Продажа квартиры после приватизации без налога

Процесс бесплатной приватизации в РФ продолжается уже не одно десятилетие.

Квартиры после свежей приватизации нередко встречаются на рынке недвижимости.

Однако не все владельцы такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продавать квартиру после приватизации и как избежать уплаты налога на доходы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Чтобы разобраться с тем, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, следует уточнить юридический статус этой процедуры, права и обязанности собственника жилых помещений и особенности налогообложения в РФ.

Понятие

Приватизацией именуется процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физлиц и организаций.

Под приватизацией обычно подразумевается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали по договору соцнайма, в личную собственность.

Процесс приватизации стартовал сразу же после распада СССР и легитимации частной собственности, когда граждане получили возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.

Особенностью приватизации в России является ее бесплатный характер — за получение в собственность квадратные метры жилья не приходилось расплачиваться с государством или муниципалитетом. Единственное, что оплачивалось, это госпошлина и технические расходы за подготовку документов.

Бесплатная приватизация жилфонда имеет несколько общих правил:

• в ней можно участвовать единожды за всю жизнь;
• на момент приватизации участники обязаны иметь постоянную регистрацию по данному адресу;
• необходимо получить согласие всех прописанных в квартире лиц и отказы от участия в приватизации;
• жилье не должно находиться в аварийном состоянии, располагаться в общежитиях, числиться в фонде служебных помещений или находиться на балансе военных городков;
• для приватизации необходимо оформить технический и кадастровый паспорта.

Образец согласия на приватизацию и заявления об отказе от участия в приватизации.

Законодательство

Приватизация государственной и муниципальной собственности опирается на несколько законодательных актов:

1. статью 217 Гражданского кодекса РФ, которой устанавливается принципиальная возможность передачи недвижимости в собственность физических лиц и организаций;
2. Федеральный Закон от 21.12.2001 №178 -ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», регламентирующего всю процедуру приватизации;
3. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда», которым регулируются вопросы передачи социального жилфонда в собственность граждан;
4. Федеральный закон от 22.02.2017 №14-ФЗ, которым установлен бессрочный срок бесплатной приватизации.

к содержанию ↑

Можно ли сразу после оформления?

Технически новоиспеченный владелец жилья может полностью распоряжаться своим имуществом.

Ведь с момента регистрации собственности он обладает правом распоряжения ею, в том числе и продавать.

Хозяин вправе не только продать квартиру, но и сдать в аренду, завещать, подарить, заложить и т. д.

Однако из-за налоговых нюансов немедленная продажа грозит необходимостью уплачивать НДФЛ в размере 13%, так что такие действия ударят по кошельку собственника.

Особенности налогообложения

Из-за бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого, согласно законодательству, обязан уплатить налог на доходы физлиц в размере 13% с суммы продажи.

Ранее такая проблема решалась очень просто — в основном договоре указывалась сумма в 1 млн. рублей или меньше, с которой налог не уплачивался.

Остальные средства передавались по расписке или через приложение к основному договору. Однако эту схему ухода от налогов практически свели на нет нововведениями в законодательстве:

• теперь для квартир, приватизированных после 01.01.2016, установлен 5-летний налоговый срок;
• цена объекта в договоре должна составлять минимум 70% от кадастровой стоимости.

О том, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры, узнайте тут.

Порядок действий

На следующий год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прикладываются:

1. копия договора купли-продажи;
2. копия платежных документов.

Исходя из предоставленных документов, продавцу начисляется налог, размер которого составляет 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитываемой так:

Стоимость квартиры — 1 млн. рублей не облагаемых доходов.

Налоговый вычет

Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.

Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.

Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн. рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:

• копию правоустанавливающих документов;
• копию договора купли-продажи;
• копию документов о передаче денежных средств;
• справку 2-НДФЛ (от работодателя);
• декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.

Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.

Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.

Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.

К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.

Таким лицам придется:

1. либо выдерживать 3(или 5)-летний срок;
2. либо платить налог в полном объеме и пользоваться правом налогового вычета.

Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа квартиры после свежей приватизации ничем не отличается от продажи обычного объекта недвижимости.

После того, как продавец находит покупателя, они вправе заключить договор аванса или задатка, после чего готовить сделку.

Для этого продавцу необходимо подготовить следующие документы:

• удостоверение личности (паспорт);
• подтверждения права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство);
• договор приватизации;
• кадастровый паспорт;
• архивную справку из паспортного стола (по форме 9);
• технический паспорт и оценку недвижимости при необходимости.

В назначенный день покупатель и продавец встречаются в органе регистрации, подписывают основной договор и передают денежные средства.

