Проценты по целевому кредиту на строительство

Статьи по теме

Минфин подтвердил, что при долевом строительстве проценты по кредитам c 2017 года застройщик вправе платить за счет средств дольщиков. В расходы для прибыли включать их не надо (письмо от 12 мая 2017 г. № 03-03-06/1/28629). Рассмотрим по порядку обычный, инвестиционный и целевой кредит. Покажем на примерах, как не запутаться в учете процентов.

Обычный кредит

Бухучет. Проценты в отличие от суммы самого займа учитывают в прочих расходах (п. 7 ПБУ 15/2008). Их отражают обособленно от основного долга – на отдельных субсчетах к счетам 66, 67:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 66 (67) «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– учтены проценты к уплате по займу (кредиту).

Но в балансе на конец отчетного периода долг по займу показывают вместе с процентами (п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности… утв. приказом Минфина от 29 июля 1998 г. № 34н).

Проценты включают в расходы равномерно, как правило, независимо от условий договора об их оплате (п. 8 ПБУ 15/2008).

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и другим долговым обязательствам учитывают в составе внереализационных расходов – по любым заимствованиям (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Инвестиционный кредит

Бухучет. Проценты по займам, которые берут, чтобы приобрести или создать инвестиционный актив, учитывают в особом порядке. Их включают не в прочие расходы, а в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

Под инвестиционным активом понимается объект, подготовка которого к использованию требует длительного времени и существенных расходов на сооружение или покупку.

К инвестактивам, в частности, относят объекты строительства (незавершенного строительства), которые впоследствии компания примет на учет в качестве основных средств.

Если компания покупает готовое основное средство, которое можно начать эксплуатировать сразу после покупки, к инвестиционным активам его не относят. Проценты по кредитам и займам, связанным с их покупкой, учитывают в прочих расходах в обычном порядке.

Проценты по займу, связанному с инвестиционным активом, включают в его стоимость равномерно. Как правило, независимо от условий уплаты процентов.

Начинают с того периода, когда начали сооружать инвестиционный актив. А заканчивают с первого числа месяца, следующего за месяцем прекращения строительства объекта.

А если компания начала использовать незавершенный инвестиционный объект, чтобы изготавливать продукцию, выполнять работы или оказывать услуги? Тогда с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда объект начали эксплуатировать, проценты в его стоимость не включают, а учитывают в прочих расходах.

Как отразить проценты по кредиту для инвестобъекта.

ООО «СМУ-34» для строительства склада получило заем на сумму 10 000 000 руб. под 13 процентов годовых на два года. Деньги поступили на счет 27 марта 2017 года. Построенное здание приняли на учет в составе основных средств 27 декабря 2017 года.

Бухгалтер ООО «СМУ-34» сделал в учете такие записи.

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – поступили заемные средства;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 14 246,58 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты по займу за март.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 106 849,31 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 30 дн.) – начислили проценты по займу за апрель.

И далее ежемесячно, по декабрь. В декабре – за полный месяц, хотя 27 декабря актив приняли на учет. Ведь прекратить включать проценты в его стоимость надо с 1-го числа следующего месяца.

С 1 января 2018 года начисленные по займу проценты бухгалтер начал списывать на прочие расходы.

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 110 410,96 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по займу за январь.

И такую запись делают ежемесячно до окончания срока займа (26 марта 2019 года).

Заемные деньги компания не всегда тратит сразу. И у нее образуются временно свободные средства, за которые приходится платить проценты. Чтобы использовать деньги более рационально, заемщик часто отдает эти временные «излишки» в долг под проценты другой компании или помещает на депозит.

При этом проценты, связанные с сооружением инвестиционного актива, первая компания (первоначальный заемщик) уменьшает на проценты, которые получает от второго заемщика или по депозиту (п. 10 ПБУ 15/2008).

Как отражать проценты по инвесткредиту, если часть занятых денег одолжили другой компании.

ООО «Альфа» своими силами строит производственный корпус (ОС). Для строительства компания взяла кредит – 8 000 000 руб. под 11 процентов годовых сроком на полтора года.

Деньги поступили 27 января 2017 года.

По расчетам строительство будет идти полтора года, при этом в первый год удастся освоить только 5 000 000 руб.

