Продажа коммерческой недвижимости в рассрочку
Содержание
Купля продажа недвижимости совершается по установленному алгоритму с привлечением определённого пакета документации, участвующего в сделке.
Но если речь идёт о коммерческой недвижимости, в силу вступают дополнительные юридические нормы, о которых даются сведения в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Что учитывать при продаже?
Продажа и приобретение коммерческой недвижимости, если она осуществляется между физическими лицами, идентична сделкам с жилой недвижимостью. К сделке предъявляются базовые требования:
- объект должен быть в собственности продавца;
- отсутствие притязаний третьих лиц, обременений и ареста;
- полный пакет документации.
Но так как по преимуществу одной из сторон сделки, или обеими её сторонами, являются юридические лица, дополнительно может потребоваться пакет документов от юридического лица, в который входят бумаги:
- предоставляющие разрешение на сделку от соучредителей;
- копии учредительной документации, подтверждающие полномочия продавца (покупателя);
- доверенность на куплю продажу и паспорт представителя.
Также при сделках с имуществом данного вида обязательно требуется нижеследующее:
- оформить помещение как нежилое;
- иметь точное определение местоположения площади, представленной к продаже.
Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.
Какие документы нужны для сделки?
От обеих сторон требуются гражданские паспорта с пропиской в РФ. Представители дополнительно предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, выданные им участниками сделки или ответственными представителями.
От продавца
Продавец предъявляет для сделки два вида документов:
- идентифицирующие его правоспособность;
- документацию на помещение.
Идентификация правоспособности для физических лиц осуществляется на основании гражданского паспорта, данные которого, совпадают со сведениями о собственнике, внесёнными в правоустанавливающую документацию. Продавцы из числа юридических лиц должны представлять документы, подтверждающие полномочия директора на проведение сделки:
- генеральную доверенность руководителя на право распоряжения недвижимостью;
- разрешение участника сделки действовать от своего имени в интересах компании;
- протокол общего собрания, приказ;
- доверенность на представителя – дополнительно для уполномоченных поверенных.
Относительно пакета документации на объект недвижимости, представленный к продаже, можно перечислить обязательные бумаги от продавца:
-
Выписка из ЕГРП, со сведениями о том, кто вступил в права собственности, о регистрации данного права, об отсутствии или наличии залога, ареста или судебных споров. Здесь указаны:
- кадастровый номер объекта;
- его технические характеристики;
- адрес расположения.
- договор купли-продажа;
- свидетельство о приватизации;
- судебное решение.
Здесь представлены сведения о том, как у продавца возник титул собственника.
Свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН. Этот документ называется право удостоверяющим.Кроме этого, продавцу имеет смысл приложить к пакету документации акт об оценке помещения, который установит стоимость объекта на экспертном уровне, не оставив покупателю сомнений в актуальности установленной стоимости (подробнее узнать об оценке коммерческой недвижимости можно тут).
От покупателя
Если сделка не допускает привлечения дополнительных источников финансирования, то покупателям из числа физических лиц будет достаточно паспорта, а представителям – паспорта и доверенности. При приобретении недвижимости в ипотеку предъявляется дополнительно кредитный договор, заключённый с банком для оплаты покупки объекта.
Покупатели юридические лица предоставляют:
- согласие соучредителей, оформленное выпиской из протокола;
- пакет учредительной документации;
- документ, подтверждающий полномочия директора на проведение сделки;
- паспорт директора;
- нотариальная доверенность и паспорт представителя (для поверенных);
- кредитный договор при оформлении ипотеки.
Предварительный договор (ПДКП)
По усмотрению сторон допустимо оформить ПДКП. Его оформление – право, а не обязанность сторон сделки, что регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, где указано такое действие как добровольное. Такой договор имеет смысл, если покупателю требуется срок для решения финансовых вопросов при подготовке к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи лицу, с которым возникли предварительные договорённости.
Содержание документа ориентировано на договорённость о продаже коммерческой недвижимости, с обязательным указанием реквизитов:
- Предмет договора с определением сторон сделки, кадастровых и технических характеристик объекта, адреса его расположения.
- Стоимость помещения.
- Обязательства сторон по заключению сделки купли продажи.
- Ответственность сторон за нарушение договорённостей.
- Положение о задатке или авансе.
Особенностью составления ПДКП является то, что продавец вправе запросить у покупателя аванс или задаток. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы допускается:
- наличными под расписку;
- через аккредитив;
- перечисляется на банковскую карту или расчётный счёт организации.
При взимании задатка действуют нормы статей 380 и 381 ГК РФ, где следует учитывать, что при срыве сделки по вине покупателя, задаток удерживается продавцом. А при срыве сделки со стороны продавца, он возвращает полученные в виде задатка деньги в двойном размере.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Кроме этого следует учесть, что реквизиты контрагентов и помещения должны переноситься в основной договор без изменений. В случае наступления изменений, стороны составляют дополнения к договору. Замена покупателя допускается договором цессии.
