Продажа квартир по доверенности подводные камни

Чаще всего продавец и покупатель в сделке купли-продажи квартиры выступают лично. Они общаются между собой, согласовывают условия, оформляют документы. Но случается, что продавец или покупатель физически не могут участвовать в процессе, например, когда недвижимость находится в другом регионе страны. В этом случае они выдают доверенность представителю на осуществление юридических действий по продаже или приобретению жилья.

Наиболее рискованной в данном случае является ситуация, когда представитель действует за продавца. Покупатель в данном случае должен быть осторожным, чтобы не потерять деньги.

Что это такое?

С помощью этого документа один человек назначает другого своим представителем в определенном вопросе. Это значит, что хоть представитель и имеет право оформить и подписать какой-либо документ, делает он это от имени своего доверителя и в его пользу.

В купле-продаже доверитель продавца чаще всего может подписать договор купли-продажи, передать квартиру по акту и принять расчет за недвижимость. Но это не означает, что квартира принадлежит именно ему. Собственником квартиры остается сам продавец.

Доверенность должна быть действительной, иначе у нее не будет юридической силы. Это значит, что документ:

• Должен содержать все обязательные юридические реквизиты.
• Должен быть составлен в определенной законом форме.
• Должен отвечать воле доверителя.
• Не должен быть просрочен.

Только если все эти условия соблюдены одновременно, доверенность считается надлежащей, а представитель может осуществлять переданные ему полномочия.

Реквизиты

К обязательным юридическим реквизитам доверенности на продажу квартиры относятся:

• Наименование «Доверенность».
• Дата и место выдачи.
• Ф.И.О. доверителя и поверенного, их паспортные данные и место регистрации.
• Полномочия представителя. Здесь в обязательном порядке должен быть указан адрес продаваемой квартиры. Если формулировка общая, например «Доверяю представлять меня в отношениях, связанных с реализацией принадлежащего мне недвижимого имущества» — лучше отказаться от покупки квартиры.
• Подпись доверителя.

Если одного из перечисленных реквизитов нет, значит, документ составлен неправильно, и представитель не может осуществлять по ней какие-либо действия.

Запрет или право передоверия, а также срок действия относятся к дополнительным реквизитам. Если не указан срок, применяются установленные законом правила, а доверенность считается надлежащей.

Форма бланка

Для участия представителя в сделке купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма . Это значит, что документ должен быть составлен на специальном бланке и заверен подписью и печатью нотариуса.

К нотариальной форме также приравниваются:

1. Если продавец находится в лечебном учреждении (больнице, санатории), его волю удостоверяет начальник такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом.
2. Доверенность от имени заключенного может быть удостоверена начальником соответствующего места лишения свободы.
3. Администрация дома престарелых и других социальных организаций также заверяет документ.
4. Если продавец — военнослужащий или член семьи военнослужащего, и находится в части, где нет нотариальных контор, удостоверить может командир части.

Если, к примеру, представитель предъявляет удостоверенную начальником тюрьмы доверенность, где в настоящее время отбывает срок продавец – удивляться не стоит. Это разрешено законом.

Воля доверителя

Доверенность на продажу квартиры может выдать только полностью дееспособный совершеннолетний человек, находящийся в сознании и понимающий суть своих действий. Все эти моменты проверяет нотариус – он убеждается, что доверитель понимает значение своих действий. Нотариус несет ответственность за оформленные документы, поэтому если представитель предъявляет нотариальную доверенность, опасаться за вменяемость продавца по общему правилу не стоит.

Продавец должен быть жив на момент заключения основной сделки. Если он умрет до подписания договора – документ аннулируется.

Срок действия

Как подсчитать срок доверенности?

Если срок указан месяцами, то срок действия истекает в соответствующий день последнего месяца срока, а если такого дня нет – то в последний день месяца. Например:

• Доверенность, выданная 5 марта 2018 года на три месяца, истекает 5 июня 2018 года. Последний день заключения договора – 5 июня.
• Бумага, выданная 31 августа 2017 года на шесть месяцев, истекает 28 февраля 2018 года. Последний день заключения договора – 28 февраля.

Если срок указан в годах, то действие документа прекращается в соответствующий день последнего года. Например, если бумага подписана 1 апреля 2017 года, то истекает она 1 апреля 2020 года – это ее последний день. 2 апреля 2020 года действовать по такой доверенности уже нельзя.

