Правила получения ипотеки на покупку квартиры

При отсутствии достаточной суммы денег для приобретения жилой недвижимости человек может воспользоваться предложением банка и купить квартиру в ипотеку.

Оформление такого кредита требует от потенциального заемщика соблюдения множества условий.

Изучите все тонкости и «подводные камни» процесса. Полученные знания помогут вам избежать сложностей и оформить ипотеку на покупку жилья в кратчайшие сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Особенности и условия

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:

Возраст

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Процентная ставка по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.
ВАЖНО:

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными.

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно. Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько, т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

• паспорт и код налогоплательщика;
• справку, подтверждающую уровень доходов;
• документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
• согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
• копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Пошаговая инструкция

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

1. Человек выбирает банк и программу кредитования.
2. Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
3. Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
4. В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
5. В банк представляются документы по выбранной квартире.
6. Производится оценка объекта недвижимости.
7. Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

ВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии. Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность:

• справку о доходах;
• выписки с текущих и депозитных счетов;
• сертификаты на различные предметы роскоши;
• справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

ВАЖНО:

Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.

Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.

Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно. Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.

Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру.

Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка. Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.

В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.

Далее покупателю останется лишь оформить требуемые страховые полисы и представить подтверждение их покупки банку.

На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.

Сколько по времени происходит процесс оформления

Срок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка, сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.

Если простые кредиты рассматриваются за пару дней, то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели.

Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.

На поиск квартиры, как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.

Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.

Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.

На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок, подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.

Повлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики.

Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.

Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки.

Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.

На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку?

Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит. В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:

1. Клиент уже имеет долю в квартире и хочет оформить ипотеку на приобретение части этой же недвижимости.
2. Клиент хочет купить в ипотеку долю в сторонней квартире, на которую у него нет абсолютно никаких прав.

В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.

В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.

Ипотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.

Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя.

Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.

Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.

Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику, т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.

Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше. Банки такой возможности не предоставляют.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

• кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
• займы на участие в долевом строительстве;
• ипотечные кредиты молодой семье;
• ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы, но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора.

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше. После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий. Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога. Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный. Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится.

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту.

Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу.

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться. Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант. Удачи вам с покупкой квартиры!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Ипотека – довольно сложный процесс для неподготовленного человека. Однако в законодательстве практически поэтапно расписана вся процедура взятия жилья с использованием целевого кредита. И если делать все по порядку, не торопясь и выполняя действия в соответствии с нормой, то никаких сложностей возникнуть не должно.

Выбор банка и подходящей ипотечной программы

Сам процесс приобретения жилья с помощью ипотеки начинается с выбора подходящего банковского учреждения. В настоящее время «разброс» процентных ставок и других условий жилищного кредитования довольно высок, и есть из чего выбрать даже в небольших городах. Более того, действуют различные федеральные программы, которые позволяют оформить ипотеку на особых льготных условиях, например:

• ипотека с господдержкой делает возможным приобретение квартиры в новостройке с частичным погашением процентов государством (т. е. кредит обходится значительно дешевле);
• программа для молодых семей позволяет взять кредит на льготных условиях со сниженными процентами и уменьшенным размером первоначального взноса;
• воспользовавшись военной ипотекой, можно вообще забыть на время службы о части платежей, так как их будет выплачивать банку Минобороны;
• материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса или для закрытия действующих обязательств;
• государственная субсидия, выдаваемая семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, способна «покрыть» до 75% от стоимости новой квартиры.

Помимо этого, можно воспользоваться специальными предложениями банков, например:

• Дельта Капитал готов давать кредит под первоначальный взнос со ставкой чуть выше ипотечной;
• Уралсиб предлагает специальный вклад с доначислением средств от государства для формирования средств на уплату первоначального взноса.

Эксперты советуют подавать заявки на ипотеку сразу в несколько банков. В отличие от попыток взять несколько потребительских кредитов, заявки на ипотеку не портят кредитную историю: банки понимают, что человек вряд ли собирается оформить несколько жилищных займов, а массовую рассылку заявок делает для выбора между несколькими предложениями. Не рекомендуется дублировать заявки – обычно банки относятся к подобным явлениям с предубеждением. Если по анкете нет ответа, лучше позвонить и уточнить, а не направлять ее повторно.