Таким образом, 3 000 000 руб. в течение 12 месяцев компания тратить не будет. Поэтому 1 февраля 2017 года она выдала своему партнеру (ООО «Бета») заем в сумме 3 000 000 руб. под 8 процентов годовых на 12 месяцев.

Проценты обе компании платят в последний день месяца.

Бухгалтер ООО «Альфа» отразил операции так.

Январь 2017 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 8 000 000 руб. – получили заем;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 9643,84 руб. (8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты к уплате за март и отнесли их на стоимость инвестиционного актива;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 9643,84 руб. – уплатили проценты по займу.

Февраль 2017 года:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 51
– 3 000 000 руб. – выдали заем;

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ» КРЕДИТ 91
– 17 753,43 руб. (3 000 000 руб. × 8% : 365 дн. × 27 дн.) – отразили проценты к получению за февраль.

Затем бухгалтер посчитал сумму процентов к уплате за февраль:

8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 28 дн. = 67 506,85 руб.

И разделил эту сумму между инвестиционным активом и прочими расходами:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 49 753,42 руб. (67 506,85 – 17 753,43) – отнесли проценты на стоимость инвестиционного актива (в сумме процентов к уплате за минусом процентов к получению);

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 17 753,43 руб. – включили в прочие расходы разницу между суммой процентов к уплате всего и суммой процентов, включенных в стоимость инвестактива;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ»
– 17 753,43 руб. – получили проценты по займу;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 67 506,85 руб. – уплатили проценты по займу.

Аналогичные проводки нужно делать еще 11 месяцев – до того, как ООО «Бета» вернет ООО «Альфа» заем (до 31 января 2018 года).

А затем с февраля 2018 года до окончания срока возврата своего займа проценты к уплате относить полностью на стоимость инвестиционного актива.

Учтите такие правила.

Допустим, вы приостановили сооружение инвестиционного актива больше чем на три месяца. Тогда с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приостановки, проценты по займу к уплате не включайте в стоимость инвестактива. Относите их на прочие расходы.

Когда возобновите строительство, вернитесь к прежнему порядку: с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возобновления, проценты снова включайте в стоимость инвестактива.

Помните, что срок, в течение которого проводят дополнительное согласование технических или организационных вопросов, возникших в процессе строительства инвестиционного актива, приостановкой не считается.

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и иным долговым обязательствам и в этом случае учитывают в составе внереализационных расходов. То есть проценты в налоговом учете не учитываются ни в первоначальной, ни в измененной стоимости амортизируемого имущества (письмо ФНС от 23 марта 2015 г. № ГД-4-3/4568).

В ситуации с инвестактивом придется отражать временные разницы в соответствии с ПБУ 18/02. Поскольку в налоговом учете проценты списывают раньше, чем в бухгалтерском. Значит, нужно сформировать отложенное налоговое обязательство.

Целевой кредит для долевого строительства

Бухучет. В бухучете проценты относят на стоимость строящегося объекта – так же, как и проценты по кредиту для строительства инвестиционного объекта.

Налоговый учет. Перечень целей, на которые можно тратить деньги дольщиков, закрытый. С 1 января 2017 года законодатели разрешили за счет средств дольщиков оплачивать проценты по целевым кредитам, которые застройщик берет для долевого строительства (ст. 18, 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Чиновники подтвердили, что эти проценты застройщик не учитывает в расходах для налога на прибыль. Так как они оплачиваются за счет целевых средств.

Деньги дольщиков и инвесторов, аккумулированные на счетах застройщика, это средства целевого финансирования. В доходах для налога на прибыль их не учитывают. Расходы, которые застройщик производит за счет этих средств, для налога на прибыль он также не учитывает (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ).

Раньше финансисты отказывались признавать погашение процентов целевым использованием средств (письмо Минфина от 19 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/700).

Цена договора участия в долевом строительстве – это сумма, которую дольщик должен уплатить для строительства объекта (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При этом цена может состоять из двух частей: суммы на возмещение затрат на строительство и суммы на оплату услуг застройщика. Вторую часть застройщик может тратить по своему усмотрению, в том числе и на погашение процентов.

И тогда получалось, что если в договоре цену не разделили, то погашение процентов по кредиту за счет целевых средств признавалось их нецелевым использованием (письмо Минфина от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2).

Но сейчас все изменилось. В Закон № 214-ФЗ добавили нормы, которые и без деления цены договора позволяют застройщику платить проценты по целевым кредитам за счет средств дольщиков.

