Правила застройки земельного дачного участка

Ola Blossom / Shutterstock.com

Лето – пик дачного сезона. И если для одних дача – это отдых на природе, возможность поработать в саду и насладиться спокойствием загородной жизни, то для других "6 соток" становятся полем постоянного боя с соседями.

Закон предоставляет владельцу дачного участка право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос и разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса). Но все это можно делать только при одном условии – при строгом соблюдении строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Так, по общему правилу на садовых и дачных участках площадью 6-12 соток (или 600-1200 кв. м) под строения, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории (п. 6.11 Свода правил СП 53.13330.2011 "СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", утв. приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. № 849; далее – СП 53.13330.2011).

По периметру участка рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. Устройство ограждений других типов допускается только по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков, согласованному правлением садоводческого или дачного объединения (п. 6.2 СП 53.13330.2011).

Если участок не является частью садоводческого или дачного объединения, на него распространяются требования других актов (например, Свод правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. приказом Минрегиона России от 28 декабря 2010 г. № 820; Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", принятый постановлением Госстроя России от 30 декабря 1999 г. № 94).

Многие из них не отличаются от требований, предъявляемым к дачным участкам – в частности, это касается минимального расстояния от тех или иных сооружений до границы соседнего участка. Но есть и специфические положения – так, на территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м (п. 5.3.8 Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"; далее – СП 30-102-99).

Кроме того, в отдельных субъектах могут быть установлены дополнительные правила содержания и застройки земельного участка.

Например, высота заборов в Московской области по общему правилу не должна превышать двух метров (ст. 27 Закона Московской области "О благоустройстве в Московской области").

Несоблюдение установленных правил возведения на участке тех или иных построек часто является основанием для споров с соседями, порой весьма неприятных и продолжительных. Какие правила по общему правилу нужно соблюдать при обустройстве своего дачного или садового участка, чтобы избежать проблем, узнайте из нашей шпаргалки (таблица 1).

Таблица 1. Правила обустройства дачного участка

Минимальное расстояние 1 до границы соседнего участка 2

От жилого строения (или дома)

От постройки для содержания мелкого скота и птицы

От других построек 3
(гараж, баня, парник и др.)

От стволов высокорослых деревьев
(3 м)

От стволов среднерослых деревьев
(до 3 м)

Основные нормативные акты и положения

Документ, удостоверяющий право собственности на землю, предоставляет возможность собственной застройки садового участка. Он оформляется согласно законодательным актам Российской Федерации.

Одинаковую силу имеют свидетельство, договор аренды, наследства или дарения и бумага о купле-продаже объекта. Любой источник содержит положение о выделении сегмента под личное хозяйство или частное строительство жилья.

Членское удостоверение дачного сообщества этой функции не несет. В бумаге обязательно указание вида земельного владения, постройка индивидуального жилья позволяется на участках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного приусадебного хозяйства (ЛПХ).

Землевладение, выданное под дачное некоммерческое партнерство (ДНП) или садовое некоммерческое товарищество (СНТ) размером более 50 га, требует следования генплану. Генплан – это единая ориентировочная схема застройки в конкретном регионе, включающая определенные параметры размещаемых объектов.

Требования по соблюдению традиций по просьбе главы садового товарищества выполняются по желанию. Некоторые правления дачных объединений выдвигают условие о выборе проектной работы.

Общие варианты застройки бывают упрощенными типовыми и рабочими. Проект садового строительства — это графическое изображение планировки здания и локализации коммуникаций. В статьях градостроительного кодекса РФ обязательность его приобретения распространяется на коттеджи высотой до 3 этажей и определяемые под постоянное место жительства (ПМЖ).

Строительство по проекту неизбежно осуществляется по причине располагающейся рядом ЛЭП и близко пролегающих подземных источников. Классификация ограничений выясняется путем геодезической съемки местности. Предоставление документа с проектной содержащей ускорит процесс разработки строительной сметы и позволит скорее приступить к возведению дома.

Типология земельных участков

Законодательство нашей страны выделяет несколько типов земельных владений:

1. Дачные участки

Подразумевает земельные наделы, используемый для отдыха, выращивание на них культур / животноводчество не является строгим условием.

2. Земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Территория, где разрешено строительство частного жилого дома высотой менее 3 этажей, распоряжение ею ведется по самостоятельному решению.

3. Участки, предназначенные для сельского хозяйства

На них разрешается выращивать на почвенной площади сельскохозяйственные виды растений и строить объекты для сельхоз нужд, но запрещается обустройство жилых домов.

4. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Построенные на такой земле дома должны достигать в высоту не более 3 этажей, а на площади землевладения организовывается хозяйственная деятельность.

5. Садовое товарищество

Жилые здания в СНТ имеют сезонный характер, свободные территории отводятся, как правило, под выращивание сельскохозяйственных культур.

