Содержание
При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?
Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.
Получить информацию о прописанных гражданах можно через организации, требующие личного присутствия собственника или наличия доверенности от него, а также иными «обходными» путями.
Через собственника или доверенность информацию можно получить в:
В ФМС можно обратиться и без собственника, но ему все равно придет запрос на согласие для передачи данных. Также количество прописанных указано в квитанции за ЖКУ, но не все собственники захотят ее показывать.
Без ведома собственника узнать сведения можно:
Выписка из ЕГРП выдается платно за 200 руб., зато не требуется участие собственника. Иногда в нее не входят сведения о временно отбывших лицах, поэтому лучше требовать расширенную версию, с указанием причин и сроков отбытия, если таковое имеется.
Процесс купли-продажи обремененной недвижимости регулируется:
Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина
Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариально. Также договор и переход прав собственности следует зарегистрировать в Росреестре, так как без этой процедуры сделка считается недействительной.
Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:
При грамотно составленном договоре продавец берет на себя все обязанности по снятию с регистрационного учета оставшихся прописанных жильцов. Что касаемо несовершеннолетних, то им должно быть найдено новое жилье не позднее 7 дней с момента выписки.
После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.
При покупке недвижимости с прописанными гражданами нужно взять во внимание следующие нюансы:
Ст. 60 Конституции РФ гласит, что гражданин может распоряжаться имуществом самостоятельно только по достижении 18 лет.
Статья 60 Конституции Российской Федерации
Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.
Если зарегистрированное лицо за границей, можно проделать процедуру выписки следующим образом:
При правильно оформленной сделке суд всегда встает на сторону покупателя.
Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:
В категорию прописанных лиц, подлежащих выселению после продажи недвижимости входят:
Есть и категория лиц, не подлежащих выселению даже по суду. В нее входят:
Все сделки, затрагивающие интересы детей, должны быть одобрены органами опеки.
Подходить к составлению договора купли-продажи жилья, имеющего обременение, нужно максимально внимательно, учитывая все нюансы, прописанные в законодательстве. При незнании такового, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного юриста и быть спокойным за вложенные в недвижимость деньги.
Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.
Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.
Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.
Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).
С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.
Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.
Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.
Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.
Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.
Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.
Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.
Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.
По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.
Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.
Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.
Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:
Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.
В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Нередко этот вопрос возникает в сделках купли-продажи жилых помещений. Ведь иногда возникает ситуация, когда жильцам помещения необходимо сохранить регистрацию в ней.
Продавец должен понимать – сохранение регистрации, это сохранение права проживания, до снятия с регистрационного учета в миграционной службе.
Содержание статьи подробное:
Наличие в жилом помещении зарегистрированных лиц не является препятствием к сделке перехода права от продавца к покупателю.
Ведь право проживания, то есть пользования жилым помещением -это не право владения (собственности).
Но право проживания в жилом помещении, подтверждаемое регистрацией в миграционной службе и защищено государством. Поэтому пока человек зарегистрирован в квартире — дверь перед ним не закроешь.
Несовершеннолетние дети имеют право проживания по месту регистрации родителя.
В договоре купли-продажи стоит прописать, кто зарегистрирован на момент сделки и условия, и сроки снятия их с регистрационного учета.
Конечно, стоит понимать возможные осложнения с этой процедурой, ведь жильцы должны самостоятельно подать заявление о выписке, иначе без судебных тяжб не обойтись.
Если покупка квартиры осуществляется за счет кредитных средств банка — необходимо согласовать этот момент с менеджером по ипотечному кредитованию.
Некоторые банки не кредитуют покупку объектов жилой недвижимости с зарегистрированными в них лицами.
Они сохраняют право проживания в ней даже после продажи.
Они могут восстановить право проживания в ней, если даже снимутся с регистрационного учета до продажи.
И даже через суд их не лишить права проживания.
Часто такие ситуации возникают по ранее приватизированным квартирам, где было нарушено право детей на бесплатную приватизацию.