Какие параметры кредита проанализировать

Как правило, лучше разослать несколько заявок в разные банки (эффективнее это сделать в режиме онлайн, чем лично посещать каждый офис), получить одобрения и проанализировать предложения по следующим параметрам:

• размер процентной ставки – чем ниже, тем лучше, как правило, она будет находиться в диапазоне от 10 до 15%;
• продолжительность кредитования – ипотеку более чем на 20 лет оформлять не стоит, так как длительный срок мало влияет на размер ежемесячного платежа, а вот размер переплаты растет;
• общая одобренная сумма ипотеки – она высчитывается для каждого клиента индивидуально;
• размер переплаты;
• валюта кредита (лучше оформлять заем в той валюте, в которой получаете заработную плату, не стоит уповать на низкие проценты по валютной ипотеке, 2014 год это хорошо показал);
• требуются ли обеспечение и поручительство;
• условия передачи жилья в залог;
• размер страховки на жилье (это обязательно, а вот жизнь и здоровье можно и не страховать);
• параметры выдачи кредита – на руки, перечислением на счет или на карту;
• условия досрочного погашения.

Не стоит слепо доверять тем параметрам кредита, которые прописаны в банковской рекламе или на официальных сайтах: для каждого заявителя банки обычно устанавливают индивидуальные условия, определенные в процессе скоринга и проверки документов.

Также при выборе банка обязательно обратите внимание на то, как вы будете оплачивать кредит. Если банк находится на другом конце города, а для погашения ипотеки обязательно нужно являться в офис, то этот вариант малопривлекателен. Самый лучший и удобный способ погашения долга – в режиме онлайн. Так можно посмотреть и другие параметры кредита не выходя из дома. Идеально, если можно будет даже погашать досрочно через интернет-банк. Например, Сбербанк недавно реализовал такую функцию.

Что проверить при выборе жилья

После того, как определились с выбором банка и подходящей ипотечной программой, можно приступать к поиску жилья. Обычно одобрение действует 2-3 месяца, лучше уточнить этот момент, чтобы не пропустить последний день активности заявки.

• подходит ли квартира или дом под требования банка – например, по программе господдержки можно покупать только новостройки;
• кто является хозяином и как давно он владеет жильем – например, если он вступил в наследование совсем недавно, то его право собственности могут оспорить в течение полугода, так что лучше подстраховаться;
• имеются ли в числе собственников дети – тогда попросите их продемонстрировать разрешение на сделку от органов опеки;
• имеются ли за квартирой долги по квартплате – просите справки из управляющей компании;
• чтобы убедиться, что квартира не обременена и не заложена, запросите соответствующую справку в Росреестре;
• проверьте на сайте местного суда через «Поиск», не является ли квартира предметом судебного спора;
• обязательно сверьте реальную планировку с указанной в техпаспорте – иначе придется узаконивать все переделки или возвращать к исходному виду за свой счет;
• проверьте, кто именно является собственником, и согласны ли они все на продажу квартиры, – иначе можно попасть в неприятную ситуацию, когда кто-нибудь из владельцев не даст согласия на проведение сделки;
• если квартиру продает посредник, проверьте его доверенность – не вышел ли срок, какими полномочиями он обладает и т. д. – и все-таки свяжитесь с владельцем и убедитесь, что он согласен продавать.

Естественно, нужно обратить внимание и на такие параметры квартиры, как ее площадь, этажность, планировка, окружающая инфраструктура и т. д. – но мы здесь говорим о юридической чистоте сделки.

Необходимые документы

Для подачи заявки

По сути порядок оформления жилищного кредита предполагает сдачу документов два раза: для оценки кредитоспособности заемщика и для проверки самой продаваемой квартиры (т. е. банковского залога).

• личный паспорт;
• любой второй документ;
• военный билет (если есть);
• свидетельство о браке;
• брачный договор;
• документы о количестве детей и других иждивенцев на обеспечении (например, родителей-инвалидов);
• копию трудовой книжки или копию трудового договора (оба документа должны быть заверены на предприятии);
• справку о доходах (нужна не всем, зарплатным клиентам Сбербанка, к примеру, оба последних документа не нужны) или выписку со счета (обязательно должны быть видны коды прихода денег);
• другие подтверждающие доход документы (например, декларацию о доходах, справку со второго места работы, договор аренды имущества, принадлежащего потенциальному заемщику и т. д.).

Супруг или супруга заемщика обязательно входят в число основных кредитуемых вне зависимости от уровня дохода и возраста. А вот остальных поручителей можно привлекать по желанию.

