Процедура покупки квартиры на вторичном рынке

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике. Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены. Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи. Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 20.05.2019 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2019 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью: Алгоритм продажи квартиры

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

Содержание статьи подробное:

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Определите юридический статус квартиры:

• без зарегистрированного права собственности (первичка)

• с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» Читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

• выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 01.05.2019 года)

• Правила ведения Единого государственного реестра прав

• Гражданский кодекс РФ

• Жилищный кодекс РФ

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Алгоритм покупки недвижимости в 2019 году : 38 комментариев

Добрый день, Ольга!
Подскажите, пожалуйста, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры, где собственниками будут в том числе и малолетние дети?

Ответ для Натальи.Воспользуйтесь конструктором договоров, он учитывает несовершеннолетних в такой сделке:https://dogovor-ndv.ru/my/doc/1

Здравствуйте! Хочу сказать вам большое спасибо за помощь в оформлении соглашения по выделению долей по маткапиталу без нотариуса! ЕГРН получили. Возникают следующие вопросы т.к. квартиру продаем и покупаем дом с землей в другом городе. Вопрос 1. При продаже квартиры с детскими долями ( дети до 14 лет) обязательно составлять договор купли-продажи через нотариуса? Вопрос 2. При покупке дома и выделением таких же долей как были в квартире, тоже нужно оформлять договор купли-продажи через нотариуса?

Ответ для Татьяны.
1. При продаже квартиры — нотариальная сделка. ст 54 закона «О государственной регистрации недвижимости.
2. При покупке — без нотариуса, два варианта, либо включаете в договор одного родителя, выделяете ему большую долю (она является совместно нажитой), либо включаете обоих родителей и выделяете им общую долю, как делали в соглашении о выделении долей.

По 2 ответу: Уточните пожалуйста : ДКП при покупке оформлять на родителей , а потом выделить доли детям или в ДКП при покупке сразу прописать родителей и детей в том количестве долей как продавали?

Ответ для Татьяны.
Сразу всех пропишите и доли в точном соответствии с соглашением. ( но помните, что иногда такие сделки приостанавливаются( с общей супружеской долей) это может затянуть сделку.

Ольга, добрый день! У нас следующая ситуация. Была приобретена 1комн квартира в ипотеку с использованием мат капитала. Решили приобрести в ипотеку 3комн квартиру по дду, продав предыдущую. Доли выделили детям в первой квартире, в дду прописали доли каждого из родителей и доли детей. Согласие от Опеки получено. Банк настаивает на нотариальной сделке при покупке по дду. Правомерно его требование? Нужно провести сделку по продаже первой квартиры и покупку второй квартиры по дду в один день у нотариуса?

Ответ для Ольги. В ДДУ прописывайте общую супружескую долю, тогда без нотариуса обойдетесь.
Порядок продажи квартиры прописан в приказе из опеки, его соблюдайте.

Добрый день! Подскажите алгоритм покупки земельного участка с домом в рассрочку? Как правильно оформить?

Ответ для Натальи. Чтобы дать вам верный алгоритм действий нужно понимать юридический статум этих объектов недвижимости, то есть нужны сведения о них из ЕГРН, Закажите выписки из ЕГРН. Можно в электронном виде, зеленая кнопка заказа справа вверху экрана, затем пишите.

Здравствуйте, Ольга. Нужна Ваша помощь в составлении предварительного договора купли-продажи имущества с условием о задатке. Продавец сбросил свой вариант текста договора, а мне нужно грамотно добавить нужные пункты. Прошу Вас помочь это сделать. И сколько будет стоить Ваша услуга? Спасибо.

Ответ для Валентины.
Цена 800 рублей.
Условия сделки и договор пришлите на эл. почту: info@exspertrieltor.ru

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, как лучше сделать? После развода хочу улучшить жилищные условия своему ребенку и бывшей жене, передать деньги на покупку 2-к.кв., но при этом хочу чтобы купленную квартиру без моего письменного согласия не могли продать пока ребенку не исполнится 16-18 лет. Как в договоре купли продажи прописать доли ребенка и матери и по соглашению в договоре на долю ребенка наложить обременение, а именно МОЕ письменное согласие на продажу. Или по другому, оформить договор займа на 15 лет без возврата и процентов и на основании его обременение, И желательно чтобы на все эти процедуры не требовалось письменного согласия моей нынешней жены. Заранее спасибо.

Ответ для Андрея.

До 18 лет (совершеннолетия), продажа квартиры или доли в праве на нее можно будет сделать только с разрешения органов Опеки, но для этого ОБА родителя должны подать заявление на получение разрешения. Без вас продажа будет невозможна.
Конечно можно и через кредитный договор и регистрацию обременения.
Но залог долей — это нотариальная сделка, да еще и согласие в опеке придется получать на залог детской доли.
Наверное кредитный договор бывшей жене некомфортно будет подписывать, тогда сразу соглашение о прощении долга подписывайте.
Однако, вы уже в браке и теоретически жена может предъявить права на возврат долга.

Добрый день, еще вопрос:
Если продавец квартиры (физ.лицо) через месяц после подписания ДКП признан банкротом, то ДКП считается недействительным? Если да, то деньги покупателю не возвращаются?