6. Земли лесного фонда

На их территории разрешено размещать временные физкультурные и оздоровительные сооружения, хозяйственная деятельность и проживание воспрещены.

Ограничения и требования к застройке

Требования к организации земельного надела изложены в СНиП 30-02-97, к их выполнению обязуются владельцы на всех участках площадью 6 соток. При стандартном размере в 6-12 соток допускается застройка не более 30% всей земельной площади.

Главной составляющей плана землевладения является забор. На схеме его границы обозначаются красной линией. Его минимальная высота – 1,5 м, а материал обязательно имеет решетчатую или сетчатую поверхность. Установка глухого забора производится после дачи согласия главы СНТ.

Наиболее распространенное в России нарушение — стройка дома ближе, чем 3 метра от соседского забора.

Вот 2 фото, реальных примера, как строить дом НЕ НАДО:

Неправильно расположенный на участке дом или дача могут обернуться в дальнейшем не только конфликтами и неприятностями с соседями, но и судебными тяжбами. В случае если суд примет решение, что здание построено с нарушениями — это все может закончится сносом постройки.

Основные правила для садовых участков:

1. Дом должен быть расположен не ближе 3 метров от земли соседей;
2. Граница местоположения строения измеряется на примерном расстоянии в 5 метров от ограждения со стороны улицы;
3. Длина свободного пространства между зданием и забором соседей или дорожными проездами составляет 3 м, при нахождении участка возле широкой автомобильной трассы его необходимо увеличить до 5 м;
4. Сооружения для содержания домашней птицы и мелкого скота располагаются на дистанции в 4 м с прилегающим чужим участком, постройки иного рода на расстоянии 1 м.
5. Кустарники (малина, облепиха) высаживаются на расстоянии 1 м от соседского забора, средне-рослые деревья (орешник, вишня) – 2 м, высокие деревья (ель, ясень) должны быть отдалены на 4 м.

На территории дачного надела обязательно наличие источника питьевой воды и туалета, для него необязательна сопутствующая канализационная система.

На территории могут находиться – котельная, кладовая, жилое помещение и кухня. Высота от пола до потолка в жилой постройке должна быть не менее 2,5 м, в мансардном этаже минимальная высота составляет 2,3 м. Помещение спальни по площади должно занимать от 8 м2 , а гостиной – 12 м2.

Нормы пожарной безопасности

Использование огнестойкого материла обязательно для построек высотой более 2 этажей. В противном случае жилой дом оборудуется противопожарной сигнализацией, огнеупорными перегородками в стенах и путями эвакуации.

Размещение рядом сооружений из разных материалов производится в соответствии с нормами противопожарной безопасности. Законодательно прописаны следующие нормы и требования к расстояниям:

1. Пожароустойчивые сооружения из камня разрешено устанавливать на расстоянии 6 м;
2. Строения с деревянными перекрытиями должны быть отдалены на 8 м друг от друга;
3. Допустимое расстояние между каменным и деревянным строением не должно превышать 10 м;
4. Две деревянные постройки должны распологаться не ближе, чем в 15 м друг от друга.
5. Удаленность построек измеряется от поверхности стен или от цоколя. При определении промежутка между частями строения, выступающими на 0, 5 м, учет ведется от плоскости стены. При наличии сильно выступающих частей строения расчет производится по его проекциям на поверхность земли.

Внутри дома разрешено использование баллона со сниженным газом емкостью максимум в 12 л. Не позволяется хранение газовых баллонов на территории дачного участка. Если это необходимо, то для этого оборудуют металлический ящик у наружного фрагмента глухой стены, на расстоянии 5 м от входа в здание.

В жилом помещении необходимо наличие исправной системы радио для связи со спасателями.

Санитарно-бытовые ограничения

На дислокацию построек различного назначения влияют санитарно-бытовые требования. Они действуют при распланировке относительно объектов на прилежащем наделе.

1. Расстояние между погребом или жилым помещением и туалетом должно быть не меньше 12 м;
2. Между жилым помещением и баней – 8 м;
3. Между туалетом или компостным устройством и колодцем – также 8 м;
4. Между жилым домом и хозяйственной постройкой необходимо оставить расстояние в 12 м;
5. Сооружение погреба разрешено под жилым помещением не менее 2,2 м при высоте подземного помещения 1,6 м от потолка до самых низко расположенных выпуклых частей. Отдача места погребу под хлевами для содержания скота запрещена.

Инженерная безопасность

Скат крыши и конструкция стока дождевой воды должны находиться в расстоянии более 1 м от ограды соседей, в противном случае их направляют на собственную территорию. Для дачной постройки необходимо наличие системы вентиляции. В доме необходимо установить опломбированного счетчика потребляемой электроэнергии.