Этот договор не регистрируется. Соответственно, по нему не допустимо:
- проводить полный расчёт по сделке;
- требовать вступления в фактическое владение помещением.
Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.
Преимущества заключения ПДКП следующие:
- гарантии сделки для продавца в виде задатка;
- гарантии снятия объекта с торгов для покупателя;
- возможность требования купли продажи от контрагента, в том числе – через суд.
Недостатки его заключения выражаются в нижеследующем:
- дополнительные обязательства и траты на оформление;
- возможность потерять уплаченную в виде задатка сумму денег;
- при готовности покупателя и продавца – бессмысленное затягивание процедуры.
Если сделка может быть проведена без предварительного резервирования, сторонам целесообразно назначить дату купли продажи и заключить основной договор.
Основное соглашение (ДКП)
Независимо от того, заключался ли ранее ПДКП, в установленный срок стороны могут совершить сделку по возмездному отчуждению помещения, составив гражданско-правовой договор имущественной сделки в трёх экземплярах. По этому договору происходит отчуждение коммерческой недвижимости от покупателя к продавцу на основании норм статей 130, 131, 549-558 ГК РФ. Покупатель обязан провести полную оплату покупки. Исключением является оформление ипотеки или рассрочки платежа.
Содержание договора должно обеспечить наличие всех базовых принципов сделки и учитывать все нюансы, связанные с особенностями её проведения. Основные положения, внесённые пунктами, должны содержать:
- предмет договора;
- сведения о сторонах;
- сведения об объекте;
- условия перехода права собственности и проведения сделки;
- условия расчёта и сумма, представленная к оплате;
- сроки фактической передачи прав;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон за нарушение договорённостей;
- условия расторжения договора;
- действия в обстоятельствах форс-мажор;
- заключительные положения.
- Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
- Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Особенностями составления является указание всех необходимых сведений, которые вносились в ПДКП, если он составлялся. Если уплачивался аванс или задаток, то он учитывается как часть общего платежа и входит в общую стоимость помещения. Обязательно указываются следующие факты:
что объект находится в собственности продавца;- сделка не нарушает права третьих лиц;
- имущество не подлежит аресту и иному обременению.
По завершении внесения в тело договора всех существенных и дополнительных сведений, его требуется перечитать, убедиться в отсутствии технических и иных ошибок. После перепроверки стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные или реквизиты юридического лица. К договору должен прилагаться передаточный акт. Если он не составлялся, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.
Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ. Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ. Согласно нормам статей 551, 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка. Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор с рассрочкой платежа
Иногда стороны заключают договор с рассрочкой платежа. Это необходимо, если у покупателя не достаточно денежных средств, а оформление ипотеки не одобрено банком. В этом случае в договор вносятся дополнительные нюансы, оформленные отдельными положениями:
- Способ оплаты указывается как рассрочка, с указанием периодов внесения платежей.
- Право собственности считается приобретённым только после погашения долговых обязательств.
- До момента полной выплаты на объект налагается обременение залогом.
- За этот период продавец вправе взимать дополнительно арендную плату за пользование помещения. Данный нюанс внести в положения ДКП особенно важно, во избежание последующих конфликтов между сторонами сделки.
- Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости рассрочкой платежа
- Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости рассрочкой платежа
Часто платёж в рассрочку применяется в новостройке. В этом случае застройщик может представить документ о вступлении в права собственности только после завершения всех платёжных обязательств.
Подводные камни и нюансы
Коммерческая недвижимость является наиболее востребованным товаром, что повышает риски покупателей попасть в сети мошенников, которые разворачивают серые схемы на рынке нежилой недвижимости через подставные фирмы. Для того чтобы их избежать, нужно:
- выяснить статус компании продавца;
- проверить учредительную документацию;
- выйти на официальный сайт застройщика.
- что он единоличный владелец;
- на помещение не наложены обременения и аресты;
- платежи за содержание и эксплуатацию помещения внесены в полной мере;
- здесь не проводилась несанкционированная перепланировка;
- предъявлены подлинные документы.
Халатность покупателя при проверке документации продавца может вылиться в существенные проблемы. А также – согласие на заведомо проблемную сделку, при снижении стоимости помещения.
Подробнее о нюансах покупки коммерческой недвижимости читайте тут, а здесь мы рассказывали об особенностях ее продажи.
Коммерческая недвижимость должна относиться к нежилому фонду и оформляться как отдельное помещение. Все перегородки, разделяющие площади, должны быть узаконенными и внесены в технический план этажа. На помещение должен быть собран полный пакет документации для сделки. Возможно оформление ПДКП и получение аванса или задатка. Договор сделки заключается сторонами и регистрируется в Росреестре. При проверке и составлении документации необходима внимательность.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
Преимущества покупки офисов у «Группы ЛСР»
Выгодно купить коммерческую недвижимость в Екатеринбурге можно в четырёх комплексах «Группы ЛСР». Этот застройщик, один из лидеров в России по объёмам жилищного строительства, имеет отличную репутацию и является одним из ведущих девелоперов рынка недвижимости Екатеринбурга. На счету застройщика 28 успешно сданных жилых комплексов.