Для проверки недвижимости

Так как ипотечная квартира обязательно становится предметом залога, в схему кредитования обязательно включается этап ее проверки. Банк должен убедиться, что квартира является юридически чистой и ликвидной. Большинство документов придется просить у владельца (продавца), но некоторые можно получить и самим. Итак, для проверки объекта недвижимости понадобятся:

• паспорт продавца (либо доверенность и паспорт представителя);
• свидетельство о праве собственности или справка из Росреестра;
• правоустанавливающая документация (договор, справка, свидетельство, акт и т. п.);
• техническая документация – кадастровый, технический паспорт, экспликация, разрешение на перепланировку и т. д.;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на сделку;
• письменное согласие остальных собственников;
• расширенная справка из жилконторы с перечислением всех прописанных;
• выписка из Росреестра об отсутствии обременений на квартире (действительна 2 недели, заказывать нужно в последнюю очередь).

Обязательно потребуется оценка имущества. Ее должен делать независимый оценщик. Этот документ нужен, чтобы подтвердить, что продажа состоялась по адекватной цене, для определения залоговой стоимости квартиры и для расчета суммы страховки.

Возможно, исходя из ситуации, банк запросит что-либо еще. Проверка документации занимает от 3 до 5 дней, так что надо попросить продавца подождать. При положительном решении можно переходить непосредственно к составлению и подписанию договора.

Особенности заключения кредитного договора

Нередко стороны перед заключением договора включают в алгоритм действий составление предварительного договора. Это делается для того, чтобы и продавец, и покупатель не отказались на каком-либо этапе от совершения сделки.

Предварительный договор не является соглашением о купле-продаже квартиры, он является документом, который обязывает стороны совершить эту сделку в будущем. При этом в некоторых ситуациях без него не обойтись. Например, если продавцу нужен авансовый платеж для погашения ипотеки и вывода квартиры из-под обременения.

В предварительный договор купли-продажи квартиры обязательно включается положение о штрафных санкциях для сторон:

• если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог;
• если продавец решает не исполнять свои обязательства, он возвращает залог в двойном размере.

Таким образом, происходит «закрепление» сторон, и никто из них без последствий не может отменить сделку. Тем более, что авансовыми платежами порой проходят довольно крупные суммы. Стандартный размер залога – 50-100 тысяч рублей, но иногда передают и больше – в зависимости от ситуации.

При передаче денег обязательно составляется расписка, если при этом присутствовали свидетели, они тоже должны поставить свою подпись на документе, удостоверяя, что все прошло законно.

Такой договор заключается обычно еще до непосредственного оформления ипотеки. После того, как банк одобрил сделку, наступает этап составления стандартного договора. Его можно составить и самим, но так как в здешнем случае присутствуют ипотека и закладная, лучше довериться специалисту – юристу, нотариусу или работнику банка.

В договор включаются следующие положения:

• сведения об участниках «мероприятия»;
• данные о квартире;
• сумма договора;
• права и обязанности сторон;
• схема расчета (расписывается довольно подробно, учитываются уже уплаченные средства);
• алгоритм разрешения споров.

В конце ставятся дата и подпись. Договор с закладной составляется в трех экземплярах: еще один передается банку как залогодержателю.

Регистрация сделки и оформление ипотеки

После того, как договор составлен, необходимо подготовить копии всех документов, упомянутых в нем, и обратиться в одну из следующих организаций для его регистрации:

• непосредственно в Регпалату;
• в многофункциональный центр (т. н. единое окно);
• через сайт предоставления госуслуг (при наличии у всех собственников электронной подписи).

Как правило, чаще всего выбирается второй вариант – как самый быстрый, удобный и понятный.
Подписание договора происходит при непосредственной сдаче документов. Процедура достаточно проста. Главное, не забыть забрать у регистратора расписку в получении документов.

С 2016 года выдачу свидетельств упразднили. Поэтому при взятии документов назад такой бумаги больше не будет. Чтобы подтвердить, что сделка состоялась, необходимо обратиться в Росреестр за выдачей соответствующей справки.

Вместе с ней и подписанным договором стороны должны подойти в банк. Дальнейшая схема действий такова:

• заемщик оформляет ипотеку, подписывая нужные бумаги и оформляя страховку;
• средства перечисляются непосредственно на счет или карточку продавца;
• сторонам выдаются платежные поручения, подтверждающие совершение операции;
• продавец оформляет расписку, что получил от покупателя все деньги (она впоследствии пригодится для налогового вычета).