Размещение строения под жилище производится с учетом инсоляции, с 22 марта по 22 сентября их рекомендуемое естественное освещение составляет по 2,5 часа в день минимум. Не допускается чтобы построенный дом затенял соседский участок.

Выводы:

Для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов и проверок в будущем, рекомендуется еще до начала стройки провести анализ участка, распланировать местонахождение на нем всех построек и посадок деревьев, размещение огорода и др. Данный план лучше всего составить вместе с экспертом в земельном праве, а затем согласовать с соседями и правлением садового товарищества.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Приступая к строительству на территории садового участка или принимаясь за его обустройство, не каждый думает о том, что необходимо при этом еще и соблюдать требования ряда нормативных документов.

Как можно с умом заняться застройкой имеющегося участка, избежав нанесения вреда окружающей среде, нарушения прав и интересов своих соседей и уберечь от излишних затрат свой же кошелек?

Порой граждане, имеющие в собственности садовые участки с земельной площадью в 6 соток, сооружают на этом небольшом клочке внушительные многоэтажные строения.

Естественно, проживать в своем личном «небоскребе» гораздо комфортнее, нежели ютиться в небольшом одноэтажном жилом домике, построенном из дерева.

Но вот беда, не успеют такие недальновидные жильцы отметить свое новоселье, как тут же сталкиваются с массой серьезных проблемных моментов, худшие из них даже могут повлечь необходимость сноса с таким трудом возведенного здания.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

СНиП: правила застройки садовых участков

Строительные работы на приусадебном участке должны выполняться с соблюдением его проекта, в котором должен быть учтен план по застройке участка на даче.

До момента начала постройки в пределах дачного участка дополнительных строений, нужно позаботиться о подготовке проекта застройки.

Составлением проекта подобного строения должны заниматься специалисты, и он обязан иметь полное соответствие правилам и нормам, приведенным в таком нормативном акте как СНиП 30-02-97.

Правила землепользования и застройки.

О нормативах строительства на дачных участках читайте тут.

Ключевые правила

При рассмотрении требований, предъявляемых к планировке участка (дачного/садового), следует учесть, что все напрямую зависит от того, каким образом составлялся план по застройке, и наличие каких помещений запланировано владельцем участка по завершению строительных работ. Кроме того, нужно ознакомиться с определенными СНиПами и санитарными нормами, регламентирующими их.

К примеру:

• Показатель площади подобного земельного владения индивидуального типа не должен быть менее 6 соток;
• Каждая индивидуальная зона нуждается в ограждении, которое желательно делать из сетки, во избежание излишнего затемнения соседнего владения. По высоте забор должен соответствовать полутора метрам. В случае подписания садовым товариществом решения, появляется возможность возведения от проезжей части или с улицы глухого забора;
• В пределах дачной территории, необходимо предусмотреть отдельное место для формирования компоста (это может быть отдельная площадка, выкопанная яма или же сколоченный специальный ящик). Если на дачной территории нет канализационной системы (нужно смотреть план), то в таком случае возникнет необходимость обустройства уборной;
• Когда в пределах хозяйства имеется проведенная система канализации, то в этом случае можно проводить воду. Следует иметь в виду, что регламентирование свободного водяного напора осуществляется отдельным рядом СНиПов;
• В пределах дачного хозяйства, не считая жилого дома, могут быть возведены постройки хозяйственного назначения (теплицы, к примеру) и прочие сооружения, с наличием грунтового утепления. Тут же можно расположить мелкие постройки для содержания домашней птицы или МРС, постройки хозяйственного назначения, предназначенные для складирования и хранения сельхозинвентаря, душевые/сауны/бани, летние кухни, гаражи и навесы. В ряде регионов, допускается возведение построек и конструкций, соответствующих местным традициям и обычаям, однако, строго в соответствии с проектом;
• На одном садовом хозяйстве между сооружениями/строениями противопожарное расстояние может не нормироваться. Однако если брать соседние дома и строения хозназначения, то этот момент прямо зависит от вида используемого для строительства материала, из которого состоят конструкции (ограждающие и несущие) соседних зон.

В случае расположения построек в одном ряду или когда на 4 соседствующих зонах они распределены в 2 ряда, тогда возникает возможность их группирования и блокирования соседних жилых строений. Вместе с тем, расстояние, соблюдаемое между домами, расположенными у края, должно быть таким.

Величина дистанций в соответствии с правилами:

• Если материалом для строительства домов и ограждений послужил бетон, камень, железо и прочие негорючие (трудногорючие) материалы, то расстояние между ними должно соответствовать 6-10 метрам;
• Если заборы и дома были выстроены из дерева, то дистанция между ними должна соответствовать 8-10 метрам;
• Если основой для соседней застройки послужили трудногорючие материалы, то между ними должно быть расстояние 10-15 метров. Минимальные дистанции, соблюдаемые между объектами в пределах участка, регламентированы СНиПом.