Новостройки, возводимые застройщиком, имеют удачное расположение на пересечении транспортных и пеших потоков, что делает помещения первых этажей инвестиционно привлекательными для малого и среднего бизнеса.
Кроме того, специалистами компании постоянно разрабатываются удобные финансовые инструменты, которые позволяют купить нежилое помещение в Екатеринбурге на максимально выгодных условиях. Преимущества покупки коммерческой недвижимости от «Группы ЛСР» включают:
- предоставление вариантов покупки коммерческой недвижимости в новостройках в рассрочку от застройщика, а также возможность аренды помещения под офис или магазин;
- составление индивидуального графика оплаты, в случае если продажа коммерческой недвижимости в Екатеринбурге осуществляется в рассрочку по договору долевого участия в строительстве;
- кредитные программы, которые предоставляют более 10 банков-партнеров региона.
Офисы в Екатеринбурге купить можно как в готовых жилых комплексах, так и в строящихся, в соответствии с 214 ФЗ об участии в долевом строительстве. Со своей стороны «Группа ЛСР» гарантирует юридическую чистоту сделки и обязуются строго соблюдать поставленные сроки сдачи жилой и коммерческой недвижимости.
Купить коммерческую недвижимость без посредников можно, воспользовавшись услугами специалистов отдела продаж компании. Вас ждет профессиональная консультация и возможность индивидуального подбора помещения, исходя из требований вашего бизнеса.
Обращайтесь в отдел продаж, наши специалисты помогут вам!
Воспользуйтесь финансовыми услугами надежного партнера – Сбербанка России. С помощью кредита «Бизнес-Недвижимость» у Вас появится возможность на привлекательных условиях получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости.
Преимущества кредита
«Бизнес-Недвижимость»
- финансирование под залог приобретаемого/имеющегося объекта недвижимости;
- увеличенные сроки кредитования;
- учет специфики хозяйственной деятельности клиента при принятии решения о кредитовании;
- возможность погашения текущей задолженности по кредитам других банковлизинговых компаний;
- возможность приобретения строящихся объектов коммерческой недвижимости у аккредитованных застройщиков;
- отсутствие комиссий за выдачу и досрочное погашение.
Кредит «Бизнес-Недвижимость» Сбербанка России предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям с годовой выручкой не более 400 млн. рублей.
Как получить кредит
- Обратитесь в кредитующее подразделение Сбербанка России. Специалист Банка назначит встречу, ознакомит со списком документов, необходимых для получения кредита, и ответит на Ваши вопросы.
- На встрече совместно со специалистом Банка заполните анкету на получение кредита и передайте пакет необходимых документов, договоритесь о времени посещения специалистом Банка Вашего бизнеса.
- После проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности Вашего бизнеса Банк примет решение о предоставлении кредита.
Условия кредитования
| Срок кредитования | От 1 до 120 месяцев |
| Процентная ставка | |
| Валюта кредита | Рубли РФ |
| Первоначальный взнос | От 20% для сельхозпроизводителей, От 25% для всех остальных заемщиков. Первоначальный взнос не требуется при кредитовании под залог имеющегося(ихся) объекта(ов) недвижимости. |
| Отсрочка оплаты основного долга | |
| Сумма кредита | |
| Обеспечение |
|
| Комиссия за выдачу кредита | Отсутствует |
| Страхование | |
| Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов | 0,1% от суммы просроченной задолженности. Начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки платежа. |
1 Данная процентная ставка действует при сроке кредитования 120 мес. и сумме кредита более 5 млн руб. Итоговый размер процентных ставок устанавливается индивидуально и зависит от финансового состояния заемщика, срока и суммы кредита, а также предоставляемого залога. Подробную информацию о кредитных продуктах ПАО Сбербанк для малого бизнеса, условиях кредитования и документах, необходимых для получения кредита, вы можете получить в отделениях Банка, обслуживающих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
2 Указан максимальный размер отсрочки для отдельных категорий Заемщиков. Итоговый размер отсрочки погашения основного долга устанавливается индивидуально для каждого Заемщика и зависит от его платежеспособности и кредитной истории в Банке по ранее выданным кредитам для юридических лиц.
3 Продукт не предоставляется отдельным категориям клиентов, в т.ч. индивидуальным предпринимателям.
4 Максимальная сумма кредита до 600 млн руб. действует в следующих городах: Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск, Балашиха, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Раменское, Хабаровск. В остальных городах на территории РФ максимальная сумма кредита составляет до 200 млн. руб.
5 За исключением земельных участков