Продаю квартиру в ипотеку какие документы нужны

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

• проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
• отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
• банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
• ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
• защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

• банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
• заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

• обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
• новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
• если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Какие документы готовить продавцу квартиры помимо паспорта на сделку, если покупатель с ипотекой или наличными деньгами. Узнаете, основной и дополнительный список, чтобы продать недвижимость побыстрее.

В настоящий момент, следует заранее готовить документы для любого типа покупателя, чтобы он быстрее принял решение об оформлении купли жилья.

Основные типы покупателей:

• с наличными деньгами
• ипотекой, военной ипотекой
• сертификаты, маткапитал и т. д.

Сегодня мы разберем только, какие необходимы документы для продажи квартиры для покупателей с наличными и ипотекой.

Какие документы готовить продавцу квартиры: продажа квартиры за наличку

№ п/п	Список	Примечание
1.	Удостоверение личности	Касается совершеннолетних и несовершеннолетних совладельцев, если у них есть доля в собственности. Паспорта со взрослых и удостоверение о рождении (паспорт при достижении 14 лет) с ребенка.
2.	Подтверждение собственности: Свидетельство о собственности Выписка ЕГРП, подтверждающая право собственности	Документ от Росреестра необходимы для продажи квартиры. На гербовой бумаге (старого образца) или на обычной бумаге (нового образца) форматом А4, где указаны все совладельцы и сведения об объекте недвижимости. Выписка: справка из Росреестра, либо электронная версия с ЭЦП (электронно-цифровой подписью)
3.	Документ-основание	Единственное доказательство того, что собственником жилья являетесь только вы и никто другой. Свидетельство такой силы не имеет.

Примерный перечень документов-оснований:

• договор мены, ренты, ДКП, приватизации
• Свидетельство о наследовании жилья
• решение судьи и т.д.

Поэтому, если вы утеряли его, то обязательно получите дубликат в том органе, который его выдавал. Он обязателен для продажи квартиры.

Какой пакет документов для продажи квартиры нужен на регистрацию

4.

ДКП

Договор купли важный документ и составляется по установленным правилам и должен содержать пункты защищающие ваши интересы, поэтому лучше составить его, прибегнув к услугам толкового юриста.

Договор не проходит регистрацию в Росреестре, но подписывать его лучше только в момент подачи документов на сделку на продажу квартиры.

5. Приказ от органов опеки (ООП) При наличии в сособственниках детей, понадобятся документы и на них. Родители получают разрешение опеки.

Заявление на получение разрешения ООП пишут оба родителя даже если они разведены.

6. Согласие жены/мужа, заверенное нотариусом Если собственник:

• находится в браке (второй супруг не владеет объектом)
• не находится в браке, но находился, когда был в браке
• условие отчуждения собственности предусмотрено брачным договором

понадобится документ согласия супруга(-и) на продажу квартиры.

Оно имеет установленный образец и оформляется и заверяется у нотариуса. Согласие супруга не нужно, если:

• жилье подарили;
• условие отчуждения указано в брачном договоре;
• недвижимость получена по наследству.

Какие документы готовит продавец при продаже квартиры по ипотеке

Необходимый пакет документов по ипотеке то же самый, какой собирают за наличные плюс понадобится:

№ п/п	Список	Примечание
1.	Оценка объекта	Банк предоставляет список аккредитованных им оценщиков, у которых заказывается оценка стоимости (соответствия стоимости жилья, указанной в ДКП и рыночной стоимости).

Обычно оценка изготавливается 1-2 дня. Пригласите сотрудника оценочной компании, он проведет фотосъемку и сбор данных для заключения.

Услуги оценщика оплачивает покупатель.

2. Техплан с экспликацией Техплан не обязателен для продажи квартиры за наличный расчет, но требуется банку, если покупатель ипотечник. Техплан сравнивают с реальной планировкой для выяснения отсутствия/наличия перепланировок.

Срок давности изготовления документа должен быть не более 5 лет.