Более того, ввели новую статью 18.1, которая разрешает использовать деньги дольщиков для строительства детсадов, школ, тротуаров и т. д. (в том числе платить проценты по кредитам на их строительство). То есть тех объектов обременения, которые после окончания стройки застройщик безвозмездно передаст городу. Эта норма касается также объектов, которые перейдут в общую долевую собственность дольщиков. Отметим такую деталь.

В новациях Закона № 214-ФЗ говорится только о целевых кредитах. И формально эти правила не распространяются на займы. Поэтому налоговики могут расценить погашение процентов по займам за счет средств дольщиков нецелевым расходованием этих средств. При условии, что застройщик платит такие проценты не за счет средств на оплату услуг застройщика. Причем несмотря на то, что в пункте 2статьи 819 ГК РФ есть оговорка. В ней говорится, что к отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 «Заем» главы 42 ГК РФ.

Так что безопаснее следовать норме Закона № 214-ФЗ.

Как отразить проценты по целевому кредиту на долевое строительство.

Застройщик (ООО «Монолит») взял целевой кредит на долевое строительство многоквартирного дома в сумме 10 000 000 руб. под 15 процентов годовых на один год. Деньги поступили на счет 3 июля 2017 года. Бухгалтер ежемесячно на последний день месяца включает проценты по кредиту в стоимость объекта долевого строительства.

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 66 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – получили кредит;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 115 068,49 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 28 дн.) – начислили проценты по кредиту за июль.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 127 397,26 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по кредиту за август.

И так ежемесячно до возврата кредита.

В налоговом учете проценты по кредиту в расходы не включают. Разниц не возникает.

Узнаем, как взять кредит на строительство дома в Сбербанке и других крупных банках. Рассмотрим, на каких условиях можно получить кредит и какие требования предъявляются к заемщикам. В статье вы найдёте документы для банка и отзывы клиентов.

Построить индивидуальное жилье хотят многие, но на строительство жилого дома даже в сельской местности требуется немало средств. Собственных накоплений на эти цели не хватает иногда и для постройки дачного домика.

В этой ситуации приходиться обращаться в банк и брать кредит под строительство недвижимости. Кредитные организации позволяют получить такие ссуды. Конечно, на возведение многоквартирного строения одобренной суммы будет недостаточно, но вполне хватит для постройки частного коттеджа или загородного дома.

Где взять кредит под строительство дома: ТОП-7 банков

Если принято решение о необходимости строительства дома, то первым делом надо решить, можно ли обойтись собственными средствами. У большинства людей это не получится, ведь накоплений обычно немного, а стройка — дело довольно затратное. Банки готовы помочь с решением этой проблемы, предоставив соответствующую ссуду.

Условия каждой финансовой организации индивидуальны. Выбирая, какой кредит лучше взять, стоит обратить внимание на процентную ставку. Чем она ниже, тем меньше будет переплата за использование заемных средств. Приведем ставки по кредитам, которые можно использовать для строительства дома:

• Срок — от 1 до 5 лет
• Сумма от 300 000 рублей
• Ставка от 11,7% до 15,9%
• Возраст 18-65
• быстрое рассмотрение заявки

Подробнее

• до 750 тыс.;
• на 7 лет;
• одобряют без обеспечения;
• комиссии не предусмотрены;
• возможен досрочный возврат денег;
• не нужно отчитываться о расходе денег;
• подтвердить доход можно справкой по форме Россельхозбанка.

Подробнее

• до 5 млн;
• на 60 мес.;
• Банк одобрит анкету через 3 дня;
• оформляется за 1 визит в банк;
• не нужно отчитываться о расходе денег.

Подробнее

• до 3 млн руб.;
• на период до 60 месяцев;
• комиссий нет;
• не нужны поручители;
• решение по анкете — от 1-го дня;
• оформляется по 2-м документам.

Подробнее

• до 3,5 млн;
• на 84 мес.;
• срок рассмотрения анкеты — до 5 рабочих дней;
• одобрение без обеспечения;
• минимальный возраст — 20 лет.

Подробнее

• до 5 млн;
• на 7 лет;
• подтверждение доходов банком не запрашивается;
• досрочный возврат долга без штрафов;
• одобрение в течение двух дней;
• при наличии зарплатной карты другого крупного банка можно снизить ставку на 1%.