Каждому следует знать, что планировка застройки отдельного участка подразумевает необходимость соблюдения определенных норм.

К примеру, расстояние между красной линией улицы и жилым домом должно быть в пределах 5 метров, а между домом и красной линией проезжей части – 3 метра. Дистанция между хозяйственными постройками и красной линией улицы/проезда должна составлять 5 метров.

Не будет лишним рассмотреть понятие красной линии. Согласно правилам проведения застройки садовых участков, в схематическом виде план участка вместе с ограждающими элементами отображен в виде линий, которые отделяют его от проезжей части и от улицы. Это и называют красной линией.

Санитарные нормы определяют расстояние, которое должно соблюдаться от разных объектов, размещенных на участке до объектов, расположенных на соседней даче:

• Расстояние от жилого дома – три метра;
• Расстояние от постройки для содержания домашней птицы/скота – 4 метра;
• Расстояние от прочих застроек – один метр;
• Расстояние от деревьев значительной высоты до линии на границе с соседним участком – четыре метра;
• Расстояние от деревьев со средней высотой – два метра;
• Расстояние от линии границы с соседями до кустарников – один метр.

В случае, когда крыльцо выступает на 0,5 метра, дистанция между жилыми постройками вымеряется от стены.

При составлении плана застройки, следует учесть, что расстояние между домами нужно вымерять от поверхности стены (в случае отсутствия цоколя) или же от цоколя.

Если же ряд декоративных частей строения (крыльцо, эркер, навесы и прочее) выступают на полметра, тогда его отмеряют от поверхности стены.

При другом раскладе, подобный промежуток измеряется от указанных элементов либо от проекций их на поверхности земли (здесь говорится о навесе крыши, элементах верхнего этажа, размещенных на столбах и т. д.).

Когда на территории дачного участка должны возводиться постройки хозяйственно назначения, располагаемые в метре от линии границы с соседним дачным участком, то скат крыши не должен быть направлен в сторону соседа.

Рассматривая иные санитарные требования, СНиПы и планировку застройки участка, нужно учитывать такие моменты:

• Дистанция от жилого дома или же подвального помещения до туалета и до построек хозназначения, предназначенных для домашней птицы/скота должна быть до 12 метров;
• Расстояние от таких построек как бани, сауны, душевые до жилого дома, должно равняться 8 метрам;
• Такое же расстояние должно быть от колодца до компоста или же туалета, размещенных на участке.

Эти же нормативы соблюдаются и в отношении соседнего участка.

Дистанция до участка, расположенного по соседству

Для дорожек и площадок лучше определять 25-30% от установленной нормы. В случае примыкания к жилому дому построек хозяйственного назначения, применяемых с целью разведения домашней птицы/скота, вход таких построек должен быть изолированным, и располагаться от входа в дом в 7 метрах.

Планировка дачной зоны с правилами размещения хозпостроек предполагают, что дистанция от гаражной постройки до линии границы с соседним участком, должна быть не меньше чем метр.

Когда площадь садового участка составляет от 6 соток до 0,12 га, то для площадок и дорожек следует отвести примерно 25 процентов от общей площади.

В домах отличается планировка и площадь, что предусматривается проектом и планом дома. Под любым из жилых помещений можно обустроить подвальное помещение или предусмотреть погреб, что недопустимо в постройках, предназначенных для размещения живности.

В плане дома допустима высота потолка в 2,2 метра, если же говорить о хозпомещениях и подвалах, здесь высота может равняться 2 метрам.

В погребах высота составляет 1,6 метра (отсчет производится от прогонов и балок, которые выступают).

Если жилое строение возводится с целью проживания в нем на постоянной основе, то совместно с обозначенными требованиями и нормами, следует учитывать ГЭСН 81-02-08-2001.

Ведущие ко второму этажу или мансарде лестницы, могут быть расположены и во внутренней части, и с внешней (следует смотреть план жилого дома и проект к нему). Каждый из возможных параметров лестниц (к примеру, ведущих в подвальное помещение или к цокольному этажу) связан с условиями, регламентированными в ГЭСН 81-02-08-2001. На участок, размещенный по соседству, не должны попадать стоки талой и дождевой воды.

Правила по обработке и сбору бытовых стоков (от сауны, душевых, бань, туалета), определяют необходимость применения фильтрующих полей или же площадок со специальными подушками (гравийно-песчаной основы) или же использования септиков, располагающихся в четырех метрах от линии границы смежной территории.

При соответствующем согласовании с Санэпиднадзором, все сточные воды могут отводиться в кювет.

Чтобы дачный участок застроить с умом и избежать многих проблемных моментов, следует брать в расчет действующие санитарные нормы и СНиПы с правилами по технике безопасности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!