Просроченная даже на один день доверенность не имеет юридической силы.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Генеральная и специальная

В зависимости от полномочий доверенность будет генеральной или специальной.

Генеральная доверенность выдается на совершение всех действий по продаже недвижимости. В ней указаны полномочия:

• вести переговоры от имени продавца;
• устанавливать цену недвижимости по своему усмотрению;
• получать необходимые справки и согласия, в том числе справки о зарегистрированных лицах, справки об отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• заключать и подписывать предварительный договор, получать задаток (аванс);
• заключать и собственноручно подписывать основной договор купли-продажи;
• передавать квартиру по передаточному акту, участвовать в его составлении, подписывать передаточный акт;
• передавать документы на регистрацию в Росреестр, подписывать их от имени продавца;
• получать расчет за квартиру на руки или на банковский счет.

Могут быть прописаны и иные полномочия, которыми наделен представитель. Обязательно должен быть указан адрес квартиры, он должен совпадать с официальными документами. Идеально, если указан кадастровый (условный) номер объекта недвижимости.

Такие документы выдаются самым близким людям, которым продавец безоговорочно доверяет.

Специальная доверенность выдается на совершение определенных действий, например, на сбор документов (справок) или на подачу документов на регистрацию. Такую обычно дают риелтору. Отличие от генеральной в том, что представитель не может сам подписать договор купли-продажи и не вправе принимать оплату за жилье.

Любая доверенность в сделке купли-продажи должна быть нотариальной. Это понижает риск признания в будущем сделки недействительной.

Как составить?

Составление текста следует доверить нотариусу. В некоторых регионах страны нотариусы удостоверяют только свои, поэтому составлять с нуля не придется.

При подписании документа важно обратить внимание на следующие моменты:

1. Правильное написание Ф.И.О., паспортных данных и адресов доверителя и поверенного.
2. Правильно указание адреса и кадастрового номера квартиры.
3. Наличие в тексте всех полномочий, которые нужно передать представителю. Если он вправе подписывать договор – так и нужно прописать. Если нет – исключить упоминание об этом из текста.
4. Пропишите орган регистрации, в который представитель пойдет подавать документы – Росреестр и МФЦ.

Для оформления доверенности не обязательно присутствие представителя в нотариальной конторе. Обязательно лишь, чтобы пришел лично доверитель. С собой к нотариусу нужно взять паспорт, данные представителя и свидетельство о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН).

Риски покупки и отчуждения

Продавец при продаже квартиры по доверенности рискует потерять и недвижимость, и деньги в случае, если представитель окажется мошенником. Например, выдана генеральная доверенность на риэлтора. Оформление сделки прошло нормально, квартира передана покупателю, деньги получены риэлтором. И на этом моменте недобросовестный представитель просто скрывается с суммой оплаты.

Выбирайте представителя тщательно, лучше из тех людей, кому точно можно доверять. В описанном случае сделку не получится отменить, чтобы вернуть квартиру, поскольку дефектов у доверенности не было. Придется обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Больше всего рисков несет покупатель, если от имени продавца действует представитель. Если после заключения договора окажется, что доверенность на момент заключения сделки была недействительной, основную сделку купли-продажи могут отменить через суд по требованию бывшего собственника. В худшем случае квартира вернется продавцу, а деньги придется взыскивать с представителя.

Но не зря закон предусматривает нотариальную форму, уделяя этому вопросу повышенное внимание. В настоящее время предусмотрена материальная ответственность нотариуса за ошибки удостоверения, которая в обязательном порядке страхуется каждым нотариусом . Если будет доказана вина нотариуса, он возместит причиненный ущерб. В этом случае вернуть потерянные деньги реально, но долго, потому что через суд.

Подробнее о рисках купли-продажи по доверенности смотрите видео:

Подстрахуйтесь при покупке квартиры:

1. Проверьте, содержит ли документ обязательные реквизиты.
2. Посмотрите, не просрочена ли доверенность.
3. Свяжитесь с продавцом и выясните, действительно ли он подписывал документ.

Если есть хоть малейшие сомнения в подлинности, откажитесь от покупки. Если сделка уже прошла, читайте подробнее о расторжении договора.

Федеральная нотариальная палата запустила очень удобный сервис для проверки действующих доверенностей. По этой ссылке можно быстро узнать всю доступную информацию по номеру документа.

Образец условий договора

В основном и предварительном договоре купли-продажи важно правильно оформить шапку – раздел с наименованием сторон. Из этого раздела должно быть ясно, что подписывает договор именно представитель, а не продавец.