Подробнее

• до 2 млн руб.;
• срок — до 60 месяцев;
• решение по анкете — от 1 часа;
• без комиссий за выдачу;
• не требуется залог и поручители;
• можно погасить досрочно с первого месяца.

Подробнее

Кредит на строительство дома в Сбербанке

Сбербанк предлагает взять кредит под строительство в рамках специальной целевой программы. Ее условия требуют обязательного залога жилья. Минимальный размер ссуды составляет 300 тысяч рублей, а максимальный может достигать 75% от стоимости заложенного имущества. Период кредитования составляет до 30 лет.

Главное требование для получения целевой ссуды — внесение первоначального взноса в размере не меньше 25%. Сбербанк предоставляет кредит даже на незавершенное строительство, при этом ставка для каждого заемщика устанавливается индивидуально.

На сайте Сбербанка отсутствует кредитный калькулятор для этой программы, поэтому рассчитать предварительно размеры платежей можно через сотрудников офиса или по телефону контактного центра.

Предоставление ссуды осуществляется частями в соответствии с индивидуальными условиями, оговоренными в договоре. Молодой семье, сотрудникам аккредитованных организаций и зарплатным клиентам Сбербанк готов предложить специальные ставки и условия, в том числе предоставить льготный период по отсрочке уплаты основного долга.

Россельхозбанк

В настоящее время Россельхозбанк не предлагает специальных целевых программ под строительство частного дома. Но вы можете оформить потребительский кредит и использовать его на постройку жилья, что позволяет начать строительство без первоначального взноса. Приведем в таблице условия программ Россельхозбанка.

Кредит	Ставка	Сумма	Срок
Под залог жилья	от 12,5%	до 10 млн руб.	до 10 лет
Потребительский с обеспечением	от 10%	до 1 млн руб.	до 5 лет

По программе «Потребительский кредит с обеспечением» сумма ссуды для зарплатных клиентов Россельхозбанка может быть увеличена до 2 млн, а срок кредитования — до 7 лет.

ВТБ 24

На текущий момент ВТБ 24 не предоставляет специальных кредитов под строительство недвижимости, но готов предложить потребительское кредитование в рамках нецелевых программ. Ссуда в этом случае выдается наличными, и потратить ее можно на любые товары и услуги, в том числе на строительство. Рассмотрим в таблице основные параметры кредитов в ВТБ 24, которые можно использовать на строительство дома.

Кредит	Ставка	Сумма	Срок
Крупный	от 15%	до 5 млн руб.	до 5 лет
Ипотечный бонус	13,5%

Альфа-Банк

Альфа-Банк предлагает клиентам получить нецелевой кредит в размере до 1 млн рублей (до 3 млн — для зарплатных клиентов) на период до 5 лет. Выданные в рамках программы средства можно тратить по своему усмотрению, в том числе на строительство дома. Залог и поручительство для получения ссуды не нужны, а денежные средства можно получить за 1-2 дня. Комиссии за выдачу средств или за операции по досрочному погашению отсутствуют.

Газпромбанк

Специальных программ кредитования на строительство частного дома Газпромбанк не предлагает. Но его условия позволяют взять ссуду наличными и использовать полученные средства для постройки недвижимости. При этом обеспечение не является обязательным. Сумма кредита может достигать 3,5 млн рублей, а срок — 7 лет. При отказе от страхования ставка будет увеличена на 0,5%. Дополнительные комиссии не предусматриваются, а погашать заем досрочно можно в любой момент. Оформление ссуды занимает от 1 до 5 рабочих дней.

Локо-Банк

Вместо целевых ссуд на строительство дома Локо-Банк готов предложить клиентам выгодный кредит наличными в размере до 3 млн рублей на период до 7 лет. Держателям зарплатных карт всех крупных российских банков предоставляется скидка в 1% от базовой ставки. Заемщик может присоединиться к программе страхования или отказаться от участия в ней, что не изменит решение банка относительно условий кредита и процентной ставки. Досрочно погашать ссуду можно с первого месяца в любом объеме без комиссий и штрафов.

Райффайзенбанк

В Райффайзенбанке можно получить различные виды ссуд как с залогом недвижимости, так и без обеспечения. Приведем в таблице параметры кредитных программ, предлагаемых банком.