Особенности

В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с юридическим статусом собственников или самого объекта недвижимости.

При долевой собственности

Если квартира была приватизирована на несколько лиц, то все они являются собственниками.

Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и в договоре купли продажи должны фигурировать все из них.

В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда хозяин у квартиры только один.

В том случае, когда владелец доли хочет продать только ее одну (например, комнату в коммуналке), то преимущественное право покупки есть у остальных собственников. Для продажи своей доли постороннему лицу владелец обязан предоставить письменные отказы от покупки других дольщиков.

С прописанным человеком

Продажа квартиры с зарегистрированным в ней лицом — довольно сложный с юридической точки зрения вопрос.

Если при продаже обычной квартиры проблема решается довольно просто — лицо выписывается добровольно или по суду, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.

На основании ФЗ «О приватизации» N 1541-1 от 04.07.1991, лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования жильем даже после смены собственника.

Так что если после совершения сделки такие лица отказались добровольно выписываться, то сделать это по суду почти невозможно.

Так что при покупке приватизированной квартиры покупателю нужно в обязательном порядке требовать снятия с регистрации всех проживающих в ней лиц до момента совершения сделки и перехода права собственности.

Еще более сложный случай — когда на момент приватизации квартиры лицо было зарегистрировано, но по тем или иным причинам не участвовало в приватизации и не подписывало отказ. В этом случае могут быть отменены все сделки, совершенные с объектом недвижимости, не взирая на то, какое количество времени прошло.

С несовершеннолетним ребенком

Рассмотрим ситуацию, когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся одним из собственников.

В таком случае при продаже квартиры, взамен он должен быть зарегистрирован по другому адресу до момента сделки.

В ином случае выписать его можно будет только по суду, что в случае свежеприватизированной квартиры почти нереально.

Согласно ст. 20 ГК РФ, дети до 14 лет должны быть прописаны только со своими родителями. Так что в этом случае о выписке и регистрации по новому адресу придется озаботиться всем членам семьи.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Если же несовершеннолетний ребенок является собственником или одним из них, то продажа жилья может проводиться только с согласия органов опеки.

Разрешение на продажу дается исключительно с одновременной покупкой иного жилья, при этом:

1. не должны ухудшаться жилищные условия (например, органы опеки не разрешат «переезд» ребенка в неблагоустроенное жилье);
2. в новой квартире ребенку должна быть выделена не меньшая доля в метраже по сравнению со старым.

Подробнее о продаже с долей несовершеннолетнего ребенка узнайте из нашей статьи.

Можно ли продать не приватизированную квартиру?

С юридической точки зрения продать неприватизированную квартиру нельзя, так как она не находится в собственности физического лица.

Однако и в такой ситуации можно найти выходы, благо что законодательство это позволяет. Многие из таких схем строятся на полном доверии между сторонами, либо занимают достаточно долгий период времени.

Так что в любом случае такие способы продажи являются редкостью и обычно применяются в тех случаях, когда покупателю по каким-либо причинам требуется именно этот конкретный объект недвижимости.

Рассмотрим основные из них:

• Одна из схем продажи соцжилья — переоформление договора социального найма на продавца. В этом случае покупатель передает деньги «продавцу», который выписывается из квартиры. Далее покупатель самостоятельно занимается оформлением приватизации квартиры на свое имя;
• Более распространенный способ — совместное оформление приватизации покупателем и продавцом. Первый вносит задаток за квартиру, средства от которого используются для подготовки бумаг и оплаты госпошлины. Сразу после того, как продавец оформляет приватизацию, проводится сделка купли-продажи и квартира переходит покупателю;
• Еще один способ продать неприватизированную квартиру — провести обмен. Некогда популярный способ, в советское время был единственным средством сменить жилплощадь, в наше время редко используется на рынке недвижимости. Причиной этого является то, что социальных квартир становится все меньше, к тому же продажа предусматривает получение денежных средств за жилье в полном объеме, что при обмене невозможно.

О том, как разменять неприватизированную квартиру, читайте здесь.

Чтобы обойти эти препятствия, была изобретена схема с привлечением агентств недвижимости и буферным жильем.

Полностью она выглядит так:

1. Покупатель находит понравившуюся неприватизированную квартиру, которую хочет приобрести;
2. Затем он обращается в агентство недвижимости и выкупает у него буферное жилье по той стоимости, которая фигурирует у интересующего его объекта недвижимости;
3. Затем стороны проводят обмен квартирами, покупатель становится нанимателем неприватизированной квартиры;
4. «Продавец» продает буферное жилье обратно агентство и получает причитающиеся ему деньги.
5. Покупатель проводит приватизацию жилья и становится его собственником.