Ответ для Сергея.
То есть на момент подписания ДКП, он утаил от покупателя, что возбудил процедуру банкротства и не имел права подписывать договор. Теперь вам нужно найти его финансового управляющего, предъявить требование кредитора. Или уж дождаться, когда он сам на вас выйдет. В любом случае — вы добросовестный приобретатель ( и это была не кабальная сделка ?).
Это мои рассуждения.
На самом деле ни разу не сталкивалась с такой ситуацией. Вам нужен юрист, который «в теме».

Добрый вечер, хотим расторгнуть агентский договор, нам готовы вернуть сумму договора, но хотят удержать с нас сумму за постановку на кадастровый учет? В договоре это прописано, но выглядит все как навязанная сделка. Это законно?

Ответ для Дарьи.
Кадастровый инженер бесплатно не работает, в любом случае вам эти затраты пришлось бы понести.

Добрый день! Еще 2 вопроса:
1. «Предварительный договор купли-продажи» и «авансовое соглашение» — это одно и то же?
2. «Аванс» и «обеспечительный платеж (в качестве гарантии оплаты объекта)» — это одно и то же?

Ответ для Сергея. Аванс не является обеспечительным платежом.
Авансовое соглашение — разновидность предварительного договора (сокращенный вариант), включающий условие — передача аванса.
Для целей оформления сделки с недвижимостью малопригодный документ. Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2017/09/19/zadatok-za-nedvizhimost/

Здравствуйте, подскажите я покупаю квартиру и потерян план квартиры ( схема) нужен ли он мне в дальнейшем. Спасибо

Ответ для Галины.
Для сделки и регистрации права собственности не нужен.
Технический план может понадобиться при последующей продаже, если у покупателя будут ипотечные средства. Однако банк попросит свежий документ.

Дополнение к предыдущему вопросу.
Сведения о задолженности надо сравнить с ценой квартиры?
И еще: какая у Вас почта, чтоб если что, спросить подробнее?

Безопасно ли покупать квартиру у банка-собственника, которая была отобрана у должника менее трех лет назад по соглашению об отступном? Какие здесь могут быть подводные камни?

Ответ для Сергея
Стоит получить у банка сведения о задолженности на момент подписания отступного.

Здравствуйте. Я продаю комнату в коммунальной квартире. Есть покупатель, подскажите алгоритм моих действий. Соседи не возражают.

А можно обойтись без передаточного акта? У нас (Екатеринбург) риелторы составили договор с фразой «Стороны пришли к соглашению, что квартира будет передана … без передаточного акта …». И далее: «Обязательства продавца … считаются исполненными после подписания сторонами настоящего договора и государственной регистрации перехода права собственности …»

Ответ для Сергея.
Вообще передаточный акт может быть включен в Договор купли-продажи.
Формулировка в вашем договоре «корявая» )))
На усмотрение регистратора…

Добрый день. покупаем квартиру у бывших супругов, долевая собственность, в случае оформления одной сделкой нужны ли уведомления о праве преимущественной покупки? Спасибо

Ответ для Олега.
Нет.

Здравствуйте, как вы считаете какой алгоритм закладывания денег в ячейку и передачи покупателю расписки наиболее правильный для обеих сторон и снимает риск мошенничества ?
1.Нужна ли ячейка с описью вложения(заложенной суммы)
2. В договоре банковской ячейки прописать, что продавец может забрать деньги предъявив:
• Договор с отметкой
• Копию расписки с подписью покупателя
3.Написать заявление, что деньги продавцом пересчитаны(сумма) и заложены в присутствии продавца в полном размере.
4.Взять у продавца копию расписки с гарантийным письмом, что он обязуются в день перехода права собственности передать расписку продавцу.

Ответ для Сергея
Сейчас у Сбербанка есть замечательная услуга «Безопасная сделка».
Рекомендую именно ее.
В этой статье прочтите:https://exspertrieltor.ru/2016/04/11/peredacha-deneg-za-kvartiru/

Читала, что у собственника надо попросить заключение врачей нарколога и невролога. Это обязательно? Я покупала на авито квартиру и без этого обошлось. Обычная семейная пара, в возрасте. Если их прописано двое, то что же, и у них просить справку? Или это относится только к лицу, с которым подписываю договор? Скорее, меня пошлют проверить голову )))

Ответ для Иры.
Все дело в том, что сделка заключенная недееспособным ничтожна.
Росреестр ведет список таких лиц, но он доступен нам только по решению суда.
Вообще, покупатель вправе запросить такой документ. Вам решать.

Добрый день. Можно вам лично задать вопрос о продаже квартиры?

Ответ для Артема.
Пишите на эл.почту: info@exspertrieltor.ru

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора и основателя сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.
07.08.2019 год

Электронная почта: info@exspertrieltor.ru

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни. Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

1. Проверьте наличие лицензии.
2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

• действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
• проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
• если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
• если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

• аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
• сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
• в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

• предварительный договор купли-продажи;
• соглашение о задатке;
• расписка о получении денег.

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

• данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
• стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
• данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
• основные характеристики жилплощади;
• отсутствие либо наличие обременений;
• указание на согласие супруга на сделку;
• отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

• присутствие представителей обеих сторон сделки;
• написание заявления на проведение госрегистрации;
• оплата государственной пошлины;
• предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

• лично в руки в момент подписания ДКП;
• перевод на расчетный счет;
• через банковскую ячейку.

Передача квартиры

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте. Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание.

Просьба оценить пост и поставить лайк.