Сначала укажите данные продавца, затем – его представителя:

«Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,

в лице представителя по доверенности гражданина РФ ПЕТРОВА ПЕТРА ПЕТРОВИЧА, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, действующего от имени ПРОДАВЦА на основании нотариально удостоверенной доверенности № _________________, выданной _____________________, удостоверена нотариусом ____________________, рег. №___________,

с одной стороны, и

гражданин РФ СИДОРОВ ГЕННАДИЙ ВАСИЛЬЕВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Если от имени покупателя действует представитель, его данные включите после данных покупателя. В остальном оформление договора не отличается от стандартной сделки.

В ходе оформления сделки получите от продавца письменную справку о том, что он одобряет сделку купли продажи его квартиры, которую от его имени проводит представитель. Пусть укажет в справке адрес квартиры, цену и имя представителя. Хоть такой документ и не предусмотрен законом, он может обезопасить покупателя в будущем в случае судебного спора.

Не обязательно все документы теперь должны быть оформлены только представителем. Часть бумаг может быть подписана представителем, часть – непосредственно продавцом, закон этого не запрещает.

Покупка квартиры на основании доверенности — дело довольно рисковое. Соглашаясь на подобную сделку, вы покупаете кота в мешке. И будет ли этот кот чистокровных английских кровей или окажется блохастым Васькой из подворотни, узнаете только потом. Как же быть в такой ситуации, и на что обратить внимание? Разбираемся.

Из истории вопроса

В основном все сделки с недвижимостью проводят собственники жилья. Но бывают ситуации, когда хозяин квартиры выписывает доверенность третьему лицу, хотя процент таких сделок невелик. Кто прибегает к помощи посредника в квартирном вопросе? Собственники квартир, проживающие за рубежом, люди преклонного возраста, одинокие, тяжелобольные, а также юридически неподкованные граждане, не горящие желанием разбираться во всех тонкостях продажи недвижимости.

Иллюстрация: Полина Васильева

Покупатель всегда рискует. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, каждый испытывает страх того, что его жильё окажется с тёмным прошлым (арест, залог, ипотека), а некое заинтересованное лицо подаст в суд на расторжение сделки и попросит его вернуть. Что тогда? Покупатель останется на улице без денег и без квартиры — гол как сокол.

Безусловно, сделка может пройти без проблем, и вы останетесь «в наваре». Но не стоит забывать, что в сделку может быть очень легко включена мошенническая схема, неучтенные родственники, наследники, разбирательство между доверителем и доверенным лицом (например, если квартира была продана по меньшей стоимости, нежели ожидал доверитель). И как итог — ваш квартирный вопрос решается в суде.

Но правосудие может встать на вашу сторону. В законе даже есть понятие «добросовестный покупатель» (статья 302 ГК РФ), однако вам придётся очень сильно постараться, чтобы доказать в суде, что он – это вы. И даже доказав свой добросовестный «титул», вы всё равно подвергаетесь риску, уж слишком много подводных камней в сделках по доверенности.

Предоставленные суду доказательства того, что на момент заключения сделки вы пытались себя обезопасить, а потому знакомились с непосредственным продавцом, уточняли у него причины продажи недвижимости, сами осматривали жилище, собирали необходимые бумаги, а также «проявили разумную осмотрительность при заключении сделки», всё же не снижают риск остаться без денег и жилья. К том у же, несмотря на вынесенное решение, суд – это нервы, бюрократия, потерянное время и, безусловно, лишние затраты. Оно вам точно надо?

Учимся читать документы между строк

Любая операция, в которой замешаны крупные деньги, создает благоприятные условия для совершения всевозможных махинаций со стороны посредников сделки. Чтобы не посыпать завтра голову пеплом, необходимо уже сегодня обратить внимание на следующие детали.

1. Документы на недвижимость

Перво-наперво стоит основательно проверить подлинность предоставляемых документов, потому что подмахнуть подпись, подготовить необходимую «левую» бумажку просто и незатратно. Относиться к проверке документов необходимо со всей тщательностью, ведь махинации с бумагами стоят на первом месте у недобросовестных продавцов.

Документы доверенного лица (паспорт, регистрация) должны быть кристально чистыми, подлинными и обязательно зарегистрированным на территории РФ. Это даст вам уверенность, что доверенное лицо — не заезжий гастролёр и не сбежит в бывшую советскую республику после получения денег.