Недостатками этой схемы являются ее излишняя сложность и то, что все три стороны (покупатель, продавец и агентство) должны полностью доверять друг другу. Поэтому этот способ довольно редко встречается на практике.

О том, как продать неприватизированную квартиру, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Наличие приватизации допускает проводить с недвижимостью всевозможные действия, включая сдачу в аренду и продажу. Как скоро можно осуществлять эти мероприятия, является актуальным вопросом, так как при некоторых ситуациях требуется за короткое время перевести государственное жилье в собственность и сразу его продать.

Через сколько можно продать

Согласно законодательству и общепринятым правовым нормам, официально приватизированную квартиру допускается продавать в любое время. Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.

Откладывать продажу приватизированной квартиры часто приходиться из-за организационных вопросов, в связи со сбором необходимых свидетельств, бумаг, спорных ситуаций с наследованием.

Можно ли сразу после приватизации

Выжидать регламентированный период после приватизации квартиры не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одному или нескольким владельцам, так доступными становятся другие манипуляции с недвижимостью. Это не только продажа, но и аренда, дарение, передача по завещанию и другие сделки. При готовности участвующих сторон, наличии соответствующих документов приватизировать и продать жилье можно сразу в этот или наследующий день.

Процедуры, связанные с изменением вида собственности, а также с использованием недвижимости, предполагают документальное подтверждение. Договоры или соглашения оформляются при условии подписания фигурирующих сторон, преимущественно с привлечением нотариуса. Если необходимо срочно реализовать квартиру, то собственник должен знать о некоторых нюансах сделки,в частности, об оплате налога.

Налогообложение

Приватизация или переход в собственность квартиры, которая изначально принадлежала государству, числилась у граждан в социальном найме продолжительное время, не требует уплаты налога при переоформлении. Предполагается оплата госпошлины, за кадастровый паспорт, а также некоторые другие расходы. Являясь уже собственником, требуется ежегодно вносить налог на недвижимость.

Если продается квартира, то необходимость оплаты налога будет зависеть от ряда обстоятельств. Эти особенности требуется знать каждому владельцу приватизированного жилья, чтобы понимать, какие дополнительные материальные вложения предстоят.

Когда нужно платить налоги

При определенных условиях договор купли-продажи и последующая процедура переоформления приватизированной квартиры сопровождается выплатой налога. Действия основывается на том, что физическое лицо в результате сделки получает деньги, рассматриваемые, как доход. К таким ситуациям относится:

• Продажа квартиры сразу после приватизации. Если квартира продается сразу после оформления приватизации, то требуется оплатить налог в 13% от стоимости жилья. Процесс рассматривается в виде получения прибыли, регламентируется НК РФ Статья 208.
• Продажа квартиры в период до 5 лет. Еще до 2016 года этот срок составляет до 3 лет, но на основании вступивших изменений, согласно N 382-ФЗ, это период продлили до 5 лет. От стоимости недвижимости, обозначенной в договоре, оплачиваетсяНДФЛв размере 13%, если другое не обозначено иными условиями.

Оплата налогов регламентируется законодательством, за уклонение предусматриваются штрафы, в особых случаях уголовное наказание. Как освободиться от уплаты или снизить размер выплат в спорных ситуациях – способен проконсультировать юрист, соответствующей квалификации.

Освобождение от уплаты

Предусматриваются обстоятельства, при которых можно не платить налоги или сократить их величину. Важно делать это законно, так как уклонение о неуплаты предусматривает штраф, а также взыскание сбора, что в сумме получается дороже, если ранее было бы выплачено только НДФЛ.

Освобождение от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры предусмотрено в следующих случаях:

