Содержание
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации. В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю. Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
№ п/п | Правила |
---|---|
1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.
Для этого можно использовать:
Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.
Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.
Требования к уведомлению:
Образец уведомления
Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:
Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.
В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.
Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.
Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.
Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.
Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:
Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.
Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.
Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.
Под письменным отказом понимается документ, оформленный в свободной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.
Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.
Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:
Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.
Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.
В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.
При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:
Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.
Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.
Основные затраты:
В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.
В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.
Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:
Срок исчисляется с момента выделения доли.
На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.
Возможны следующие способы реализации объекта:
Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю. В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.
Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).
В такой ситуации возможны следующие варианты:
Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя. При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.
Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.
Такой вариант возможен в следующих случаях:
Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.
Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.
Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.
Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.
Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.
Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.
Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.
В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:
Процедура займет значительно больше времени, чем продажа с согласия. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления предусмотрены следующие сроки:
Если вопрос урегулируется при помощи выделения доли, то процедура займет:
Величина расходов значительно больше:
Остальные затраты совпадают с указанными выше.
Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности. Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки. Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.
Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся. При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу. Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.
Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных. В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.
Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.
Важные правила продажи доли:
Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.
Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.
На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.
В качестве ответа может быть:
Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.
Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи. В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления. Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.
В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого. Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят. При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.
Варианты продажи ограничены следующим перечнем:
Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.
Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.
Алгоритм действий в таком случае следующий:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.
При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.
Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.
Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.
Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.
Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).
Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.
Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.
Для продажи доли дома с землёй нужны:
Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.
Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).
Наиболее распространённые услуги:
Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.
При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.
При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:
В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.
Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.
Вполне возможно, что этим покупателем станет совладелец здания и земельного участка. В любом случае других владельцев долей следует обязательно предупредить о запланированных Вами переменах, касающихся общей недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !
Доля от общего недвижимого имущества в виде строения дает право на распоряжение ним по собственному усмотрению, но не в ущерб прочим совладельцам. Поэтому в случае принятия решения о продаже своей доли дома, владелец сначала должен письменно известить о своих планах прочих совладельцев здания и предложить им выкупить не принадлежащий пока «кусочек».
При продаже вместе с долей дома доли земельного надела, сначала выясняют вид оформления земли. На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.
У Вас на руках должны быть:
Алгоритм проведения продажи доли дома и земли:
Выясняют форму владения земельным наделом:
Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.
В уведомлении должно быть упомянуто:
В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.
Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте здесь.
Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.
В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.
Если планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.
По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.
Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:
Оценку недвижимости, в том числе и долей, проводят с помощью лицензированного специалиста. Используя в работе линейный, нелинейный или прямой методы, оценщик выполняет поставленную задачу учитывая:
При анализе пакета документов, подтверждающих право продающего совершать продажу доли дома и земли, учитывают:
За непосредственное оформление сделки нужно уплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Сумма выплачивается участниками договора в равных частях.
Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.
В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:
В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:
Если дом является частью большого наследства и перешел в Ваше владение полностью, то при решении продать его, нет нужды интересоваться мнением остальных наследников, получивших другие части завещанного имущества.
В таком случае сначала знакомятся с пакетом документов на дом, выясняют, есть ли регистрационное свидетельство нового образца на это имущество, в каком состоянии документы на землю под домом и рядом с ним.
При этом не стоит забывать и о налогах. О них мы говорим в этой статье.
В случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.
Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:
Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.
При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:
При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.
Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)
No related posts.