе. В ст. 36 Конституции Российской Федерации (ч. 1, 2) термин «земля» используется для обозначения объекта права собственности. В ч. 3 этой статьи данный термин использован для обозначения предмета правового регулирования земельного законодательства. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК) говорится и о земле (п. 3 ст. 129, п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 214), и о земельном участке (п. 1 ст. 279 и др.). В ЗК, например в пп. 1 п. 1 ст. 1, ст. 6 и других, говорится о земле, в ст. 6 и других — о земельном участке, в ст. 7,8,12 и других — о землях.

Понятия земля, земельный участок связаны с понятием недвижимости. Земельный участок — это не только природный объект и природный ресурс, но и недвижимость. Исключение почв из понятия земельного участка привело к тому, что ныне это определение не соответствует реально существующему определению земельного участка как объекта права собственности. Так, согласно п. 2 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой. Как предусматривает ст. 1181 ГК, при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходит также находящийся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой. [1]

В содержании понятия земельного участка указан только один из признаков, с помощью которого осуществляется его индивидуализация как объекта прав на землю, — определение границ участка, причем якобы этот признак является главным. Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Это означает, что границы земельного участка устанавливаются посредством определения географических координат основных (угловых) точек его границ. Статья 7 этого Закона относит к числу уникальных характеристик земельного участка описание местоположения границ участка, его площадь и др. Дополнительными сведениями считаются адрес объекта недвижимости.

С нашей точки зрения, указание в определении земельного участка границ участка как основного индивидуализирующего признака недвижимости не имеет достаточного обоснования. Географические координаты границ участка могут представлять интерес только для геодезистов, но не для собственника, продавца или покупателя участка.

Главным таким признаком является местоположение земельного участка, его адрес. Ограниченность земли в пространстве как юридически значимая ее характеристика определяет исключительную важность местоположения участка. Именно это обстоятельство обусловливает привлекательность земельного участка как объекта права собственности, его рыночную стоимость. Поэтому кадастровый учет, государственная регистрация прав осуществляются по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 18 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»; п. 4 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следующим по своему значению моментом, определяющим стоимость участка, является его площадь. Что касается границ земельного участка, то значение этого признака состоит главным образом в том, что установление границ участка связано с возможностью возникновения земельных споров.

Статья 130 ГК рассматривает земельный участок как недвижимую вещь (недвижимое имущество, недвижимость). Главный признак вещей заключается в их способности удовлетворять потребности людей, их телесность и доступность для обладания. Определение понятия «вещь» ориентировано не на реальные свойства и признаки предмета. Основой его являются чисто прагматические соображения.

Существующее юридическое понятие земельного участка не позволяет признать его вещью. В этом определении отсутствует главный признак вещи — указание на признак, отражающий характеристику земельного участка, связанную с удовлетворением потребностей людей. Земную наружную сторону нельзя использовать как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, поскольку в определении земельного участка нет упоминания о почве. Земную наружную сторону нельзя также использовать как пространственный территориальный базис для строительства зданий, строений и сооружений, поскольку для этого нужно вторгнуться подземную поверхность. Земельный участок как поверхность можно использовать главным образом только для передвижения людей. [2]

Следует отметить еще одно обстоятельство, касающееся соотношения понятий «земля» и «недвижимость». В п. 1 ст. 130 ГК использован термин «земля» для того, чтобы определить критерий признания зданий и сооружений недвижимостью — наличие прочной связи с землей. Термин «земля» обозначает в данном случае землю как объект природы. Прочная связь должна существовать между зданиями, сооружениями и землей. Основой определения понятия «недвижимость» является возможность использования земли в качестве пространственного территориального базиса.

Использование данного термина в контексте п. 1 ст. 130 ГК представляется неоправданным, оно неприменимо в полной мере к значительной части территории нашей страны, представляющей собой районы многолетней мерзлоты. Вечная мерзлота — это верхняя часть земной коры, температура которой долгое время (от 2 — 3 лет до тысячелетий) не поднимается выше 0 град. С. Под верхним слоем почвы находится мерзлый грунт, который никогда не оттаивает. В зоне многолетней мерзлоты грунтовые воды находятся в виде льда, и содержание льда в промерзлых породах варьируется от нескольких процентов до 90 процентов. Причем на равнинах подземный лед нередко становится главной горной породой, а глубина таких пород иногда превышает 1000 м. 65% территории России — районы многолетней мерзлоты. В зонах вечной мерзлоты летом оттаивает верхний слой почвы, что приводит к уменьшению прочности многолетнемерзлых пород. Следствием этого являются разрушения автомобильныхдорог, трубопроводов, зданий и сооружений. Поэтому в некоторых местах действовал запрет на сооружение объектов капитального строительства. О какой прочной связи с землей может идти речь в таких случаях, если земли просто не существует, а вместо нее лежит лед? [3]

Для определения недвижимости можно было бы использовать термин «грунты». Так, п. 13 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержит определение термина «основание здания или сооружения». Это массив грунта, воспринимающий нагрузки и воздействия от здания или сооружения и передающий на здание или сооружение воздействия от природных и техногенных процессов, происходящих в массиве грунта. Можно было бы использовать термин «земельный участок» и говорить о наличии прочной связи с земельным участком, хотя и это было бы не совсем точным.

Резюмируя изложенное, основой юридического понятия «земельный участок» следовало бы признать в определенной степени существующую реальность, отразив в праве те характеристики этого понятия, которые являются принципиально значимыми для правового регулирования. Во-первых, земельный участок — это часть суши в отличие от водного пространства. Во-вторых, в содержание этого понятия нужно включить почвы — природный объект, органически связанный с землей (сушей). В-третьих, без почвы немыслимо представить себе леса, древесно-кустарниковую растительность, многолетние насаждения и иную растительность. В-четвертых, нужно указать признак, связанный с признанием земельного участка как недвижимости. В качестве такового нужно указать на возможность признания земельного участка объектом права собственности и иных прав на землю. Земельным участком следует считать часть суши, включая почвы, леса, древесно-кустарниковую растительность, многолетние насаждения и иную растительность, которая может быть признана объектом права собственности и иных прав на землю. [4]

Нельзя признать обоснованной попытку определения понятия земельного участка в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. В Концепции предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет (п. 3.6.1 Концепции). Недостатки такого определения, во-первых, обоснованы теми аргументами, которые высказаны выше. Во-вторых, одновременное упоминание о границах участка и его кадастровом учете неубедительно, поскольку границы участка устанавливаются при проведении кадастрового учета. Единственный правильный признак в предлагаемом определении — это указание на то, что земельный участок — объект права собственности. Однако, указав этот момент, следовало бы отметить и то, что земельный участок является объектом и иных прав на землю.