Содержание
Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?
Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.
Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.
Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.
Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.
Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:
Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.
Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.
В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:
Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.
Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:
Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.
Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.
Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.
Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.
На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.
Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.
В последние месяцы не утихают ожесточённые споры, может ли собственник продать земельный надел, если нет межевания. В этом отношении даже закон не даёт чёткого определения о порядке действий с имущественным правом. Законодательные положения гласят, что наличие границ, которые документально подтверждены межевым делом, позволяет осуществлять различные сделки с имущественным правом. Росреестр в 2018 году разъяснил некоторые правила, которые в большинстве случаев не дали чёткого ответа, нужно ли делать межевание.
В настоящее время вы можете получить выписку о переходе прав , где указана вся история жизни объекта недвижимости. В этом документе присутствует информация о проведении межевания в прошлом и настоящем времени. Росреестр пояснил в 2018 году, что межевание является необязательным при совершении сделки, но покупатель обязан провести процедуру для определения точных границ владения. То есть, весь рабочий процесс по межеванию будет переложен на покупателя.
С другой стороны, есть позиция некоторых контролирующих и надзорных органов, которые считают, что межевание при совершении сделки является обязательной операцией. Спорные моменты по проведению межевания были вызваны введением в действие ФЗ-218, которое с одной стороны предусматривает добровольную процедуру проведения операции. С другой стороны, закон указывает, что отсутствие определения координатных точек не даёт право распоряжаться имуществом, в том числе передавать в наследство, дарить, продавать стороннему лицу.
Отметим сразу, что если вы купили земельный участок без межевания, то у ваших соседей есть полное право оспаривать границы земельного участка, которые находятся на смежном участке. В данном случае в проигрыше останетесь вы, так как ваше право собственности не подтверждено документально о наличии границы.
Рекомендуем придерживаться следующих правил:
Теперь вы провели межевание и можете с чистой совестью совершать любые сделки и операции с недвижимостью, так как в этом случае у вас определены юридические координаты границ ЗУ.
По сути, вам ничего не будет, но опять же, в дальнейшем у вас возникнут проблемы с продажей или передачей в наследство земельного участка. Закон говорит примерно следующее — если нет границ, то заинтересованные лица могут претендовать на ваш участок, если для этого имеются законные основания. Оспаривать границы могут не только ваши соседи, но и государство, которое посчитает незаконным использование квадратных метров земли, которые никак юридически не закреплены в кадастровых сведениях.
Главный вывод из всего вышесказанного: межевание необходимо в любом случае, так как определение границ и координатных точек земельного надела позволяет вам юридически закрепить правовой статус недвижимости навсегда. Процедура проводится один раз в жизни и в дальнейшем понадобиться только в том случае, если вы разделяете ЗУ, объединяете, продаёте долю и т.д.
В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.
Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?
Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.
Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.
Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.
Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.
Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.
Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?
В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.
Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.
Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.
ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:
Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.
Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.
Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.
Трудности могут возникнуть в следующих случаях:
Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.
После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.
Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.
Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.
Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Причины могут быть следующими:
Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.
У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.
Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.
При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:
В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.
Межевание дает возможность ясно представить границы надела.
Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.
No related posts.