3. Кадастровый паспорт Чаще всего необходим для покупателей-ипотечников, т. к. от них его требует банк. Если у вас еже есть этот документ, то срок его действия должен быть не более 5 лет, иначе необходимо получать новый. 4. Выписка из ЕГРП Справка из Росреестра, где указываются данные о хозяевах и квартире, а так же наличие/отсутствие обременения и арестов. Чаще всего справку получает сам покупатель, т. к. его прежде всего интересуют эти данные, но может получить и продавец.

Обычно срок получения выписки до 5 дней в Росреестре или МФЦ, но вы можете получить ее за 20 минут на телефон или Email

5. Справка из ПНД Эту справку получает хозяин (сособственники) в местном психоневрологическом диспансере. Обычно ее требует банк, но могут просить и покупатели по собственной инициативе, особенно, если владельцы престарелые.

Какие надежные сведения данная справка дает — это уже второй вопрос, но лучше получить ее заранее, чтобы потом не терять время.

6. Справка на продажу На регистрацию сделки в Росреестр не нужна, но важна для покупателя, т.к. удостоверяет отсутствие долгов по квартплате. Справку получает хозяин в РКЦ. В ней насчитают оплату вперед до момента передачи недвижимости новому владельцу.

Доп список документов для продажи квартиры

№ п/п	Какой дополнительный список	Примечание
1.	Копия финансово-лицевого счета	Справка из бухгалтерии домоуправления, предоставляет сведения: характеристики квартиры список предоставляемых коммунальных услуг список проживающих
2.	Справка из энергетической компании	Справка со сведениями об отсутствии/наличии задолженности по электричеству. Получает владелец в местной энергетической компании.
3.	Справка об оплате налогов	Справка из районного налогового отделения, где указано от отсутствии/наличии долга по оплате налога за недвижимое имущество.

Исходя из предложенного перечня, вы составляете свой список на продажу квартиры и готовите заранее, чтобы не терять время, при нахождении покупателя быстро оформить куплю недвижимости.

Сегодня вы узнали какие основные документы нужны для продажи квартиры за наличку и ипотеку. Кроме основного списка, узнали и дополнительный.

Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

Особенности

Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

Распространенные опасения владельцев недвижимости:

• не поступят деньги на счет;
• клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
• на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

Способы

Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

1. Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
2. Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

Справиться с оформлением сделки самостоятельно могут далеко не все граждане, однако достоинства очевидны:

• огромная экономия денег – услуги профессионалов по ведению юридических сделок стоят недешево;
• продавец получает возможность контролировать все этапы сделки, устанавливать максимально выгодные для себя условия;
• не будет допущено мошенничество со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогостоящих услуг, без которых можно было бы обойтись.

При этом плюсы есть и в обращении к специалистам:

• экономия времени и сил – оформление документов, это зачастую длительный и хлопотный процесс;
• гарантия того, что все будет сделано правильно, юридически грамотно и в соответствии с законодательством РФ;
• опытный специалист знает, как сократить время на оформление сделки, что очень важно, если сроки поджимают.

Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов.

Образец договора купли – продажи квартиры по ипотеке можно скачать здесь.

Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры? Найдите ответ на этой странице.

Необходимые документы

Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

Список документов:

1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.
3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.
6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.
7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.
8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

Чаще всего, банки запрашивают подтверждение того, что в квартире не была проведена незаконная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть использован технический паспорт, полученный в БТИ незадолго или в процессе оформления сделки.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца

Действия при продаже квартиры по ипотеке:

1. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
2. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
3. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
5. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
6. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
7. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.

После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости.

В акте обязательно указываются следующие данные:

• персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
• рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
• описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
• дата составления документа и подписи сторон.

Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

Возможные риски

Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:

• сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
• продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
• даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.

Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

Плюсы и минусы

В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.

Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.

Плюсы сделки:

1. Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
2. Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
3. Проверка чистоты сделки.

Минусы:

1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.

Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

Про продажу ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 читайте здесь.

С необходимыми документами для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ознакомьтесь тут.

Видео: Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
5. Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.