• Стоимость квартиры или доли менее 1 млн рублей. Ситуации характерны преимущественно для сельской местности, где недвижимостьдешевле, чем в городах. При специальном занижении цены квартиры для уклонения от налога, когда рыночная стоимость превышает заявленную в договоре, сделка признается недействительной. Если полная цена квартиры превышает 1 млн рублей, но жилье поделено между собственниками, доли стоят менее 1 млн рублей, то налог не оплачивается. Получается, что каждый владелец отвечает перед налоговой по отдельности, отчитывается только за продажу своей части недвижимости.
• Владение собственностью более 5 лет. Если с даты приватизации, указанной в свидетельстве, прошло более пяти лет, то продажа уже не рассматривается законодательством, как получение прибыли и не облагается НДФЛ.
• Получение имущественного вычета, но при условии, что ранее это право не использовалось. В этом случае получается, что предусмотренныйзаконом налог на продажу имущества перекрывается полученным вычетом, что позволяет не платить взнос при первоначальной сделке. Это при условии, что продажа квартиры и приобретение новой происходит в течение года. Официально трудоустроенные граждане способны получить своеобразный возврат НДФЛ при покупке недвижимости. Учитывается стоимость новой квартиры, от которой возвращается 13%. Важно понимать, что выплата не будет превышать 260 тыс, что исчисляется максимальной суммой в 2 млн. Это означает, что за квартиру в 2,5 млн и 5 млн имущественный вычет будет одинаковым. Чтобы за счет имущественного вычета перекрыть НДФЛ при продаже квартиры и не платить его, сделку совершают в течение года. Если так сделать не получается, то налог оплачивается сразу, а уже потом при приобретении нового жилья используется право возврата 13%.

Освобождение от уплаты организуется в рамках закона. При возникновении спорных или неоднозначных ситуаций, например, разницы между указанной и рыночной стоимостью жилья, лучше дополнительно проконсультироваться у специалистов недвижимости, нотариуса.

Налоги для пенсионеров

Сделки с приватизированным жильем при участии пенсионеров по схеме не отличаются от мероприятий, проводимых с трудоспособными гражданами.Отдельные льготы при купле-продаже не предусмотрены. Пенсионер способен воспользоваться налоговым вычетом или выдержав срок не менее пяти лет продать жилье.

Освобождаются пенсионеры только от ежегодного налога на недвижимость, если квартира или ее часть оформлена в собственность.Исключение — дорогостоящее имущество, ценностью не менее 300 млн рублей.

Какие документы нужны для продажи

Для продажи приватизированной квартиры подготавливается пакет документов. Процедуру рекомендовано организовывать под контролем нотариуса, с проверкой и заверением предоставленных бумаг. Это поможет обезопасить сделку, так как в процессе оформления могут возникать неоднозначные вопросы. Важно удостовериться в собственности недвижимости, при долевом владении требуется согласие всех участников. Выясняются вопросы относительно несовершеннолетних или недееспособных, если они прописаны или числятся собственниками. Нюансов относительно много, важно их своевременно учесть.

Для осуществления законной сделки потребуются следующие документы:

1. Паспорт собственника или всех владельцев недвижимости.
2. Свидетельство, подтверждающее право собственности, выписка ЕГРН.
3. Договор, заключенные при приватизации.
4. Кадастровый паспорт, при необходимости технический.
5. Выписку с домовой книги по месту регистрации.
6. Согласие зарегистрированных собственников, если квартира приватизирована на нескольких граждан.
7. Справка об отсутствии обременения, задолженностей по ЖКХ.

В зависимости от обозначенных в договоре условий оплаты, проводится взаиморасчет. При использовании средств материнского капитала предусматривается предоставление дополнительных официальных бумаг.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

• Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
• Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
• Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2019 году.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2019 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

• Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
• Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

Как узнать, нужно ли платить налог

1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

1. Наследования от близкого родственника.
2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Как не платить налог с продажи квартиры

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
2. Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
3. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

1. Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
2. Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.

При оформлении налогового вычета, Иванов заплатит:

• 1 000 000 – это максимальный размер имущественного вычета, на который может рассчитывать физическое лицо;
• 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
• 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.

Если Иванов оформит налоговые обязательства по принципу «доходы минус расходы», тогда он должен заплатить:

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Аналогичным способом осуществляется реализация недвижимости в новостройках – исключений не предусмотрено, поэтому при ответе на вопрос как продать квартиру в новостройке без налога, можно посоветовать только стандартно определенные способы – со сбытом «в ноль» без прибыли либо после владения собственностью на протяжении трех или пяти лет.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Гражданин должен самостоятельно рассчитать какой налог от продажи квартиры ему необходимо уплатить, однако к бланку 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, подтверждающие наступление обстоятельств для расчета вычета, при этом образец заполнения можно посмотреть у нас сайте.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

• Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
• Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

• Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
• Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
• Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
• Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.

Важные изменения в законодательстве

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше. При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Как определить срок владения недвижимостью?

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

• При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
• При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
• При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
• При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
• При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
• При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

Продажа квартиры после 2016 года

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

• Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
• Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

Покупка и продажа квартиры в одном году

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

Платят ли налог пенсионеры?

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Важный момент! При продаже квартиры вы имеете право на возврат процентов по ипотеке, если квартира приобреталась на заемные средства банка, но есть определенные нюансы.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.