Кредит	Ставка	Сумма	Срок
Персональный кредит	от 11,9%	до 2 млн руб.	до 5 лет
Нецелевой под залог жилья	от 17,25	до 9 млн руб.	до 15 лет

Ставка увеличивается в случае отказа от личного, а также имущественного страхования и комплексной программы финансовой защиты.

Кредит на строительство дома под залог квартиры

Многие банки, даже не предоставляя специальных программ кредитования на строительство дома, готовы выдать нецелевую ссуду под залог имеющейся недвижимости. Полученную сумму вполне допустимо использовать на строительство дома. Некоторым категориям населения, например, многодетной семье могут быть предоставлены различные льготы и субсидии от государства. Главным плюсом таких кредитов является возможность быстрого улучшения жилищных условий без необходимости копить довольно крупную сумму.

Перед тем как получить кредит под залог квартиры, следует учесть его недостатки:

1. Повышенная ответственность заемщика . По ссуде необходимо вносить ежемесячные платежи, а в случае проблем с погашением взыскание может быть обращено на квартиру, даже если она единственная (ведь именно она оформляется в качестве залога).
2. Довольно высокая переплата . Самые низкие ставки банки готовы предложить при приобретении жилья в новостройках у компаний-партнеров. А если средства выдаются на самостоятельное строительство или в рамках нецелевого кредитования, то ставка будет несколько выше. В итоге переплата будет не такой и маленькой, особенно при продолжительном сроке кредита.

Погашать такие ссуды можно досрочно, предварительно написав заявление в отделении или через интернет-банк. За счет этого можно несколько уменьшить итоговую переплату.

Как оформить кредит

В современном мире получить и оформить кредит стало не так уж и сложно. Всего несколько шагов отделяет клиента от получения необходимой ссуды на строительство дома, а времени на всю процедуру потребуется от 1 до 15 дней. Рассмотрим по шагам, что нужно сделать для оформления кредита:

1. Выбрать банк . Если вы проживаете в СПб или МСК, проблем с этим точно не возникнет, а вот для жителей небольших населенных пунктов выбор будет довольно ограничен. Но все же стоит изучить программы всех доступных банков и подобрать оптимальные условия.
2. Подготовить и подать документы вместе с анкетой-заявлением . Обычно предварительную заявку можно оставить на сайте, а в офис банка подойти только после подготовки всех необходимых бумаг.
3. Дождаться одобрения сделки . В зависимости от выбранной программы рассмотрение заявки может занять от нескольких часов до 5-7 дней.
4. Подписать необходимые документы в офисе и получить деньги .

Требования к заемщикам

Банки в настоящее время относятся довольно требовательно к заемщикам. Особенно тщательно проверяется платежеспособность и надежность клиента. Это связано с желанием кредитных организаций свести к минимуму возможные неплатежи и связанные с ними проблемы. Ведь банк заинтересован в погашении ссуды, а не получении предметов залога, даже если таковой был предусмотрен условиями договора.

Список основных требований к потенциальным заемщикам:

• российское гражданство;
• возраст от 18 (чаще 21-23) лет;
• наличие официального дохода, позволяющего выплачивать кредит;
• наличие постоянной регистрации в регионе, который обслуживается банком.

Какие документы нужны

Пакет документов может существенно отличаться в зависимости от выбранного банка и конкретной кредитной программы. Обязательно понадобиться паспорт и второй документ, например, СНИЛС. А также нужно представить справку о доходах, если вы не получаете зарплату через банк, в котором оформляете ссуду. Если программа кредитования предусматривает залог имущества, то по нему нужно представить полный комплект документов.

Отзывы

«Брал кредит на строительство дома в Россельхозбанке. Оформили довольно быстро, хотя документов кучу запросили. Погасил досрочно ссуду. Правда, обременение с залога (у меня им квартира выступала) удалось снять только после обращения к руководителю офиса. Но, главное, что все решилось нормально».

Алексей Черкасов

«Решил построить дом на даче, но в банках где есть целевые программы, мне условия не понравились, т. к. нужно слишком много документов. Решил обратиться в Газпромбанк, без проблем меньше чем за неделю оформили необходимую сумму в кредит, и никаких отчетов писать за каждую сумму не надо, а процент вполне сравним с ипотекой».