Обязательно проверьте, не истёк ли «срок годности» доверенности и не отозвана ли она, имеет ли юридическую силу. Доверитель может отозвать свою доверенность, не сообщив об этом своему доверенному лицу. Представьте: состоялась сделка, вы оформили квартиру, и тут появляется её законный хозяин, требующий выметаться из квартиры — между прочим, на законных основаниях.

Обязательно поговорите с собственником, чтобы исключить возможность его смерти. Заодно поинтересуетесь, не стоит ли он на учёте в психбольнице.

Не менее важно проверить в реестре нотариусов фамилию того, кто заверил доверенность. Бывает и такое, что нотариус уже давно не нотариус.

До заключения сделки обязательно поговорите с хозяином квартиры. Во-первых, лично с ним вы сможете обсудить волнующие вас вопросы, уточнить все нюансы, ну а во-вторых, исключите возможность его смерти. Да, статья 188 ГК РФ аннулирует доверенность в случае «смерти гражданина, выдавшего доверенность». Заодно поинтересуетесь у живого хозяина, не стоит ли он на учёте в психбольнице или наркодиспансере. Зачем это нужно? Для вашего успокоения и для суда (на всякий случай) в доказательство вашей добросовестности (вы же пытались себя обезопасить, наводили справки).

Если уж есть доверенность, она непременно должна быть генеральной. И желательно без права получения денег доверенным лицом. Все деньги – собственнику квартиры на руки! И настоятельно рекомендуется получить от него расписку о том, что деньги такого-то числа в такой-то сумме получил. Если подобное невозможно, хорошо бы, чтобы прописывалась цена продаваемой квартиры. Ведь если доверенное лицо продаст квартиру за 4 миллиона, а не за 5, как хотел собственник, то последний подаст в суд и будет оспаривать сделку. Что получим? Стресс и возможность лишиться приобретенного жилья.

2. «Родословная» жилья и претенденты на собственность

Приобретая квартиру, покупатель должен «поднять» домовую книгу. Нет ничего зазорного в том, чтобы уточнить ряд вопросов: в чьей собственности недвижимость находилась раньше и в чьей — на текущий момент; жили когда-нибудь здесь незарегистрированные граждане, кто пописан в квартире в настоящее время.

Необходимо учитывать и человеческий фактор, а именно — фигурировали ли в этой квартире несовершеннолетние дети, родственники в «местах не столь отдаленных» или находящиеся на лечении в психбольницах. На купленную вами квартиру могут претендовать бывшие супруги. Да, и они тоже! Несмотря на то, что хозяева находятся в разводе, Семейный кодекс гласит, что имущество нажитое в браке – совместное. Даже если квартира оформлена на одного из них, не удивляйтесь, если бывший супруг, мнения которого не спросили, потребует аннулировать сделку, признав её недействительной.

Проблемы могут возникнуть даже при покупке квартиры у большой семьи. Предположим, есть родители и двое детей. Квартира – в долях. Продавец, к примеру, папа. Он общается с покупателями, собирает необходимые документы, а от всей оставшейся семьи – доверенности. И вроде бы все закончилось хорошо, квартира продана, а вот с детьми резко отношения испортились и они подают в суд: «Верните наш дом, папа заполучил доверенность обманным путем».

Не стоит также забывать, что с купленным жилищем придется распрощаться в том случае, если оно выбыло из владения вопреки воле прежних владельцев.

3. Сшит колпак не по-колпаковски

Приобретая по доверенности жильё, не забудьте уточнить у хозяина квартиры, совершалась ли перепланировка, были ли перенесены коммуникации? Любые изменения на квадратных метрах должны быть проведены после одобрения соответствующими отделами и управлениями администраций муниципалитетов и Госжилинспекции (ст. 26, п. 1. жилищного кодекса РФ: «перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления»).

Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесёт ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьёзнее — есть шанс даже лишиться жилья.

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
2. Личные сведения о сторонах.
3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

• Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
• Демонстрация жилого помещения покупателю.
• Составление и заключение договора купли-продажи.
• Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

1. Личные данные владельца жилого помещения.
2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
3. Обязательства участников сделки.
4. Информация о наличии обременений на квартиру.
5. Стоимость объекта.
6. Порядок оплаты.
7. Ответственность.
8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

1. Паспорт доверенного лица.
2. Копия паспорта владельца квартиры.
3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Кадастровый паспорт.
6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

• При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
• Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
• Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
• Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
• Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.