На этом процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита завершается.

Пошаговый алгоритм

Чтобы исключить все вопросы и наглядно показать, как реализуется весь процесс покупки жилья с использованием ипотечных схем, был составлен следующий алгоритм:

• будущий заемщик выбирает банк и подходящую программу, оставляет заявку и получает одобрение;
• далее он ищет подходящую квартиру;
• при согласии продавца подождать составляется предварительный договор купли-продажи с передачей залога и оформлением расписки;
• в банк сдаются документы для проверки юридической чистоты сделки;
• при одобрении оформляется основной договор купли-продажи;
• договор регистрируется в МФЦ или Регпалате;
• после новый владелец берет в Росреестре справку о том, что он является собственником помещения;
• стороны обращаются в банк, демонстрируют договор и полученную справку;
• продавец получает деньги, а покупатель заключает с банком ипотечный договор.

Мечтаете обзавестись своим жильем, но денег на покупку квартиры нет? Тогда стоит подумать об оформлении ипотеки.

Ее преимущество в том, что вам не нужно будет бродить по съемным квартирам и платить за аренду. К тому же в ипотечной квартире вы сразу сможете прописать всех членов семьи еще до того момента, пока оплатите последний платеж.

Заинтересовало такое предложение? Тогда нужно задуматься о порядке оформления ипотеки. Пошаговая инструкция для покупки квартиры в ипотеку представлена ниже.

С чего начать процесс покупки квартиры по ипотечному договору?

Для начала нужно определиться с типом недвижимости. Необязательно знать конкретные размеры квартиры, ее особенности.

Главное, определиться, что вы хотите – жилплощадь в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также, где ориентировочно планируете ее купить (в каком районе).

Ответив самому себе на эти вопросы, вы сможете ответить на вопросы банковского сотрудника, у которого будете оформлять ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку в 2019 году?

Для людей, которые впервые сталкиваются с ипотечным кредитованием, сложно будет разобраться с процессом покупки желаемой недвижимости в ипотеку.

Для этого нужно пройти такие этапы:

1. Выбрать банк, который согласится выдать ипотеку.
2. Собрать документы для одобрения заявки.
3. Подыскать подходящую квартиру.
4. Заключить предварительный договор, заказать оценку квартиры.
5. Оформить страховку на квартиру или другое залоговое имущество.
6. Заключить договор купли-продажи и ипотеки, зарегистрировать договор.

Пошаговая инструкция для заемщиков

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

• процентных ставок по ипотеке;
• срока кредитования;
• размера первоначального платежа;
• стоимости дополнительных услуг;
• наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Шаг 2. Сбор документов для банка

Список документов может отличаться в зависимости от программы ипотечного кредитования, наличия у заемщика детей и т. д.

Однако в обязательном порядке ему нужно принести такие документы:

• заявление-анкета;
• паспорт;
• ИНН;
• справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
• копия трудовой книжки;
• СНИЛС.

Также могут потребоваться дополнительные документы: свидетельства о рождении детей, о браке, военный билет, свидетельство участника НИС, документы об образовании и другие.

Шаг 3. Поиск подходящей жилплощади

Заявка будет одобрена, если клиент будет соответствовать всем требованиям конкретного банка. Ведь у каждого свои условия: кто-то дает ипотеку с 21 года, где-то дается кредит при условии, что трудовой стаж заемщика будет не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.

Однако одинаковое условие во всех банках – это наличие гражданства РФ, а также постоянной либо временной прописки в любом субъекте Российской Федерации.

Когда будет получено одобрение банка, потенциальному заемщику можно будет заняться поиском квартиры. Здесь важно не переоценить свои возможности.

Если у вас среднестатистическая зарплаты, вы не имеете дополнительного дохода, у вас есть дети, тогда лучше рассмотреть вариант покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если ваша зарплата выше средней, вы владеете бизнесом, причем довольно успешно, тогда предложений подходящего жилья будет больше. Можно рассматривать жилплощадь как на вторичном, так и на первичном рынке.

Помните, что получив одобрение в банке касательно ипотеки, у вас в запасе есть 3 месяца для того, чтобы найти подходящую квартиру и адекватного продавца. Если вы не уложитесь в этот срок, тогда придется пойти в банк и обновить документы: принести новую справку о доходе.