Егор Дружинин

«Принципиально стараюсь обходиться без кредитов, но стройка дома потребовала денег больше, чем у нас было. Обратились сразу в несколько крупных банков. Первым одобрил ВТБ 24, условия устроили, и оформили все довольно быстро. Проблем за 2 года не наблюдаю, нужно только платить регулярно не забывать».

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу учета застройщиком-заказчиком расходов по уплате процентов за кредит и иных расходов, связанных с получением кредита, при определении налоговой базы по налогу на прибыль сообщает следующее.

Организация осуществляет функции заказчика-застройщика при строительстве жилья. Для финансирования строительства заказчик привлекал банковские кредиты. В качестве обеспечения кредита банку предоставлен залог в виде недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 Кодекса), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных Кодексом.

Исходя из этого, проценты за кредит, уплачиваемые заказчиком в период строительства, должны учитываться в составе первоначальной стоимости объекта строительства.

В аналогичном порядке расходы, связанные с оплатой услуг независимого оценщика по оценке имущества, переданного в залог по кредиту, включаются в первоначальную стоимость объекта строительства.

Таким образом, расходы в виде процентов за банковский кредит и оплаты услуг по оценке предмета залога по кредиту, произведенные в период строительства жилья, увеличивают первоначальную стоимость объекта строительства.

Заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В. Разгулин

Комментарий

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Варианты учета

С одной стороны, расходы по уплате процентов и оценке залогового имущества можно включить в первоначальную стоимость постройки. Ведь затраты на приобретение любого основного средства складываются в налоговом учете из всех расходов на его покупку, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором его можно эксплуатировать. А какие именно это должны быть расходы, Налоговый кодекс не уточняет. Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.

С другой стороны, в кодексе прописаны особые правила учета процентов по кредитам или займам. Их нужно отражать в составе внереализационных расходов фирмы в сумме, не превышающей норму. Правила расчета такой нормы мы рассматривали в комментарии к письму Минфина России от 23.01.2007 № 03-03-06/1/23*. Поэтому сейчас подробно на них останавливаться не будем. Включать проценты в налоговую себестоимость в этом порядке нужно по любым заимствованиям. Независимо от их вида, характера и целевого назначения. Следовательно, такой порядок можно применять и к процентам по обязательствам застройщиков. Что же касается затрат по оценке залогового имущества, то они связаны с получением кредита. То есть эти расходы непосредственно к строительству отношения не имеют. Следовательно, их можно учесть в прочих налоговых затратах на основании пункта 1 статьи 264 кодекса.

Мнение Минфина

Так можно ли все-таки расходы по оценке залога и уплате процентов включать в налоговую себестоимость? Рассмотрим, что говорят об этом финансисты.

В комментируемом письме они указывают, что такие расходы нужно включать в первоначальную стоимость постройки. Следовательно, учесть их в налоговой себестоимости будет невозможно.

Однако сравнительно недавно работники финансового ведомства высказывали противоположное мнение. То есть они разрешали учитывать проценты по кредиту во внереализационных расходах, а затраты по оценке залога – в прочих (письмо Минфина России от 19.07.2006 № 03-03-04/1/599).

Учитываем расходы, исходя из условий договора

Для наиболее точного учета процентов и «оценочных» расходов застройщикам нужно отталкиваться от условий договоров с дольщиками.

Так, если названные расходы возмещают за счет их денег, то ситуация складывается следующая. Целевые деньги дольщиков не считают налогооблагаемыми доходами (п. 14 ст. 251 НК РФ). А целевые выплаты из них (например, на покупку строительных материалов, оплату услуг подрядных фирм, содержание застройщиков, уплату процентов по полученным на строительство кредитам и т. д.) не учитывают при расчете «прибыльного» налога (письмо Минфина России от 31.10.2005 № 03-03-04/4/73). В связи с этим расходы по выплате процентов за кредит и оценке залогового имущества включать в налоговую себестоимость нельзя. Они должны списываться за счет целевых средств или включаться в стоимость дома (до его постановки на учет).

Если же по условиям контрактов «процентные» и «оценочные» затраты дольщики не возмещают, то целевыми такие выплаты не будут. Если застройщик докажет их необходимость (экономическую целесообразность) и документально подтвердит, он сможет включить эти расходы в налоговую себестоимость.