Или просто родственники жили не в ладу друг с другом.
Опасайтесь подобных случаев!
Временная регистрация оформляется на определенный срок. По окончанию этого срока человек теряет право проживания автоматически.
Размер платы за содержание жилого помещения часто пропорционален количеству в нем проживающих людей. Поэтому в договоре купли-продажи обязательно пропишите кто будет брать эти расходы на себя — продавец или покупатель.
Всегда рада разъяснить. Автор
Теперь стало всё ясно, большое спасибо
за объяснение.
Если человек отказавшийся от приватизации выписался сам-добровольно, он теряет право проживать в данной квартире навсегда и суд тут ничего не сделает, так что исправьте и не вводите людей в заблуждение.
Ответ для Дениса.
Ох как вы ошибаетесь )))
«Статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ установлено, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.»
Здравствуйте.
Если человек, отказавшийся от приватизации, выписался сам из данной квартиры и зарегистрировался в другом жилье, то он все равно имеет право проживать в данной квартире?
Ответ для Алексея.
Он может восстановить право проживания. Такие случаи были. Это безвыходная ситуация.
К счастью не все знают о возможности восстановления права проживания.
Являюсь собственником, в квартире зарегестрирован мой сын и его несовершеннолетняя дочь . Решила продать квартиру , Смогу ли я прописать сына и его дочь другую свою квартиру без согласия матери .
Ответ для Анонима.
Конечно сможете.
Несовершеннолетний ребенок регистрируется по месту регистрации родителей или одного из них. В вашем случае интересы ребенка представляет отец.
Здравствуйте,Ольга! Скажите, пожалуйста, как узнать (из каких документов), что «зарегистрированные в квартире до момента ее приватизации люди», имевшие право на приватизацию не участвовали в ней по какой либо причине (добровольно написали отказ или было нарушено право и т. д.)? Как заранее до покупки квартиры обезопасить себя от появления таких жильцов?
Ответ для Дмитрия.
История ранее зарегистрированных в квартире лиц прописана в поквартирной карточке. Ее копия выдается собственнику по требованию. Внимательно изучите кто был прописан до даты договора приватизации.
Ответ для Дмитрия
А далее пытайтесь узнать причину, почему зарегистрированные люди не участвовали в приватизации.
Кстати все они могут восстановить свое право проживания в этой квартире по суду, даже если снялись с учета добровольно.
А как именно надо написать в тексте договора информацию о зарегистрированных людях и что нужно указать при этом. Надо ли указать, что в дальнейшем будет заключено соглашение о совместном проживании.
Речь идет о покупке дома у родственника с зарегистрированными в нем лицами на средства мат.капитала.
Хотел воспользоваться предложенным Вами конструктором договоров, но среди предложенных вариантов договоров не было того, который соответствовал моему случаю. Надо расширить количество возможных вариантов.
Ответ для Эдема.
Конструктор пополняем в ускоренном порядке ))) Но объять необъятное сразу невозможно.
Включите в договор такой пункт: В указанной квартире, на момент подписания настоящего договора, зарегистрированы:____________________________________________________________________
После можно указать на сроки выписки или другие обстоятельства., в том числе и о соглашении о проживании.
Не забудьте в договоре указать реквизиты сертификата на материнский капитал.
Спасибо, Ольга. Очень оперативно даете ответы.
Да и сам сайт очень информативный.
Желаю Вам успехов!
Спасибо за статью.
А есть ли возможность оставить проживать всех зарегистрированных людей, после смены владельца? В том числе и самого владельца?
Речь идет о случае, когда в доме зарегистрированы и владелец и покупатель и члены их семей.
Ответ для Эдем.
Конечно. По договоренности сторон составляется Соглашение о совместном проживании и условиях оплаты за коммунальные услуги и сроках проживания.
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор.
07.08.2019 год
Электронная почта: info@exspertrieltor.ru
No related posts.