Найдя подходящую квартиру, обязательно нужно уведомить продавца о том, что вы планируете покупать жилплощадь в ипотеку.

Шаг 4. Заключение предварительного ипотечного соглашения

Если квартира выбрана, с продавцом было достигнуто согласие касательно цены и обеих сторон все устроило, пора приступить к оформлению предварительного договора. Сделка заключается между продавцом квартиры и банком.

Для ее оформления нужно собрать такие бумаги:

документы на недвижимость, подтверждающие право собственности владельца на квартиру (договор купли-продажи, дарения и др.);

выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации;

письменное согласие супруги/супруга продавца о продаже квартиры;

разрешение из органов опеки – если в семье продавца недвижимость есть дети;

паспорт продавца;

справка о том, что в квартире никто не прописан.

Список этих документов может быть дополнен, изменен.

На этом этапе также нужно будет сделать оценку недвижимости в независимой оценочной компании. По результатам оценки покупателю квартиры будет выдан документ об оценке, который он должен будет приложить к основному списку бумаг для банка.

Шаг 5. Оформление договора страхования

Обязательным условием для получения ипотеки является страхование предмета договора либо залогового имущества (если банк выставляет такое требование). Дополнительно заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье от риска потери трудоспособности.

К выбору страховой компании нужно отнестись серьезно. Хорошо, если банк сам предложит страховую фирму, с которой сотрудничает. Рекомендуется оформить титульное страхование на тот случай, если покупатель не доверяет продавцу.

Титульным страхованием он защищает себя от тех материальных потерь, которые может понести вследствие предоставления продавцом неправдивой информации о себе или о предмете договора.

Шаг 6. Заключение ипотечного договора и купли-продажи квартиры

Когда все документы будут готовы, квартира найдена, стороны сделки должны подписать договор купли-продажи, отнести его в Росреестр для регистрации.

Полученную выписку из Росреестра банк обычно забирает себе в качестве гаранта возврата денег заемщиком. Там же на месте оформляется ипотечный договор. После этого банк рассчитывается с продавцом недвижимости.

Заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса необязательно, однако некоторые банки настоятельно рекомендуют это сделать.

Также к услугам специалиста нужно будет прибегнуть, если в продаваемой квартире проживают дети либо же в ней есть несколько собственников (тогда требуется нотариально заверенное согласие второго собственника).

Шаг 7. Соблюдение условий ипотечного договора

После подписания договоров, получения квартиры на законных основаниях, последняя задача заемщика – неукоснительно выполнять все условия ипотечного договора. Он должен будет регулярно погашать ипотеку.

А в квартиру заемщик может заселиться сразу же после оформления сделки купли-продажи. Также он имеет право прописать в ней себя и своих родных.

Какой этап оформления ипотеки самый сложный?

Многим кажется, что самым сложным является последний шаг – соблюдение условий договора. Естественно, заемщику нужно будет регулярно оплачивать некую сумму, не допускать просрочек, искать деньги на выплату ипотеки.

Однако самыми сложными являются первые два этапа – поиск банка и квартиры. Найти хороший банк с оптимальными условиями ипотечного кредитования всегда сложно, поскольку многие банки предлагают свои продукты с интересными условиями. Второй момент – нужно подобрать квартиру, которая бы подходила как заемщику, так и банку. Ведь не каждую квартиру банк может одобрить.

Например, квартиру старого образца, жилплощадь, находящуюся в аварийном состоянии банк точно не одобрит. А потенциальному покупателю нужно еще внимательно ознакомиться с документами на недвижимость, чтобы сделка купли-продажи прошла гладко.

Приобретение в ипотеку квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости – сложный и длительный процесс, однако он стоит того. Заемщику не нужно будет потыкаться в арендованных квартирах, платить за съем жилья.

Оформив в ипотеку квартиру, он становится полноправным ее владельцем сразу после подписания договора, а также может проживать в ней со своими близкими, прописать в квартире всех членов семьи.

Начинать заниматься вопросом взятия квартиры в ипотеку нужно с подачи заявки в банк, подбора подходящего жилья, оформления договора ипотеки, купли–продажи, страхования.

На каждом этапе есть свои нюансы и особенности, поэтому необходимо заранее изучить вопрос ипотечного кредитования, чтобы учесть все неточности и подводные камни.

Видео: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»