Содержание
Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.
Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.
Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.
Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.
После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.
Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.
Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.
Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.
Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.
Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.
Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.
Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.
Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.
Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.
Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.
Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.
Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.
При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:
Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:
Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.
Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.
Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.
В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.
Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:
В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.
Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:
Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.
Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.
Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.
Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.
Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.
Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.
В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.
Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.
Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:
Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).
Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.
Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.
В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:
Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.
Процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – одна из самых длительных и сложных. Только соблюдая все условия и требования, установленные законодательством РФ в отношении этого процесса можно достигнуть желаемого результата.
Коммунальной квартирой признается тот объект недвижимого имущества, где собственниками являются две и более семьи, не имеющие родственных связей между собой.
Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире:
В остальном требования к объекту недвижимости стандартны:
Согласно законодательным нормам РФ комната в коммунальной квартире может быть продана:
Если владелец комнаты в коммунальной квартире хочет ее продать, то начинать процедуру нужно ни с чего иного, как с уведомлений о таком намерении. Уведомить нужно:
Оповестить заинтересованных лиц можно несколькими способами:
Уведомления в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде (согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ), и должно содержать следующие данные:
Можно написать уведомление от руки или набрать на компьютере.
Право преимущественной покупки и уведомления соседей описано в статье 250 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту процедура является обязательной, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. На принятие решения соседям отводится 1 месяц, по истечении которого продавец вправе продать комнату другим гражданам.
Если по каким-либо причинам получение отказов от соседей не представляется возможным это ограничение можно попробовать обойти:
Возможен также вариант, когда нотариус рассылает уведомления соседям, а они не выходят на связь и не принимают решение о покупке или отказе от сделки. В этом случае достаточно подождать 30 дней, после чего отказ засчитывается автоматически.
Достаточно оформить уведомление на имя его родителей. Если они не хотят собирать документы для органов опеки и попечительства – достаточно не давать письменный ответ в течении 30 дней, этого будет достаточно для зачета отказа.
Для того чтобы найти покупателя можно воспользоваться следующими способами:
Предварительный ДКП – одна из гарантий для участников сделки, что в будущем будет заключен основной ДКП на тех же условиях. В предварительном договоре должны быть описаны все устные договоренности, достигнутые между сторонами, сроки подготовки обязательных документов, сроки получения отказов от соседей, срок подписания основного ДКП, стоимость продажи, порядок расчётов и сроки освобождения жилого помещения.
Дополнительно следует позаботиться о подготовке:
ДКП должен быть подготовлен в 3 экземплярах (или больше — по числу участников сделки + 1 экземпляр для Росреестра). Обязательна письменная форма документа.
Должны присутствовать следующие разделы:
После того как договор купли-продажи подписан, документы должны быть переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Эта процедура подтверждает законность сделки на основании которой осуществляется переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.
Стороны предоставляют пакет документов:
Сроки регистрации сделки занимают от 3 до 12 рабочих дней.
МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.
Особенности регистрации через МФЦ и Росреестр:
Согласно положениям НК РФ продавец, получивший прибыль при продаже комнаты, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от указанной в договоре суммы. С покупателя подоходный налог не взимается.
Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:
После того как стороны оформили документы и произвели расчет – они должны составит Акт приема-передачи и передать ключи.
К тому же, устанавливается срок, в течении которого продавец должен съехать из комнаты – 30 календарных дней. Так как в законодательных нормах РФ не прописана четкая дата, с которой начинается отсчет этого срока – пункт о дате освобождения комнаты необходимо вносить в договор. Если месячный срок истек, а комната не освобождена – покупатель вправе обратиться в суд с требованием выселить жильцов принудительно.
Сделка по купле-продаже комнаты в коммунальной квартире – сложная процедура с множеством подводных камней и специфичных требований. Если пренебречь требованиями закона – сделка впоследствии будет и оспорена и признана недействительной, что может привести к существенным временным и финансовым потерям.
No related posts.